空室対策とは
不動産投資は金融機関から融資を受けて賃貸物件を購入し、入居者からの賃料でローン返済して資産形成します。そのため、空室になり家賃収入が途絶えると、ローンの返済や物件の維持費が支払えなくなってしまいます。
不動産投資で失敗しないためには、空室対策が必須です。
空室を防ぐために必要な対策は、大きく分けると以下の2つです。
・退去者が発生したときになるべく早く次の入居者に住んでもらう
・既存の入居者が退去しないようにする
現在、賃貸市場は借り手に有利なため、積極的に物件の魅力が高まる施策を講じないと、市場に受け入れてもらえません。不動産オーナーは、物件が立地するエリアの需要を的確に捉え、ターゲットに合った空室対策を迫られています。
空室対策をやる前に大事な原因の特定
空室対策を実施する前に原因を特定します。空室対策に使える資金は限られているため、その原因に対して効果的に施策を打たなくてはいけません。 闇雲に空室対策してしまうと的外れに終わり、費用のみ発生する結果となってしまいます。
空室の発生原因は、以下の3つのポイントに着目して特定します。
・周辺環境の変化
・ターゲット層は合っているか
・家賃設定は合っているか
それぞれ詳しく解説します。
周辺環境の変化
空室の発生原因には、物件が立地する地域の環境変化によって引き起こされるケースがあります。
周辺環境の変化には、以下の内容が考えられます。
・近くに競合物件ができた
・大学の移転
・企業の移転・倒産
・商業施設の閉鎖による利便性の低下
・治安の悪化による犯罪の増加
・人口動態の変化によるターゲット層の減少
・大規模な建設プロジェクトによる長期間の騒音
・公共交通機関の路線変更や廃止によるアクセスの悪化
周辺環境の変化は人の流れを大きく変えてしまいます。エリア内の関係人口が減少すると、賃貸物件の需要が低下し空室リスクも高まります。しかし、原因を特定し適切な対策を講じれば、空室を食い止められるでしょう。周辺環境の変化が原因で需要が下がったエリアでは、早急な空室対策が必要です。
ターゲット層は合っているか
物件のターゲット層は、ペルソナマーケティングに基づいて判断します。
ペルソナマーケティングでは、以下の段階を踏んでターゲット層のニーズを分析します。
・想定される入居者像を年齢、性別、職業、年収、家族構成、趣味など具体的に描く
・人物像の思考や行動パターンを分析して、最適な施策を導きだす
ペルソナマーケティングにより、物件の内装や設備がターゲット層のニーズに合っているか再検討します。
例えば、ペルソナマーケティングで導き出したターゲット層が、近隣の大学に通う1人暮らしの女性なら、以下のような対策が考えられます。
・シンプルでスタイリッシュな壁紙への変更
・セキュリティの強化
・独立洗面台の設置
・室内洗濯機置き場
・クローゼットなど収納スペースの充実
ターゲット層のニーズと物件の仕様の乖離が明確になれば、打つべき具体的な施策が見えてきます。
家賃設定は合っているか
空室要因の原因となり得る重要項目の一つが家賃設定です。家賃が周辺の相場に対して高く設定されているなら、空室の原因になっている可能性があります。賃貸経営ではエリア内で競合する物件の家賃相場を、常に意識しなくてはいけません。
家賃相場を調べる方法は、賃貸ポータルサイトと不動産会社への相談の2つがあります。
〈賃貸ポータルサイトで調べる〉
数ある賃貸ポータルサイトの中でも周辺の家賃相場を調べるなら、次のサイトを確認してください。
・SUUMO
・LIFULL HOME’S
・アットホーム
・いい部屋ネット
・センチュリー21
・CHINTAI
・ホームメイト
これらのポータルサイトは大手が運営しているため、物件の種類が多くユーザービリティも優れています。
〈不動産会社に相談する〉
物件が立地するエリア内で営業活動している不動産会社に、家賃相場を聞いてみるのも一つの手です。不動産会社からは、ポータルサイトには掲載していない、地元企業でしか知り得ない情報を聞き出せる可能性もあります。不動産会社に問い合わせるときは、必ず複数の会社から家賃相場をヒアリングして比較検討してください。
家賃価格に問題があると分かれば、値下げで問題解決できるでしょう。
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空室アイデア12選
空室の原因が判明したら、次は具体的な対策に乗り出します。
以下に挙げるのは、空室対策に有効なアイデアです。
・フリーレントを導入する
・家賃を減額する
・敷金・礼金を減額する
・セキュリティ対策を強化する
・水回りなどの老朽化した設備を刷新する
・家具・家電を付帯する
・内装の魅力を上げる
・多くの人が求める人気設備を付ける
・管理会社を変更する
・共用部の清掃を強化する
・ペット可の物件にする
・高齢者も対象にする
それぞれ詳しく解説します。
フリーレントを導入する
入居付けを促進する施策として、フリーレントの導入が有効です。フリーレントとは一定期間の家賃を無料にして入居者を募る手法です。空室が続いている物件の賃料を最初の1〜2カ月間無料にして入居するハードルを下げます。フリーレントは無料期間終了後も、決められた期間住み続けなければならない契約が結べるため、その後は家賃収入を得られます。
フリーレントは賃料を得られない期間も発生しますが、家賃価格そのものは減額しないので、長い目で見るとメリットのある空室対策です。
フリーレントのメリットは以下の通りです。
・フリーレント期間が過ぎれば、オーナーは想定していた家賃収入を継続的に得られる
・入居者募集のために家賃を値下げしてしまうと、既存の入居者からも値下げを求められてしまう可能性もあるが、フリーレントはそれを防げる
また、フリーレントと同様の効果が期待できる金銭面での空室対策に敷金・礼金の減額があります。フリーレントほどのインパクトはありませんが、初期費用が抑えられるため入居希望者に魅力的に映るでしょう。
家賃を減額する
周辺の相場に比べて家賃が高いという理由で空室が発生しているなら、適正価格まで減額するのも一つの手段です。家賃が下がれば、今までより多くの入居希望者が見込めます。家賃を減額する際は、エリア内で競合する物件の家賃相場を十分調査した上で、新しい賃料を決めなくてはいけません。安易に家賃を下げてしまうと、キャッシュフローが悪化してローン返済にも影響します。
また、他の入居者がいるアパートなどでは連鎖的に家賃の減額を求められるケースもあり、大幅な収益減に陥る可能性もあります。家賃を1度下げてしまうと、値上げするのはかなり難易度が高いです。家賃の減額は最終手段と捉え、できる限り値下げ以外の空室対策を模索してください。
敷金・礼金を減額する
敷金とは賃料の未払いや退去時のために入居者から預かる費用で、礼金は家を貸してくれたオーナーへ謝礼という名目で支払う費用です。敷金・礼金の値下げは入居者の初期費用を下げる効果があるため、入居付けに有効です。入居者は新居へ移る際、引っ越し費用や家具家財の入れ替えなどで多くの出費を伴うため、初期費用が少なく済むのは喜ばれます。
そこで、敷金・礼金が減額、もしくは0円だと、非常にメリットを感じてくれるでしょう。オーナーは敷金・礼金を得られませんが、家賃の減額なしで入居希望者を集められるメリットがあります。しかし、近年、礼金ナシの物件もエリアによっては、敷金・礼金の減額や無料は市場でのインパクトが薄れています。
セキュリティ対策を強化する
賃貸物件においてセキュリティ対策の強化は、入居率を高める施策の一つです。
セキュリティ対策の代表的なものは、以下の通りです。
▪︎賃貸物件の代表的なセキュリティシステム
| セキュリティ対策 | 内容 |
| オートロック | 居住者しか建物内に入れないシステム |
| モニター付きインターホン | 呼び出しベルを押すと録画が始まり、空き巣対策にも有効 |
| スマートロック | スマホアプリでドアを開錠・施錠するシステム |
| 宅配BOX | 宅配業者と対面なしで荷物が受け取れる |
| ペアガラス | 2枚のガラスでできている割れにくいガラス 犯罪の抑止効果が高い |
セキュリティ対策を強化する際、ターゲット層にマッチしたシステムを選ばないと効率的ではありません。一人暮らしの女性が多いエリアでは入居付けに有効なシステムでも、単身の男性が多いエリアでは空室対策にあまり効果を示さないものもあります。
水回りなどの老朽化した設備を刷新する
水回りの使い勝手や綺麗さを、物件選びの重要なポイントにおいている人は多いです。そのため、老朽化したトイレ、風呂、キッチンなどの設備の刷新は、空室対策に高い効果を発揮します。また、国土交通省が発行する計画修繕ガイドブックでも、約15年ごとの水回りの修理・交換を推奨しています。さらに、水回りのリノベーションは物件の価値を高めるため、場合によっては賃料のアップにも貢献するでしょう。
水回りを刷新する際に気を付けなければいけないのは、リノベーションを依頼する会社選びです。水回りの工事は費用が高額なだけに、慎重に選ぶ必要があります。
そこで、水回りのリノベーションを依頼する会社選びでは、以下の点に注意してください。
・水回りのリフォームに実績のある会社を選ぶ
・現地調査を丁寧に行い、こちらの要望に真摯に耳を傾けてくれる会社を選ぶ
・住宅リフォーム推進協議会などの業界団体に加盟している会社を選ぶ
これらのポイントを意識して、工事を依頼する会社を選びましょう。
家具・家電を付帯する
家具・家電付きの物件は、単身赴任者や学生が新調しなくても生活を始められるとして人気が高まっています。
家具・家電を付帯する物件では、以下の設備をそろえるのが一般的です。
〈家具〉
・ベッド
・カーテン
・椅子
・テーブル
・棚
・鏡
・クローゼット
・シューズボックス
〈家電〉
・テレビ
・エアコン
・照明
・洗濯機
・冷蔵庫
・電子レンジ
家具・家電がついている物件は、転勤の多いビジネスパーソンや遠方から来ている学生に需要があり、空室対策に有効です。また、同等の物件よりも賃料が高く取れる傾向にあるため、キャッシュフローの改善も期待できます。
内装の魅力を上げる
内装の魅力アップのためにリノベーションを施すと、入居希望者が増加し空室対策に役立ちます。内装工事には、多額の費用がかかります。限られた資金で魅力を向上させるには、ターゲット層に合わせたリノベーションを施さなければいけません。
例えば20〜30代の女性がターゲットなら、以下の点を意識してリノベーションを考えると良いでしょう。
・ポータルサイトで検索したときに目を引くような見栄えの良い内装
・家事のときでも部屋全体が見渡せて子どもの状況が把握できるキッチン
・部屋に設置されている豊富な収納スペース
また、一人暮らしの男性がターゲットなら、シンプルな配色の壁紙が好まれるかもしれません。
ターゲット層に好まれるような内装に仕上げられれば、空室リスクを抑えられます。このような居住空間の魅力を高める施策は、家賃価格を引き上げる効果もあるでしょう。
多くの人が求める人気設備を付ける
物件に多くの人が求める人気の設備が備わっていると、周辺物件との差別化をはかれます。設備が整っている物件ほど、賃借希望者に魅力を感じてもらえます。
多くの人が求める人気の設備は、以下の通りです。
・インターネット無料（高速インターネット）
・宅配ボックス
・オートロック
・防犯カメラ
・ホームセキュリティ
・24時間利用可能なゴミ置き場
・システムキッチン
・浴室乾燥機
・追いだき機能
・独立洗面台
人気設備の多い物件は、不動産ポータルサイトの検索にヒットしやすいといわれています。不動産ポータルサイトでは、物件を設備で絞り込む機能を採用しているからです。そのため、賃借希望者の目に触れる機会が増え入居の促進につながります。
管理会社を変更する
管理会社は物件のオーナーに代わり入居者の対応を行います。入居希望者や入居者と直接接点のあるのは管理会社の担当者です。
以下は管理会社が入居者に対応する主な業務です。
▪︎管理会社が入居者の対応をする主な業務
| 入居希望者の対応
|
入居者の募集 |
| 入居希望者の内見対応 | |
| 賃貸契約の締結 | |
| 入居者の対応 | 家賃の回収 |
| クレーム対応 |
入居希望者の内覧の案内や入居者からのクレーム対応は、基本的に管理会社が窓口です。そのため、担当者の印象が良くないと、アパートの入居率に悪い影響を与えます。管理会社の対応が理由で空室が起きているなら、早急に管理会社を変更しなくてはいけません。
管理会社を選ぶ重要なポイントは、接客応対です。接客応対の素晴らしい管理会社は、入居希望者や既存の入居者に好印象を与え、入居付けや退去防止の力になります。複数の会社を比較検討して、もっとも印象の良い管理会社を選んでください。
共用部の清掃を強化する
アパート経営の場合、共用部のエントランスや階段、エレベーターなどの清掃を強化して物件の印象をアップする空室対策があります。共用部の清掃が行き届いていると、内覧で入居希望者から好印象を得られます。さらに、既存の入居者も気持ちよくアパートを利用できるので、満足度が高まり退去を防ぐ役割も果たすでしょう。
共用部の清掃には日常清掃と定期清掃に分かれています。
日常清掃と定期清掃の主な内容は以下の通りです。
▪︎日常清掃と定期清掃の内容
| 日常清掃（週に数回） | 定期清掃（1～3カ月に1回） |
| 床・階段の清掃 ガラス部分の拭き掃除 ゴミ捨て場の清掃 雑草駆除 |
床・階段の高圧洗浄 普段手の届かない高所の清掃 ワックス |
清掃の効果は見た目の美しさを保つだけにとどまらず、アパート内の秩序の維持や建物の老朽化を防ぐことにも貢献します。共用部の清掃強化は、多くの点で空室対策になっています。
ペット可の物件にする
所有する物件をペット可にして周辺の競合と差別化をはかり、空室率を下げる施策があります。ペットの飼育を許可する物件は少ないため、ペットオーナーにとっては貴重な物件です。ペット可の物件は相場より高い家賃でも入居者を募集できるため、収益アップの可能性も高まるのでしょう。さらに、ペットを飼っている入居者は転居先の選択肢も少ないので、比較的長く住み続けてくれる傾向にあります。
しかし、ペット可の物件にするとデメリットもあり、ペットを飼育しない既存の入居者から不満がでたり、鳴き声や匂いが原因で入居者間のトラブルが発生したりする恐れがあります。ペット可を検討する際は、原状回復費が高額になるなどのデメリットにも着目して慎重に決定してください。
高齢者も対象にする
賃貸物件に入居を断られがちな高齢者も対象にして、空室率を下げる方法があります。高齢者は金銭面や健康面でのリスクが考慮され、賃貸物件を借りにくいのが現状です。そのため、高齢者の入居を受け入れる物件は、間口を広げることになります。
しかし、定年退職した高齢者の多くは年金が収入源になるため、生活に余裕のある人ばかりではありません。収入の少ない高齢者の一部の人には、家賃の滞納リスクがあります。また、病気や事故により突然の不幸に見舞われる可能性が若年層より高いため、事故物件になるかもしれません。高齢者を受け入れて入居率アップをはかる際は、それらのリスクを考慮して総合的に判断しましょう。
空室対策をやるときに気を付けること3選
不動産投資で効果的な空室対策を行うために、気を付けなければならないことがあります。
以下に挙げる3点は空室対策で気を付けなければいけない重要項目です。
・コストパフォーマンスを考えないリフォームをする
・一時しのぎの対策になっている
・空室要因と対策がマッチしていない
それぞれ詳しく解説します。
コストパフォーマンスを考えないリフォームをする
賃貸物件はリフォームによって魅力が上がり稼働率の向上を狙えます。しかし、コストパフォーマンスを意識せずに費用をかけるとトータルで大幅に赤字となるケースもあるため、事前の収支シミュレーションは重要です。
賃貸物件のリフォームは、以下の注意点を意識して計画を立案します。
・収支シミュレーションをもとに予算を決める
・リフォーム箇所の優先順位を付ける
・ターゲット層に好まれるリフォームを行う
リフォームは空室対策に有効な手段ですが、費用対効果を意識しない資金投入は経営を圧迫してしまうので気を付けてください。
一時しのぎの対策になっている
空室対策は長期的な視点に立ち、その施策によってトータルの収支がプラスになるかを考える必要があります。一時しのぎの空室対策は、長期でみると損失が大きくなるケースもあるでしょう。
例えば、空室を埋めるためにペット可にした場合、退去後の原状回復に通常よりも多くのコストがかかります。そのため、空室を埋めたにもかかわらず、トータルではマイナスに陥ってしまう恐れがあるのです。また、高齢者を受け入れて事故物件になってしまい、その後の入居者探しが難航したケースもあります。
このような状態を避けるためにも、空室対策が一時しのぎになっていないか検討してから行いましょう。
空室原因と対策がマッチしていない
空室対策は原因を調査し、それに対応した施策を講じなければいけません。しかし、空室原因に合っていない対策をしているケースが見かけられます。
空室原因と対策がマッチしていない例には、以下のものがあります。
・少子高齢化でエリア内の人口動向が変化しているのに、若年層向けのリフォームを実施
・アパートが老朽化して魅力が下がっているのに、強気の価格設定を崩さない
・ターゲット層に需要のない設備に投資する
原因と施策が噛み合っていないと、空室対策の効果は期待できません。
Q&A
やってはいけない空室対策はありますか？
やってはいけない空室対策には、以下のものが挙げられます。
・相場より安すぎる家賃設定
・採算度外視の大がかりなリノベーション
・デメリットを考えないペット可への変更
〈相場より安すぎる家賃設定〉
家賃の値下げにより空室は埋まりやすくなりますが、価格設定を低く設定しすぎると大幅な収支の悪化や、入居者の質の低下を引き起こします。家賃を一度下げると再度値上げは難しいので、フリーレントや敷金・礼金の値下げなど、家賃以外の金銭的負担の軽減策を検討すると良いでしょう。
〈採算度外視の大がかりなリノベーション〉
コストパフォーマンスを意識せずに行うリノベーションは、費用を回収できない恐れがあるのでやってはいけない空室対策です。リノベーションにかかった費用は家賃に転嫁しなくてはならず、賃料を上げても需要が見込めるかを検討して実施しなくてはいけません。
〈デメリットを考えないペット可への変更〉
ペットを飼育した部屋の原状回復費用は通常よりも高額です。また、鳴き声による騒音や匂いなどの入居者同士のトラブルも発生する可能性があるので、それらを踏まえて導入の検討が必要です。
空室対策としてインターネット導入は効果的ですか？
インターネットの導入は空室対策に有効です。入居者はWi-Fi（無線LAN）によりスマホの通信費を下げられるため、大きな魅力を感じます。全国賃貸住宅新聞が2023年9月行った調査では、賃貸住宅の設備でもっとも人気の設備は「インターネット無料」でした。
インターネットの導入には、ポータルサイトの検索結果にヒットしやすいことや家賃価格を上げられるなどのメリットも含まれています。
ただし、インターネットのある物件は近年増加しているため、設備を導入したからといってすぐに入居希望者が増えるという訳ではありません。
区分マンションとアパートでの空室対策は大きく異なりますか？
区分マンションとアパートでの空室対策に大きな違いはありません。両方ともターゲット層に合わせた空室対策が重要で、家賃設定やリフォーム計画、設備の充実をはかるなど共通している部分も多いです。
区分マンションとアパートで異なる点は、区分マンションは同じ建物内に競合が存在している可能性があることです。同一マンションにある部屋同士は比較されやすいため、家賃や内装で競合を上回る魅力が必要になります。
また、アパートオーナーも空室対策のため、周辺の競合物件の動向に注視する必要があります。
まとめ：空室対策は不動産投資を成功させるために大切
不動産投資において空室対策は収益を上げ続けるために重要なポイントです。効果的な空室対策は、原因を見極めた上で的確な施策を講じなければいけません。空室対策には原因別にさまざまな施策があり、本記事で紹介したアイデアが参考になれば幸いです。
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