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――これまで2000年代以降の不動産市況を見て節目となったポイントはありますでしょうか？
江馬：大きく節目が変わったのが2012年のアベノミクスです。2012年以降は株価も活況になり、金融緩和でマイナス金利の状態になりました。バブル崩壊後は、不動産価格もろくに上がらず、家賃も上がらない……という日陰状態だった不動産投資業界でした。それが先ほど申した通り、陽の目を浴びるようになったのが2012年のアベノミクスでした。その頃から徐々に不動産市況が動き出し、その活況から「変わる」という印象を持っていましたね。
その後も、現在まで約10年間以上経っても変わらず不動産は活況です。2020年の東京オリンピックを境に不動産価格の上昇は止まると言われたこともあります。しかし、コロナ禍があってオリンピックが終わってもまだ上昇していました。これが日本の不動産市況の持つ力強さだと思います。
――日本の不動産市況に関してはどのように考えているのでしょうか？
江馬：そもそも、日本の不動産価格は海外の主要都市部の市況に比べて出遅れていました。今の不動産価格の上昇も、日本は海外の上昇に対して追随しているのが、大きな流れだと思います。
昨今の日本もインフレ基調になり、大企業の大卒初任給も30万～35万円台が当たり前になりつつあります。年々給与も上がっていくので、賃貸ニーズの高い都心部は家賃上昇の期待値も高く、不動産価格がこれから下がることは考えにくいでしょう。
根拠として、アットホームが発表した募集賃貸動向調査によると2025年7月の東京23区のマンション家賃が10.3％上昇したというニュースもありました。東京はほかの道府県と比べても物価水準が高く、住居費用が全国平均と比べても高くなっています。更に不動産市況については追い風になると思っています。（参照：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA283E30Y5A820C2000000/）
JPリターンズは物件にこだわる
――JPリターンズの物件に対してのこだわりについても教えて下さい。
江馬：そもそも、立地へのこだわりは創業以来ずっと考えています。『JPリターンズ』という社名に込めた通り、お客様に安定的な“リターン”を生み出し、長期的な資産形成が出来てこそ価値があると考えています。
弊社が扱うのは主に都心5区（中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区）、大阪では大阪環状線の内側、神奈川なら横浜、川崎のみ、神戸ならば三宮など。都心部の中でも、エリアを中心部に絞り、さらに駅から徒歩5分が7割と、利便性の高いエリアに絞っています。
実際、家賃も23区では10％上昇していますが、JPリターンズが扱っている物件だとより高い家賃上昇を誇っています。
――JPリターンズの物件でさらに特筆すべき点などはあるのでしょうか？
江馬：断然に違うのが空室率です。現在、管理物件は6000戸ほどですが、空室率は99.96%です（※2025年3月時点）。この数字は、空室が毎月1～3件あるかないか。それも募集をかけたら直ぐに埋まってしまいます。引っ越しの繁忙期である2~3月には実際0件だったりします。
なぜこれほどまでに空室率が少ないかと言えば、やはり立地が良く利便性が高いからです。都心部に人が住むという需要自体は無くならないのです。
――空室率の低さによって不動産投資には何か変わる要因はあるのでしょうか。
江馬：コロナ禍でも空室率の強さを発揮しています。ちょうど、2020年春の緊急事態宣言後は人の移動に制限がかかり、どの企業もリモートワーク、ステイホームを推奨しました。なかには、郊外の広い住宅を求めて移った人もいたことを記憶します。実際に埼玉、千葉、神奈川などでは賃貸の空室率が低くなっていました。
とはいえ、コロナ禍でも、JPリターンズの物件は空室が出続けることはなく、常時99％台で稼働していました。郊外への移住や引っ越しを考えると、動きやすい単身者でリモートワークがしやすい人など限定的でもあったりします。
コロナ禍でも弊社がブレずに考えていた事は、前提として「都市部に住むということの良さ」があります。多くの人にとっては、家から出社して働き、子育てをするなかで子どもが学校に通うとなると、そう簡単には住まいを移すというわけにはいかない訳です。それが実際に立地の良いエリアの空室率の低さに繋がったと思います。
――空室率の低さを実現するために行っていることはあるのでしょうか？
江馬：物件の仕入れにかなり力を入れています。仕組みとして仕入部署はポイント制を取っており、物件エリアや細部にわたって定義づけした指標があり、「優良」「良」「可」のランク付けがなされています。良い物件を仕入れできたらその分インセンティブが払われる仕組みを取っています。
また、銀行のローン評価も適切に行い、いくらでも仕入れられる形は取っていません。あくまで銀行の担保ローン評価を元にそのネット利回りを超えない範囲で仕入れています。だからこそ、この空室リスクや、下落リスクの低い物件仕入が実現できているのです。特に優良エリアは、渋谷、代官山、大手町、水天宮などでしょうか。
JPリターンズの今後は？
――JPリターンズの今後の展開はどのように考えているのでしょうか。
江馬：JPリターンズは、昨年の売上は391億円です。今期は500億円を見込んでおります。不動産販売が主で不動産物件管理をメインに行っています。加えて、不動産を軸とした新規事業として、リノベーション事業や都市開発事業なども行っている最中です。
今後は売上を1000億円、2000億円と増やし、IPOも視野にして企業を成長させていきたいと考えています。今後も、経済が好調になっていくと見込まれる中で、これまでと変わらず、みなさまへ不動産投資を通じた資産形成を応援していきたいですね。
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