ワンルームマンション投資の基本｜メリットや注意点、成功のポイントを不動産投資のプロが解説

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、名前の通りワンルームマンションに不動産投資することです。

ワンルームマンション投資を行うときにはなぜ利益が出るのか、運営に費用はかかるのか、節税できるのかなどを理解しておく必要があります。

ここからは、基礎知識としてワンルームマンション投資とはどのようなものなのか解説します。

利益が出る仕組み

ワンルームマンション投資で得られる利益は、次の2種類です。

● 家賃・更新料などの収入（インカムゲイン）
● ワンルームマンション売却時に得られる売却差益（キャピタルゲイン）

インカムゲインとは資産を保有しているだけで得られる利益であり、キャピタルゲインとは資産の売却で得られる売却差益です。

ワンルームマンション投資では、インカムゲインもキャピタルゲインも得られます。

入居者がいれば毎月家賃を得られ、ワンルームマンションが値上がりして購入金額よりも売却金額が多くなれば、キャピタルゲインも得られるわけです。

運営費がかかる

ワンルームマンション投資では、マンションの運営に費用がかかります。

ワンルームマンション投資で必要な運営費用の代表例は、次のとおりです。

● 固定資産税や都市計画税などの税金
● 管理会社へ管理委託するなどの手数料
● 入居者退去後に行うリフォームなどの修繕費用 など

ワンルームマンション投資では多くの費用がかかるため、家賃や更新料などの収益で運営費がまかなえるかシミュレーションしなければなりません。

また、運営費用の多くは経費として計上可能なため、どの費用が経費として計上できるのか理解することも大切です。

どのような費用が経費として認められるのか気になる方は、こちらの記事を参照ください。
>不動産投資で節税する裏ワザ｜経費に認められるものも紹介

節税になる

ワンルームマンション投資を行うと、所得税や住民税の節税につながります。

ワンルームマンション投資では、減価償却費を計上でき、会計上の赤字を作り出すことが可能です。

不動産投資における減価償却とは、不動産購入代金を一定の年数で割った金額と経費として計上できる仕組みです。

減価償却は現金を支出していないにもかかわらず経費として計上できるため、上手く活用すればキャッシュフローを悪化させることなく、不動産所得を赤字にさせられます。

減価償却について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
>マンションの減価償却とは？計算方法や確定申告のポイントについてご紹介

他の不動産投資との違い

ワンルームマンション投資以外の不動産投資には、さまざまな種類があります。ここでは、ワンルームマンション投資と他の不動産投資との違いを詳しく紹介します。

一棟投資	マンション・アパートなどを1棟丸ごと所有して、複数の入居者から毎月家賃収入を得るという不動産投資方法です。敷地や建物の規模、築年数などによって必要費用や利回りが異なります。
区分投資	分譲マンションなどの1室のみを所有して、その部屋を借りる入居者から毎月家賃収入を得るという不動産投資方法です。エリアや間取り・専有面積、さらに築年数などによって必要費用は大きく異なります。
戸建て投資	戸建て住宅を所有し、賃借人である入居者から毎月家賃収入を得るという不動産投資方法です。エリアや間取り・専有面積、さらに構造、築年数によって必要費用は大きく異なります。

このように、ワンルームマンション投資とその他の不動産投資とでは、購入する収益物件の規模や入居者数において大きな違いがあります。なお、ワンルームマンション投資は区分マンション投資のうち、ワンルームタイプの物件を扱うケースに該当する投資であることを覚えておきましょう。

ワンルームマンションのより詳しい仕組みや魅力について知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
>不動産投資が低資金でできる！ワンルームマンションの魅力と注意点

ワンルームマンション投資に投資するメリット

ワンルームマンション投資は、一般的な不動産投資よりもハードルが低く、不動産投資を始めてみたいという方から高い人気を博しています。しかし、具体的にどのようなメリットや魅力があるのかわからないという方も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資には、具体的に次の7つのメリット・魅力があります。

ここからは、それぞれのメリット・魅力について詳しく紹介します。

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初期投資を抑えられる

初期投資を抑えられるという点は、ワンルームマンション投資の最大のメリットです。

収益物件を1棟丸ごと購入・所有する一般的な不動産投資の場合、物件によっても大きく異なるものの数千万～1億円といった費用が必要です。不動産投資ローンの借入額も高くなることに伴い審査も厳しくなるため、人によっては多額の自己資金がなければ投資を始められないというケースもあるでしょう。

しかし、ワンルームマンション投資であれば新築物件でも3,000万～4,500万円、中古物件なら500万～5,000万円で購入できます。初期投資を大幅に抑えられる上、不動産投資ローンを借りる際の金融機関による審査も比較的通りやすいという点は、非常に大きな魅力といえるでしょう。

不動産投資に必要な初期費用について詳しく解説した記事もあります。合わせて確認してみてください。
> 不動産投資に必要な資金は？初期費用の内訳や自己資金を抑えるコツも

需要が高いエリアでは安定した収入を得やすい

ワンルームマンションは、1人暮らしの学生や社会人、単身赴任をする方などに需要があります。そのため、これら属性をもつ方が集まるエリアの物件は需要が高く、安定した収入を得やすいことが特徴です。

ワンルームマンションの需要が高いエリアは、主に下記のようなエリアを指します。

上記の特徴をもつエリアは、ワンルームマンション投資において基本的にメインターゲットとなる1人暮らしの学生や社会人、単身赴任をする方から好まれやすいといえます。このようなエリアのワンルームマンションは比較的入居者がつきやすく、空室リスクも軽減されるでしょう。

物件の管理が比較的容易

1棟丸ごとを所有・運用する一般的な不動産投資では、管理戸数が多いため、不動産管理会社や賃貸管理会社への委託が基本です。基本的な物件管理は管理会社に委託できるものの、管理状況の把握は必要である上、修繕費用の支払いなどは大家自身が行わなければなりません。

しかし、ワンルームマンション投資であれば管理戸数が少なく、1戸あたりの面積も狭いため、物件管理や管理状況の把握が比較的しやすくなっています。突発的に発生する修繕費の支払い額も小さく、手間とコストを抑えて運用できるという点も魅力といえるでしょう。本業が忙しいサラリーマン大家の場合でも、支障をきたすことなく気軽に運用を続けられます。

分散投資しやすい

一般的な不動産投資では、災害リスクや家賃下落リスクなど、自身の努力だけでは防ぎきれないリスクが多数あります。これらのリスクを防ぐためには、分散投資が有効です。しかし、一般的な不動産投資での分散投資は多額の費用が必要なため、現実的ではありません。

初期投資を抑えられるワンルームマンション投資であれば、災害リスクなどの異なるエリア別に分散した物件の所有・運用が比較的しやすくなります。また、すでに他の種類で不動産投資をしている方が、物件タイプの分散によるリスクヘッジを目的にワンルームマンション投資を行うケースも少なくありません。このように、ワンルームマンション投資は分散投資の1つの手段となることも覚えておきましょう。

分散投資について詳しく説明している記事もあるので、ぜひ確認してみてください。
> 不動産投資はリスク管理が大切！分散投資の方法と注意点を解説

相続時のトラブルを防げる

不動産は、相続における節税効果が高いことを知っている方も多いでしょう。しかし、1棟丸ごとを所有・運用している場合、相続においてたとえ節税効果があるとしても、分配しにくいことからトラブルが発生する原因にもなり得ます。

ワンルームマンションを複数所有していれば、相続人の数に応じて平等に分配しやすいため、トラブルが発生する可能性を最大限低めることが可能です。また、ワンルームマンションの場合は小規模宅地等の特例などが適用されるため、相続税の算出元となる評価額は現金の3割程度が基本となります。したがって、課税対象額が少なくなる点も魅力といえるでしょう。

年金対策になる

不動産投資を始める年齢や不動産投資ローンの返済期間によっても異なるものの、例として45歳のサラリーマンが20年ローンでワンルームマンション投資を始めた場合、65歳で不動産投資ローンが完済します。ローン完済後の家賃収入は、不労所得として手元に残ります。支出よりも家賃収入が多い場合、その差分は年金のように受け取ることが可能です。

ゆとりある老後生活を送るためには、年金以外の資金確保が欠かせません。家賃収入という不労所得で老後の生活資金を補えるという点は、非常に大きな魅力といえるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資では、不動産投資ローンを借りる際に「団体信用生命保険（団信）」への加入が一般的となっています。

団信に加入しておけば、たとえ大家が死亡したとしても、遺された家族に支払い義務は発生しません。加えて、ワンルームマンションの所有権は遺族が相続できるようになります。つまり、現物資産であるワンルームマンションは、生命保険でいう死亡保障金の代わりになるということです。毎月の支出と万が一の保証額を考えると、ワンルームマンション投資は非常にバランスのとれた保険といえるでしょう。

ワンルームマンションに投資するデメリットと危険性

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリット・魅力がある一方で、デメリット・注意点もいくつか存在します。メリット・魅力だけを見て始めると失敗するおそれがあるため、あらかじめデメリット・注意点も把握し、自分に合っているかを検討したり、適切な対策を講じたりしなければなりません。

ここからは、ワンルームマンション投資におけるデメリット・注意点を6つ解説します。

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不動産リスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
>不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！

空室時には収入がゼロとなる

ワンルームマンション投資は手軽に始められる一方で、空室時の収入への影響が大きいことも覚えておきましょう。

ワンルームマンションに住む入居者は、頻繁に入れ替わる傾向にあります。空室期間は家賃収入がゼロとなるだけでなく、物件の維持や空室対策のためのリフォーム工事などで支出が発生するため、むしろ赤字となるでしょう。

1室のみの運用であればこのようなリスクを分散できていないこととなるため、空室による影響は非常に大きくなる点にも注意が必要です。

空室の対策について興味がある方は、こちらの記事をご参照ください。
>空室対策に効果的なアイデア12選!ニーズに応じた改善方法を解説

資産価値が下落することがある

マンションの資産価値は築年数を重ねるたびに低下するだけでなく、周辺環境の変化によっても変動することが特徴です。また、1室のみを購入しているため、マンション内の共用部分においては修繕などの決定権がありません。どれほど室内に工夫を凝らしていても、自身ではどうにもならない部分で資産価値が大きく異なる点にも注意が必要です。

また、マンションの資産価値が低下した際は、家賃の値下げも検討しなければなりません。しかし、一度下げた家賃を再度上げると入居者はよりつきにくくなるなどさまざまなリスクもあるため、よく考えた上で適切な判断をする必要があることも覚えておきましょう。

金利が変動するリスクがある

一般的な住宅ローンは固定金利を選ぶ方が多くいる一方で、不動産投資ローンはほとんどが変動金利となっています。変動金利は短期プライムレート・長期プライムレートによって変動し、レートが上がれば上がるほど金利も上昇することが特徴です。

そのため、不動産投資ローンの返済中に金利が上昇し、キャッシュフローが圧迫されるというケースも考えられます。キャッシュフローの悪化を防ぐためには、手元にある自己資金を使って繰上返済をし、少しでも金利を下げるといった手段を講じる必要があることを覚えておきましょう。

金利上昇リスクについて詳しく解説した記事もあります。ぜひ合わせてご覧ください。
> 不動産投資における金利上昇のリスクとは？今後の金利の動向も解説

家賃保証が十分でないケースがある

ワンルームマンション投資では、保証会社や不動産会社による「家賃保証サービス」を受けることが可能です。家賃保証とは、空室時の家賃や滞納された家賃を保証してくれるというサービスであり、空室や家賃滞納によるキャッシュフローの悪化を防ぐために提供されています。

空室や家賃滞納による影響が大きいワンルームマンション投資において、家賃保証サービスは非常に頼りになるサービスですが、基本的に家賃の満額が保証されるわけではありません。契約先によっても条件が異なるため、想定していた保証を受けられないケースがあることも覚えておきましょう。

一棟や戸建てなどに比べ節税効果が小さい

ワンルームマンション投資は、数ある不動産投資の中でも節税効果が小さい点に注意が必要です。

不動産投資では、万が一赤字となった場合に他の所得と相殺して申告できる「損益通算」が可能となっています。しかし、赤字として経費計上するためには減価償却が重要です。ワンルームマンション投資は収益物件の購入額が小さいことから、他の不動産投資と比べて減価償却額として計上できる額も少ない傾向にあります。

節税効果のみを狙ってワンルームマンション投資を始めても、思ったような節税効果を得られない可能性は十分にあるでしょう。

節税目的でワンルームマンション投資をする方は、こちらの記事もご覧ください。
>ワンルームマンション投資で効果的な節税をする方法はある？注意点や向いている人の特徴を徹底解説！

出口戦略が限られている

不動産投資においては、出口戦略もしっかり考えておかなければなりません。不動産投資の主な出口戦略では、収益源として所有し続ける・自宅として使用する・売却するなどさまざまな方法があります。しかし、資産価値が著しく低いワンルームマンションなど物件によっては限られた戦略しか選べない可能性もあります。

また、投資用マンションを売却する場合は、時期や金額も検討しておかなければなりません。加えて、不動産会社の選定・契約から、買い手の募集・売買契約までには1～3か月程度の期間が必要です。資金が必要となった時期に慌ててマンション売却を進めると、不本意な値下げを行わざるを得なくなるでしょう。そのため、早めに準備しておかなければなりません。

出口戦略について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
>不動産投資における出口戦略の重要性とは？売却に適したタイミングも解説

ワンルームマンション投資に失敗するパターン

ワンルームマンション投資を始める際は、実際の失敗パターンを参考に、「失敗しやすいケース」を把握しておくことが大切です。事前に把握しておくことで、リスクへの適切な対策を打ち出しやすくなるでしょう。

ここからは、ワンルームマンション投資に失敗する4つのパターンを詳しく紹介します。

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節税効果を目的に始める

不動産投資は節税効果が期待できるという話を聞き、節税だけを目的に手軽なワンルームマンション投資を始める方も一定数います。しかし、前述の通りワンルームマンション投資は収益物件の購入額が小さいため、減価償却額として計上できる額も少なく、結果として大きな節税効果を得られないことが実情です。

節税を目的とするあまり、資産価値の低いワンルームマンションを購入してしまった場合、思ったような節税効果が得られず、むしろキャッシュフローが悪化するといったケースもあります。

ワンルームマンション投資を始める際は、節税効果よりも収益性を重視することが大切です。投資目的や投資プランを明確にし、長期的なシミュレーションを実施して運用すれば、自ずと節税効果は生まれるでしょう。

利回りだけで物件を選ぶ

不動産投資を行う際は、利回りを意識することが大切です。しかし利回りだけに着目して物件を選ぶことにはリスクがあります。

例えば、利回りが低いほど、都心部、つまり人気エリアの配置された入居率が高い物件であることが多い傾向です。利回りが低い分、立地や物件自体が評価されており、資産性が高いといえるでしょう。

利回りの相場は、地域によっても大きく異なります。不動産会社に聞く・自身で情報サイトを使って調査するなどして、地域相場を参考に利回りの高低を判断しましょう。なお、不動産広告では表面利回りの記載が一般的ですが、より現実的な利回りを求めるなら実質利回りを算出することがポイントです。

「どれくらいの利回りを狙うのがいいんだろう？」と迷ってしまう方は、相場を解説した以下の記事も参考にしてみてください。
>ワンルームマンション投資の利回りの相場は？見極めるポイントも解説
>不動産投資の利回りの計算方法｜相場や注意したい物件も解説

高額な新築物件に投資する

新築ワンルームマンションは資産価値が高いため、「すぐに入居者がつくだろう」と考えて購入する不動産投資家もいます。しかし、高額な新築物件への投資はさまざまなリスクがあり、不動産投資初心者の場合は失敗する可能性が高いことに注意が必要です。

新築という点は、入居者の募集活動にあたって非常に大きな訴求ポイントであり、最初は比較的入居してもらいやすくなっています。しかし、年月の経過とともにその物件の資産価値は確実に下がり、不動産投資ローンが完済する20～30年後には築数十年の中古マンションとなります。

経年で賃料は下がる上、物件維持に多額のコストもかける必要があるため、新築という価値を失った先の収支計画までしっかり立てなければなりません。適切な計画を立てなければ、失敗リスクは高まると考えておきましょう。

新築ワンルームマンション投資が危険な理由を知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
>新築ワンルームマンション投資は危険って本当？理由やメリットを解説

サブリースに頼りすぎている

ワンルームマンション投資の意外とよくある失敗パターンが、「サブリースに頼りすぎたことによる失敗」です。不動産投資におけるサブリースとは、サブリース会社である賃貸管理会社が貸主（転貸人）、部屋を借りる入居者が借主（転借人）となる契約方式を指します。

サブリースの場合、所有する部屋の入居状況にかかわらず、賃貸管理会社に渡す一部（10～15％程度）を差し引いた一定の家賃を受け取ることが可能で、煩わしいマンション管理もすべて委託できる点が魅力です。

しかし、運用途中で賃料の見直しをされて家賃収入がさらに減少したり、サブリース会社の管理体制が良好でないことによって入居者トラブルが増加したりなど、あらゆるリスクもあります。これらのリスクを踏まえずサブリース契約を結んだ場合は、失敗に終わる可能性が高まる点に注意しておきましょう。

サブリース契約のデメリットについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。
>サブリースのデメリットは何？注意点や向いている人の特徴も解説

ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション投資はあらゆる要因で失敗する可能性があるものの、ポイントを押さえて運用すれば成功率を大幅に高められます。成功のコツをあらかじめ把握しておけば、期待以上の収入を得ることもできるでしょう。

そこで次に、ワンルームマンション投資を成功させるためのポイントを3つ紹介します。

中古ワンルームマンションへの投資から始める

ワンルームマンション投資を始めるなら、中古ワンルームマンションから始めることがおすすめです。特に購入価格が安価で、築年の経過による家賃下落リスクも低く抑えられるのは都心の物件です。高利回りな物件も多く、経験豊富な不動産投資家からも人気があります。

しかし、中古ワンルームマンション投資を成功させるためには、不動産投資に関する知識を修得し、長期的な投資計画を立てることも忘れてはなりません。

最初から新築ワンルームマンションを選ぶ危険性については、以下の記事で詳しく解説しています。
>新築ワンルームマンション投資は危険って本当？理由やメリットを解説
>中古アパート経営は新築よりもおすすめ？メリットと成功するためのポイント

ワンルームマンション投資に強い投資会社を選ぶ

ワンルームマンション投資を成功させるためには、ワンルームマンション投資に関する実績の豊富な不動産投資会社を選びましょう。投資会社はいわゆる不動産投資のパートナーであり、投資会社選びが今後のマンション経営人生に大きな影響を与えると言っても過言ではありません。

投資会社は、投資用物件の紹介から購入手続きのサポート、さらに物件管理、不動産投資に関するコンサルティングまで幅広い役割を果たします。よきパートナーを見つけたいなら、1つの会社に絞って相談するのではなく、複数社に相談して自分に合った投資会社を選ぶとよいでしょう。

J.P.Returnsではワンルームマンション投資にお困りのお客様からの相談を随時受け付けています。お気軽にご相談ください。

事前にシミュレーションを行い綿密な計画を立てる

ワンルームマンション投資を成功させたいなら、購入を検討する収益物件に対して運用シミュレーションを実施し、綿密な計画を立てることが大切です。

運用シミュレーションの実施にあたって必要となる項目は、下記の通りとなっています。

不動産投資は、家賃収入の下落やローン金利の上昇、突発的な修繕費用の発生など、さまざまなリスクが伴います。このような事態が生じてもしっかり運用を続けられるよう、あらかじめシミュレーションを実施しておきましょう。

シミュレーションによって何らかの不明点が生じた際には、すぐ有識者に相談することをおすすめします。具体的な相談先についてまとめた以下の記事も要チェックです。
>ワンルームマンション投資はどこに相談する？不動産投資の悩み解決方法

不動産投資の節税は、シミュレーションが大切な理由を解説している記事はこちら。
>不動産投資の節税はシミュレーションが大事。節税できる理由も解説

ワンルームマンション投資の失敗事例

ワンルームマンション投資の失敗事例は、次のとおりです。

● 収入よりも運営費の方が高くなってしまった
● 利益が少なすぎて心配になってしまった
● 多額の借金で身動きが取れなくなってしまった

ワンルームマンション投資を始める際には、どのような失敗事例があるのか確認しておくことが大切です。他の方の失敗事例を参考に、投資に失敗しないよう対策を講じていきましょう。

収入よりも運営費の方が高くなってしまった

ワンルームマンション投資では、収入よりも運営費の方が高くなってしまうことがあります。

ワンルームマンションはファミリータイプや一棟マンションよりも家賃が低く、運営費のほうが高くなってしまうケースもあります。投資計画が甘いと収益と運営費が逆転することも考えられるため、慎重に投資計画を立てなければなりません。

また、投資計画を立てるときには、突発的な費用発生も考慮することが大切です。

例えば、入居者による家賃の滞納、自然災害による設備の損傷などがあります。突発的な費用も考慮して計画を立てれば、余裕をもった運営が可能になります。

利益が少なすぎて心配になってしまった

ワンルームマンション投資では、利益が少なすぎて心配になってしまうこともあります。

ワンルームマンションは専有面積が狭く、家賃も多い不動産とはいえません。利益を得られたとしても少額であり、心配になってしまう人もいます。

しかし、ワンルームマンションは利益が少ない分、購入代金や運営費が少なく、リスクが低い不動産投資ともいえます。

不動産投資は大きな利益を得られると思われがちですが、ワンルームマンション投資はコツコツと利益を積み重ねていくものと考えて実行すべきでしょう。

多額の借金で身動きが取れなくなってしまった

多額の投資用ローンを利用してしまうと、借金で身動きが取れなくなるケースもあります。

ワンルームマンション投資が少額で始められるといっても、多額の投資用ローンを利用してはいけません。

ワンルームマンションは家賃が低めであり、多額のローンを返済していくのには向いていません。多額の投資用ローンを借りてしまうと、返済ができなくなってしまうおそれもあります。

また、ローン残高が多い状態では、他のローンを借り入れることもできず、生活に影響を及ぼすことも考慮する必要があるのです。

ワンルームマンション投資をする場合、自己資金を多くして、ローンの借入は極力減らすことをおすすめします。

ワンルームマンション投資の成功事例

ワンルームマンション投資の成功事例は、次のとおりです。

● エリア選びに成功し空室がほとんど発生しなかった
● 利回りの高い物件を購入でき大きな収益を得た
● 所得税・住民税の節税に成功した

ワンルームマンション投資で失敗する方もいれば、成功する方も多くいます。成功している方は、どのような内容で成功したのかみていきましょう。

エリア選びに成功し空室がほとんど発生しなかった

エリア選びに成功し空室がほとんど発生せず、安定した収益を得た人も多くいます。

ワンルームマンション投資では、エリア選びが重要になります。ワンルームマンションは基本的に繁華街に集中しており、競合が多い不動産です。他のワンルームマンションよりも優れた特長がない場合、入居者募集の競争に負けてしまう恐れがあります。

しかし、逆をいえば他のワンルームマンションにない特長があれば、かなり優位に立てます。特長があるマンションとは駅から徒歩3分以内、人口が増加している自治体の市街地部分に建っているなどです。

ワンルームマンション投資を行うにあたり、エリアを厳選することは非常に大切です。

利回りの高い物件を購入でき大きな収益を得た

利回りの高い物件を購入でき、大きな収益を得た人も多くいます。

ただし、利回りを見て成功するには、実質利回りで判断しなければなりません。表面利回りで比較しても、実質利回りが低ければ利益を上げるのは困難です。

実質利回りの高いワンルームマンションを安定的に運用できれば、大きな利益につながります。

利回りを参考にして物件を購入する場合、必ず実質利回りを参考にしましょう。

表面利回りと実質利回りの違いについては、こちらの記事を参考にしてみてください。
>表面利回りと実質利回りの違いとは？物件の収益性を表す2つの指標

所得税・住民税の節税に成功した

ワンルームマンション投資は、所得税・住民税の節税にもつながります。

ワンルームマンション投資では、減価償却でできた会計上の赤字を利用し、損益通算することで給与所得を圧縮できます。

不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。 この結果、不動産所得の損失（赤字）の金額があるときは、他の黒字の所得金額から差し引くことができます。

引用：国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

上記のように不動産所得の赤字は他の所得から差し引けるようになっており、このような方法を「損益通算」と呼びます。

減価償却は会計上の赤字を作り出せる方法であり、現金を費用として使わずに給与所得を圧縮することが可能です。

上手く減価償却と損益通算を利用すれば、ワンルームマンション投資で収益を得つつ所得税や住民税を節税できます。

ワンルームマンション投資が向いている方・向いていない方

ワンルームマンション投資に向いている方・向いていない方の特徴は、下記の通りです。

【ワンルームマンション投資に向いている方】

● 物事を長期的な視点で考えられる方
● 地道な努力を続けられる真面目な方
● 決断力・行動力がある方

ワンルームマンション投資は、数十年以上運用を続ける投資方法となるため、物事を長期的な視点で考えながら、こつこつと努力を続けられるような方に向いています。また、タイミングが重要となるケースも多いため、決断力や行動力のある方も向いているといえるでしょう。

【ワンルームマンション投資に向いていない方】

● リスクを負いたくない方
● 周囲の意見に流されやすい方

手軽に始められるワンルームマンション投資であっても、さまざまなリスクはつきものです。キャッシュフローが悪化する可能性のあるリスクを一切負いたくないという方には不向きとなります。また、周囲の意見に流されやすい方は失敗の可能性が高いといえるでしょう。

ワンルームマンション規制とは？不動産投資への影響

ワンルームマンション投資を検討するにあたって、「ワンルームマンション規制」についても把握しておかなければなりません。ワンルームマンション規制とは、ワンルームマンションの住宅建設に対し、各自治体が何らかの制限を加えるという規制です。地域活動の停滞や地域との関わりの乏しさによる近隣トラブルなどを予防・改善するために発足されました。

地域によって規制内容は異なるものの、東京都23区ではワンルームマンションに建築規制が行われています。建築規制により、ワンルームマンションの新規建設が困難となったエリアは、中古ワンルームマンションの賃貸需要がますます高まると推測できます。ワンルームマンション投資を検討しているのであれば、ワンルームマンション規制によって建築規制が行われているエリアを中心に投資物件を探すとよいでしょう。

ワンルームマンション投資の始め方

不動産投資の経験がない初心者の方にとって、ワンルームマンション投資の始め方は多くの疑問があるものでしょう。

ワンルームマンション投資は、基本的に次のステップを踏んで始めることとなります。

STEP1	情報収集・勉強をする
STEP2	資金を準備する
STEP3	物件を探す
STEP4	物件について調査する
STEP5	購入する
STEP6	運用する

上記のようにワンルームマンション投資を始めるにはいくつかの手順があり、各手順をどのように進めていくか理解しておくことが大切です。各手順の内容を理解していれば、スムーズにワンルームマンション投資を進めていけます。

不動産投資の始め方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。
>不動産投資とは？利益が出る仕組みや始め方についてわかりやすく解説

メリット・デメリットを把握してワンルームマンション投資を始めよう

ワンルームマンション投資とは、1人暮らし・単身者向けのワンルームマンションを1部屋単位で購入・運用し、毎月家賃収入を得るという投資方法です。少ない自己資金と低いリスクで始められる不動産投資として、幅広い年代・属性の方に人気があります。

しかし、ワンルームマンション投資には多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットもあります。ワンルームマンション投資を成功させるためにも、事前のリスク把握・適切な対策が必要となることを覚えておくことが大切です。

また、ワンルームマンション投資を行う際には、失敗事例や成功事例を学んでおくと不動産投資が成功しやすくなります。成功事例はもちろん、失敗事例も参考にして、不動産投資に活かしていきましょう。

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