「不動産投資で節税」が嘘だと言われる理由
「不動産投資で節税」が嘘だと思われている理由をいくつか紹介していきます。
・不動産投資の仕組みを理解できていないから
・不動産投資の節税効果は所得税・住民税だけだと思っているから
早速、なぜ不動産投資で節税が嘘だと勘違いされてしまっているのか、を解説していきます。
不動産投資の仕組みを理解できていないから
「不動産投資は節税になる」という話を鵜呑みにして何も考えずに始めた人は、不動産投資で大きな節税効果を得られない可能性が高いです。
不動産投資にはさまざまな節税効果があり、ほとんどの人が恩恵を受けられます。しかし、大きな節税効果を生むのは、一定の年収を超える人、減価償却費を多く・長く計上できる物件など一定の条件が必要です。つまり、条件を満たさないと、大幅な節税効果を感じにくく、不動産投資で節税できなかったと思い込んでしまう可能性があるのです。効果的な節税をするためには、まず不動産投資で節税する仕組みを知らなければいけません。
不動産投資の節税効果は所得税・住民税だけだと思っているから
不動産投資の節税効果として所得税や住民税に加え、相続税にも及びます。
所得税や住民税の減税も、属性によって大きな効果を発揮しますが、それ以上に相続対策や贈与税圧縮としてのインパクトも大きいです。具体的には資産を現金ではなく、不動産として所有することで評価額を落とし、納税額を数百万円以上の単位で減税できるのです。
しかし、相続・贈与時の大きな節税効果を知らずに、所得税・住民税が少なくなる効果しかないと思い込んでいる人がいます。そのため、目先の節税だけでなく、長期的に考えると、効果の大きさを実感できるのではないでしょうか。相続・贈与で節税できる仕組みは次の章で解説していきます。
不動産投資で節税は可能！仕組みと節税のポイントを解説
不動産投資では節税できる仕組みを知り、それに見合う物件を選ぶことで納税額を圧縮できます。仕組みを知れると、どのように物件を選べばいいのか、自分にとって最適なプランはどれか、計画を立てやすくなります。具体的に節税できる税金は以下の通りです。
所得税・住民税と相続税・贈与税では節税する仕組みが異なります。順番に解説してきます。
所得税・住民税を節税する仕組み
不動産を賃貸にして収益を得る場合は、建物や設備などの購入した資産を耐用年数で割り、「減価償却費」として経費計上ができます。不動産投資を始めたばかりのときは、減価償却費などの諸経費が不動産所得を上回り、赤字になることが一般的です。
不動産投資による赤字は、給与所得と損益通算できるため、課税所得金額が減ります。たとえば給与所得による元々の課税所得金額が1,000万円で、不動産投資による赤字が400万円なら、損益通算後の課税所得金額は600万円です。本来であれば1,000万円に対して所得税や住民税が課せられていたところ、600万円に対する所得税・住民税になるため、大幅な節税が期待できます。
なお、住民税は一律約10％ですが、所得税は累進課税制度のため、課税所得金額が高ければ高いほど税率も高くなります。たとえば課税所得金額が1,000万円のときの所得税率は33％ですが、課税所得金額が600万円の場合は20％です。損益通算で課税対象額が減ると、所得税率も減ることがあり、さらに大幅な節税を実現できることがあります。
減価償却の仕組みや計算方法については、次の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
不動産投資は減価償却が重要！意味や計算方法を徹底解説
また、後述しますが、不動産投資を目的とした法人を設立することで、さらに節税額を増やせることがあります。たとえば、所得税率は最大45％ですが、法人税率は最大23.2％です。不動産収入が多いときは、法人として経営することで、大幅な節税が可能です。
また、法人化すると計上できる経費の範囲が増えるため、課税所得金額を減らしやすくなります。不動産投資が軌道に乗り、課税所得金額が増えたときは、法人化も検討してみましょう。
相続税・贈与税を節税する仕組み
自分の死後、配偶者や子どもの相続税の負担が大きくならないか不安なときも、不動産投資で解決できることがあります。
たとえば、相続財産として1億円の現金を遺す場合は、相続税の課税対象額は1億円です。しかし、1億円の不動産として遺す場合は、課税対象額は実際の売買額ではなく固定資産税評価額（時価の5～8割程度）で税計算するため、相続税額も圧縮されます。
また、財産を贈与する場合も同様です。現金として贈与するときは、額面金額から110万円を差し引いた金額が贈与税の課税対象額となります。しかし、不動産として贈与すれば、時価の5～8割程度の固定資産税評価額から110万円を差し引いた金額が贈与税の課税対象額となるため、贈与税額を減らせます。
なお、贈与税も所得税と同じく累進課税です。そのため、課税対象額が増えると税率が高くなり、贈与税額も割高になってしまいます。不動産を活用して、相続税・贈与税を節税することも検討しておきましょう。
不動産投資で節税しやすい人とは？
不動産投資をすることで、節税が可能です。給与所得があり、減価償却費などで不動産所得が赤字になっている場合なら、給与所得と損益通算をして課税所得金額を減らせるため、ほぼすべてのケースにおいて節税が可能です。
特に年収が高い人は、不動産投資による節税効果を実感しやすいでしょう。資産形成と節税対策を同時に兼ね備えた理想的な方法といえます。
とりわけ課税所得金額が900万円（目安年収1200万円以上）を超える人は、所得税率が33％以上になり、所得税額も高額です。不動産投資による節税も検討してみてはいかがでしょうか。
以下の記事で、1,200万円の税金対策について、不動産投資を含め解説しています。ぜひ参考にしてください。
【税金対策】年収1200万円の場合の手取りや節税方法を解説
不動産投資で節税効果を高める方法
次のポイントに注意することで、不動産投資による節税効果を高められることがあります。
・適切なタイミングでの物件売却も視野に入れる
・経費を正しく計上する
それぞれのポイントがなぜ節税効果を高めるのか、わかりやすく解説します。
適切なタイミングでの物件売却も視野に入れる
不動産投資の基本は長期保有です。賃貸物件として運用することで利益を生み出しつつ、資産形成をしていきます。しかし、節税目的で不動産投資をする場合は、適切なタイミングでの物件売却も視野に入れるほうがよいでしょう。
建物や設備の減価償却期間が終わると、経費よりも収益が上回り、節税できないことがあります。純粋に利益を得るために不動産投資をするなら問題はありませんが、節税効果のために投資をする場合は、デッドクロスが発生する前に売却するほうがよいでしょう。
なお、デッドクロスとは、会計上は黒字であっても手元資金は赤字の状態です。減価償却期間が終わると、デッドクロスが発生しやすくなるため、タイミングを見計らって売却を検討してください。
経費を正しく計上する
所得税・住民税を節税するためには、課税所得金額を減らすことが必要です。そのためにも、減価償却費だけでなく、経費を正しく計上してください。計上漏れがあると課税所得金額が増え、税金が増える原因にもなってしまいます。
たとえば、不動産投資を始めた年なら次の経費を計上できます。
・不動産取得税
・不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
・物件の売買契約書やローン契約書の印紙税
・ローンの事務手数料、保証料
また、不動産投資を始めた年だけでなく2年目以降も、次の費用を経費として計上可能です。
・ローンの利息
・災保険料、地震保険料
・管理会社への管理委託料
・修繕費
・固定資産税・都市計画税
・減価償却費
そのほかにも、不動産投資に関する費用であれば、交際費や交通費なども経費計上できます。ただし、不動産投資と関連性が低い費用を無理に経費計上すると、税務調査で指摘を受ける可能性もあるため注意が必要です。
不動産投資で計上できる経費については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
【解説】不動産投資における経費とは｜対象項目一覧や上限金額、注意点を解説
節税効果が高い物件とは？
節税効果を高めるためには、新築物件（新築区分マンション）ではなく中古物件がおすすめです。しかし、中古物件ならどれでも節税効果が高いのではありません。次の3つの条件もチェックしておきましょう。
・建物価格の割合が高い物件
・償却期間が短い物件
・空室率が低い物件
それぞれの条件を満たす物件はなぜ節税効果が高いのか、わかりやすく説明します。
建物価格の割合が高い物件
投資用不動産の価格全額が減価償却できるのではありません。土地代は減価償却の対象にはならず、建物代のみ減価償却できます。そのため、物件価格のうち土地代の割合が高いときは、減価償却費が減り、節税効果が少なくなってしまいます。
たとえば物件価格が5,000万円で、減価償却期間が20年の場合について考えてみましょう。土地代が3,000万円であれば、建物代は2,000万円のため、1年あたりの減価償却費は100万円です。
一方、土地代が1,000万円なら建物代は4,000万円で、1年あたりの減価償却費は200万円になります。このように物件価格が同じでも減価償却費が大きく変わることもあるため、慎重に物件を選ぶことが必要です。
とりわけマンションやアパートは、土地と建物をまとめて購入するため、建物価格の割合が高いかどうかわかりにくい傾向にあります。物件購入時に売買契約書を詳細に調べ、建物価格の割合が高いことを確認しておきましょう。
償却期間が短い物件
償却期間が短いほうが、1年あたりの減価償却費は大きくなります。たとえば建物価格が3,000万円の物件について考えてみましょう。償却期間が30年なら1年あたりの減価償却費は100万円ですが、償却期間が10年なら1年あたりの減価償却費は300万円です。
償却期間は、建物の造りと築年数によって決まります。木造・築古なら償却期間が短くなるため、1年あたりの減価償却費が高額になり、節税額を増やせます。反対に、鉄骨や鉄筋コンクリート造で築浅なら償却期間が長くなり、1年あたりの減価償却費が少なくなるため注意が必要です。
空室率が低い物件
空室率にも注意が必要です。空室率が高いほど赤字が多く、節税効果は高くなりますが、利益も少ないため本末転倒になってしまいます。あくまでも不動産投資によって利益を得、減価償却費などを活用して節税も目指すことが第一義のため、あえて赤字が出るような物件は選ばないようにしましょう。
理想は空室率が低く、減価償却などで赤字を出すことです。空室率が低い物件なら、償却期間が終わっても、純粋に不動産投資として資産を活用できます。
不動産投資による節税を成功させるコツ
不動産投資で効果的な節税をするためのコツは以下の通りです。
・正しく確定申告をする
・不動産投資について学ぶ
・専門家に相談する
・節税目的だけで不動産投資を行わない
順番に解説していきます。
正しく確定申告をする
不動産投資で節税するためには、減価償却費を始めとする経費をすべて正しく帳簿に記録し、確定申告する必要があります。
減価償却費は自動的に利益から差し引かれるわけではなく、帳簿で経費計上することで、利益から差し引く費用として扱われます。節税するためにも、まずは正しく帳簿をつけ、年に1回確定申告することが大切です。
不動産投資について学ぶ
不動産投資で節税するためには、投資や税金に関する正確な知識が必要です。また、不動産投資で利益を得るためにも、投資や税金に関する正確な知識が欠かせません。
不動産投資についての知識は、実際に物件を運用しながらでも身につけられます。信頼できる専門家のセミナーを受けたり本を読んだりして、不動産投資に対する新しい知識を身につけましょう。
専門家に相談する
不動産投資には、さまざまな知識が必要です。また、実際に投資を始めることで、新たな疑問が生じることもあります。
知識不足を感じたときは、不動産会社や税理士など、知りたい内容に応じてプロに相談してください。インターネット上には正しい情報も多数ありますが、間違った情報もあります。専門家に相談し、常に正しい情報を得て、問題を解決するようにしましょう。
不動産投資のサポートをトータルで行う会社なら、税金のことから不動産のことまでまとめて相談できます。万が一のためにも、迷ったときに相談できる不動産投資会社を見つけておきましょう。
J.P.RETURNSでは、不動産投資のプロからアドバイスを受けられる個別相談サービスを提供しています。まずは話だけ聞いてみたい方はWEB個別相談がおすすめ。物件資料を見ながら納得のいくまで話したい方は対面の個別相談をぜひ予約してみてください！
節税目的だけで不動産投資を行わない
不動産投資の目的は、あくまでも家賃収入で収益を上げることです。この本来の目的を忘れずに、節税は不動産投資の副次的効果として考えるスタンスを崩さないようにしましょう。
節税が不動産投資の第一目的になってしまうと、短いサイクルで不動産の売買を繰り返すことになり、資産形成が難しくなるかもしれません。
不動産投資でどの程度の節税効果があるか事前に知っておくと、より計画的な投資を行えます。次の記事では節税のシミュレーションについて解説しています。ぜひご覧ください。
不動産投資の節税はシミュレーションが大事。節税できる理由も解説
不動産投資で節税するときの注意点
不動産投資で節税することは可能ですが、いくつか注意すべき点があります。副次的効果として節税を狙う前に、次のポイントを押さえておきましょう。
・節税効果は徐々に減る
・赤字が多いと融資を受けにくくなる
・極端な節税は認められないことがある
それぞれのポイントを説明します。
節税効果は徐々に減る
不動産投資による節税効果は、年々減っていきます。物件購入の諸経費を計上できる1年目は節税効果が高く、その後の減価償却期間も効果を実感しやすいですが、いずれはなくなるため注意しましょう。
また、ローンの利息も経費計上できますが、ローン残債が減ると利息も減るため、徐々に計上できる費用が少なくなってしまいます。節税効果は長続きしないものと理解し、不動産投資の本来の目的である収益性アップに意識を変化させるか、売却して新たな物件で節税効果を狙うか決めておきましょう。
赤字が多いと融資を受けにくくなる
不動産投資の規模を拡大することで、節税効果を高められることがあります。この場合は新たな融資を受けることになりますが、減価償却費などの妥当な赤字なら問題ないものの、空室率が高すぎるなどの理由で赤字が多いと、金融機関のローン審査が厳しくなる点に注意をしてください。
将来的に投資規模を拡大する予定があるときは、慎重に物件を選ぶのはもちろんのこと、妥当な経費以外で赤字を増やさないようにすることが大切です。
極端な節税は認められないことがある
減価償却費を活用して課税所得金額を減らすことは、法に適った節税方法です。
しかし、不動産投資とは関係のない費用を経費計上するなど、極端な方法で節税につなげようとする行為は、税務調査の対象となることがあります。あくまでも法に適った方法で、節税をしていきましょう。
まとめ：節税の仕組みを理解して不動産投資を始めよう
不動産投資には、誰しも節税効果を享受できます。その中でも特に給与所得が900万円以上（目安年収1,200万円以上）の方は、節税効果が高いので、仕組みを理解して不動産投資を始めてみるのがおすすめです。
節税効果を目的として不動産投資を手がけるときも、第一の目的は「家賃収入を手に入れること」です。収益性の高い物件を選び、資産運用していきましょう。
また、不動産投資についての疑問は、不動産投資の専門家に相談することも大切です。自己流で不動産投資を始めると、場合によっては大きな損失を被りかねません。慎重に投資を進めていくためにも、ぜひプロの意見に耳を傾けてみましょう。J.P.RETURNSでは、無料で視聴できる動画セミナーを公開しています。ぜひご利用ください。
自分自身の属性や考えている物件を運用した際にどれくらいの節税効果が見込めるかを知りたい場合は、ぜひ無料個別相談を活用してみてください。あなた自身の状況を丁寧にヒアリングしたうえで、アドバイスさせていただきます。
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不動産投資による節税に関するよくある質問
Q1. なぜ不動産投資が節税になるの？
不動産投資が節税になる理由は、次のとおりです。
・不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できる
・減価償却費を計上し支出をせずに所得を減らせる
・年収が多いと長期譲渡所得の税率よりも所得税率のほうが低くなる など
不動産投資が節税になる理由は多くありますが、主に所得税の節税につながります。
Q2. 不動産投資で節税できない人は？
不動産投資で節税できない人は、所得がない人です。
不動産投資の節税額の大部分は所得税であるため、納税していない人にはあまり意味はありません。しかし、所得がなくても相続税対策にはなるため、所得がない人でも節税対策となります。
Q3. 不動産投資で効果的な節税できる年収は？
不動産投資で大きな節税ができるのは、所得900万円を超えてくる年収1200万円の人です。
年収1200万円以下でも節税できますが、年収1200万円になると所得税率が33%となり、長期譲渡所得の税率である20.315%との差が大きくなります。この差が大きくなるほど節税効果も大きくなります。
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