サブリース契約とは
サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げる契約です。業者が賃貸の経営管理を代行し、空き室の有無に関係なく一定の賃料を保証します。
不動産のオーナーは借主との賃貸借契約の締結や賃料の徴収、設備の管理、トラブル対応などさまざまな業務の負担から解放されます。
空き室リスクに備えて、毎月安定した収入を得られるのも強みです。サブリース契約では所定の保証料を保証会社に納めることで、空き室が発生したときでも家賃の一定割合が保証されます。賃貸物件の管理を業者に任せるサブリースは、不動産投資の一つの在り方です。
不動産投資について詳しく知りたい方は、eBookをご覧ください。
サブリース契約がトラブルになりやすいといわれる5つの理由
サブリースは契約トラブルが起こりやすく、契約を締結しないほうが良いといわれることもあります。そのように言われる主な理由は、以下の5つです。
1.消費者庁ホームページにサブリース契約の注意喚起が記載されている
2.サブリース会社からの賃料減額請求が発生している
3.マスターリース契約の解除を拒否される
4.サブリース系や悪に賃料支払いの免責期間が設定されているケースもある
5.サブリース会社が倒産して賃料の未払いが発生する
それぞれ詳しく解説します。
1.消費者庁ホームページにサブリース契約の注意喚起が記載されている
消費者庁は消費者政策の一環として、サブリース契約のトラブルに関する注意喚起をホームページ上で行っています。本案内は、契約の締結時にはサブリース業者から、リスクも含めて契約内容の十分な説明を受けるべきという趣旨です。
サブリース契約は安定した賃料収入や管理の負担軽減などメリットがある反面、業者から賃料減額請求を受ける可能性があります。「賃貸物件の管理を任せてもらえれば、お客様は何もしなくて良い」というように、メリットばかりを誇張する業者には注意しましょう。
国土交通省の登録を受けたサブリース業者は、賃料の変動に係る書面を顧客に交付し、一定の要件を満たす実務経験者等が重要事項を説明する義務があります。トラブル防止の観点から、未登録の業者の利用には注意が必要です。
参考：消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください」
2.サブリース会社からの賃料減額請求が多発している
契約の締結後、サブリース会社から賃料減額請求を受けるケースが頻発しています。場合によっては契約直後に減額の請求を受けることもあるようです。「契約の内容は当事者の合意によって決まるから、賃料を減額してはいけないのでは？」と思われる方もいるでしょう。
しかし、賃料減額請求自体は借地借家法に定められた賃貸物件の借主の法的な権利です。借地借家法32条1項には次の通り規定があります。
“第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。”
引用：e-GOV法令検索「借地借家法」
借地借家法の規定は、サブリース契約にも適用されます。つまり賃貸人の同意がなくても、転貸人の判断で賃料の減額が可能です。安定した賃料収入が狙いでサブリース契約に応じたオーナーは、突然の賃料減額請求に戸惑うかもしれません。
3.マスターリース契約の解除を拒否される
サブリース会社が、オーナーからの契約解除の申し出を拒否してトラブルになる場合もあります。サブリースは転貸を意味し、リース業者と入居人の間で交わす契約を示すのに対して、マスターリース契約は賃貸物件の管理人との大元の契約です。
重要なのは、通常の賃貸契約とは異なり、不動産業者が借主になることです。賃貸物件の他用途への利用を目的にオーナー（借主）がマスターリース契約の解除を希望しても、サブリース業者は必ずしも要求に応じる義務がありません。
借地借家法28条において、建物の賃貸借契約では、借主側による解約の申し入れには「正当な理由」が必要となるためです。サブリース契約で途中解約が認められず、頭をかかえるオーナーは珍しくありません。
参考：e-GOV法令検索「借地借家法」
4.サブリース契約に賃料支払いの免責期間が設定されているケースもある
サブリース契約には、家賃が発生しない免責期間が付いている場合もあります。新築や空き室が多い物件では、入居者が見つかるまでの期間を考慮して、サブリース会社が家賃を負担しなくても良い期間が設けられることもあるのです。
マスターリース契約時の免責期間は、30〜90日が一般的でしょう。サブリース会社や契約によっては、入居者の退去時にも家賃が支払われない恐れがあります。
退去者が出た場合、次の入居者が見つかるまで賃料収入が入らない空白の期間が発生します。いわば免責期間を設けて、未収入のリスクにも備える仕組みです。サブリース契約の魅力は手厚い家賃保証でも、いつ何度でも家賃相当額を受け取れるとは限りません。
5.サブリース会社が倒産して賃料の未払いが発生する
サブリース会社の倒産によって、入居者が誰に賃料を支払えば良いか分からなくなり、支払いが滞るケースがあります。
とくに、将来の家賃収入をあてにしてアパートやマンションを建設した場合には、深刻な事態になるかもしれません。多額の借り入れで建設費用を捻出している場合が多く、家賃が入らないと月々の返済計画が狂ってしまうためです。
サブリース会社が倒産すれば、オーナーにとって契約を続ける意味はなくなります。その場合はマスターリース契約を解除して、入居者から直接賃料を請求する地位を業者から引き継ぐのが通常です。
しかし混乱が生まれ、賃借人との契約の切り替えがスムーズに進まず、退去人が出る場合もあります。安定した収入というサブリース契約の利点を活かすためにも、契約の締結前に相手方の経営状況の精査をおすすめします。
サブリース契約で実際に起きた3つのトラブル事例
実際にサブリース契約でありがちなトラブルを事前に把握しておけば、リスクも踏まえて利用するべきかどうか、後悔しない判断が可能です。サブリース会社との間でよくあるトラブルには、以下の3つが挙げられます。
● サブリース会社からの勧誘がしつこい
● サブリース契約を更新するたびに賃料が減額される
● サブリース契約の解除時に違約金が請求される
それぞれ詳しく解説します。
1.サブリース会社からの勧誘がしつこい
「自分には必要ない」と感じて一度断ったのにもかかわらず、その後もしつこく勧誘を受けるケースが多発しているようです。何度も電話やメールが来る場合、業者が嘘を告げ、契約の有効性を誇張している場合があります。甘い言葉で消費者を誘惑し、言葉巧みに誘い込んで契約を得ようとしているのです。
「契約の期間中は家賃が下がることはありません」と主張する業者がいれば、疑ってかかりましょう。賃貸物件の賃料に絶対不変の性質はなく、近傍の土地相場やマクロ的な経済環境による変動の可能性を考慮すべきです。メリットばかり押し出して、リスクを明かさない姿勢が見受けられる業者には注意してください。
2.サブリース契約を更新するたびに賃料が減額される
更新のたびにサブリース会社から賃料減額請求を受けて、次第に収入が目減りするパターンも頻発しています。サブリース契約では、家賃の減額請求は合法だという点を念頭に置きましょう。
契約時に説明を受けた家賃保証額も永久的ではなく、土地や建物に係る租税負担の増減や、近隣同種の物件における賃料の変化に応じて、変わる可能性はあります。しかし、減額の程度が大きければ、ローンの返済ができなくなるかもしれません。
オーナーが突然の賃料減額請求に不満を抱き、裁判の提起を検討するケースもみられるようです。しかし、判例ではサブリース契約の際の賃料減額請求は合法との判断が下されています。司法を活用しても勝てる可能性は低いため、あらかじめ契約のリスクを認識しておきましょう。
3.サブリース契約の解除時に違約金を請求される
サブリース契約の解除を求めたら、業者から違約金の請求を受けるケースも多々あります。よく見られるのは、賃料減額請求に耐えられず「収入が減るくらいなら解約する」と怒りに任せた行動に出るパターンです。
「賃料が下がるうえに違約金も負担するとは、踏んだり蹴ったりでは？」と思う方もいるでしょう。しかし、このサブリース会社の主張は合法です。サブリース契約では借主の業者に対する保護の要請が強いため、貸主側の一方的な都合で途中解約を望む場合、正当な理由と違約金の支払いが必要になります。
契約の締結時に契約書の解約に係る条項をよく読み込み、内容を理解してから署名・捺印をしてください。
サブリース契約にはデメリットだけではなくメリットもある
サブリース契約は悪いイメージが先行していますが、以下のようなメリットも存在します。
● 不動産投資の賃貸管理を行ってくれる
● 空き家リスクや滞納リスクを回避できる
● 広告料や原状回復費用を一部負担してくれるケースもある
ここでは、それぞれの詳細を解説します。
不動産投資の賃貸管理を行ってくれる
サブリース業者は、入居人の募集・集金・苦情対応から定期点検や日常の清掃に至るまで、さまざまな管理業務を代行します。オーナーが1人で建物や土地の管理をすべて行うのは、賃貸経営が専門でない限り難しいでしょう。
負担軽減はもちろん、不動産のプロフェッショナルに任せておけば、管理上の問題も起きにくくなり安心です。サブリース契約を交わせば、基本的にオーナーの作業は毎月の入金確認のみで済みます。
空き家リスクや滞納リスクを回避できる
空き室があっても家賃が減ることなく、毎月固定の収入が得られるのは非常に大きなメリットです。入居者が経済的な事情で賃料を支払うことができず、滞納になっても例外ではありません。
免責期間には注意が必要ですが、空き室の有無や滞納リスクを考慮して、安定した収益を得られます。空き室の家賃保証は、通常の80〜90％が一般的です。サブリース業者に支払う管理手数料は控除されますが、入居者数の変動に収益の水準が影響を受けないのは強みです。
広告料や原状回復費用を一部負担してくれるケースもある
契約によっては、入居者が決まった際に仲介会社に支払う広告料や、退去に要する原状回復費用をサブリース業者が負担します。安定した家賃収入に加えて、管理に伴うコストも減るのは大きな利点です。原状回復費用は入居者が退去するたび、部屋ごとに発生します。
敷金で一定の対応はできても、汚れやキズがひどければ、管理者が自己負担を余儀なくされます。築年数が経過した中古の住宅では、新たな入居者を迎え入れる際の清掃や修繕コストも増えるでしょう。
しかし、賃貸物件の原状回復費用はオーナー負担が原則です。サブリース会社がどの程度まで管理者の義務を履行するかは、個別の契約の規定によります。
優良なサブリース会社の見分け方
賃貸物件のオーナーが、サブリース契約で不当なリスクを負う事態を避けたい場合は、契約する会社選びが重要です。オーナーには、悪徳業者と優良業者を見極める目が求められます。マスターリース契約の相手方を決めるうえでの確認事項は、次の通りです。
● 担当者の質を確認する
● 契約内容が明確になっている
● サブリース会社の与信を調べる
それぞれ何に注意すべきか、具体的に解説します。
担当者の質を確認する
実際に相対する担当者が信頼できる人物かどうか、よく見極めましょう。営業担当者の質をみることで、その会社が顧客を大切に扱う風土があるか確認できます。
しつかい勧誘やあからさまな誇張が多いと感じたら、契約しないほうが良いかもしれません。基本的に、サブリース契約のメリットしか話さない会社には注意が必要です。
信頼できる不動産会社は都合の良い話に限らず、契約に伴うデメリットもしっかりと説明します。悪い部分も踏まえて、オーナーが背負うリスクを最小限に押さえる対応を一緒に考えられる営業担当者が理想的です。
契約内容が明確になっている
トラブルが起きたとき、責任から逃れるために契約書の文言をあいまいにする業者は、悪質だと考えましょう。契約の内容は、具体的かつ明確であるべきです。
署名・押印した後は契約書の条項の拘束を受けるため、少しでも疑問があるなら質問を投げかけ、不明点を解消しましょう。オーナーからの問いに対し、納得いく説明ができなかったり、はぐらかして論点をすり替えようとする姿勢を感じ取ったときは、用心が必要です。
サブリース会社の与信を調べる
サブリース会社の倒産による賃料の未払いリスクに備えることも重要です。契約前に相手方の与信審査を行い、経営状況や財務状態に問題がないか確認しましょう。
従業員数や資本金など基本的な会社情報から、管理戸数や入居率など業界特有の事柄まで幅広い視点でリサーチにかけ、与信がある会社かどうかを判断します。せっかくサブリース契約を契約しても、業者が倒産してしまえば、多くのメリットを享受できなくなります。
与信調査の具体的な方法は、財務諸表の精査やSNSでの口コミの調査、信用調査会社の活用です。判断を誤らないためにも、複数の手法を組み合わせてリサーチの精度を上げましょう。
チェックポイントに沿って確認しても、契約先の質が良いか悪いか分からない場合があります。そのときは、何十・何百もの不動産業者と接している、不動産投資のプロフェッショナルの力を借りるのがおすすめです。ぜひ、J.P.Returnsの個別相談をご利用ください。
サブリース契約のトラブル回避には契約先の質が重要
A couple receiving an explanation from a woman in a suit
サブリース契約で余計なトラブルを避けたいなら、何といっても重要なのが契約先の「質」です。一つの判断基準としては、デメリットもしっかりと説明をする会社が適しています。また、サポートの充実度も重要な事柄です。
J.P.Returnsの賃貸管理サービスは、退去に伴う原状回復費用を35年間にわたり、一切生じないことを約束します。負担が少ないサブリース契約の締結が可能です。ぜひお気軽にご相談ください。
TOP
