最も高く売却するためのポイント
大切な不動産を少しでも高く売却するためには、次のポイントに注意することが必要です。
・不動産会社に売却を依頼する前に相場を調べておく
・複数の不動産会社に訪問査定を依頼する
・物件のアピールポイントを分析する
・訪問査定の前に物件内外を美しく整えておく
・トラブルがあるときは査定前に不動産会社に伝えておく
・時間に余裕があるときは買取ではなく仲介で売却する
いきなり不動産会社に売却を依頼するのではなく、まずは不動産会社のポータルサイトや不動産流通機構のレインズマーケットインフォメーションなども利用して不動産の相場を調べておきましょう。相場を調べてから不動産会社に売却の相談をすると、不動産会社が提示する査定額が妥当なのかどうか判断しやすくなります。
実際に不動産の売却を依頼するときには、不動産会社による訪問査定が実施されます。訪問査定とは物件を不動産会社の担当者が直接訪問し、管理状態や外観デザイン、日当たりなどの個々の状況を反映させて査定額を割り出すことです。複数の不動産会社に訪問査定を依頼すると、より実情に近い査定額を知ることができるでしょう。
なお、訪問査定の際には売り手へのヒアリング調査も実施されます。その際、物件のアピールポイントも説明すると、査定額が高くなる可能性もあります。例えば、ハイグレードの資材を使っているときや最新の設備にリフォームしたことなど、プラスになると思われる事柄は漏れなく担当者に伝えるようにしましょう。
物件の内外を美しく整えておくことでも、査定額に良い影響を及ぼすことがあります。汚れが目立ちやすい水回りや第一印象を左右するポーチや玄関などを丁寧に掃除したり、雑草を抜いたりしておきましょう。
地盤に問題がある、近隣住民との間でトラブルがあるなどのネガティブな要素があるときは、隠すのではなく査定前に不動産会社に伝えておきます。早めに伝えておくことで、買い手とのトラブルを回避できるでしょう。
また、不動産の売却には不動産会社に買い取ってもらう「買取」と、不動産会社に買い手を見つけてもらう「仲介」の2つの方法がありますが、時間に余裕があるときは仲介を選ぶことがおすすめです。買取は仲介よりも売却価格が安価になる傾向があるため、売り急いでいるときや買い手がつきにくいときのみ選択するほうが良いでしょう。
不動産売却はどこがいい？
中古物件や土地などの不動産は、基本的に定価はありません。そのため、どの不動産会社に売却を依頼するかによって売却価格が変わります。
慎重に不動産会社を選ぶためにも、不動産会社ごとの特徴や依頼するメリット、注意点について理解しておくことが不可欠です。大手不動産会社と地域密着型不動産会社の違いについて紹介するので、どちらに売却を依頼するか迷ったときはぜひ参考にしてください。
大手不動産会社
大手不動産会社は独自のポータルサイトを有していることも多く、販売網は全国に広がります。地元で不動産を購入したいと考えている層だけでなく、転勤や進学、Iターンなどで不動産購入を考えている方もターゲットとできるため、短期間で買い手が決まりやすい点も特徴です。
売り手向けのサービスも充実しており、ハウスクリーニングや簡単な修繕など、より高い価格で売却するためのサポートを受けられることもあります。また、大手ならではの知名度と信頼性の高さも魅力です。不動産は価格が高く、売買は慎重に行う必要がありますが、大手であれば安心して取引ができると感じる方も多く、買い手がつきやすくなるでしょう。
ただし、大手不動産会社も日本全国どのエリアでも対応しているわけではありません。また、地域によっては、地元の中小規模の不動産会社のほうが取扱件数や販売実績が高いケースもあります。大手不動産会社に依頼する前に、売却したい不動産が属するエリア内での取扱件数や販売実績を確認しておきましょう。
地域密着型不動産会社
地域密着型不動産会社とは、特定の地域内に営業所を持ち、地域に根ざした不動産売買を手掛けている会社です。売り手の気持ちに応えるきめ細かな対応を実施している会社も多く、買い手に対して条件を定めたいときや、農地・山地などを売却したいときなどにも相談に乗ってくれるでしょう。
ただし、地域密着型不動産会社では、取り扱う不動産の種類が限られていることもあります。投資用物件には対応していない不動産会社、中古マンションは得意としていない不動産会社などもあるので、依頼前に取り扱う不動産の種類や得意とする分野などを確認しておくことが必要です。
また、大手不動産会社と比べると知名度や宣伝力が低いため、買い手がつきにくく、売却までの時間がかかる傾向にあります。独自のポータルサイトを有していない不動産会社であれば、営業エリア外から買い手を見つけることがより一層難しくなるでしょう。
不動産を売却する不動産会社の選び方
大手不動産会社にも地域密着型不動産会社にも良い点があり、不動産会社は規模感だけでは選ぶことはできません。より満足できる不動産売却を実現するためにも、次のポイントに留意して不動産会社を選びましょう。
不動産売却は会社選びが大切！信頼できる会社を選ぶ7つのポイント
・エリア内での販売実績が豊富か
・熱心な販売活動をしているか
・担当者との相性が良いか
・高く売却するアドバイスをくれるか
・対応がスピーディか
・査定額が妥当か
それぞれのポイントにおいて、どのように不動産会社を見極めるのか解説します。
エリア内での販売実績が豊富か
大手・中小を問わず、売却したい不動産のエリア内での実績が豊富かどうかを確認します。販売実績が豊富であれば、地域内で信用が高い不動産会社として認識されていると考えられるため、買い手がつきやすく短期間での売却も期待できるでしょう。
ただし、どんなに販売実績が豊富でも、売りたい物件の種類を得意としていないときには別の不動産会社を検討する必要があります。例えば、投資用物件を売却したいときであれば、投資用物件の取扱件数が多く、販売実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
熱心な販売活動をしているか
さまざまな販売方法を持ち、熱心に販売活動をしているかどうかもチェックしましょう。例えば、ポータルサイトに物件を掲載するだけでなく、チラシを作って地域内に配布したり、インターネット広告などを活用したりしている不動産会社であれば、買い手が見つかりやすくなります。
熱心に販売活動を行う不動産会社であれば、売却を依頼したときに手厚いサポートを期待できるでしょう。売れやすくするためのアドバイスをしてくれたり、売り出す時期の調整なども行ってくれる可能性があります。
担当者との相性が良いか
実際に不動産の売却を手掛けるのは不動産会社ではなく担当者です。不動産会社の販売実績が豊富であっても、担当者があまり熱心ではない場合は、売却までに時間がかかる可能性もあるでしょう。
また、不動産の売却には通常3～6ヶ月程度かかるとされています。販売方針の打ち合わせや内覧対応などで何度も担当者と会うことになるため、話しやすく親身になって相談に乗ってくれる相性の良い担当者であることも大切なポイントです。
売却を進めるペースでも担当者との相性の良さを見極めることができるでしょう。例えば、積極的に販売活動をしてくれるのは良いことですが、あまり売り急いでいないときに何度も電話やメールで連絡が届くのは困ります。売り手の希望や気持ちを反映した販売活動を行ってくれる担当者なのか、チェックしてみましょう。
高く売却するアドバイスをくれるか
売り手に寄り添い、高く売却するためのアドバイスをくれるかどうかも、良い不動産会社、良い担当者を見分けるポイントとなります。
例えば、買い手がつきにくい時期であれば「売却時期を見直すほうが良い」とアドバイスしてくれたり、内覧時に購入希望者から尋ねられることが多い質問について事前に教えてくれたりする担当者であれば、安心して不動産の売却を任せることができるでしょう。
対応がスピーディか
不動産は時期によっても相場が変わります。また、購入希望者ごとに予算や妥当と考える価格が異なるため、担当者は常に売却の機会を逃さないように迅速に対応することが必要です。
対応の迅速さは、ファーストコンタクトの時点でチェックすることができます。インターネットや電話で相談したときにすぐにレスポンスが返ってくる不動産会社であれば、その後もスピーディな対応を期待できるでしょう。売却の機会も逃しにくくなるため、より短期間で、またより高額での売却も実現しやすくなります。
査定額が妥当か
中古物件や土地に定価はありませんが、おおよその相場はあります。事前に相場を調べておくと、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうかを判断しやすくなるでしょう。
なお、相場はインターネットで簡単に調べることができます。例えば、不動産会社のポータルサイトで類似する条件の物件価格を参考にしたり、国土交通省の土地総合情報システムや不動産流通機構のレインズマーケットインフォメーションなどで成約価格を調べたりしておきましょう。
不動産売却の手順
不動産売却の流れを理解しておくと、よりスムーズに売却を進めることができます。
不動産売却の流れを6ステップで解説！収益物件を売却するコツも紹介
1.相場を確認する
2.不動産会社と媒介契約を締結する
3.販売活動・内覧対応
4.買い手と売買契約を締結する
それぞれの段階で何をするのか、わかりやすく解説します。
相場を確認する
不動産会社に不動産の売却を依頼すると査定価格を提示されますが、この価格が妥当かどうか見極めるためにも、不動産会社に依頼する前におおよその相場を確認しておくことが必要です。相場と比べて低すぎる査定価格を提示されたときは、別の不動産会社にも相談するようにしましょう。
ただし、住宅の管理状態や周辺環境によっては、相場から乖離する可能性もあるので注意が必要です。例えば、類似する築年数や床面積、エリアの物件の成約価格が3,000万円であっても、管理状態が悪く経年劣化以上に劣化している場合や日当たりが悪い場合などであれば、査定価格は3,000万円を大きく下回るかもしれません。
反対に管理状態が良いときや、リフォーム工事をして最新の設備を導入した場合などは、相場よりも高額の査定価格がつくこともあります。相場を理解したうえで不動産個々の状態を確認し、査定価格が妥当かどうかを判断するようにしましょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
不動産会社に不動産の売却を依頼するときは、媒介契約の締結が不可欠です。売却契約には次の3つの種類があります。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
不動産会社を1社に絞って売却を依頼するときは、専属専任媒介契約か専任媒介契約のいずれかを選択します。また、不動産会社に売却を依頼しつつも、売り手自身でも買い手を探したいときは、専任媒介契約か一般媒介契約のいずれかが良いでしょう。専属専任媒介契約でも売り手自身が見つけた買い手に不動産を売却できますが、不動産会社の仲介により取引を成立させる必要があるため、仲介手数料が発生します。
専属専任媒介契約を締結したときは、不動産会社から1週間に1回以上、販売活動の状況について報告を受けることができます。専任媒介契約では2週間に1回以上の報告を受けられるので、報告義務のない一般媒介契約と比べて積極的な販売活動を期待できるでしょう。
販売活動・内覧対応
不動産会社による販売活動が始まると、内覧対応の準備も始める必要があります。購入希望者が現れたときにスムーズに対応できるよう、室内外を丁寧に掃除し、庭や空地の雑草を抜いておきましょう。
また、室内にものが溢れていると、実際よりも狭く感じたり、収納が少ないのではと不安にさせたりする恐れがあります。クローゼットに入り切らないときには、一時的にトランクルームなどの利用も検討できるでしょう。
買い手と売買契約を締結する
買い手と条件が合致したときは、売買契約を締結し、代金を受け取ります。住宅ローンなどが残っているときは引き渡しまでに清算しておくことが必要です。不動産売却の流れについては、次の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
不動産売却の流れを6ステップで解説！収益物件を売却するコツも紹介
不動産売却の際は、査定依頼をしましょう！
不動産売却の際には、不動産会社による査定が必要です。査定には訪問査定と机上査定（簡易査定）の2つの種類があります。それぞれの違いについて見ていきましょう。
不動産売却査定とは？2つの方法やチェックポイント、依頼する手順を解説
訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件に足を運んで状況を調べ、今までの成約実績などももとにして査定価格を割り出すことです。どの不動産会社で売却を依頼する場合にも、事前に訪問査定を受ける必要があります。訪問査定では物件個々の状況が反映されるため、より実情に近い価格を知ることが可能です。
机上査定（簡易査定）
机上査定とは類似する物件の成約価格などをもとに査定価格を割り出すことです。個々の物件の状況は反映されないため、実情と異なる可能性があります。しかし、担当者の訪問なしに査定結果がわかるので、簡単に目安となる価格を知りたいときには適した方法です。次の記事では、不動産売却の査定についてより詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
一括査定サイトを利用するメリット・デメリット
一括査定サイトとは、複数の不動産会社にまとめて机上査定を依頼できるサイトです。利用するメリットとデメリットについて見ていきましょう。
メリット
売却したい物件の情報を1回記載するだけで、まとめて複数の不動産会社に依頼できます。それぞれの不動産会社に依頼する手間が省けるだけでなく、査定額や対応などを比較できるので相場を把握しやすくなります。
また、短時間で査定結果がわかることも一括査定サイトのメリットです。訪問査定では査定価格の算出までに1週間程度かかることもありますが、一括査定サイトを使うとわずか1分程度で結果がわかることもあります。
デメリット
一括査定サイトのなかには、電話番号やメールアドレスなどの入力を求められるものもあります。査定を依頼した不動産会社から営業の電話などが多数かかってくる可能性があるので注意しましょう。
不動産売却は慎重に進めよう
大切な不動産を適正な価格で売却するためにも、慎重に不動産会社を選ぶようにしましょう。また事前に相場を把握しておくことでも、割安な価格での売却を回避できることがあります。
不動産の売却についてお悩みの方は、ぜひJ.P.RETURNSにご相談ください。個別相談に対応していますので、お気軽にお悩みをお話しいただけます。
J.P.RETURNSホームページはこちら⇒https://jpreturns.com/
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