個人事業主として不動産投資するとはどういうこと？メリットや注意点を徹底解説

不動産投資とは

不動産投資は、アパートやマンションなどの物件を取得し、入居者に貸し出すことで収益を得る資産運用方法の一つです。一般的に高額な買い物というイメージのある不動産ですが、実は金融機関からの融資を活用すれば、比較的少額の自己資金でも始められる投資手段として注目を集めています。

不動産投資の基本的な仕組みはシンプルです。物件を購入して入居者から家賃収入を得る、いわゆる「大家さん」になります。

不動産投資の魅力は、複数の経済的メリットを同時に享受できる点です。家賃収入による安定的な収入はもちろん、将来の資産価値上昇によってキャピタルゲインを手に入れるのも期待できます。さらに、不動産投資には税制上の優遇措置も設けられており、資産運用と併せて恩恵を受けられるのです。

また、不動産投資は長期的な視点で取り組むと、老後の資金づくりや相続対策としても活用できる投資方法です。専門知識を身につけ、適切な物件選びを行えれば、安定的な資産形成の手段として機能します。不動産投資の詳しいメリットについては、後程詳しく解説していきます。

個人事業主として不動産投資を始めると何が異なるのか

個人事業主として不動産投資を始めると、青色申告でより効果的な節税ができるなどいくつか特徴があります。しかし、誰でも個人事業主として不動産投資をできるわけではなく、いくつか要件を満たす必要があるのです。

ただ、個人事業主と認められ、青色申告による税制優遇を受けられなかったとしても、個人で不動産投資をやる価値は十分にあります。なぜなら、個人による不動産投資でも多くのメリットを享受できるからです。

本章では上記の一連の流れについて、もう少し深堀して解説していきます。

青色申告が使える

不動産投資を個人事業主として始めると、青色申告を利用が可能になります。この制度を活用すれば、最大65万円の特別控除を受けられ、確定申告時の税負担を大きく軽減できるのです。

ただし、特別控除を受けるには、青色申告承認申請書の提出、複式簿記による記帳など複数の条件を満たさなければいけません。また、不動産投資の規模の制限もあります。青色申告が適用できなければ白色申告となり、65万円の特別控除を受けられなくなってしまう点には注意してください。

後述しますが、個人として不動産投資を始めれば、青色申告はできなくても、それを上回るメリットがあります。

誰でも個人事業主として始められるわけではない

個人事業主として不動産投資を始め、青色申告を使うには、先述の書類提出に加え不動産経営を事業として正式に認められるのが要件です。国税庁のホームページによると、不動産の貸付けが事業として認められるためには、一定の規模での運営が求められています。詳細は以下の通りです。

引用：国税庁｜No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

つまり、事業として認められるには貸間、アパートは10室、戸建てでは5棟以上が求められるのです。この基準を下回る規模での運営の場合、個人事業主として青色申告の認定を受けられない可能性が高くなります。

アパートであれば、１棟購入をすれば達成できますが、マンションではいきなり複数を持つのは、予算面から考えてあまり現実的ではないといえます。しかし、次の章で詳細に説明をしますが、個人事業主として認定されなくても、不動産投資をやる価値は十分あるでしょう。

個人事業主として始めなくても多くのメリットがある

不動産投資は、個人事業主としての認定を受けられなくても、魅力的な資産運用方法です。確かに、青色申告による税制面での優遇を受けられないものの、それを補完する数多くのメリットが存在します。

例えば、比較的少額の自己資金でも始められる点や、少額の初期投資で大きな資産を築ける点などが挙げられます。他にも、安定的に家賃収入を得ながらも、キャピタルゲインを狙えるなど、さまざまな魅力がある投資方法です。

実際、多くの投資家は個人として不動産投資を行い、成功を収めています。次の章では、個人事業主として認められなくても享受できる、不動産投資のメリットについて詳しく解説していきます。これらを理解できれば、個人事業主として認定されずに青色申告をできなかったとしても、それ以上のメリットがあると分かるはずです。

一般的な不動産投資のメリット

ここからは個人事業主と認められなくても享受できる、以下の一般的な不動産投資のメリットを解説していきます。

・少ない資金で始められる
・長期的には失敗しにくい
・手間をかけずに資産運用できる
・インフレ耐性に優れる
・生命保険代わりになる
・節税対策にもなる
・老後資金になる
・インカムゲインとキャピタルゲインのどちらも狙える

それぞれ詳しく説明していきます。

少ない資金で始められる

不動産投資は、購入する物件は高額ですが、融資を利用するので少ない自己資金から始められます。そのため、投資を始めようと決意したら、すぐに行動に移せるのも特徴の一つです。

例えば、3,000万円の投資用マンションでも、100万円以下の自己資金で始められます。個人の属性によっては、物件価格のほぼすべてを金融機関から借りられるので、数十万円程度の手出しで始められる可能性もあります。

このように少額で始められる資金効率の良さは、不動産投資のメリットです。他の投資で大きな収入を得たいなら、ある程度まとまった資金が最初に必要になります。

例えば、毎年160万円の収入を得るために、利回り4％の配当金が見込める株式を買おうとすると、4,000万円必要になります。そして、その4,000万円は自分自身で準備しなければいけません。

一方、不動産投資では数十万円程度の自己資金(属性によって必要な自己資金は異なります)で、4,000万円の物件を購入し、毎月家賃収入を得るのも可能です。もちろん、返済があるので、同じ利回り4％でも家賃収入がすべて利益にはなりませんが、返済が終わればその4,000万円の物件自体も100％所有物になります。家賃収入を原資に完済できれば、4,000万円の資産を手にすると同時に、家賃のほとんどを収入とできるので、経済的にもゆとりが出るでしょう。

このように、不動産投資は少額からスタートでき、かつ高い資金効率で資産形成を進められる投資手法といえます。もし手元の資金が限られていても、将来的な資産形成に向けて一歩を踏み出せる点が、大きな魅力となっています。

長期的には失敗しにくい

不動産投資の大きなメリットの一つに、長期的な視点で運営すると、失敗しにくい点が挙げられます。特に、立地の良いエリアでは賃貸需要が継続的に存在するため、安定した家賃収入が見込めます。例えば、駅から徒歩圏内や、大型商業施設へのアクセスが良好な地域では、入居希望者が途切れることは稀です。

一方で、短期的な不動産市況の変動は、プロでも正確な予測が難しいです。景気変動や社会情勢の影響もあり、タイミングによっては、数か月で値動きが発生するケースもあります。短期売買で利益をあげようとすると、かえって損してしまう場合も十分に考えられるため、おすすめできません。

しかし、10年、20年という長期スパンで見ると、立地の良い物件は基本的に需要が安定します。人口が集中する都市部の主要駅周辺は、賃貸需要が継続的に発生するためです。そのため、適切な立地選定を行えば、長期的な視点での投資成功率は非常に高いといえるでしょう。

このように不動産投資は、短期的な変動に一喜一憂せず、長期的な視点で物件選びができると、失敗するリスクを大きく低減できます。

手間をかけずに資産運用できる

不動産投資というと、入居者の募集や建物の管理、入居者対応など、さまざまな業務に追われるイメージを持つ人も多いでしょう。しかし実際は、これらの業務を不動産管理会社に委託することで、投資家自身の手間を最小限に抑えられます。

不動産管理会社は、入居者の募集から契約手続き、家賃の集金、建物のメンテナンス、さらには入居者からの緊急時対応まで、あらゆる業務を代行します。平日の日中や深夜のような、すぐに対応できない時間帯も対応可能です。例えば、深夜に水漏れが発生した場合でも、管理会社が迅速に対応するため、投資家が直接現場に駆けつける必要はありません。

実際、投資用不動産所有者の約8割が、何らかの形で管理業務を外部委託しているというデータもあります。この高い委託率は、プロの管理会社に任せることで、より効率的な運営が実現できる証といえるでしょう。

管理会社への委託費用は一般的に家賃収入の5%程度です。この費用は決して安くはありませんが、そこまで大きな負担になるほどの金額ではないです。時間的制約の多い会社員や、不動産管理の経験が少ない人にとって、利用しない手はないでしょう。

このように不動産投資は、適切な管理会社を選択すると、投資家自身の手間を最小限に抑えながら、安定的な資産運用を実現できる魔法のような投資手法なのです。

インフレ耐性に優れる

私たちの資産は、常にインフレによる価値の目減りにさらされています。インフレとは、物価が持続的に上昇する経済状態を指し、資産が現金のみの場合、実質的な購買力が低下してしまいます。不動産投資は、このインフレから資産を守り、さらには資産価値を高めるための理想的な手段です。

具体的に、不動産投資は3つの点でインフレに強い特性を持っています。

1つ目は、不動産が現物資産である点です。現金や債券などはインフレによって価値が目減りしやすいのに対し、不動産は実物の資産なので、価値が落ちにくいです。むしろ、物価上昇に応じて不動産価格も上昇する傾向さえあります。

2つ目は、賃料の上昇によって収入アップが期待できる点です。インフレ時には中長期的に発生する賃料相場の上昇に伴って、家賃収入を増やせる可能性があります。

3つ目は、借入金の実質的な負担軽減です。インフレにより貨幣価値が下がると、実質的な返済負担は減少します。つまり、返済の負担感が以前よりも軽くなるのです。

このように不動産投資は、インフレ下でも資産価値を守りやすく、さらには収入面でもプラスになる可能性もあります。物価上昇が続く現代において、資産を守り、そして増やす手段として、魅力的な選択肢なのです。

生命保険代わりになる

不動産投資は、生命保険代わりになる変わった特徴を持ちます。

団体信用生命保険とは、住宅ローンでおなじみの、ローン加入する際に自動的に付帯される保険です。契約者に万が一のことが起こった際、残りのローン債務が全額免除される仕組みとなっています。

例えば、契約者が亡くなった場合、その物件の借り入れは免除された状態で、遺された家族に引き継がれるのです。4,000万円の物件を購入し、4,000万円のローンを組んだとします。仮に投資家が亡くなった時点でローン残高が3,000万円あったとしても、団信によってその債務は消滅します。残された家族は、借金なしの不動産を相続できるのです。

さらに、相続した家族には2つの選択肢があります。1つは、そのまま賃貸経営を続け、毎月の家賃収入を得る方法です。返済がないのでほとんどが収入になります。もう1つは、物件を売却してまとまった資金を得る方法です。どちらを選ぶかは、家族の状況に応じて自由に決められます。

このようにすぐ現金化できる資産を万が一の際も家族に残せるので、不動産投資は生命保険代わりを果たすといわれています。もし既に生命保険を契約しているのであれば、一部解約して、手元の資金を増やすのも考え方の一つです。

節税対策にもなる

不動産投資は、複数の税金に対して節税効果を発揮します。具体的には、所得税、住民税、相続税の合法的な節税が実現できる点が魅力です。

所得税と住民税は、不動産投資による経費や減価償却費を給与所得と損益通算できる仕組みで納税額を減らせます。

例えば、年間の給与収入が500万円で、不動産所得の赤字が100万円の場合、課税対象となる所得を400万円まで圧縮できます。この結果、所得税と住民税の負担が軽減されるのです。

相続税の節税効果は規模によっては1,000万円以上に及びます。不動産の相続税評価額は現金と比べて低く算定され、物件によっては5割程度まで、評価額を落とせる可能性があります。投資用物件として第三者に貸し出ししている場合は、さらに評価額が圧縮されるのです。不動産は規模が大きいので、インパクトのある削減額になるでしょう。

このように不動産投資は、さまざまな税金に対して包括的な節税効果をもたらす投資手法です。節税対策と同時に、長期的な資産形成を効率的に進められるのです。

老後資金になる

不動産投資は、将来の経済的自立を実現する手段として注目を集めています。なぜなら、不動産による家賃収入は、老後の安定した生活を支える重要な収入源となるからです。

投資用不動産を購入してからは、毎月のローン返済が必要になるものの、原資は入居者の家賃収入になります。つまり、入居者が実質的にローンを返済していく仕組みです。

そうして、ローン返済が完了すると、その不動産は完全にあなたの資産です。それ以降、毎月の家賃のほとんどが、自由に使える収入として受け取れます。これにより、年金だけでは難しい、ゆとりのある老後生活を無理なく実現できます。

また、必要に応じて不動産を売却するのも選択可能です。不動産投資に適している良い立地の物件は価値が下がりにくく、ニーズも一定程度あるため、売却によってまとまった資金を手に入れられます。

不動産投資を20～30代ではじめ、定年退職する前に完済できれば、経済的にゆとりのある老後生活を送れるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインのどちらも狙える

不動産投資の大きな魅力は、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの収益を同時に見込める点にあります。不動産投資においては、インカムゲインとは毎月の家賃収入を指し、キャピタルゲインは物件売却時の値上がり益です。

立地条件の良い物件や人気エリアの不動産を選択すれば、安定した入居需要が見込めます。これにより、空室リスクを抑えながら、継続的な家賃収入（インカムゲイン）を得られるでしょう。

運用してインカムゲインを得ながらも、不動産価値の上昇による利益（キャピタルゲイン）も狙えます。再開発が進む地域や将来的な発展が期待できるエリアの物件は、時間の経過とともに資産価値が上昇する傾向にあります。人気が加速しているエリアでは、少しタイミングを後ろ倒しにした方が、まとまった利益を得られる場合もあるでしょう。

このように、不動産投資では日々の家賃収入と将来的な売却益の両方を視野に入れた投資戦略を現実的に描けます。そのためにも、物件選びは慎重に行い、市場動向や地域性を十分に調査するのが重要です。

自分一人で選ぶのに自信がない場合は、実績のある不動産投資会社に相談してみるのがおすすめです。J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントがお客様の情報に合わせて適切な物件をご紹介します。相談は無料なので、ぜひお気軽に聞いてみてください。
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不動産投資に向いている人の特徴

この章では不動産投資に向いている人の特徴を3つに絞って解説していきます。効率的に資産を築きたいと思っている人は、不動産投資がおすすめです。そのなかでも、特に不動産投資を有利に進められる人の特徴を以下の3つに絞って解説していきます。

・安定収入のある人
・節税と資産運用を両立したい人
・将来的な不安がある人

一つでも当てはまる人は、有利に不動産投資を始められる可能性が高いので、ぜひ前向きに検討してみてください。

順番に説明していきます。

安定収入のある人

不動産投資において、安定収入があるのは向いている人の特徴として真っ先に挙げられます。特に会社員は、不動産投資を始める際、大きなアドバンテージを持ちます。

その最大の理由は、多くの人にとって不動産投資最大のハードルである融資審査における優位性です。不動産投資はローン利用が前提ですが、金融機関は安定した収入源のある人を好むためです。基本的には家賃収入を原資に返済していく仕組みではあるものの、定期的な収入があれば、毎月の返済能力をより高く評価され、審査に通りやすくなります。

さらに、収入の安定性に加えて、給与が高いと有利な条件を引き出せるかもしれません。具体的には、融資額の上限が上がったり、金利が低くなったりする可能性もあるでしょう。これにより、より規模の大きな不動産投資へのチャレンジも視野に入ってきます。

このような融資条件の違いは、収益性に影響を与えます。例えば、金利が0.5%下がっただけでも、高額な不動産であり、融資期間が30年以上であるのを考慮に入れると数百万円から、下手すると1,000万円以上の差です。これは金利による差額なので、すなわち利益額に直結します。

このように長期視点で考えると、金融機関の評価が高まる安定収入のある人は、不動産投資に向いているといえるでしょう

節税と資産運用を両立したい人

不動産投資は、節税と資産運用を効果的に組み合わせられる優れた投資手段です。特に高所得者にとって、税負担の軽減と資産形成を同時に実現する数少ない有効な選択肢となります。

不動産投資の大きな特徴は、減価償却費や借入金の金利、修繕費などの経費を計上して、給与所得との損益通算で税金を抑えながら、同時に資産価値のある物件を運用できる点にあります。他と比べても、資産運用と並行して明確な節税効果を感じられる投資手段は限定的です。

さらに、節税によって得られた余剰資金を効果的に活用できれば、資産形成のペースを加速させられます。例えば、節税で増えた手取り額を次の物件購入の頭金に回したり、別の投資商品に振り分けたりすることで、資産拡大につなげられるでしょう。

このように資金を循環させられると、より効率的に資産形成できます。もちろん、節税部分は自分の暮らしを豊かにするために使うのでも、保有している不動産の利益を使っているわけではないので、全く問題ありません。

このように節税しながら資産を増やしたいと考える人にとって、不動産投資は理想的な選択肢といえるでしょう。

将来的な不安がある人

将来への不安を抱える人にとって、不動産投資は向いています。特に老後の生活資金や子どもの教育費など、将来的な経済不安を持つ人には、理想的な選択肢といえるでしょう。

不動産投資の魅力は、早期に始めると、将来の経済的な安定性が高まる点にあります。例えば、30代で投資を始め、60代までにローンの返済を完了させれば、退職後は安定した家賃収入を得られます。ローン返済が終われば、毎月の収支に大きな負担がなくなり、年金+家賃が収入になるので、精神的にも金銭的にも余裕が生まれるでしょう。返済期間中でも、20年程度運用してから売却をすれば、それなりにまとまった金額が手元に残ります。もし子どもの大学進学など、数百万円単位で資金が必要になった際も、不動産投資を早めに初めておくと、万が一の際の拠り所になるでしょう。

さらに、返済完了後の不動産の活用方法は柔軟に選べます。継続して賃貸運用すれば、家賃のほとんどが収入になります。一方、売却を選択すれば、物件の資産価値に応じてまとまった資金調達も可能です。

このように、不動産投資の運用を長年続けていると、資金が必要なときも準備しやすくなります。特に年齢を重ねるにつれて増える経済的な不安に対して、解決策講じておくと、精神的に余裕を持って日々の生活を送れるでしょう。

不動産投資の始め方

不動産投資と聞くと、始めるまでの負担が重いと思っている人が多いでしょう。でも、実は始めるとなると、そこまで勉強期間も長くなく、運用まで入れるのです。ここでは不動産投資を始める際の手順を5つのステップに分けて解説していきます。大枠の流れを知っておくと、始めるときにスムーズに進められるので、ざっくりと頭に入れておくのがおすすめです。

以下が具体的な5つのステップです。

順番に解説していきます。

ステップ①基礎知識の習得

不動産投資を始める第一歩は、基礎知識の習得です。投資用不動産の種類や特徴、収益の仕組み、リスク管理など、最低限の知識を身につける必要があります。これは失敗しないために重要なステップです。不動産投資は動き金額も大きいので、防御力を高める意味でも基礎知識の習得は大事になります。

この段階では、書籍やウェブサイト、不動産投資セミナーなどを活用して学習を進めましょう。ただし、すべてを完璧に理解してから始める必要はありません。基本的な知識を得た後は、実際の物件を探しながら理解を深めていくのが効果的です。まずは、不動産投資の全体像把握を意識しましょう。

J.P.RETURNSでは、未経験者の最初の学習に最適な無料書籍と無料動画を提供しています。通勤中などのスキマ時間にもインプットできるよう、スマホで見られるのでぜひお役立てください。

ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける

実績があり、信頼できる不動産投資会社との出会いは、投資の成否を大きく左右します。実績のある会社は、物件選びから購入後のサポートまで、投資家の成功をトータルでサポートしてくれます。

信頼できる会社を見つけるポイントは、過去の取引実績や顧客の評価、アフターフォローの充実度などです。また、会社との相性もあるので、無料相談を利用してみるのがおすすめです。

無料相談といっても、投資計画の立案や収支シミュレーションなど、相談者の要望に合わせて具体的なアドバイスをくれます。信頼できる会社は、投資家の状況や目的に合わせて、最適な提案をしてくれるはずです。

不動産投資会社選びで成果が変わるといっても過言ではありません。手間に感じるかもしれないですが、購入後に楽をするためにも、慎重に選びましょう。

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ステップ③物件を探す

物件探しでは、立地、築年数、入居率、収益性など、複数の観点から総合的に判断するのが重要です。特に立地は、将来的な資産価値や安定した入居率に直結する要素です。

ただし、信頼できる不動産投資会社を見つけたなら、この過程は大幅に簡易化できます。なぜなら、不動産投資会社が相談したうえで厳選した物件を見つけてきてくれるからです。リストアップされた優良物件の中から選べばいいだけなので、0から自分で探すのと比べて大きく負担が減ります。

ただし、すべて任せきりにすると、自分の思ったような運用にならなくなってしまう可能性もあります。そのため、不動産投資会社から提案された物件であっても、実際に現地や周辺環境を見ながら、将来性も含めて確認してください。分からない部分はそのままにせずに解消できるまで聞きましょう。ある程度物件の目途が立った段階から、金融機関探しも始めてください。融資条件で成果が大きく変わるので、複数の金融機関を比較しながら交渉してみましょう。

ステップ④契約、引き渡しをする

物件が決まり、金融機関の仮審査も通ったら、売買契約です。契約が完了したら、物件の引き渡しに向けた準備を進めます。管理会社の選定や入居者募集の開始など、運用開始に向けた具体的な準備も整えていきましょう。

ステップ⑤運用する

引き渡しを受けたあとは、すぐ運用に入ります。あらかじめ準備しておくと、タイムラグなく入居者をむかえられます。多くの投資家は、業務を不動産管理会社に委託していて、引き渡し後の業務はほとんどありません。

定期的に物件の状態や収支状況を見ながら、気になる点は都度、担当者に確認してみてください。

まとめ：個人事業主の認定にこだわらず不動産投資を始めよう

個人事業主として不動産投資を始められると、青色申告でより効果的な節税ができますが、正直なところ、そこまでその条件に固執する必要はありません。なぜなら、その条件でなく、普通に個人として不動産投資を始めるので、十分たくさんのメリットを享受できるからです。

本記事でも説明したとおり、不動産投資は少ない自己資金でも大きな資産を築ける数少ない投資手法です。ぜひ、金融機関の融資を利用して、理想的な資産運用を実現してください。購入できれば、あとはほとんど手間をかけずにどんどん資産拡大していけるでしょう。

不動産投資で最も重要である物件選びで失敗したくない人は、不動産投資会社経由で購入するのがおすすめです。プロの目で厳選した物件で始めれば、収益性の高い物件を最小限の手間で購入できるでしょう。

J.P.RETURNSでも、プロのコンサルタントによる無料相談を開催しています。今の資産運用の悩みから丁寧にヒアリングをして、最適な投資方法をご提案させていただきます。平日の夜でも相談できるので、ぜひお気軽にご利用ください。
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