不動産売却査定とは？
不動産売却査定とは、不動産会社に依頼して不動産がいくらで売れるのか調べてもらうことです。査定で提示された金額で売却できるかどうかは保証されていませんが、現在の相場を知ることで不動産をすぐ売るべきかどうかの判断ができます。
ここでは、不動産売却査定の意味や重要性を説明するとともに、査定にかかる費用や時間を紹介します。
売却額を保証するものではない
不動産売却査定による査定額は、そのまま売却額になるものではありません。物件の条件や公示地価、市場に出ている不動産の価格などを参考に計算した予想の価格です。
査定した不動産会社がその査定額で不動産を購入するわけではなく、実際に売却した場合、査定額よりも低い価格になる可能性はあります。あくまで参考価格として把握しておきましょう。
不動産売却査定の重要性
不動産売却査定が重要なのは、現在の価格を知ることで不動産を今売るべきか判断材料になるからです。住み替えなどで不動産の売却を検討している場合、査定により希望価格で売却できるかがわかれば、すぐに売却手続きに入ることができます。
思うような金額でなければ、住み替えを先に伸ばしてしばらく様子を見るなどの判断ができるのです。
不動産売却査定を行う際は、複数社に依頼しましょう。査定に明確なルールはなく、会社によって査定結果が異なるためです。正確な相場を知るためには複数社に依頼し、比較検討することで適切な価格を知ることができます。
不動産売却査定にかかる費用と時間
不動産会社が行う査定は、基本的に無料です。無料で査定を行うのは、査定が営業の一環であるためです。
不動産会社は、不動産を売却する際に自社と媒介契約を結んでほしいと考えています。媒介契約を結べば手数料による利益を得られるためであり、無料査定はその前提として行われるサービスです。
ただし、査定を依頼したからといって契約をしなければならないわけではなく、断っても問題はありません。
不動産売却査定は送られた物件情報をもとに、過去の取引事例や市場のデータにより算出する方法と、実際に担当者が家の状態をチェックしながら算出する方法があります。前者の方法の場合、査定依頼を出した時間やタイミングにより異なりますが、忙しい時期でなければ当日中、遅くとも3日程度で結果がわかります。
実際に訪問して査定する場合は、当日査定に要する時間として30分〜1時間程度必要です。査定額がわかるのは、訪問してから1週間程度が目安になります。
売却査定の種類と基準
不動産売却査定には実需（居住用）物件と投資物件の査定があり、それぞれ査定基準が異なります。実需（居住用）物件とは所有者本人が自分で使用する不動産のことで、査定基準となるのは取引事例です。
一方、投資物件とは賃貸収入や売却などによって収益を得るための不動産で、査定は収益還元法により行います。
それぞれ、詳しく見ていきましょう。
査定基準の違い
実需（居住用）物件の査定基準は、取引事例によって査定されます。多数の取引事例から査定物件に合う事例を選択し、これらの取引価格に地域要因や個別的要因の比較を行い、価格を決定します。
これに対し投資物件では、収益還元法を使います。収益還元法とは不動産が将来どれぐらい収益を上げるかに基づいて不動産の価格を求める方法です。物件の収益力が高いほど査定価格は高くなります。
不動産売却査定の2つの方法
不動産査定を行う方法は、物件の情報を参考にデータだけで算出する机上査定と、不動産会社が実際に物件を訪問して価格を決める訪問査定の2種類があります。
机上査定は、おおよその価格をすぐに知りたい場合に向いている査定方法です。一方、訪問査定は、より正確に査定金額がわかります。
不動産売却査定の2つの方法を紹介しましょう。
1.机上査定
主に物件の種別や築年数、立地条件などのデータをもとに行う査定方法です。同様の不動産が過去にどのくらいの金額で売れたかという取引実績や、近年の路線価・公示地価などをもとに算出します。
ネット上でも査定が可能です。不動産会社が運営するWebサイトや一括査定サイトなどを利用すれば、必要事項を記入するだけで簡単に査定額がわかります。
書類や難しい手続きは必要なく、手軽に査定価格がわかるのがメリットです。「売却をするかどうか決める前にとりあえず大体の相場を知りたい」といった場合に役立ちます。
ただし、周辺環境や建物の状態などは考慮しないため、このあと紹介する訪問査定で算出する金額や最終的に取引する金額とは大きく差が出る可能性があります。実際に現地を見ないとわからない特殊な事情がある場合、机上査定価格より大幅に価格が下がる場合もあるでしょう。
2.訪問査定
不動産会社が実際に物件を訪問して価格を決める方法です。周辺環境や日照条件、物件の傷み具合など、データだけではわからない情報をもとに査定価格を算出するため、机上査定より詳細な金額がわかります。
実際に売却することを決めたら、必ず訪問査定をすることが必要です。訪問査定の最大のメリットは不動産の具体的な査定価格がわかることであり、さらに、不動産を見た担当者から売却についてのアドバイスをもらえる場合もあります。
ただし、訪問査定は机上査定に比べて時間がかかるのがデメリットです。複数の会社に依頼する場合、それぞれの会社と日程調整や立ち会いをするため手間と時間がかかります。査定に影響しないよう、事前の清掃なども行わなければなりません。
不動産売却査定でチェックされるポイント
不動産査定では、金額を左右するポイントがあります。なかでも必ずチェックされるのは、以下の4点です。
・物件の条件
・近隣の取引価格
・立地条件
・公示価格や路線価
築年数や間取り、日当たりといった物件の条件や近隣の物件相場、立地条件などがチェックのポイントです。国が定める土地の標準価格も査定の参考にされます。
不動産売却査定でチェックするポイントを紹介しましょう。
物件の条件
物件の築年数や設備、間取り、日当たり、土地の形状など、物件の条件は査定価格を左右する大きな要素です。具体的には、以下の項目がチェックされます。
・外壁や屋根など外観の状況
・収納や床暖房の有無などの設備
・住宅の間取り
・日当たりや風通し
・防犯対策の有無
・窓からの眺望や広い庭など付加価値を与える要素
・エントランスや自転車置き場などの管理状況（マンションの場合）
近隣の取引価格
近隣物件の取引価格も、査定額を決めるために欠かせないポイントです。築年数、物件状況など、近隣の似たような物件の売却事例を参考にします。近隣物件の取引価格は自分でも確認できるため、事前に調べておくとよいでしょう。
店舗に掲示されている広告でも確認できますが、国土交通省の土地総合情報システムを利用すれば、信頼できる情報が簡単にチェックできます。
参考：国土交通省「土地総合情報システム」
立地条件
立地条件は不動産の価値を大きく左右する要素です。生活しやすく、閑静な住環境であるほど査定価格に良い影響を与えます。
主に、以下の項目がチェックされます。
・駅やバス停など公共交通機関から近いか
・役所や学校など、公共施設が近くにあるか
・銀行や郵便局など、金融機関が近くにあるか
・スーパーやコンビニなど、店舗・商業施設が近くにあるか
・生活に車が必要か
・周囲の治安状況は良いか
・緑の多さや静かさなど、住環境は良いか
公示地価と路線価
国が公表している公示地価や路線面価も、不動産売却査定でチェックされます。公示地価は1カ所につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定するもので、国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月下旬に公示しています。
路線価は公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決定される価格で、国税庁が毎年1月1日時点の評価を7月1日に公表しているものです。
どちらも土地取引の目安として使われている価格ですが、実際の取引価格は需要や周辺環境などにより価格が大きく変わることがあり、公示価格との差が開く場合もあります。
参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
国税庁「令和4年分財産評価基準を見る」
不動産売却査定に必要な書類
不動産売却の訪問査定では、いくつかの書類を求められます。必要書類は不動産会社によって異なるため、訪問の予約をする際に必ず確認しておきましょう。
主に必要になるのは、以下のような書類です。
・登記済権利証または登記識別情報通知書：不動産の名義人であることを証明するもの
・土地の確定測量図・境界確認書類：隣地所有者と境界について話し合った際の書類
・固定資産税納税通知書：不動産にかかる固定資産税額などが記載されている
・建物の間取り図：間取りや各部屋の広さが記載されているもの
・建物の確認申請書・確認済証・検査済証：法の定める規定に沿って建築していることを証明する書類
書類によっては査定に有利な情報が含まれている場合があるため、必要書類はできるだけ多く揃えるようにしましょう。
リフォームを行っていたり、ガス・洗面台・給湯器など新しい設備に変えていたりする場合は査定額が上がるポイントになります。以下のような内容を実施した事情があれば、証明する書類を揃えておくとよいでしょう。
・リフォームの実績
・耐震診断の証明
・地盤調査
・住宅性能評価の実施
・シロアリ防除の定期点検
・ガス給湯器など設備の交換
これらの実績は不動産の価値を高めるもので、査定額を高くするために役立ちます。
不動産売却査定のステップ
不動産売却査定は、以下の手順で行います。
・不動産会社に査定を依頼する
・訪問日時を決める
・現地調査を行う
・結果の報告を受ける
査定はひとつの不動産会社だけでなく、複数社に依頼することがポイントです。まず訪問日時を予約し、現地調査に来てもらいましょう。結果の報告を受ける際は、その根拠の説明を求めることが大切です。
不動産売却査定のステップを紹介します。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼する際、査定結果は不動産会社によって異なるため、1社だけでは査定結果が妥当であるか判断できません。複数社に依頼して査定結果を比較し、適切な売却価格を確認することが必要です。
依頼先は多ければいいというわけではなく、訪問を受ける対応が大変になります。3社～6社程度がちょうど良いでしょう。
忙しくて複数社の訪問査定に対応できないという方には、複数の不動産会社から見積もりをとれる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。ただし、相場よりも高い金額で査定額を出してくる会社もあるため、金額について納得できる説明を受けるなどして契約は慎重に行うことが大切です。
訪問日時を決めて現地調査を実施する
査定依頼をした不動産を調査してもらうため、訪問日時を決めましょう。空き家の査定でも、その場で不明なことを確認するために立ち会いが必要になることもあります。
現地調査では不動産会社から質問されることもあるため、知っていることはなんでも正確に答えることが大切です。査定額に良い影響を与えることを積極的にアピールすることはもちろんですが、劣化や不具合などマイナス要因がある場合にも隠さずに伝えましょう。
雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などがある場合、正直に伝えないのはトラブルの原因になります。不動産会社との信頼関係は崩れてしまうでしょう。不具合を隠して売却した場合、売主の契約不適合責任により賠償請求をされる可能性もあります。
なお現地調査の際は、不動産会社が近隣物件の販売状況を把握しているかの確認が必要です。近隣物件の取引相場は査定額を決める際に考慮に入れるべき要素であり、把握しないまま査定を出す会社はあまり信用できないといえるでしょう。
査定結果の報告を受ける
査定額の結果が出るまでには、約1週間程度かかります。物件の情報や近隣の取引の状況などを考慮し、細かい計算を行うためです。時間がかかる分、精度の高い結果報告を受け取ることができます。
査定価格について説明を受けて納得できたら、売却活動の内容についても説明を受けましょう。説明に十分に納得できたら、媒介契約を締結します。
不動産売却査定を受けるときの注意点
不動産売却査定を正しく行うことは、不動産売却で損をしないために重要です。まず、提示された金額が妥当なものであるか判断するため、事前に相場を調べておくことが欠かせません。また、査定額を提示されたら、その根拠について説明を受けることが大切です。
ここでは、不動産売却査定を受けるときに注意したい点を説明します。
事前に相場を調べておく
不動産会社に査定依頼をする前提として、大体の相場を事前に確認しておくことをおすすめします。相場を把握しておくことで査定額の妥当性がわかり、大きく金額が異なる場合に理由を聞くことができるでしょう。価格の目安を把握しておけば、早めに資金計画を立てることもできます。
相場を調べるには、以下のような方法があります。
・土地総合情報システムでチェックする
・不動産会社の店舗にある物件情報を調べる
・物件の売り出し価格が掲載された不動産会社のサイトをチェックする
訪問査定を受ける事前準備として、清掃を行っておくことも大切です。特にキッチンなどの水回りや植木、ゴミ捨て場の状況は査定に影響します。最低限の掃除はしておいてください。その際は、建物や設備の不備がないかもチェックしておきましょう。
査定額の根拠について説明を受ける
査定結果は、その根拠について必ず説明を受けましょう。高い査定額であっても、納得のいく根拠を説明できない会社との契約はおすすめできません。
査定額が高くても、実際の売却価格は下がる可能性もあります。不動産は査定をした不動産会社が買い取るのではなく、不動産会社はあくまで仲介をするにすぎません。購入するのは一般の顧客であり、不動産会社が査定した価格で売れるとは限らず値下げして売却するケースもあります。
媒介契約を得るために高額な査定額を提示する不動産会社もあり、高い金額だけに着目して納得できる説明もないまま媒介契約をすると、結局低い売却価格になって後悔することにもなりかねません。
査定額が相場よりも高い場合は必ず金額の根拠を聞くようにして、説明できない会社とは契約しないようにしましょう。
売りたい物件を得意とする不動産会社を選ぶ
不動産会社は、それぞれ得意分野があります。不動産会社が行う専門業務には「売却業」「賃貸業」「管理業」があり、売却を専門に行う不動産会社を選ぶことが大切です。
依頼したい売却物件が得意であるということも欠かせません。そのため、査定の際は近隣における販売実績があるかどうかを聞くとよいでしょう。
ちなみに、不動産会社が大手かどうかはあまり判断材料にはなりません。大手だからといって売却に成功するとは限らず、不動産会社によって提供しているサービス内容は異なるためです。自分のニーズに合うサービスを提供しているかどうかが、判断の目安といえるでしょう。
自分で不動産売却査定額を調べる方法
まだ売却するとは決めておらず、とりあえず価格だけ知りたいという場合、査定額に相当する価格は自分で調べることができます。不動産会社に査定を依頼して、あとから営業をかけられるのは面倒という場合にもおすすめです。
路線価や公示地価から調べる、レインズに掲載されている成功事例で調べるという方法があり、査定前に相場を確認する際に利用することもできます。
ここでは、自分で不動産売却査定額を調べる2つの方法を見ていきましょう。
路線価・公示地価から調べる
公示地価や路線価は、査定でチェックされる項目としてもお伝えしました。これらの価格は、自分で調べることもできます。
路線価は国税庁が主体となって調査したもので、相続税や贈与税の基準となる土地の評価額です。主にこれら税の計算に用いられます。土地の価格がその土地に面する道路ごとに設定されているため、「路線価」と呼ばれます。
ちなみに、国税庁が公表している路線価の正式名称は「相続税路線価」です。これに対し、市町村（東京都の場合は都）でも固定資産税を算出するために路線価を使用しており、これは「固定資産税路線価」と呼ばれています。単に「路線価」という場合は、国税庁の「相続税路線価」のことです。
どちらの路線価も公示地価と連動し、相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度とされています。
公示地価は、国土交通省が主体となって調査した全国の標準値の土地価格です。一般的な土地売買の際の基準として用いられています。毎年公示されているため、地価変動がわかりやすいのが特徴です。市場で売買される実勢価格は、この公示地価を1.1〜1.2倍したものが目安とされています。
成約事例で調べる
不動産の価格は、レインズで調べることもできます。レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた東日本不動産流通機構が運営しているネットワークシステムで、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字を並べて名称にしています。
レインズでは会員となっている不動産会社が不動産情報を共有しているもので、不動産取引には欠かせないシステムです。売主、買主の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して売主、買主を探しています。
レインズに掲載されているすべての情報を見られるのは会員である不動産会社だけですが、中古不動産の成約事例は個人でも閲覧が可能です。
サイトのトップページにアクセスし、該当する物件種別と住所を選んで検索すれば、中古不動産の成約事例で販売価格を確認できます。
不動産売却査定で売却の相場を確認しよう
不動産を適切な価格で売却するためには、不動産売却査定で相場を確認することが必要です。1社ではなく複数社に依頼することが大切で、比較検討しながら妥当な価格の不動産会社を選ぶようにしましょう。査定価格について納得できる説明を受けることも重要です。
査定を依頼する際は必要書類について確認しておき、査定の当日に揃えるようにしてください。リフォームなど査定額がアップする事情がある場合は、忘れずに伝えておきましょう。
不動産投資で売却の時期を迷っている方は、J.P.RETURNSの個別相談を利用してみてはいかがでしょうか。納得できるまで相談し、疑問を解消できます。遠方の方向けにWeb面談も行っているため、ぜひ気軽にお申し込みください。
J.P.RETURNSホームページはこちら⇒https://jpreturns.com/
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