不動産投資のレバレッジ効果を解説！利回りの目安やリスクもチェック

不動産投資におけるレバレッジとは？

レバレッジ効果とは、てこの原理を指します。小さな力で大きな物を動かすということです。不動産投資においてもレバレッジを利用することができ、投資の事業規模を拡大することができます。

不動産投資するときには、レバレッジについての知識が必要不可欠であり、大きなレバレッジ効果を引き出すことが重要です。

レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とは、金融機関から融資を受け物件を購入することで自己資本を余すことができ、自己資本を他の物件購入に充てるなど、少ない自己資本で事業規模を大きくできるというものです。

レバレッジ効果が大きくなるほど事業規模の拡大が容易となり、レバレッジ効果が少なくなるほど借り入れの意味がなくなっていきます。

レバレッジの仕組み

不動産投資におけるレバレッジの仕組みは、借り入れで不動産を購入し自己資金を余らせることです。

借り入れは返済しなければならないため、物件1つに限っていえばレバレッジを利用しても収益が大きく変わることはありません。しかし、借り入れしたことで自己資本が余り、余った自己資本を他の物件購入に利用できます。

レバレッジにより余った自己資本で他の物件を購入し、収益を増加させ事業規模を拡大につなげていけるわけです。

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不動産投資にはレバレッジ効果がある

自己資金だけを使うのでは、レバレッジ効果は得られません。不動産投資においては、融資を受けることでレバレッジ効果を得られるようになります。

例えば、自己資金1,000万円を使って投資用マンションを購入し、毎月5万円の家賃収入を得たとしましょう。経費などを考慮しないで考えれば年間60万円の利益を得られることになり、投資した資金における利益率（利回り）は年6％と計算できます。

しかし、自己資金1,000万円を頭金として5,000万円を借りて投資用マンションを購入し、毎月30万円の家賃収入を得たとしましょう。経費に加えてローンの返済も必要となりますが、年間の利益は増え、利回りも増えることになります。

また、ローン返済後はさらに利回りが増加する点も、融資を利用した投資のメリットです。得られる家賃収入が変わらないのであれば、経費を除外して考えると年間の利益は360万円となり、投資した資金における利回りは年36％と計算できます。

融資を受けて不動産投資をしたところで、常に利回りが上がるわけではありません。融資を受けたことで逆に利回りが下がることもあり、このような状態を「逆レバレッジ」と呼びます。

例えば、ローンの金利が高く、毎月のローン返済額が多いときは、家賃収入のほとんどがローン返済に消え、ローンを利用しないときよりも利回りが下がる可能性があるでしょう。

また、ローンを利用して購入した物件の利回りが低いときも、逆レバレッジが生じる可能性があります。融資を受けるときはできるだけ低金利のローンを利用するだけでなく、融資を受けて購入する物件の利回りにも注目し、レバレッジ効果が得られるかどうか吟味することが必要です。

不動産投資のレバレッジ効果をシミュレーションしてみよう

融資を受けて不動産投資を行うことで、実際にどの程度のレバレッジ効果を得られるのかシミュレーションしてみましょう。次の3つのケースについて計算します。

1.自己資金1,000万円で1,000万円の物件を運用した場合
2.自己資金1,000万円、借入れ5,000万円、6,000万円の物件を運用した場合
3.自己資金6,000万円で6,000万円の物件を運用した場合

いずれも利回り5％、金利2％とします。融資を受けることで実質利回りが増えるだけでなく、融資後はさらに利回りが増えることがわかります。

※元本の返済については、返済分も自己の資産になり利益になるので含めていません。また、ローンを返済すると借入れ元本が減るため利息も減りますが、ここではもっとも借入れ額が多いローン開始直後の利息で計算しています。

利回りの目安

レバレッジ効果を生む利回りの目安は「NOI利回り5%」です。

NOI利回り5%未満になると、レバレッジ効果はかなり薄くなるか、効果が発生しなくなります。ただし、よほど低い金利で借り入れできるのであれば、目安は変動します。

レバレッジはイールドギャップの大きさにより効果が大きくなっていきます。そのため、物件の利回りが低くても、借入金利が低ければレバレッジ効果が生まれるケースもあるためあくまで目安としてください。

不動産投資におけるレバレッジ効果のリスク

不動産投資においてレバレッジは大きなメリットを生み出しますが、リスクを生み出すケースもあります。

レバレッジ効果で発生するリスクは、次のとおりです。

● 融資を受けて逆レバレッジが生じることもある
● 借り入れリスクが発生する

レバレッジ効果にはマイナス面もあることを理解し、投資計画を立てていきましょう。

融資を受けて逆レバレッジが生じることもある

借入金利が上昇しイールドギャップが縮まってしまい、逆レバレッジが発生してしまうリスクが大きくなります。

レバレッジ効果は借入金利が低いほど、不動産利回りが高いほどレバレッジ効果が高くなります。つまり、イールドギャップが大きい状態であるほど、レバレッジ効果のメリットが大きくなるということです。

借入金利が高くなり、利回りに近づいてくると、レバレッジ効果により自己資本を余らすことができなくなり、逆に自己資本を使い借り入れを返済しないといけなくなります。これではレバレッジ効果を利用し自己資本をほかの用途に利用できなくなり、むしろ投資規模を縮小せざるを得ません。

借り入れリスクが発生する

レバレッジ効果を生み出すためには、借り入れを行いますが、借り入れ自体がリスクとなります。

入居者がいる状態ではデメリットにはならないものの、空き家になってしまうと自己資本で借り入れを返済しなければなりません。借り入れを自己資本で返済するのは、レバレッジ効果と正反対の効果んいなってしまいます。

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レバレッジ効果のある不動産投資のメリット

ローンを利用してレバレッジ効果のある不動産投資を行うことには、次のメリットがあります。

● 少額の資金でも不動産投資を始められる
● 投資効率を高められる
● 保険効果を得られることもある
● 自己資金を有効活用できる

それぞれのメリットについて解説します。

少額の資金でも不動産投資を始められる

株式や投資信託などの他の投資方法と比べると、不動産投資はまとまった資金を必要とします。例えば、投資用物件のなかでも比較的価格が低い中古ワンルームマンションでも、東京23区内で購入する場合であれば500万円以上はかかることが多いでしょう。

しかし、まとまった資金がない場合でも、融資を受けることで本来は購入できない物件も購入できることがあります。金融機関のなかには頭金なしで組めるローンを提供していることもあり、上手に活用すれば初期費用なしに不動産投資を始めることも可能です。

投資効率を高められる

融資を受けることで、少額の元手で高い収益を得られるようになります。例えば、自己資金が500万円のとき、500万円で投資用物件を購入するのではなく500万円を頭金として5,000万円の物件を購入すれば、同じ利回りであれば10倍もの家賃収入を得ることが可能です。効率性の高い投資を実現したい方も、融資を使ってレバレッジ効果のある投資を目指すことができるでしょう。

保険効果を得られることもある

不動産投資のための資金を金融機関で借りる場合、団体信用生命保険に加入できることがあります。団体信用生命保険とは、返済期間中にローン契約者が死亡や高度障害状態になって返済不能に陥ったときはローンの返済義務がなくなる保険のことです。

団体信用生命保険に加入しているならば、ローン返済中に万が一のことが起こっても、家族に物件を遺すことができます。また、ローン返済の負担は残さないため、家族の生活に影響を及ぼしにくい点もメリットです。

自己資金を有効活用できる

レバレッジ効果を利用した不動産投資を実施することで、自己資金を有効活用しやすくなります。例えば、自己資金が1,000万円で投資用物件の価格も1,000万円の場合、全額を自己資金でまかなう必要はありません。自己資金のうち100万円を頭金としてローンで900万円借り、不動産投資を始めることもできます。

残った900万円は、別の不動産投資に活用したり、株式投資などの別の投資に利用したりすることもできるでしょう。不動産投資とは異なり、株式投資などはローンでお金を借りて運用できません。手元に資金を残しておくことで、投資の幅が広がり、より効率性の高い運用を実現できます。

また、不測の事態に備えて現金を手元に残すことも有用です。限りある自己資金を有効活用するためにも、ローンを利用したレバレッジ効果のある不動産投資に注目してみましょう。

不動産投資のレバレッジ効果を高めるポイント

ローンを利用すると、レバレッジ効果のある不動産投資を実現できることがあります。しかし、最初に説明したように逆レバレッジが生じることもあるので注意が必要です。高いレバレッジ効果を期待するためにも、次のポイントに留意しましょう。

● 低金利のローンを借りる
● ハイリスク物件に注意する
● 物件を建てるときは建築費にも注目しよう
● 自己資金の割合を調整しよう

それぞれのポイントについて解説します。

低金利のローンを借りる

ローンの金利が高いと返済負担が大きくなるため、実質利回りが下がることがあります。金利の高さによっては逆レバレッジが生じることもあり、かえって損をすることもあるでしょう。

ローンの金利が高いときは、いくつかの金融機関で審査を受けたり、頭金を増やしたりすることで金利の引き下げを実現できることもあります。また、ローンを組む前に実質利回りをシミュレーションし、逆レバレッジが生じないか確認することも必要です。レバレッジ効果を高めるためにも、ローンの金利にはこだわりましょう。

イールドギャップに注目しよう

レバレッジ効果を得るためには、少なくともローン金利が不動産投資の利回りよりも低くなくてはいけません。また、イールドギャップにも注目することができます。イールドギャップとは、NOI（家賃収入から固定資産税や火災保険料などの費用を除いた実質的な収益）利回りとローン金利の差のことです。例えば、NOI利回りが5％でローン金利が2％であれば、イールドギャップは3％となります。

レバレッジ効果を得るためは、不動産の見かけの利回りだけでなくNOI利回りがローン金利を上回っていることが必要です。ただし、イールドギャップがプラスであっても、借入れ元本に対するローン返済も考慮するとレバレッジ効果を得られないことがあるので注意しましょう。

ハイリスク物件に注意する

利回りが高い物件であれば、イールドギャップも大きくなる可能性があり、レバレッジ効果を得やすくなります。しかし、利回りが高くてもハイリスクの物件があるため、利回りだけで物件を選ぶことは避けましょう。

例えば、投資物件の利回りは「空室がなく、家賃の滞納もない状態」で計算されていることが一般的です。見かけの利回りが高くても入居率が低ければ、実際の利回りは低くなると考えられます。

また、入居率が高くても物件が古く高額な修繕費がかかる物件は、NOI利回りが低くなり、逆レバレッジが生じる可能性があるでしょう。利回りだけでなく、入居率や築年数、将来的に想定される修繕費なども考慮して慎重に物件を選ぶことが必要です。

物件を建てるときは建築費にも注目しよう

投資用物件として販売されている物件を購入するのではなく、新たにマンションなどを建てて不動産投資を始めることもできます。その際、信頼できる工務店やハウスメーカーに依頼して、妥当な建築費に抑えるようにしましょう。建築費が高すぎると利益を得にくくなりますが、反対に建築費を抑えすぎると周囲の賃貸用物件と比べて見劣りし、入居率が下がる可能性もあるので注意が必要です。

また、すでに所有している土地に投資用物件を建てるケースとは異なり土地も購入して物件を建てる場合は、初期費用が高額になり、収益が出にくくなることがあります。どの程度をローンでまかなうのか、初期費用はどの程度の期間で回収できるのかなど詳細にシミュレーションし、慎重に投資を始めていきましょう。

自己資金の割合を調整しよう

自己資金の割合を低くすればするほど、レバレッジ効果を高めることができます。しかし、自己資金を減らすということは借入れ額を増やすことを意味するため、ローン返済の負担が高まり、投資におけるリスクも高くなるので注意しましょう。

とはいえ保有する資金をすべて頭金として投入すると、万が一のことが生じたときに対応できなくなります。無理のない程度に資金を残しつつ、レバレッジ効果を適度に高めるように自己資金の割合を調整することが必要です。

自己資金を3割以上にすると万が一のときに備えやすい

不動産投資の自己資金の割合は3割以上が望ましいといわれています。万が一、ローンの返済ができなくなり、物件が競売になったときは時価の7割程度で売ることが多いためです。自己資金の割合を3割以上にしておけば、ローンによる借入れ額は物件価格の7割以下になり、競売によって得られた金額で負債をすべてカバーできるようになります。

自己資金の割合を3割未満にするときは、毎月無理なく返済できるのか通常以上に慎重にシミュレーションすることが必要です。また、周辺の類似する物件の入居率なども参考に想定される家賃収入を厳しめに見積もり、修繕費や管理費、ローン返済額などを除いても収益が出るのか計算してみましょう。

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不動産投資におけるレバレッジに関するよくある質問

Q1. 資産運用におけるレバレッジの意味とは？

資産運用におけるレバレッジの意味とは、借り入れを利用し、自己資金よりも大きなリターンを得る効果が期待できることです。

レバレッジ自体は「てこの原理」という意味で使われますが、資産運用においても似た意味で使われます。借り入れを利用し少ない自己資金で、多くのリターンを得るというてこの原理に似た作用を利用するからです。

Q2. 「レバレッジを利かせる」とはどういう意味？

レバレッジを利かせるとは、他人の資本を利用し自己資本を増やすことなく、投資やビジネスの規模を拡大していくことです。

不動産投資においては頭金の額を増やさず、借り入れを増やして高額な不動産を購入するというのが、レバレッジを利かせているということになります。

また、レバレッジを「利かせる」ことをレバレッジを「効かせる」ともいいます。意味はどちらも同じです。

不動産投資はレバレッジ以外にも目を向けてみよう

融資を受けて不動産投資を行うことで、レバレッジ効果を得ることができます。手元資金が少ないときでも融資を活用すれば高額な投資用物件を購入することができ、収益を増やすことが可能です。

しかし、レバレッジ効果を追求するあまり自己資金を減らしすぎてしまうと、万が一、ローンの返済ができなくなったときには対象物件が競売にかけられるリスクもあります。無理のない投資を行うためにも、自己資金として3割以上は用意しておくほうが良いでしょう。

また、見かけの利回りだけで物件を判断するのではなく、入居率やNOI利回りにも注目することが不可欠です。不動産投資や投資に必要な資金、ローンなどについてお悩みの方は、ぜひJ.P.RETURNSにご相談ください。個別相談に対応していますので、お気軽にお悩みをお話しいただけます。