融資を活用して行うマンション投資
投資信託であればネット証券を利用して100円からでも積立投資が可能ですが、マンション投資は種類や資産価値にもよりますが、比較的には初心者向きと言われている、中古物件でも数百万円～数千万円します。
「そんなに資金がないから自分には無理」と考えてしまいがちですが、実際は投資する大多数の人が融資を活用してマンション投資を行っています。
「でもお金を借りて投資することはちょっと怖い」と感じる人は多いかもしれません。
しかし、他の投資商品とマンション投資の最大の違いは、融資を活用した投資ができることにあるのです。
ネガティブなイメージがある「借金」は考え方がポイント
どうしても一般的には「借金＝悪」と考えてしまいます。たしかに、計画性もなく返せる見込みのない借金はよくありません。
しかし企業や投資家はお金を借りて投資や事業を行うので、必ずしも借金が悪いとは言えません。
では、「借りられるだけ借りればいいのか」というとそうではありません。
自己資金が少なく大きなローンを組むことは、それだけリスクが大きくなってしまうからです。
マンション投資に失敗してローンだけが残ってしまったなんてことになりたくないですよね。
そんなわけで今回のテーマは「知らなきゃ損するマンション投資ローンの考え方」です。
この記事を読めば、マンション投資のローン返済で失敗しないためのポイントが分かります。
結論を一言でいうと「マンション投資はローン（融資）を活用して自己資金より大きなお金を投資できる方法」です。
ただし、融資の大前提として「お金を貸してもらえる人間」であることが重要になります。融資が通りやすい人の特徴をご紹介します。
金融機関の融資が通りやすい人
上述したように、マンション投資は銀行からお金を借りて行うことが、実は投資する人の大多数を占めています。
融資を受けてマンション投資を行うわけですから、金融機関あってこそのマンション投資と言えます。
金融機関側は「きちんとお金を返してくれる人かどうか」を重要視します。つまりマンション投資をするなら「お金を貸してもらえる人」でなければならないのです。
では金融機関がお金を貸したいのはどんな人でしょうか。
わかりやすく言えば「お金をたくさん持っている、もしくは職業が安定していて長期的な返済が見込める、などちゃんとお金を返してくれる人」です。
● 公務員や上場企業の会社員など安定収入がある
● 過去のローン支払いに滞納がない
● 年収が高く勤続年数が長い
● 転職が多くても職種に一貫性があり、キャリアアップしている
このような人は金融機関にとってお金を回収できなくなるリスクが低いと評価され、ローン審査に通りやすくなります。
個人事業主や経営者は収入が不安定なため、会社員よりも融資を受ける難易度が高くなります。
ローン審査を通すためのポイントやコツ
上述したようにローン審査に通りやすいのは、一言で言えば「高収入かつ安定収入があり勤続年数が長い人」です。
「じゃあ自分には無理だ、、、」と諦めるのはまだ早いです。確かにいきなり公務員になったり上場企業に転職したり、勤続年数を伸ばすことは難しいでしょう。
すぐに取り組めること
しかしすぐにでも取り組めることは
● 少額のローンなどの支払いでも決して滞納しない
● 自己資金を貯める
● 資産価値の高い物件を選ぶ
ことです。
金融機関としては貸し倒れリスクを避けたいわけですから、小さな信用を積み重ねて、いざというときは自己資金での返済ができる、物件から安定した家賃収入が得られるのであれば評価が高まります。
金融機関から『この人なら、この物件なら融資しても大丈夫」と言われるよう努力をすることです。
提携金融機関を紹介してもらうこと
それから物件を販売する不動産会社から提携金融機関を紹介してもらうこともオススメです。
自ら銀行に行っても審査に必要な書類を準備するのも大変ですし、場合によっては門前払いになるでしょう。
事前に不動産会社のアドバイスを元に必要書類をそろえておけば、手間がかからず融資に通る可能性も高まります。
自分が物件から収益をしっかり上げ、不動産会社・管理会社も売上が伸びて、金融機関も利息を受け取ることができ、入居者に快適な環境を提供する。
投資は自分だけの利益だけでなく、世の中に貢献することだという意識を持ちたいものです。
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
住宅ローンと不動産投資ローンの違いとして、4点が挙げられます。
①購入目的
②返済原資
③融資審査
④金利
それぞれ見ていきましょう。
①購入目的
住宅ローンと不動産投資ローンの大きな違いは「自分が住むのか」「人に貸して家賃収入を得るのか」という物件の購入目的です。
物件を人に貸して家賃収入を得ようとしているのに、住宅ローンで融資を受けることは違法行為です。
②返済原資
住宅ローンの返済は通常、給与収入から支払うことになります。不動産投資ローンの返済は毎月、入居者からの家賃で支払います。
つまり物件から安定した家賃収入が得られなければ、自己資金で返済しなければならなくなります。
③融資審査
住宅ローンであれば個人の返済能力と信用で審査されます。審査はそこまで厳しいものではなく、金融機関が「きちんと返してくれる人だ」と判断すれば審査に通ります。
不動産投資ローンは個人の返済能力と信用のみならず、物件の収益性と資産価値をチェックします。
住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向にあります。賃貸業経営者として、しっかりとしたプランを立てておく必要があります。
④金利
住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが一般的に金利が高くなります。
● 住宅ローンの金利：年利0.5%~2.0%程度
● 不動産投資ローンの金利：年利1.5%~4.5%程度
これは貸し倒れのリスクの違いからです。言い換えれば、住宅ローンは不動産投資ローンに比べて返済してもらえる確率が高いと金融機関が見ているからです。
ですから不動産投資ローンでも金融機関が物件から安定した家賃収入が見込めると判断すれば金利を低く抑えることも可能です。
繰り返しますが、金利が低いから、審査が厳しくないから、と言って住宅ローンを利用して不動産投資をすることは違法行為です。不正利用が発覚すると一括返済を求められます。
不動産会社の中には不正を承知で住宅ローンを利用した不動産投資をすすめるところもあるようです。不正行為に加担することのないよう十分に気をつけなければなりません。
他のローンがあっても融資は受けられる
「住宅ローンが残っているけど、マンション投資ローンって可能なの？」と気になる人もいるかもしれません。
答えは「可能」です。
しかし個人で借りることができる融資額には限度があるので、住宅ローンやマイカーローンの残債分が差し引かれることになります。
またマンション投資は住宅ローンと違って、投資物件の収益性などの資産価値を評価されます。逆に住宅ローンは収益を生まないため、金融機関からは負債と評価されます。
同じように見えて、実はローンの性質が全く違うため、マンション投資を検討されている方は、住宅ローンの借入が負債と見なされ、融資が受けれないことを防ぐために、ご自身の借入可能残高を想定しながら、先に投資ローンで融資を受け、借入残額で住宅ローンの融資を受けることをオススメします。
ローン返済で失敗しないためのポイント
①表面利回りだけでなく実質利回りを理解する
マンション投資をするなら利回りについて理解しておくことが重要です。
表面利回り
利回りは収益物件選びをする判断基準の一つです。しかし多くの場合、物件情報は表面利回りで掲載されています。
これは、単純に年間家賃収入を物件購入価格で割ったものです。
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表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 |
例えば家賃が月額10万円なら年間家賃収入は120万円。
このマンション購入価格が1200万円なら【120万円 ÷ 1200万円 × 100 ＝ 10％】ですから表面利回りは10％です。
実際には初期費用のほか物件購入後にも様々な費用がかかりますし、ずっと空室なしで運営できるとは限りません。
実質利回り
実質利回りを計算すれば、より現実に近いマンション投資のリターンを把握できます。実質利回りを計算するためには様々な費用を想定しなければなりません。
例えば修繕費などは事前に正確な金額は算出しにくいものです。
築年数や広さ、設備、環境などに基づいて情報収集し知識を増やしていくしかありません。
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実質利回り（％）＝（年間家賃収入―年間諸費用）÷ （物件購入価格＋初期費用）× 100 |
まず物件を購入する際に初期費用がかかります。おおよその目安として物件価格の8〜10％程度を見込んでおくとよいでしょう。
初期費用
・仲介手数料
・印紙代
・登録免許税
・司法書士報酬
・不動産取得税
・ローン事務手数料 など
そして物件を所有することでかかる費用があります。
税金以外は義務ではありませんが、安定収入を得るためには必要な経費と考えるべきでしょう。
年間諸費用
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険料
・修繕費
・管理費
・管理委託料
・消耗品
・共用光熱費 など
計算例
さきほどの表面利回り10％の物件を例にしてみましょう。
・年間家賃収入：120万円
・物件購入価格：1200万円
・初期費用：100万円
・年間諸費用：20万円
とすると
（120万円−20万円）÷（1200万円＋100万円）＝7.69％
表面利回り10％の物件を実質利回りで計算すると7.69％になります。
表面利回りのみで自分に都合のいい計画を立てただけでは、想定よりも収益が上がらずローン返済に困ることになりかねません。
実質利回りを理解していざという時にリスク回避できるようにしておきましょう。
②安易に自己資金ゼロのフルローンを考えない
物件価格全額を借り入れることを「フルローン」といいます。「自己資金ゼロでフルローンは可能か？」と言えば可能です。
ただし
●ローン審査が厳しくなる
● 毎月の返済額が多く、ローン金利が高くなる
● いざという時の支出に対応できない
という点に注意が必要です。
「自己資金ゼロでフルローンは危険か？」と言うと、必ずしもそうとは言えません。
例えば
● キャッシュフロー（収益）を確保する
● 少しずつ手元に資金を確保していく
が可能ならば、フルローンは無謀ではありません。
ある程度の自己資金は用意しておくべき
ネット上でも様々な意見があります。ある程度の自己資金は用意しておくべきだと考えています。
目安は物件価格のおよそ20％です。その自己資金をどれくらい頭金に入れるかは、投資専門の不動産会社に相談すると、シミュレーションをしてくれるのでオススメです。
金利が高い時代であれば、できるだけ頭金を多く入れることで返済額を減らすことも考えられます。
しかし超低金利の今、手元に資金を残しつつ投資でリターンを得る考え方もあります。
ただ変動金利で融資を受ける場合は、金利上昇時には返済額が増えてしまうため、いざという時に備えた計画も重要です。
③リスクとリターンは隣り合わせである
一般的にマンション投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われます。ローリスク・ローリターンは定期預金や国内債券など、ハイリスク・ハイリターンは外国株式やFX、暗号資産（ビットコインなど）があります。
投資の世界でリスクとは危険や損失のことではなく、不確実性や価格変動の幅と考えます。不動産で言えば、1年間で家賃が2倍になることはまずありえませんし、不動産価格が半減することも基本的にないでしょう。
しかし確実に儲かるという保証もありません。
不動産投資のリスクは
● 空室リスク
● 価格下落リスク
● 修繕リスク
● 災害リスク
● 金利上昇リスク
などがあります。
投資はある程度コントロールが可能
将来のことを予測することは基本的には困難です。しかし投資のリスクはある程度コントロールが可能です。
例えば物件のエリアや立地が好条件であればリスクを抑えることができます。
ただリスクを抑えると得られるリターンも低くなる場合がほとんどです。
儲けたい気持ちが強すぎて利回り（リターン）を追求しすぎると、リスクが高くなる可能性があります。
リスクを取るからこそリターンが得られるわけですが、自分がどの程度リスクを取ることができるのかを見極めることが大切です。
まとめ
「リスク」を取るからこその「リターン」
マンション投資は他の投資に比べて大きなお金が必要です。多くの人が金融機関から融資を受けてマンション投資をおこなっています。ローンを組んで投資をすることが、マンション投資に踏み込みにくい理由の一つでしょう。
しかしローンを組んでも物件を売却すれば、ほとんどの場合は大きな借金は残りません。
そのためには資産価値の下がりにくい物件を見極めることが大切です。
マンション投資はローン（融資）を利用して自己資金より大きなお金を投資できる方法です。確かにリスクを負うわけですが、リスクを取るからこそ、リターンを得られるのです。
大きなリスクを負えば、大きなリターンも期待できます。リスクを抑えると、リターンを大きくすることは難しくなります。
自分がどの程度のリスクを許容できるのかをよく考え、リスクを分散させるなどしてコントロールしましょう。
不動産投資で最大のリスクは「無知である」こと
ネット上の情報は玉石混交です。質の良い情報を得るためには多くの情報に触れて、自分の感覚を磨くことが大切です。
これから不動産投資を始めたいなら、「お金を貸してもらえる人」でなければなりません。
簡単にできるのは、しっかり信用を積み上げることです。クレジットカードやケータイ料金のような少額の支払いでも決して滞らせないこと。
小さな信用を積み重ねることで「お金を貸してもらえる人」になれるのです。
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