不動産投資で節税効果はどれくらい見込めるの？具体的なシミュレーションで徹底解説

所得税・住民税の節税シミュレーション

不動産投資では、本業の所得と不動産所得を損益通算することで所得税と住民税の節税が可能です。不動産所得の赤字と給与所得を相殺することによって、課税対象額を圧縮でき、節税効果が得られるのです。

早速、所得税と住民税の節税効果がどの程度あるか、以下の年収別にシミュレーションしていきます。

・年収400万円
・年収800万円
・年収1,000万円
・年収1,500万円
・年収1,800万円

こちらのシミュレーションでは、①「不動産投資をしていない場合」、②「不動産投資で50万円の赤字がある場合」、の2パターンでどれくらいの節税効果があるかを解説していきます。住宅ローン控除など、別の税制優遇を利用していると多少金額が変わる場合もあるので、おおよその目安としてみてください。

自分の年収や状況に応じた具体的な節税額を知りたい場合は、個別面談にて相談してみるのがおすすめです。
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年収400万円の場合

不動産収入から経費を差し引いて70万円以上の赤字が出れば、所得税・住民税は課税されません。

年収400万円の控除額は400万円×20％+44万円＝124万円です。

400万円−124万円＝276万円が給与所得となります。

年収400万円の人の社会保険料控除額は約58万円であり、基礎控除額の48万円との合計106万円を176万円から差し引いて70万円が課税所得です。

なお、課税所得70万円の所得税率は5%であり、3万5,000円の所得税がかかります。また、住民税は70万円×10%+5,000円＝7万5,000円です。

年収800万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、15万円の節税になります。

年収800万円の控除額は800万円×10％+110万円＝190万円です。

800万円−190万円＝610万円が給与所得となります。

年収800万円の人の社会保険料控除額は約112万円です。基礎控除額の48万円との合計160万円を給与所得610万円から差し引き、450万円が課税所得になります。

①不動産投資をしない場合

課税所得450万円の所得税率は20%(控除額は42万7,500円)です。計算すると、450万円×20%−42万7,500円で、47万2,500円の所得税がかかります。

住民税は450万円×10%+5,000円＝45万5,000円です。

②不動産投資で50万円の赤字がある場合

課税所得は400万円(450万円－400万円)になり、所得税率は20%(控除額が42万7,500円)です。400万円×20%−42万7,500円＝37万2,500円の所得税がかかります。住民税は400万円×10%+5,000円＝40万5,000円です。

以上より、不動産投資によって15万円の節税になると分かります。

年収1,000万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、15万円の節税になります。

年収1,000万円の控除額は上限の195万円です。

1,000万円−195万円＝805万円が給与所得となります。

年収1,000万円の人の社会保険料控除額は約130万円です。基礎控除額の48万円との合計178万円を給与所得805万円から差し引き、627万円が課税所得になります。

①不動産投資をしない場合

課税所得627万円の所得税率は20%（42万7,500円を控除）です。計算すると、627万円×20%−42万7,500円で、82万6,500円の所得税がかかります。

住民税は627万円×10%+5,000円＝63万2,000円です。

②不動産投資で50万円の赤字がある場合

課税所得は577万円(627万円－50万円)になり、所得税率は20%（42万7,500円を控除）で、「577万円×20%−42万7,500円＝72万6,500円」の所得税となります。住民税は577万円×10%+5,000円＝58万2,000円です。

以上より、不動産投資によって15万円の節税になると分かります。

以下の記事では年収1000万円世帯の効率的な節税対策をまとめてあるので、併せてご活用ください。
年収1000万円のサラリーマンの節税対策｜節税すべき理由や有効な対策を解説

年収1,500万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、21万5,000円の節税になります。

年収1,500万円の控除額は上限の195万円です。

1,500万円−195万円＝1,305万円が給与所得となります。

年収1,500万円の人の社会保険料控除額は約190万円です。基礎控除額の48万円との合計238万円を給与所得1,305万円から差し引き、1,067万円が課税所得になります。

①不動産投資をしない場合

課税所得1,067万円の所得税率は33%（153万6,000円を控除）です。計算すると、1,067万円×33%−153万6,000円で、198万5,100円の所得税がかかります。

住民税は1,067万円×10%+5,000円＝107万2,000円です。

②不動産投資で50万円の赤字がある場合

課税所得は1,017万円(1,067万円－50万円)になり、「1,067万円×33%−153万6,000円＝182万100円」の所得税となります。住民税は1,017万円×10%+5,000円＝102万2,000円です。

以上より、不動産投資によって21万5,000円の節税になると分かります。

以下の記事では年収1500万円世帯の節税対策を含め、詳しく解説しているので、併せてご活用ください。
年収1500万円の節税対策｜5つの税金対策や不動産投資をはじめるメリットを解説

年収1,800万円の場合

不動産所得で50万円の赤字があれば、21万5,000円の節税になります。

年収1,800万円の控除額は上限の195万円です。

1,800万円−195万円＝1,605万円が給与所得となります。

年収1,800万円の人の社会保険料控除額は約200万円です。基礎控除額の48万円との合計248万円を給与所得1,605万円から差し引き、1,357万円が課税所得になります。

①不動産投資をしない場合

課税所得1,357万円の所得税率は33%（153万6,000円を控除）です。計算すると、1,357万円×33%−153万6,000円で、294万2,100円の所得税がかかります。

住民税は1,357万円×10%+5,000円＝136万2,000円です。

②不動産投資で50万円の赤字がある場合

課税所得は1,307万円(1,357万円－50万円)になり、「1,307万円×33%−153万6,000円＝277万7,100円」の所得税となります。住民税は1,307万円×10%+5,000円＝131万2,000円です。

以上より、不動産投資によって21万5,000円の節税になると分かります。

以下の記事では他の節税対策を含め、詳しくシミュレーションしているので、併せてご活用ください。
年収1800万円の人ができる税金対策3選！不動産投資で節税できる仕組みも解説

相続税の節税シミュレーション

不動産投資では相続税の節税もできます。

なぜなら、現金よりも不動産の方が相続税の評価額が下がりやすいからです。不動産投資を始めると所得税・住民税の節税ができるだけでなく、将来の相続税対策にもなります。

ここでは、現金で相続する場合と比較してどれくらいの節税効果があるのかを解説していきます。

相続人1名で2億円を相続する事例を設定し、現金で相続した場合と不動産投資した場合を比較すると480万円の節税につながります。

（現金を相続した場合）
課税される相続財産は、次のように計算します。

1億6,400万円の相続税率は40%で、控除額は1,700万円です。

1億6,400万円×40%−1,700万円＝4,860万円

現金を相続した場合、相続税は4,860万円となります。

（2億円のうち、3,000万円を不動産投資した場合）
相続財産が建物の場合、相続税は固定資産税評価額で計算が可能です。固定資産税評価額は建物の建築費の6割が目安とされており、この事例では「3,000万円×60％＝1,800万円」を相続税の対象とします。

不動産投資以外の相続財産1億7,000万円＋1,800万円＝1億8,800万円が相続税の対象となり、これを基に計算します。

課税の対象となる金額は、1億5,200万円です。

現金で相続する場合の相続税4,860万円と比較して、480万円の節税が可能です。

物件の種類や特徴によっても、節税効果は変わります。また、80代になって数億円の融資を受けるなど、明らかな相続対策と見なされる行為は無効になるなどの注意点もあります。不動産投資で相続税を節税できる仕組みや注意点、節税効果が高い物件の特徴などの詳細は、以下の記事で詳しく説明しているので、ご活用ください。

不動産投資で相続税対策になる？節税ができる仕組みや注意点を解説

不動産投資で節税効果を最大化する方法

不動産投資で節税効果を最大化するには、いくつかの重要なポイントがあります。その一つが「経費の活用」です。具体的には、管理費、修繕費、保険料などの経常的な支出を経費として計上することで、課税対象となる所得を減らせます。他にも、不動産管理会社との打ち合わせの費用や、交通費なども経費となるので、忘れずに計上しましょう。

特に注目すべきは減価償却費です。減価償却費は実際には現金支出を伴わないものの、税法上は経費として認められるため、大きな節税効果が期待できます。建物の耐用年数に応じて毎年一定額を経費として計上できるため、長期的な節税計画を立てる上で重要な要素となります。

減価償却費を多く計上する手段の一つが、「木造の中古物件の購入」です。木造建築は鉄筋コンクリート造に比べて耐用年数が短いため、より早いペースで減価償却を行えます。さらに、中古物件であれば取得価格も比較的低く抑えられるため、初期投資を抑えつつ高い節税効果を得られる可能性があります。

ただし、木造中古物件の選定は慎重に行いましょう。築年数や状態によっては高い修繕費が発生する可能性もあり、物件の状態や将来的な維持管理コストを十分に検討してからの判断が大切です。しっかりと物件を見定められれば、減価償却による節税効果と安定した賃料収入の両立が可能となります。

節税に関する注意点と遵守すべきルール

不動産投資による節税を効果的に行うには、最新の税制や法規制を理解し、それらを遵守することが不可欠です。近年、不動産投資に関連する税制は頻繁に改正されており、これらの変更への適切な対応が、投資家にとって重要な課題となっています。

これらの税制改正に対応するためには、まず最新の情報を常に把握する必要があります。税理士や不動産の専門家と定期的に相談するなどして、自身の投資戦略に影響を与える可能性のある改正について確認しましょう。

また、節税対策を行う際は、合法的な範囲内にとどめましょう。例えば、減価償却費の計上に関しては、適切な耐用年数を用いて計算することが求められます。不当に短い耐用年数を用いて減価償却費を過大に計上すると、税務調査の対象となってしまいます。

さらに、経費の計上についても注意が必要です。不動産投資に関連する経費は計上できますが、個人的な支出を事業経費としての計上は認められません。すべての経費について、事業との関連性を明確に示せるよう、領収書の保管や取引の記録を丁寧に行っておくのが重要です。

一方で、忙しい会社員の方などが、税制の変更をリアルタイムに追い続けたり、経費の専門的な分野を理解したりするのは難しいでしょう。そのため、不動産投資会社にサポートしてもらうのが現実的です。信頼できる会社であれば、購入後もサポートが続くため、何か変更があれば対応方法等を含め、丁寧に教えてもらえます。

まとめ：不動産投資で効果的に節税をして資産形成をしよう

不動産投資は、効果的な節税と資産形成を同時に実現できる優れた投資手法です。減価償却費の活用や、木造中古物件の選択により、所得税、住民税の軽減が可能です。また、不動産評価額は現金よりも低くなる特徴ゆえに相続税対策としても効果があります。

ただし、最新の税制改正にも注意しましょう。適切な範囲内で節税を行い、法令遵守を徹底してください。

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