ワンルームマンション投資は節税になる？おすすめの人の特徴や注意点を解説

ワンルームマンション投資で節税できるからくり

ワンルームマンション投資が節税できるからくりはシンプルで、不動産所得が赤字になると本業の給与所得と損益通算によって、課税所得を減らせるからです。課税所得を減らすと、所得税・住民税の節税になります。

本業の給与所得が500万円、不動産所得が▲200万円の場合で考えてみましょう。本来であれば所得500万円に対して課税されるところ、300万円が課税所得になるために収める税金が少なくなります。

不動産所得の赤字で所得が減った分だけ、納める税金も少なくなる仕組みです。ただし、購入した不動産が空室になる、もしくは出費が収入を上回るために発生する純粋な赤字の場合は、上手に節税できたとはいえません。なぜなら、節税している金額以上に支出してしまうので、手元のキャッシュフローは不動産投資を始める前より悪化しているためです。

そこで節税効果を高くするために大事になるのが会計上の赤字です。

不動産投資で上手に節税するためには、キャッシュフローは黒字にしつつ、会計上の赤字を作って納税額を減らす必要があります。上記の状態を達成するために大切なのは減価償却費の存在です。

不動産投資の減価償却費とは建物部分の価格を一括で費用計上するのではなく、法定耐用年数に割って、毎年に分割して費用計上する考え方です。建物の構造や築年数などによって、法定耐用年数は決まっています。例えば、建物部分の価格が2,000万円、法定耐用年数が20年の場合、毎年100万円を費用計上するイメージです。減価償却費は実際の出費を伴わずに費用計上するため、キャッシュフローは黒字(毎月の収支がプラス)だけど、会計上は赤字という状態を作り出せます。ただし、新築の区分マンションの場合は、法定耐用年数が47年と長いため、あまり節税効果が見込めない点に注意してください。

この節税の実際の手続きは、確定申告で行います。e-taxによる電子申告なら、直接税務署に出向くことなく手続きが完了します。

また、相続税対策としても不動産投資は有効です。

相続税額は保有している資産から基礎控除額を差し引いた金額に税率を掛けて求められます。以下は課税対象となる遺産総額を求める式です。

引用：国税庁｜No.4152 相続税の計算

例えば、1億円の財産を子ども2人で分けるときの基礎控除額は、4,200万円(3,000万円+600万円×2)です。

不動産を保有していると、上記の課税遺産総額の合計額を圧縮できるために、節税対策になります。現金1億円を相続すると、当然相続税評価額は1億円です。しかし、時価1億円相当の不動産の場合、5～7割程度に減額されるために納税額を抑えられるのです。

資産が多ければ大きいほど、現金か不動産かという資産保有形態は、納める相続税額に大きな影響を与えます。もし数億円規模の遺産があるなら、資産の種類によって相続税額が数千万円の差になってしまうでしょう。また、贈与税も評価額をもとに税計算を行うため、同様に節税効果が期待できます。

不動産投資で節税できる仕組みや、節税金額を最大化したい方は、以下の記事もぜひご覧ください。
>不動産投資で節税する仕組み！節税金額と効果を最大限にする物件の選び方までプロが解説！

戸建てやアパート投資とワンルームマンション投資の節税面での違いは？

物件の種類は、ワンルームマンション以外にも戸建てやアパートなどもあり、それぞれ特徴があります。節税面での大きな違いは減価償却費の計上方法です。先ほど、新築ワンルームマンションの償却期間は47年ですが、木造であれば22年になります。一概に比較できるものではありませんが、仮に同じ物件価格であっても、ワンルームマンションか木造戸建てあるいは木造アパートかによって、1年で計上できる減価償却費は単純計算で2倍以上の差になります。

多く節税できるから木造の方が不動産投資として優れているという単純な話ではないので、自分自身の投資目的なども鑑みて慎重な判断が必要です。

【住民税・相続税】ワンルームマンション投資の節税シミュレーション

では実際にワンルームマンション投資をする際、どのような節税効果が見込めるのかをシミュレーションしてみましょう。ここでは所得税での削減額を計算してみます。

課税所得が303万円6,700円のケースでは、下記の表から分かるとおり、適用される税率は10％で控除額は9万7,500円です。

引用：国税庁「No.2260 所得税の税率」

控除額を差し引いて計算すると所得税は20万6,170円となります。

次に不動産所得の赤字が50万円あると仮定して計算してみましょう。まずは課税所得から不動産所得の赤字分を差し引きます。

先ほどと同じく控除額を差し引いて計算してみましょう。

不動産所得の赤字を加える前の所得税額と比較してみると5万円の節税になると分かります。

実際には所得税に加えて、住民税(10％)もほぼ同様の減額となるため、年収と不動産所得の赤字額で計算すると、1年で10万円もの節税ができます。年収が高いと税率が高くなるのでさらに節税額は大きくなります。

次に相続税でシミュレーションをしてみましょう。

時価1億円の不動産を相続すると、土地(時価の80％程度)と建物(時価の70％程度)で評価されます。

仮に土地が7,500万円、建物が2,500万円として計算してみましょう。

時価1億円の不動産が7,750万円まで減額されました。現金であれば1億円の評価額となるので、不動産として相続すると上記例では2,250万円の減額効果があります。

また、相続人を1人とし、以下の表で計算すると同じ1億円相当の遺産であっても、相続税は590万円の違いになります。

相続税の速算表

引用：国税庁｜No.4155 相続税の税率

相続税の差590万円の内訳

 投資用不動産の場合は、借地権割合や借家権割合、賃貸割合、小規模宅地等の特例を併用するとさらに評価減額となり、相続税を圧縮できます。上記は資産1億円を例に解説しました。資産規模がさらに大きくなると、現金か不動産かで相続税は数千万円単位の違いになるでしょう。

住民税・相続税等も含めた詳しい節税シミュレーションについては、以下の記事も参考にしてみてください。
>不動産投資の節税はシミュレーションが大事。節税できる理由も解説

ワンルームマンション投資で効果的な節税ができる人の特徴

節税できるからくりや具体的なシミュレーションを見て、節税するイメージはできたのではないでしょうか。ここからは、特に節税効果が高い人の特徴を説明していきます。1つでも当てはまる人は、ワンルームマンション投資を積極的に検討してみるのがおすすめです。それでは以下の5つの特徴を紹介していきます。

・節税したい人
・課税所得900万円以上の人
・豊富な資産を持っている人
・年収が高いなど個人属性が良好な人
・あまり大きなリスクを背負いたくない人

節税したい人

給与明細から引き落とされる少なくない税額を見て、驚いている人も多いのではないでしょうか。少しでも節税したいと思っている人にワンルームマンション投資は向いています。

減価償却費を計上し、「毎月のキャッシュフローは黒字で不動産所得は赤字」という状態を作りだせれば、効果的な節税が可能です。ただし、節税できるとはいえ、物件選定は重要なので慎重に行いましょう。なぜなら、空室が多い物件なら不動産所得は赤字になるものの、それ以上の手出しが発生してしまうためです。

そのため、節税だけを魅力に感じて何も考えずワンルームマンション投資を始めてはいけません。物件選びで自信がない人は信頼できる不動産会社のアドバイスを受けてみるのがおすすめです。 J.P.RETURNSでは、無料相談も行っていますのでお気軽にご活用してください。
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課税所得900万円以上の人

特に節税効果が高い人は課税所得が900万円以上ある人です。先ほどのシミュレーションの式を見ると分かるとおり、所得税率の差によって、節税額は異なります。例えば、同じ不動産所得の赤字が100万円でも、課税所得が300万円なら節税額は10万円(100万×税率10％)。一方、課税所得が1200万円なら33万円(100万×税率33%)です。

引用：国税庁「No.2260 所得税の税率」

課税所得が900万円以上になると、所得税率が大きく上がるため、効果的な節税が可能です。

豊富な資産を持っている人

豊富な資産を持っている人は、相続税や贈与税の圧縮に繋がるため、不動産投資で節税はおすすめできます。特に数億円単位の不動産となると、相続税では節税額が数千万円になる場合もあります。

そのため豊富な資産を持っている人は、インフレ対策や資産運用の側面だけでなく、節税面からも、現金だけでなく不動産として保有しておくメリットは大きいです。

年収が高いなど個人属性が良好な人

ワンルームマンション投資を有利に進めるためには、好条件で金融機関から融資を受けることが大切になります。なぜなら、低金利や長い返済期間で借りられると返済金額を抑えられ、収益のプラスに直結するからです。

金利などを含め、好条件でお金を借りるために大事な要素は申込者の個人属性です。金融機関は「申込者に返済能力があるか」という観点で審査するので、年収や資産状況などを重視する傾向にあります。個人属性として確認されるのは以下のような項目です。

・高年収
年収が高いほど返済能力を評価されます。

・勤続歴が長い
ローン返済は数十年に及ぶため、長く勤めていると安定した収入を継続して得られると評価されます。

・安定した職業についている
公務員や大企業に勤めていると長期的に安定収入があると見なされ、融資審査でプラスに働きます。

・資産が多い
返済は家賃収入が原資になりますが、空室や家賃滞納が発生すると自己資金からの返済が必要です。そのため、返済できる資金余力が多いと金融機関から評価されます。

上記のような項目が当てはまる人は金融機関から評価が高く、有利な条件で借り入れできる傾向にあります。

あまり大きなリスクを背負いたくない人

ワンルームマンション投資は、あまり大きなリスクを背負いたくない人にもおすすめできます。なぜなら、他の種類の物件に比べて購入金額が低く、空室リスクなども比較的コントロールしやすく失敗しにくいからです。

例えば、一棟アパートは購入価格の高さに加え、賃貸需要の高い人気エリアには購入できる物件はそうそうありません。安価で高い入居率を見込める物件を保有するのが難しいでしょう。そのため、一棟アパートでは、少し利便性が下がるエリアで保有せざるを得ない分、空室リスクはどうしても高まってしまいます。

しかし、ワンルームマンションの場合は都心の駅近エリアでも探せば、予算内の候補物件はたくさんあります。ターミナル駅に近いワンルームマンションであれば、需要が下がる可能性は低いため、空室リスクを抑えた投資ができるでしょう。

ワンルームマンションなら賃貸ニーズの高い物件を見つけやすいので、他の不動産の種類と比べて空室リスクを下げて投資できます。

節税以外のワンルームマンション投資のメリット

ここまでワンルームマンション投資における節税面ばかり説明しましたが、実は節税以外にも資産形成を有利に進めるメリットがたくさんあります。例えば、生命保険代わりやインフレ対策などもワンルームマンション投資の魅力です。

それでは、以下の5つを順番に説明していきます。

・生命保険代わりになる
・インフレ対策としても効果的である
・少ない資金からでも始められる
・ほとんど手間がかからない
・安定的な収入を得られる

生命保険代わりになる

不動産投資のメリットの一つとして、生命保険代わりになることが挙げられます。これは団体信用生命保険 (団信)が関連しています。団信とは投資家が不動産を購入する際に、大半のケースで加入が義務付けされており、契約者が万が一の際に残債の借金が０になる仕組みです。その団信によって保障内容は異なり、死亡のみで適用される保険もあれば、がんになったら適用されるなど保障範囲が広い保険もあります。

残債が免除された不動産を遺された家族はそのまま引き継ぐことができ、その後も家賃収入を受け取ったり、売却してまとまったお金を受け取ったり自由に選択可能です。実質的に生命保険の代わりを果たせる点も、不動産投資のメリットの一つとして広く認識されています。

インフレ対策としても効果的である

不動産投資は資産を守る手段としてのインフレ対策の効果もあります。インフレとはインフレーションの略で、物価の高騰により現金の価値が実質的に下がってしまう現象です。

不動産はインフレに強い実物資産の一種であり、インフレが進んでも不動産としての価値は下がりにくいといわれています。人気がある物件であれば、物価上昇に倣うようにして、物件価格が上がる可能性もあるでしょう。

また、現金の価値が低下すると、借金の負担感が減るのもプラスに働きます。大半は金融機関からお金を借りて不動産投資を行うので、物価価格が下がりにくく、借金の負担感が減るという2つの側面から有利といえます。

少ない資金からでも始められる

不動産投資は、十分な自己資金がなくても始められるのは、他の投資と比べても大きなメリットといえます。最近話題になっている新NISAをはじめ、株式などの金融投資では、豊富な資金がなければ、大きな資産を築くのは難しいでしょう。

しかし、不動産投資は金融機関から借り入れができるので、自己資金が十分になくても長期的には数千万円単位の資産を築くことが可能です。

ほとんど手間がかからない

不動産投資は管理会社に委託すれば、実質的にほとんど手間がかからない点もメリットです。そのため、忙しい会社員や家事や育児に追われている人でもトラブルなく運用することができます。中には、入居者募集をしたり、内見に立ち会ったり、家賃回収をしたり、を想像している人もいるかもしれません。

しかし、実際は家賃の5％程度で、これらの業務をプロの不動産管理会社に委託できるのです。入居者から要望をもらった際も、即座に対応できるので、委託した方が入居者の不満も溜まりにくいといえます。

中長期的なリターンが期待できる

不動産投資は、運用期間も長いため中長期的に資産形成にもおすすめです。逆に短期的に大きなリターンを求める人には向かない投資手法といえるでしょう。ローン返済が終わるまでは、大きなキャッシュフローは期待できませんが、中長期的にほぼ不労所得として収入が入り続ける点は魅力的です。

ローン完済後は管理費や共同管理費など、共用部分の諸経費はかかり続けるものの、入居者から受け取る家賃の大半が収入となります。長く需要の絶えないエリアで物件を選びさえすれば、安定的な収入が期待できます。完済後は、売却してまとまったお金を手に入れることも可能です。

ワンルームマンション投資で節税する際の注意点

ワンルームマンション投資での節税は魅力的ですが、事前に知っておくべき注意点もあります。中には知らずに始めると、損をしてしまう場合もあるので、不動産投資をこれから始める際は気を付けましょう。以下の6点を順番に解説していきます。

・節税を唯一の目的にしない
・信頼できる不動産投資会社を見つけてから始める
・新築ワンルームマンションは避ける
・営業担当者に任せきりにしない
・あまり節税できない人もいる

節税を唯一の目的にしない

節税は魅力ではあるものの、節税を唯一の目的にして、ワンルームマンション投資をするのは絶対に避けましょう。もし入居者が入らない物件を購入してしまうと、赤字になって収める税金は減るものの、ローン返済を毎月行わなければならず、実際の手元資金も減っていってしまいます。

30万円の節税ができても、手元資金が100万円減ってしまってはトータルで70万円のマイナスです。節税面での効果を検証しながらも、不動産事業として利益がでるかにも厳しく目を光らせましょう。自分自身で物件選定するのに自信がないという人は、ぜひ不動産投資会社Sの無料個人相談を活用ください。 あなたの不動産投資の目的を叶える最適の物件を紹介致します。

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信頼できる不動産投資会社を見つけてから始める

節税目的であっても、信頼できる不動産投資会社を見つけてから始めるのは、ワンルームマンション投資で失敗しないために最も重要といっても過言ではないでしょう。もし、詐欺にひっかかってしまうと、借金だけ残ってしまう可能性もあるでしょう。悪質な不動産会社には、節税メリットばかりを強調して、実際に購入したら入居者が決まらずに毎月の返済に苦しんだり、相場より高い価格で買わされたりして、苦しんでいる人もいます。

そのような物件を掴まされないためにも、信頼できる不動産投資会社を見つけてから購入するのはとても大切です。判断する材料としては、無料相談などを利用してみて、押し売りしてこないか、話をしっかり聞いてくれるなどを確認するのがいいでしょう。悪質な不動産会社は、「すぐに売り切れてしまうから絶対に買った方がいい」などの煽るセールストークをしてすぐに商品を買わせようとする特徴があります。

新築ワンルームマンションは避ける

節税をしたいと考えているなら新築ワンルームマンションは避けておいた方が無難です。新築は償却期間が47年と長いため、あまり減価償却費が計上できないため節税面でのメリットは享受できないでしょう。また、新築物件は購入後、大きく価格が下落する傾向にあります。そのため、特に投資初心者は中古のワンルームマンションを選ぶのがおすすめです。

営業担当者に任せきりにしない

節税が目的であって、担当者に伝えていたとしても、任せきりにするのはやめましょう。信頼できる不動産会社の担当者であっても、「節税したい」だけでは、どのような軸で物件を選んでいいか困ってしまうでしょう。

大きく節税するのか、節税額は小さくてもキャッシュフローがプラスの物件がいいのか、のどちらかによっても、物件選びが変わります。そのため、節税以外に何を重視して投資したいかを詳しく伝えることで、自分の想定と違う運用になることを避けられます。

あまり節税できない人もいる

人によっては、他の税制優遇の制度に影響を受ける可能性があります。例えば、住宅ローン減税などはその一例です。ただし、全員に必ず影響があるわけではなく、年収等によって、両方の節税メリットを活用できます。

税制制度も含めて、自分の年収でどうなるかを詳しく知りたい人は、ぜひ無料個別相談の活用も検討してみてください。不動産投資は数少ない資産運用と節税効果の両方を享受できる魅力的な方法なので、効率的に資産を築きたい人には強くおすすめできます。

まとめ

ワンルームマンション投資で節税ができる仕組みについて、具体例も交えて解説しました。どのような物件でも効果的な節税が期待できるわけではありません。また、人によっても節税効果は異なるので注意が必要です。空室率が高い物件を購入してしまうと、節税はできても手元の赤字が大きくなり、トータルで損してしまう可能性が高いです。節税になるからくりを理解しておくと、効果的な節税ができるでしょう。

本記事では、節税効果が高い人の特徴に加え、節税目的で投資する際の注意点についても詳しく解説しました。不動産投資は節税以外にも多くの魅力がある投資方法です。ぜひ効率的な資産形成に役立ててください。

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