利回りだけ見るのはNG！ワンルームマンション投資｜低利回りでも購入すべき理由

ワンルームマンション投資における2つの利回りと計算方法

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。広告等で目にする利回りはたいてい「表面利回り」で物件の収益力の目安としては有効ですが、現実に即したキャッシュフローを計算し、購入するか否か考える段階では実質利回りを使います。どちらも物件の収益性を表す指標であるものの、それぞれの利回りの特徴を理解しておくのが大切です。

ここでは、利回りの種類について解説します。

表面利回り

表面利回りとは、1年間で受け取る家賃収入を物件の購入価格で割って算出され、収益の目安となる数値です。単位はパーセントで表記し、この数値が高いほど収益性のある物件と判断できます。計算式は以下のとおりです。

実質利回り

実質利回りとは、1年間で受け取る家賃収入から維持管理費用などの諸経費を引いた金額を、物件の購入価格と購入時の登記費用などの諸経費を足した金額で割って算出されます。

表面利回りと同様に収益の目安となる数値ですが、表面利回りとの違いは、実際にかかる諸経費を考慮した数値なので、より現実の運用に近い金額になります。計算式は以下のとおりです。

年間諸経費や購入時の諸経費を考慮している分、実質利回りの数値は表面利回りよりも低くなりますが、より現実に即した数字になるため、購入を検討する際には実質利回りを見て判断するのが賢明です。

なお、電車内の広告やチラシ等で見る「利回り」は、一般的に表面利回りの方を指すため、注意しましょう。

以下の記事では、利回りの計算方法についてより詳しく解説しています。併せてご覧ください。
>マンション投資の利回り計算方法を解説！3つの注意点も紹介

ワンルームマンション投資の利回りシミュレーション計算

ワンルームマンション投資を始めるうえでは、利回りを計算して相場の範囲内に収まっているかどうか確認が重要です。加えて、将来的にも同じように安定的な収入が得られるか、綿密にシミュレーションすることが失敗しないために大切になるでしょう。

ここでは、ワンルームマンション投資の新築と中古に分けてシミュレーションしていきます。

以下の記事では、不動産投資経験者の平均をもとにした「理想の利回り」について解説しています。シミュレーション時はもちろん実際に不動産を購入する際の参考材料にもなりますので、ぜひチェックしてみてください。
>不動産投資の理想の利回りとは？リスクと収益性の関係を解説

新築ワンルームマンション投資の利回り

以下の条件で新築ワンルームマンション投資のシミュレーションをします。

表面利回りを計算してみましょう。

次に実質利回りです。

中古ワンルームマンション投資の利回りシミュレーション計算

以下の条件で中古ワンルームマンション投資のシミュレーションをします。

表面利回りを計算してみましょう。

次に実質利回りです。

ワンルームマンション投資の利回りの相場

ここでは物件を選定するうえでのワンルームマンションの利回り相場を説明していきます。利回りの相場は新築と中古によって異なるため、それぞれ分けて考えることが必要です。

なお、ワンルームマンションは戸建てなど他の種類の物件よりも実質利回りが低くなる傾向にあります。なぜなら、ワンルームマンションは家賃がそのまま収入になるわけではなく、管理費や修繕積立金の支払いなどの諸経費が他の種類の物件と比べて多いためです。

新築ワンルームマンションの利回りは2〜5%

新築ワンルームマンションの表面利回りの相場は2～5%です。利回りは購入価格に対して家賃収入がどれくらいかを表す指標であり、新築物件の購入価格は高いため、利回りは低くなる傾向にあります。

ただし、利回りの相場は地域によって異なります。

新築ワンルームマンション利回りの地域ごとの違いは、次の表のとおりです。

中古ワンルームマンションの利回りは3〜7%

中古ワンルームマンションの表面利回りの相場は3～7%です。中古ワンルームマンションは新築と比べて購入価格が低い分、利回りは高くなります。

たしかに、新築の方が得られる家賃収入は多いですが、購入価格が大幅に高いため、結果として中古の利回りの方が高くなる傾向にあります。

中古ワンルームマンション利回り目安の地域ごとの違いは、次の表のとおりです。

利回りだけで物件を選ぶと失敗してしまう理由

収益力を示す指標である利回りは、一般的に高いほど利益を生み出せます。しかし、利回りの種類や空室率などの計算によっては、現実的な数字となっていない場合もあるため、利回りだけを見て物件を購入してしまうと、痛い目を見てしまう可能性があるでしょう。例えば、利回り12％でも田舎にある物件で、安定的な入居が見込めないとするとどうでしょうか、年間での運用ではそこまでの高利回りになりません。半年空室であれば、利回りは半分になり、諸経費を加えたらさらに下がります。利便性が低いエリアで仮に1年のうち10か月空室になったら利回りは2％です。

一方で、低利回りだったとしても、中長期的に運用する前提であれば、十分な資産形成ができます。低利回りでも検討すべき物件の具体的な特徴を次に説明していきます。

低利回りでも検討すべき物件の特徴

低利回りだと毎月の収支があまり残らないため、中長期的にも資産を増やせないと思っている人もいるかもしれません。しかし、中長期的に資産価値が保ちやすい物件など、低利回りであっても、資産形成に適している物件もあります。なぜなら、ローン返済後はその物件がまるまる自分の所有物となるからです。資産価値が保たれる物件であれば、毎月のキャッシュフローは少なくても、その物件の価値だけの資産を築けたといえるためです。

上記のような、中長期的に資産価値が保たれる物件の具体的な特徴を解説していきます。

立地条件が良い

駅から徒歩5分以内の物件や、学校や病院などの公共施設が近くにある物件は、安定した家賃収入を得やすく、売却時に値上がりしている場合さえあります。また駅近であるなど、需要の大きい物件は築年数が経過しても、家賃を下げずに新しい入居者を見つけやすくなり、長期でも安定的な収入が期待できるでしょう。

優れた立地にある住み心地の良い地域だと、入居者が長く居住する傾向があると同時に、退去時もすぐ次の入居者が見つかりやすいので、空室リスクも低いといえます。空室率の低下は、安定的なキャッシュフローをもたらします。このような人気の物件は物件価格が高くなる傾向があるので、利回りが低くなりやすいですが、中長期的には大きな資産を築きやすいです。

また、地方よりも都市部の物件の方が賃貸需要は大きい傾向です。以下のグラフに示すように、赤色の折れ線が低い位置にある東京都や愛知県などは、空き家率が低く賃貸需要が高いといえます。

出典：価値総合研究所｜賃貸住宅市場の実態について

「不動産投資をするエリアや物件がなかなか決められない…」という方は、以下の記事をご覧ください。
>不動産投資には首都圏の物件がおすすめ！主要エリアや物件の選び方も

上層階や角部屋である

上層階や角部屋は、物件価格上昇によって利回りが下がる傾向にあります。しかし、需要が高いため、資産価値が保たれやすいです。

マンションには一戸建てにない、眺望と日当たりの良さがあります。上層階や角部屋は眺望も日当たりも良いケースが多く、入居者の需要が高い部屋です。同じマンションでも位置や階数によって、同じくらいの面積でも値段が大きく異なる場合もあります。

特に周囲にビルが立ち並んでいる場合は、階数や眺望によって、値段の差が大きくなる傾向にあり、物件価格や賃料にも反映されます。

また、例外として1階部分の部屋だけは賃貸需要が高い傾向です。1階部分は高齢の人でも出入りしやすかったり、部屋の前に専用駐車場がついていたりするマンションもあるからです。

ワンルームマンション投資をするときには、各部屋が持つ特徴も理解したうえで、選ぶといいでしょう。

管理状態がしっかりしている

管理状態がしっかりしている物件は、入居者の満足度も高く、入居期間も長くなる傾向にあるなど、安定的な収益を生み出しやすく、資産価値を保ちやすい特徴があります。日頃の管理が良ければ、突発的な修繕などの出費が少ないほか、建物が良好な状態を保ち続けられるからです。

管理状態を判断するには、物件まで足を運ぶ現地確認が大事です。例えば、ごみ置き場や駐輪場の様子を見て、きれいに整理や清掃がされていれば、日頃からしっかり管理されているのが分かります。また、エントランスや廊下も見ておくのも有効です。

管理状態は売却する際の資産価値にも影響を及ぼすので、しっかりと確認しておくといいでしょう。

高利回り物件で注意したい7つのポイント

「利回りが高い＝収益性が高い」と判断するのは危険です。利回りが高い要因を紐解いていくと、物件価格が安かったり、入居率100%で計算されていたりと、さまざまなリスクをはらんでいる可能性があります。表示されている利回りは高くても、賃貸需要が低いエリアであれば、実際の運用では半分以下の利回りになって、赤字になってしまう場合もあるでしょう。

ここでは、利回りが高くても注意したい物件の特徴について解説します。

高利回りだけで投資用マンションを選ぶリスクについては、以下の記事も併せてご覧いただくのがおすすめです。
>マンション投資の利回りは高い方がいい？計算方法や相場を紹介

旧耐震基準でマンションが作られている

旧耐震基準にしたがって作られているマンションは、安価なので利回りが高いです。しかし、耐震性能に不安があり、最終的に手放したくても買い手がつかない恐れがあるため注意してください。

耐震補強工事がすでにされているマンションなら、新耐震基準に従って作られたマンションと同等の耐震性能があるとみなされます。しかし、まだ耐震補強がされていない旧耐震基準のマンションは、これから多額の修繕費用が必要になります。

また、旧耐震基準のマンションの購入では、金融機関から融資を受けられない可能性が高いです。基本的に金融機関から融資を受けてマンションを購入するため、現実的には買い手を見つけるのは難しいでしょう。そのため、将来的に売却したくても、手放せなくなるかもしれません。

管理状態が良くない

管理状態が良くないマンションは、入居者が決まりにくかったり、入居期間が短くなったりする傾向にあります。

空室期間は家賃収入を得られないまま、自己資金を取り崩してローンを返済し続けることになります。前述したとおり、管理状態を知るためにも、購入する物件には必ず足を運び、自分の目で物件を確認しましょう。

修繕積立金の滞納者や金額が多いと、建物全体のメンテナンスにも影響を及ぼし、空室率の上昇にも繋がります。また、手放そうとしても大幅に安価になってしまったり、買い手が見つからなかったりしてしまう可能性があります。

立地条件が悪い

駅から離れているような立地条件が悪い物件は、購入価格が低いため、利回りが高くなります。しかし、賃貸需要が少なく、新しい入居者を見つけにくいため、空室期間が長く続く可能性もあるでしょう。

目安として、都市部なら駅から徒歩10分前後、地方なら駅から徒歩15分前後の物件であれば立地条件がよいといえます。ただし、エリアごとに駅に近くても、需要が低い物件もあるのでケースバイケースで慎重に検討しましょう。

家賃が相場よりも高い

周辺のマンション相場よりも高い家賃が設定されている物件は、何か特別な優位性がない限り、入居者の入れ替わりに伴って、家賃を減額せざるを得なくなるでしょう。

現在の入居者が支払っている家賃は、入居し始めたときの家賃です。特に新築や築浅の物件では周辺のマンションよりも家賃が高い傾向があります。

家賃が相場よりも高い物件を購入するときは、諸条件を確認し、購入時の利回りが長期的に続くかどうかを綿密にシミュレーションしておきましょう。

土地の権利が借地権

土地の権利が借地権のワンルームマンションは、利回りが高く設定されています。

マンションの中には、他人から土地を借りて建築しているものがあります。土地を借りて建築すれば土地購入代金がかからず建物代金だけでマンションが購入でき、利回りも高くなりますが、購入するかは慎重に判断しなければなりません。

借地権のマンションは、一般的に定期借地権を設定し建築されています。定期借地権とは50年以上の借地期間を設定し、期間満了時には建物を解体して地主に土地を返還する契約です。

つまり、借地権のマンションはいずれ取り壊して、地主に土地を返さなければならないということです。出口戦略を考えるのが難しいため、高利回りだったとしても、不動産投資に不向きといえます。

入居者の需要が少ない

入居者の需要が少ないワンルームマンションは、利回りが高くても購入は見送りましょう。

投資用不動産の中にはたまたま入居者がいるために、利回りが高く見える物件も存在します。しかし、不動産投資では安定的な入居率が大事になるので、次の入居者がすぐに見つかるかの方が重要です。

ワンルームマンション投資は入居者がいなくなると収入が途絶えてしまうため、いかに空室期間を少なくするかが大事です。もし購入時は利回りが高くても、退去後空室が続いてしまうと、高い収益を得るどころか赤字に転落してしまうケースも珍しくありません。利回りの高さに惑わされてしまうと、不動産投資に失敗してしまう恐れがあります。

管理費や修繕積立金が高い

管理費や修繕積立金が相場よりも高いワンルームマンションに投資するかは、慎重に決める必要があります。なぜなら、利回りを高く見せるために意図的に物件価格を下げて、管理費・修繕費を高く設定している場合もあるからです。

また、建物全体の空室率が高いために管理費や修繕費が不足して高くなっているケースもあります。空室率が高い物件は、いざ売却する際も安値になってしまうので、高利回りであってもおすすめできません。

購入した後に利回りを上げる方法は？

ワンルームマンションを購入して運営を続けていると、家賃の減額や空室により、実際の利回りが下がってしまう場合があります。一方、逆に購入後でも利回りを上げる方法はあるので事前に知っておきましょう。

ここでは、ワンルームマンションを購入した後に利回りを上げる方法について解説します。

サブリース契約を解約する

サブリース契約とは、入居者が離れて空室になった期間でも、家賃収入の85～90%が保証されて受け取れる契約です。この契約を解約すれば、利回りを上げられます。これまで受け取っていた家賃収入が85～90%から100%になるからです。

しかし、サブリース契約を解約すると、空室期間に受け取れる家賃収入は完全になくなります。物件の賃貸需要が高く、空室リスクが低いと確かめたうえで解約しないと、かえって大きな損失になりかねません。

また、サブリース契約では、不動産オーナーよりも借り手であるサブリース会社の方が立場が強いので、双方で合意しなければ解除できない点には要注意です。

部屋をリフォームする

部屋をリフォームして周辺物件との差別化ができると、家賃額を改定によって利回りを上げられます。築年数が古い物件ほど、高い効果を得られるでしょう。

例えば、内装における壁紙や床材に今流行りの模様を取り入れれば、入居者を見つけやすくなります。また、バス・トイレ・洗面台が同じ部屋に収まっている3点ユニットを、バス・トイレ別に変更すると、快適で使いやすい間取りになります。キッチンを最新設備に変えるなども、入居者にとっては魅力的に映るでしょう。

一方、大きな費用がかかるため、コストパフォーマンスを見極めた計画が大切になります。

管理会社を変更する

管理会社の見直しは固定費の削減になるので、中長期的な利回り改善に有効です。各社の特徴を見比べて、最低限の目的を満たす、かつ安価な管理会社を見つけましょう。

例えば、空室期間が長い場合、管理会社を変更するとすぐに入居者が決まるケースもあります。なかには、あまり入居者募集に強くない管理会社も存在するからです。

管理会社を探す際には、公式ホームページや口コミ・評判を確認してみてください。公式ホームページに記載されている入居率は各社を比べるにあたり、参考になります。同じサービス内容であれば、安価な管理会社を選ぶことで、諸経費を減らし、利回りを高められるでしょう。

まとめ

ワンルームマンションの利回りの相場や低利回りでも検討すべき物件の特徴などについて解説しました。

ワンルームマンション投資の収益性を判断する目安としてよく使われるのは表面利回りですが、実際に購入を真剣に検討する際には、諸経費等も含めた実質利回りで判断するのが失敗しないために大事です。また、利回りだけで判断するのは絶対にやめましょう。

低利回りでも不動産投資に適した物件がある一方、高利回りでもやめておくべき物件もあります。

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