不動産投資は東京がおすすめ！物件探しのコツや、注目すべきエリアも解説

不動産投資には東京の物件がおすすめである理由

不動産投資には、さまざまなリスクがつきものです。リスクを回避するためには、空室になりにくい賃貸需要の高いエリアで投資用物件を選ぶのがおすすめといえるでしょう。

少子高齢化や人口減少が問題視されている近年、一部の地方では過疎化が目立っています。しかし、その一方でオフィスの集積や商業施設の建設が活発になっている東京エリアにおいては、年々人口も増加傾向です。

人口の多いエリアは、賃貸需要が高く、投資対象としても中長期的に魅力的です。東京エリアは人口が多いうえ、さまざまなデータにより今後も増加が見込まれるので、他の地域と比べて低リスクで運用しやすいといえるでしょう。

マンション価格は高騰を続け、それに追随するように家賃も緩やかに右肩上がりを続けています。今後も再開発をいくつも控えており、更なる発展も見込めるので、投資先として魅力あるエリアであり続けるでしょう。

次の章からは東京の中でも、不動産投資のおすすめのエリアを解説していきます。一口に東京といっても、エリアを細分化すると入居者のニーズが異なります。そのため、そのニーズに沿った投資物件を選ぶことが、不動産投資で失敗しないために大事となるのです。

都心5区

東京都の都心5区には、渋谷区・新宿区・港区・中央区・千代田区が挙げられます。これらのエリアはもともと人気の高いエリアであるうえ、再開発計画が立てられていることから、今後も資産価値のさらなる向上が予想されています。

また、都心5区と一口にいっても、各区域によって特徴・入居ニーズは大きく異なることも特徴です。とはいえ、いずれのエリアにおいても再開発が進んでおり、今後も単身世帯・ファミリー世帯など、幅広い層からの入居ニーズが高まるといえるでしょう。

2023年には新築マンションの高騰が話題になりましたが、都心5区はその中心にいます。また、都心5区の中でも差があるので、興味がある人は各区の特徴をさらに調べてみましょう。多くの人が住みたい街として人気を集めている勝どきも都心5区に含まれます。

副都心エリア

東京都の副都心エリアには、渋谷や新宿のほか、池袋など都心の機能を分散する役割を果たす地域が挙げられます。商業施設が集中しており、再開発が盛んとなっていることから、今後の不動産市場にもさらなる動きが見られるでしょう。

また、大崎も品川や田町など再開発エリアに隣接しており、上場企業の本社の移転先としても人気です。加えて、浅草や上野エリアは都心部へのアクセスの良さと、利便性や休日に人気のアクティビティ機能を兼ね備える環境が注目されています。

利便性が高いエリアも多く、特に駅近物件は安定的な賃貸ニーズが見込めるでしょう。

城東エリア

城東エリアは、東京23区の東部にある墨田区・台東区・江東区・中央区・江戸川区・葛飾区の6区が該当します。古くから人口が多く、ベッドタウンとして住みやすさを重視した整備が行われていることが特徴です。

生活に適しているだけでなく、近年では観光スポットも徐々に増加しています。それでいて都心エリアと比較すると物件価格が安いので、多くの不動産投資家から注目される地域となっています。

城東エリアと一括りにしているものの、豊洲が人気である江東区や月島、勝どきを含む中央区など、エリアによっては物件価格がかなり高額になっています。

城南エリア

城南エリアは、東京23区の南部にある目黒区・品川区・大田区・港区の4区です。地域そのものがブランド化しており、高級住宅地としても知られています。

全体的に不動産価格（土地・物件）は高いものの、下町風情が残るアットホームな雰囲気のエリアにおいては、比較的地価相場が低く、人気のエリアになるべく安く住みたいと考える入居者にも注目されています。

また、近年では羽田空港の国際線化によって事業開発が進んでおり、生活の利便性もさらに向上していることも特徴です。今後は、さらなる賃貸需要の高まりが予想できるでしょう。

エリア内でも大きな価格差があるものの、駅に近い物件であれば、比較的安定的な収入が期待できるので、利回りなどを見ながら最終的に判断するのがおすすめです。

城北エリア

城北エリアは、東京23区の北部にある文京区・北区・豊島区・板橋区・足立区・荒川区の6区が該当します。城東エリアと同じく、ベッドタウンとして住みやすく整備された場所の多いエリアであり、核家族の比率も高いことが特徴です。

特に、北区や板橋区、足立区、荒川区においては下町風情が強く残っており、手ごろな価格の物件が多く存在します。一方で、豊島区や文京区は生活の利便性が比較的高いことから、城北エリアの中でも物件価格が高い傾向です。いずれのエリアにおいても、今後も一定の賃貸需要が見込まれるでしょう。

東京における投資物件の種類と特徴

東京には、さまざまなタイプの不動産投資物件が存在します。

・ワンルーム物件とファミリー物件
・区分と一棟
・新築と中古

不動産投資を始めるにあたって、投資物件の種類と特徴を把握しておきましょう。ここからは、東京にある投資物件の種類と特徴をそれぞれ詳しく解説します。

ワンルーム物件とファミリー物件

投資物件は、部屋の専有面積と間取りによってワンルーム物件かファミリー物件かに大きく分けられます。

2つの物件タイプのうち、安定的な入居が見込めるのは単身向けのワンルームマンションです。ワンルーム物件は比較的少ない初期投資で始められ、需要が高く、入居者がつきやすいので、安定的な家賃収入を手に入れられます。

また、ファミリー物件はマンションに限らず、一戸建て住宅も高い需要があるものの、投資用不動産物件としての供給は限定されているため、取得が難しいのが難点です。

区分と一棟

購入できる投資物件には、戸数・部屋単位で購入する「区分所有投資」と、物件単位で購入する「一棟投資」の2種類があります。

2種類のうち、リスクが低く、初心者におすすめなのは区分所有投資です。区分所有投資は多額の初期費用を投入する必要がなく、管理も容易となっています。多くの人に人気を集めているワンルームマンション投資も「区分所有投資」の一つです。自己資金にそれほど余裕のない方や、不動産投資初心者の方であれば、区分投資から始めるのがおすすめです。

また、忙しい会社員であっても管理会社に委託することで、難なく運用できるのも大きなメリットといえます。東京の駅近であるなど、利便性の高い物件は高い入居率を維持でき、価格下落も限定的なので、魅力的な資産運用手段といえるでしょう。

ワンルームマンションの実際の成功例を知りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資の成功例5選！成功するために大事なポイントを徹底解説！

新築と中古

投資物件には、大きく「新築物件」と「中古物件」の2つに分けられます。新築物件を運用し始めるなら、マンション1室を購入する形が主流です。

不動産投資家が始めやすいのは、中古物件です。中古物件は新築物件よりも購入価格が安い傾向にあり、初期投資コストを抑えられます。しかし、新築物件は相場より物件価格が高い傾向にあるものの、管理費・修繕費などのランニングコストが初期段階では中古物件より抑えやすいという魅力もあります。不動産投資を始めるエリアのニーズや投資目的に応じて、適切な選択をするといいでしょう。

東京で不動産投資の物件を探す際に注目すべきポイント

空室リスクを下げるためには、人口が多く賃貸需要の高いエリアを選び、ターゲットとなる人々のニーズに適した物件を選ぶのが最も重要です。

東京で不動産投資の物件を探す際は、空室リスクを最大限回避するためにも、下記のポイントに注意しておきましょう。

・都心・ターミナル駅へのアクセスの良さ
・駅からの距離
・近辺の施設・環境
・ニーズに合った設備の有無
・実際に現地を確認した所感
・築年数や修繕の状況
・利回りの相場

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく説明します。

都心・ターミナル駅へのアクセスの良さ

都心・ターミナル駅へのアクセスの良さは、生活の利便性に直結します。特に、複数の路線が乗り入れているだけでなく、周辺に複合施設や企業が建ち並ぶようなビッグターミナル駅周辺の物件は、会社員にとっては大きなメリットと感じられるでしょう。

ビッグターミナル駅へのアクセスの良さを見て、物件探しをするのがおすすめです。

駅からの距離

東京の不動産投資においては、徒歩圏内に公共交通機関の駅がある物件、特に駅から徒歩10分以内の物件が狙い目です。

短い間隔で多くの路線が乗り入れている東京では車をもたない世帯も多いため、物件と駅の距離が近ければ近いほど入居ニーズが高まるといえるでしょう。駅に近い物件は需要も高いので、安定的な不動産投資を実現する鍵になります。

J.P.RETURNSでは駅の近さにこだわっており、紹介するすべての物件が徒歩10分以内です。さらに、徒歩5分以内の物件が約７割を占めており、安定的な需要が期待できます。お客様の運用方針を聞きながら、最適な物件を紹介致します。まず話だけでも聞いてみたいという方はぜひ個別無料相談をご活用ください。

近辺の施設・環境

東京の物件を選ぶ入居希望者のほとんどが、「利便性の高いエリアに住みたい」というニーズをもっています。そのため、物件近辺の施設や環境が整っているかどうかは、東京での収益物件選びにおいて欠かせないキーポイントといえるでしょう。

スーパー・コンビニのほか、保育所や学校、交番、郵便局、銀行、生活雑貨店が近くにあるような物件は、立地条件がよく、一般的に暮らしやすいといわれています。単身者・ファミリーなど入居者のタイプによっても必要な施設は異なるため、入居者ターゲットと照らし合わせながら立地の良さをチェックするといいでしょう。

ニーズに合った設備の有無

東京で投資物件を探すときは、物件内に入居者のニーズに合った設備があるかどうかも要チェックです。

例えば単身者向けの物件の場合、日中は仕事で家を空ける会社員が多いため、宅配ボックスの設置や24時間ゴミ出し可能なマンションなどを好みます。

IoT住宅などの最新設備やラグジュアリーな内装は魅力的にうつりますが、多くの入居者は見栄えがよく家賃が高い物件よりも、多少見栄えが悪くてもニーズに合った設備のある物件を選びます。ほかにも、エントランスのオートロックなどの防犯対策などもターゲット層によっては好まれるでしょう。

投資物件のあるエリアのニーズを事前にしっかりと調査したのち、適切な設備を導入することが大切です。売却する際の価格にもエリアのターゲット層に合った設備であるかは、影響します。

実際に現地を確認した所感

東京で投資物件を購入するときは、不動産情報サイトや資料・チラシに記載の物件情報だけを見て決めるのではなく、実際に現地を確認・調査し、暮らしやすい環境であるかどうかをチェックすることが大切です。

物件や部屋の細かな状態や、実際の生活のしやすさや騒音問題といった周辺環境は、実際に現地まで足を運んで見てみなければ正確に判断できません。また、現地調査をすると、将来的な修繕リスクやある程度の修繕費用なども予測できるでしょう。たとえ、遠方にある物件であっても、必ず一度は現地を訪れて、自分自身の目で確認することが失敗しないためには大切です。

築年数や修繕の状況

投資物件の購入時は、物件の築年数や修繕状況のチェックも欠かせません。

基本的に、築年数が浅ければ浅いほど修繕箇所が少なくなる傾向です。しかし、同じ築年数の物件であっても、これまでの管理が行き届いていたかどうかによって修繕の必要性は大きく異なります。内装が汚れたり、設備が古くなっていたりしているにもかかわらず放置された物件は入居希望者から敬遠されやすく、改善するためには多額の修繕費が必要となります。

なるべく修繕リスクの低い物件を選ぶためには、実際に現地を訪れて物件の共用部分や室内などの至る箇所をチェックするのが大切です。また、管理会社の担当者と話をしたり、業務報告レポートを見せてもらったりするのも一案となります。

ただし、オーナーチェンジ物件のように、既に入居者がいる物件では室内を確認できない可能性もあります。

利回りの相場

不動産投資を行うにあたって、必ずチェックすべきポイントが「利回り」です。

利回りが高いほど効率的に利益が出せるものの、利回りの高さだけを軸に物件を選ぶのはおすすめしません。なぜなら、利回りはあくまでも目安にすぎず、その数字が出せる保証はないからです。そのため、あくまで収益力の参考数値として捉えておくのがいいかもしれません。

特定の部屋の利回りだけではなく、対象エリアや物件タイプにおける利回りの相場を確認したうえで、適切な物件を探しましょう。

また、表面利回りだけでなく、実際の運用の数字に近い実質利回りにも目を向けておくのがおすすめです。

東京の不動産投資で避けるべき物件の特徴は？

一見すると好立地で設備が整っている物件であっても、入居者がつきにくい・買い手がつきにくい物件も少なからず存在します。このような物件には、下記のような特徴があります。

・建築基準法に違反している物件
・奇抜なデザイナーズ物件
・心理的瑕疵のある物件

これらの物件は空室リスクが高いほか、修繕に予想外の出費が発生する可能性もあります。

また、近辺に学校や商業施設などの施設があるエリアは需要が見込めますが、近辺の施設だけを見て物件を選ぶのもおすすめしません。これらの施設が万が一移転・閉業すると、賃貸需要は大きく低下するおそれがあるためです。

このようにあらゆる点に着目したうえで、長期にわたって一定の賃貸需要が期待できる物件を選ぶのがおすすめです。

まとめ：東京エリアの不動産投資はおすすめ

東京は、賃貸需要が高く不動産投資においても人気エリアです。しかし、たとえ東京の物件でも、ポイントを抑えずに適当に選んでしまうと失敗してしまう可能性があります。駅からの距離や近隣施設など、本記事で説明したポイントを外さずに物件探しをすれば、失敗する確率を大きく減らせるでしょう。

とはいえ、自分一人で物件を選ぶのを不安に思う人は多いのではないでしょうか。不動産投資を始めたいけど、絶対に失敗したくないと考えているなら、プロに相談するのがおすすめです。

J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントが相談者の悩みや投資方針などを丁寧にヒアリングしながら、最適な物件を紹介することが可能です。駅近など、東京の利便性の高い商品に限定して、物件を取り扱いしているので、興味がある人はぜひ無料面談を利用してみてください。
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