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ワンルームマンション投資で利益を得る仕組み
不動産投資を始めようと考えたとき、投資対象としてワンルームマンションを選ぶ方は少なくありません。ファミリー向けのマンションやアパート1棟となると価格も高くなるため、簡単には購入を決意しづらいものですが、ワンルームマンションであれば比較的価格が低く、投資初心者でも購入できそうに感じます。
そもそもワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを貸し、家賃を得て利益を得ることです。一般的に不動産投資は、「物件を貸して、家賃収入を得る」方法と「物件を購入し、価格が上昇したタイミングで売却して利益を得る」方法の2つがありますが、年数が経過すると建物の価格は下がることが多いため、マンションの土地が急騰したなどの理由がない限り、売却による利益は難しいといえるでしょう。
ワンルームマンション投資をするときは、どうすれば家賃収入を増やせるか、手元に残る利益を多くするかという点に注目することができます。後で詳しく解説しますが、ワンルームマンション投資を行うときには、以下の点に留意するようにしましょう。
● 賃料が安いと利益も少なくなる
● 1室のみを運用する場合、空室になると家賃収入がなくなる
● 赤字による節税効果が少ない
ワンルームマンション投資とは？メリット・デメリットや将来性を解説
ワンルームマンション投資が儲からない3つの理由
ワンルームマンション投資は、あまり儲からないとされています。その理由としては次の3つが挙げられるでしょう。
● 収益を得ることが難しい物件を選んだから
● 維持費や税金が高く支出が多すぎるから
● 収支のシミュレーションができていないから
それぞれの理由について、いくつか例を挙げつつ紹介します。
収益を得ることが難しい物件を選んだから
どのような物件を選ぶかによっても、ワンルームマンション投資で利益を得られるかが左右されます。一般的に、ワンルームの賃料は低いので、利益も低くなりがちです。ローンを組んでワンルームマンションを購入した場合には、ローンの返済額や管理にかかる費用、固定資産税などの支出が賃料収入を上回ることもあるでしょう。
また、借り手がつきにくい物件では空室の期間が長くなることも想定されます。空室のときは家賃収入が得られないのはもちろんのこと、管理費や修繕積立金などの支出が発生するので赤字が生じるでしょう。ワンルームマンションを選ぶときは、収益の得やすさと借り手のつきやすさに注目する必要があります。
維持費や税金が高く支出が多すぎるから
借り手がつきやすく、家賃収入が得やすい物件であっても、支出が多すぎると利益は得にくくなってしまいます。ワンルームマンションを運用するときは、管理費、設備の修理・取り替えの費用、修繕積立金なども必要です。
また、購入するときには不動産取得税や印紙税、登録免許税などの税金がかかり、まとまった金額の支出が想定されるでしょう。固定資産税や都市計画税についてはワンルームマンションを所有している限り、毎年かかる税金です。駅前や都心部などの好立地にある物件であれば、たとえワンルームマンションといえども土地の課税標準額が高くなり、固定資産税や都市計画税も高額になることがあります。
収支のシミュレーションができていないから
投資用に不動産を購入する場合、不動産会社の営業は「儲かりますよ」「節税に活かせますよ」などと良い面だけをアピールすることがあります。もちろん、ワンルームマンション投資で利益を得ている方も多く、上手に運用して節税に活かしている方もいますが、不動産会社が勧める物件を購入すれば、必ずしもうまくいくというわけではありません。
ワンルームマンション投資をするときは、どのくらいの費用がかかるか、どの程度の利益があるかについて細かく見積もり、投資家自身が収支のシミュレーションをすることが必要です。適当に見積もっていると、利益を得られないだけでなく、赤字を節税に活かせないこともあります。
ワンルームマンションの投資で失敗した事例
ワンルームマンションに投資して失敗した事例もあります。どのような場合に失敗してしまうのか、確認しておきましょう。
立地条件が良くなかった
節税効果を見込んでワンルームマンションに投資したものの、思うような節税効果がなく、立地条件が良くなかったために毎月赤字になったというAさんの失敗例があります。
ワンルームマンションは賃料が低いためにどうしても収益性が低くなりがちで、さらに空室の時期が続けば家賃収入がゼロになります。
立地条件が良くなければ入居率が悪くなり、空室のリスクが高まるでしょう。
Aさんは「節税効果がある」と説明する営業マンの言葉を鵜呑みにし、立地条件を考えずにマンションを購入しています。結果的に赤字が続き、マンション経営が難しくなってしまいました。
家賃保証をあてにしてローンの返済が厳しくなった
空室のリスクを避けるために家賃保証をつけ、保証をあてにして空室対策をしなかったために失敗したDさんの例があります。
家賃保証は空室の場合にも家賃が不動産管理会社から支払われる安心な制度ですが、一定期間は支払いが発生しない「支払い免除の期間」があります。また、保証のシステムは会社ごとに異なり、保証される家賃の額が何年も同じではないといったケースも少なくありません。そのため、当初あてにしていた金額が入らず、ローン返済が難しくなることもあります。
家賃保証をつけたDさんは対策をしなかったために空室が続き、保証金でローン返済を賄いきれずに赤字となってしまいました。
不動産会社のすすめるままに投資をして失敗した
不動産会社のすすめるマンションを疑うことなく購入し、失敗したという事例もあります。Tさんは話のうまい営業マンの言葉を信じ、物件をよく確認せずにワンルームマンションを購入しました。
しかし、築年数の古い物件で、想定以上に修繕費がかかることが判明します。Tさんは資金不足で十分なリフォームができず、入居者がつかずにローンの支払いも厳しくなってしまいました。
マンションを購入する際は、自分の目で確かめ、納得のいく物件を購入することが大切です。
ワンルームマンション投資がおすすめされる理由とメリット
都心部などではニーズが高いので空室リスクは比較的少ない
学校や職場が多い都心部は、一人暮らしをする方も多くいます。また、毎年多くの方が進学や就職で新たに一人暮らしを始めるため、ワンルームマンションのニーズは下がることはないとみることができるでしょう。都心部などの学校・職場が多いエリアを選べば、空室期間が長引き、賃料収入が得られなくなる空室リスクはあまりないと考えられます。
マンション一棟などに比べて資産価値が下がりにくい
また、物件の資産価値が下がりにくいのもワンルームマンションのメリットです。好立地の物件は供給数に限りがあるため、需要に比べて供給量が低く、価格が下がりにくくなります。長期にわたって運用してから売却することも考えて物件を選ぶなら、ワンルームマンションは良い選択肢になるといえるでしょう。
新築ならば10年保証があるので万が一のときにも費用負担なしで補修を受けられる
新築で購入する場合は、10年保証を受けられるという点もメリットといえます。10年保証とは、物件の基本的な構造に欠陥があったときは、物件が完成してから10年以内であれば売主や施工会社から補償を受けられるという制度です。10年保証があることで、より安心して購入できるでしょう。
ワンルームマンションにより思ったほどは儲けが得られなくても、都心部などの好立地であれば家賃収入はある程度安定して受け取れます。また、投資を続けていくことが難しいと判断したときでも、ワンルームマンションであれば比較的早く現金化できるでしょう。
後述しますが、節税に活かせるのもワンルームマンション投資の特徴です。収益が得られないときでも、確定申告を行うことで所得税や住民税を減額できることがあります。
ワンルームマンション投資を始める手順
ワンルームマンション投資を始める手順は、以下のとおりです。
１．どのようなワンルームマンションが良いか、検討する
２．投資に適したワンルームマンションを選ぶ
３．どの程度の収益が得られるかシミュレーションする
４．ローンが必要な場合は審査を受けて購入する
５．借り手を探す
６．家賃収入を得る
７．売却する
ワンルームマンション投資は、物件選びが成功のカギを握っています。どのようなワンルームマンションが良いのか検討し、投資に適した物件を選びましょう。また、物件の立地や想定されている家賃、管理費、修繕積立金などの収支を調べ、どの程度の収益が得られるのかシミュレーションします。
シミュレーションの結果、投資物件としてふさわしいと判断したときは購入手続きに進みましょう。ローンが必要な場合は、ローン審査に申し込みます。金融機関によって金利などの借入れ条件は異なるので、いくつか比較して納得できるローンを選びましょう。
物件購入後は、借り手を探して家賃収入を得ます。管理会社と契約をすると、借り手探しから物件の管理、借り手が家賃を滞納したときの対応などもまとめて任せることが可能です。ただし、管理会社ごとに提供しているサービスや管理費は変わるので、比較してから選ぶようにしましょう。
ワンルームマンション投資における物件の選び方
ワンルームマンション投資を成功させるコツとしては、次の3つが挙げられます。
● 不動産投資に向く物件を選ぶ
● 節税効果を意識する
● 運営を見直す
まずは、不動産投資に向く物件の選び方について見ていきましょう。物件の選び方によって、利益がでるかどうかが左右されます。次の3つのポイントに留意すると、投資に向くワンルームマンションを見つけやすくなるでしょう。
● 新築は割高になりやすい
● 人気のある立地を選ぶ
● 売れやすい立地を選ぶ
それぞれのポイントについて、詳しく解説します。
新築は割高になりやすい
自分で住みたい物件にこだわると、設備も外観も新しい新築マンションが魅力的に思えるかもしれません。しかし、新築マンションは価格が高く、家賃相場も周辺より高く設定される事が多いため、投資した金額を回収するのも難しくなることがあります。少し築年数が増えるだけでマンション価格は周辺相場並みに大きく下がるので、新築マンションにこだわるのではなく、中古も視野に入れて投資物件を探しましょう。
人気のある立地を選ぶ
都心部や駅近などの人気のある立地の物件は、価格が高くなることが一般的です。しかし、価格が手ごろであっても立地が良くない物件を購入すると、借り手がつきにくく、空室リスクが高くなります。
物件を購入するときは、まず立地に注目しましょう。新築できれいな物件も年数が経てば古びてしまいますが、立地の良い物件は年数が経っても良い立地のままです。
売れやすい物件を選ぶ
将来的に売却するのであれば、売れやすい物件を選ぶことが大切です。人気がなく売れにくい物件を選ぶと、借り手がつきにくくなるため家賃収入が得にくいだけでなく、売ることもできずに処分に困るかもしれません。
立地が良い物件は、売れやすいと考えられます。毎年多くの学生や社会人を受け入れる首都圏であれば、投資用にワンルームマンションを購入するニーズも高いでしょう。ワンルームマンション投資をするときは、出口戦略を見据えて計画的に進めることが必要です。
購入価格よりも売却価格のほうが安くなることが多い
一般的に築年数が増えると価格は安くなります。立地によっては、価格が大幅に下がることもあるので注意が必要です。
購入価格よりも売却価格のほうが高くなるというケースはあまり多くはありません。売却により利益を得ることを想定するのではなく、家賃収入で積み上げた利益が、売却によって生じた購入価格との差額を埋め、なおかつ手元に収益が残る物件を選ぶようにしましょう。
ワンルームマンション投資は節税効果を意識する
税金対策にワンルームマンション投資を活用することもあります。特にワンルームマンションを購入したばかりのときは、納付する税額や初期費用も多く、家賃収入よりも支出が多くなりがちです。
しかし、不動産投資が赤字になったときは、確定申告をすることで給与所得などの他の所得と通算し、課税所得額を抑えられることがあります。課税所得額が減ると、給与から源泉徴収された所得税が還付されたり、天引きされる住民税額が減ったりするので、節税につながることもあるでしょう。
また、ワンルームマンション投資で赤字が生じないときでも、節税効果を得られることがあります。次の2つのポイントに留意し、節税を意識したワンルームマンション投資を実施していきましょう。
● 相続税対策にワンルームマンション投資を活かす
● 設備の耐用年数を過ぎると減価償却額が減る
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
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相続税対策にワンルームマンション投資を活かす
相続税対策にワンルームマンション投資を活かすこともできます。例えば、資産が現金で1億円ある場合について考えてみましょう。そのまま全額が相続財産になるときは、相続税は1億円を基に計算されます（※）。
しかし、1億円で不動産を購入し、不動産として相続する場合は、相続税は不動産の価格ではなく標準課税額を基に計算する点に注意しましょう。標準課税額は地価公示価格の約7割のため、約7,000万円に対して相続税を計算する（※）ことになり、現金で相続するときよりも相続税を減額できることがあります。
ただし、相続税対策にワンルームマンション投資を活かすときは、売れやすい物件を選ぶようにしましょう。相続人が1人の場合であれば、そのまま引き継いで不動産投資を続けるという選択肢もありますが、相続税が払えないときや相続人が複数のときなどは物件を売却して現金化することが必要になります。
売れにくい物件であれば現金化にも時間がかかり、相続がなかなか進まないかもしれません。収益物件として不動産を購入するときも、相続税対策に不動産を購入する場合も、物件が売れやすいことに注目して選ぶようにしましょう。
※相続時に適用される控除もあるため、相続財産全額が相続税の課税対象額になるのではありません。
設備の耐用年数を過ぎると減価償却額が減る
ワンルームマンション投資による所得は、必要経費を正しく計上することで増やすことができます。物件や設備の減価償却費も経費計上し、課税所得額の減額に活かしましょう。
しかし、物件や設備の耐用年数を過ぎると減価償却費として計上できないため、節税効果が減ることもあります。ワンルームマンション投資によって節税することも重要ですが、それ以上に、収益が出るかも考えて物件を選びましょう。
ワンルームマンション投資のコツは運営を見直すこと
ワンルームマンション投資で思ったほど利益が上がらないときは、運営を見直す必要があるかもしれません。見直すポイントを4つ紹介します。
● 管理費用が妥当か確認する
● 2件以上のマンション投資も検討する
● 火災保険・地震保険の補償内容と保険料を見直す
● 修繕費や設備費も考慮する
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
また、J.P. Returnsではマンション投資の個別相談窓口を設けています。不動産投資に疑問がある方は、ぜひお気軽にご活用ください。予約はこちらから。
管理費用が妥当か確認する
ワンルームマンションの管理を管理会社に任せると、手間は省けるものの管理費用が発生するため、利益が減ってしまうことになります。管理費用が妥当と思えないときは、別会社に替えたり、自分で管理することも検討したりできるでしょう。
例えば、管理費用は高めであるにも関わらず、宣伝活動などに問題があり、空室になっている期間が長いときは、妥当な管理費用とは言い難いかもしれません。また、運営報告をこまめに行わない管理会社も見直しが必要です。
自分で管理するメリット・デメリット
ワンルームマンションを1戸のみ運営している場合であっても、自分で管理することは容易ではありません。入居者の要望に日々対応する可能性があること、空室が発生したときに自力で入居者を募集すること、契約関連の事務処理も独力で対応することなどを考えると、特に本業がある場合には難しいといえるでしょう。
しかし、管理会社に委託すると、委託費用が発生します。どの程度の時間と手間をワンルームマンション投資に割けるのか考えてから、自分で管理するか管理会社に委託するかを決定することが大切です。また、管理会社によっても管理内容や管理費が異なるので、複数の会社を比較してから選ぶようにしましょう。
2戸以上のマンション投資も検討する
複数のワンルームマンションを同時に運営することで、空室リスクの低下を期待できます。例えば、ワンルームマンションを1戸のみ運営するときは、借り手が見つからないときや借り手が退居したときは家賃収入が0円になり、管理費などの支出で赤字になってしまうかもしれません。しかし、複数のワンルームマンションを同時に運営するときは、1戸は空室でも他の部屋からは家賃収入が得られる可能性があります。
また、将来的にローンを返済し終わって運用益が見込めるようになったとき、家賃収入を複数から得られる点も2戸以上のマンションに投資するメリットです。売却したときに得られる利益も多く期待できるので、多額の資金を借りられるほどの与信がある人にとっては複数戸数のマンション投資はメリットといえるでしょう。
無理のないキャッシュフローか確認する
ワンルームマンション投資を行うにあたって、金融機関から融資を受けるケースも多いでしょう。借入額が多いときは毎月の返済額も高額になり、家賃収入を上回る可能性もあります。その場合は赤字が続くことになるため、資金繰りに行き詰まるかもしれません。
ローンの返済期間が短いときは一時的に毎月の返済額が家賃収入を多くても運営を維持できることがありますが、ローンの返済期間が長いにも関わらず毎月の返済額が家賃収入を上回るときは運営の維持は難しいでしょう。毎月の返済額と家賃収入のバランスがとれていないときは、無理のないキャッシュフローか見直すことが大切です。
火災保険・地震保険の補償内容と保険料を見直す
大切な物件が火災や地震などの災害により被害を受けた場合でも、火災保険や地震保険に加入していれば補償を受けられることがあります。万が一のことを考えると保険加入は大切ですが、補償を充実させすぎると保険料が高くなる点に注意しましょう。
保険料が高いと感じるときは、一度、補償内容を見直してください。建物や家財に対する給付金額、保証の範囲、オプションサービスなど細部まで確認し、本当に必要な補償内容になっているのかチェックしてみましょう。また、割高に感じるときは、補償内容を変更して契約し直すか、他の保険会社の保険も検討できます。いくつかの保険を比較して、納得できる保険料で満足できる補償を受けられるものを選びましょう。
修繕費や設備費も考慮する
ワンルームマンション投資には、管理費などの毎月ほぼ固定の費用だけでなく、修繕費や設備費などの突発的に発生する費用もかかります。収支計画を立てるときは、修繕費や設備費などの不定期にかかる費用も踏まえることが大切です
ワンルームマンション投資を始める前に立てた収支計画が楽観的な見積もりに基づく場合には、想定される費用を甘く見積もらないで加算し、厳しめに立て直してみましょう。収支計画を立て直すことで、費用を抑えるポイントや利益を最大化するコツがつかめることもあります。
マンション投資についての知識を身につけよう
ワンルームマンションは他の物件と比べると価格が低めであることから、初心者向けの不動産投資と位置づけられることがあります。しかし、運営する物件がワンルームマンションであってもマンション1棟であっても、投資の基本は同じです。価格が低いから簡単だと判断するのではなく、不動産投資に対する正しい知識を習得し、慎重に運営するようにしましょう。
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