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不動産投資における経費とは
不動産投資における経費とは、不動産の運用や管理にかかるお金、つまり収益を得るために使用した費用のことです。物件購入時のローン金利から不動産投資の学習代まで、経費にできる費用は多岐にわたります。
家事でかかった費用は、必要経費として認められません。しかし、家事と業務の両方にかかわりのある費用のうち、取引の記録などによって明確に区分けできる場合には、業務遂行のためにかかった金額に限って必要経費として認められます。
具体的には、店舗と住宅とが併用の場合の租税公課・家賃・水道光熱費などが挙げられます。経費の詳細については、下記の国税庁ホームページにくわしく記載されているので、参考にしてください。
不動産投資において経費が重要な理由
不動産投資で経費が重要な理由は、支払う税金の額と関係してくるからです。経費を支出として計上し、不動産所得を圧縮できたならば、支払う税金も少なくなります。
不動産所得とは、不動産の総収入金額から必要経費を引いた金額です。不動産所得は給与所得と合算できるため、仮に不動産投資で赤字になった場合には、給与所得からその分が引かれます。そのため、課税対象となる所得は減り、所得税や住民税の節税につながるでしょう。
不動産投資が赤字になってしまうケースが発生してしまうのは、減価償却費用が関わってくるからです。減価償却費用については後述しますが、実際の出費がない場合でも経費として計上できるため、節税効果の期待できる費用と言えます。
不動産投資で落とせる経費
不動産投資の経費として落とせる費用は明確に定められています。不動産投資の経費は、投資のタイミングによって異なる部分があり、大きく分けると以下の2種類です。
● 投資用不動産の購入時に落とせる経費
● 投資用不動産の運用時に落とせる経費
ここでは、それぞれを表にして紹介します。なお、経費などの不動産投資に関する基礎知識が知りたい方は、J.P.ReturnsのeBookのサイトをご覧ください。
また、下記記事では不動産投資における節税の裏技を紹介しています。ぜひ合わせて確認してみてください。
投資用不動産の購入時に落とせる経費一覧
| 不動産投資にかかる税金 | 不動産投資には毎年税金がかかりますが、不動産取得税と印紙税、登録免許税は、不動産を取得した時点でかかる税金です。 |
| 入居者募集時にかかる費用 | 入居者募集で発生する広告宣伝費は、必要経費として計上できます。このほかにも空室対策として、家具・家電・商品券など入居者へのプレゼントを企画した場合には、これらの費用も経費として計上可能です。 |
| 司法書士や税理士への報酬 | 投資用物件の登記・名義変更などの手続きを司法書士に依頼する場合や、税金について税理士に相談する場合の報酬は、経費として落とせます。 |
| 旅費や交通費 | 投資物件の購入・交渉や契約のための不動産会社訪問、決済や面談のための金融機関訪問などが該当します。 |
| 情報収集や勉強のためにかかる費用 | 不動産投資をするための情報収集や勉強にかかった費用は経費として計上できます。新聞・書籍などの資料購入代・セミナー受講代・コンサルティング費用などです。ただし、不動産投資に関係ない雑誌購入代などは、費用として認められません。 |
投資用不動産の運用時に落とせる経費一覧
| 管理費 | 管理費の具体的な内容は以下の4つです。
● エレベーター、共用部分の照明、防犯カメラ、ドアホンなどの建物に付随する設備の保守点検 |
| 修繕積立金 | 建物の劣化に備えて、定期的に建物管理会社に支払う修繕費用 |
| 賃貸管理代行手数料 | 賃貸管理会社に支払うお金 |
| リフォーム金 | 入居者が退去した後の壁紙の張り替え、破損部の交換など、細かなメンテナンスに使用される費用 |
| 損害保険料 | 火災保険料や地震保険料など、損害保険会社に支払うお金 |
| 税金 | 固定資産税・都市計画税 |
| 借入利子 | 不動産投資ローン返済額の利息分 |
| 減価償却費 | 建物、建物附属設備、器具備品などの減価償却費
この場合、不動産購入費用のうち、建物部分は、減価償却の年数で割った金額を毎年計上します。減価償却期間は、法定耐用年数と築年数によって算出されます。 |
| その他 | ● 管理会社との打ち合わせなど、不動産運営に関する交通費 ● 管理会社との連絡などに用いた通信費 |
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不動産投資で落とせない経費とは？
不動産投資で落とせない経費とは、不動産で収入を得るのに不要な支出です。そのリストを一覧表で紹介します。
| 修繕費や各種保険料などで自宅に関わるもの | 投資した不動産に自らが住んでいる場合、その一室は収入を得る目的のものではないため、自宅部分の修繕費は、経費として認められません。 |
| 不動産売却によって生じる譲渡損 | 自分の所有する不動産の売却による譲渡損は、譲渡所得とみなされるため、不動産所得の必要経費には計上できません。 |
| 住民税・所得税などの税金 | 不動産投資に関連する税金は、必要経費になります。ただし、住民税や所得税は、不動産の所有・非所有にかかわらず納める義務があるため、経費として計上できません。 |
| 個人的な生活費用 | 私生活の費用なのか、不動産投資にかかる費用なのか、明確に区別する必要があります。ファッションアイテムの購入費用、フィットネスジムの会費などは、経費として計上できません。 |
グレーゾーンの経費には要注意
経費の中には、経費として落とせるかどうかの判断が難しいものもあるため、項目別に説明しましょう。
【工事費】
工事費が経費として計上できるかどうかは、その工事の内容によります。工事の目的が修繕である場合には修繕費となるため、計上可能です。一方、工事の目的がリニューアルなどの資本的な支出にあたる場合は、減価償却費として計上されるため計上できません。
修繕費か資本的支出かの見極めは、修繕とリニューアルの境目が曖昧なため難易度が高いと言えます。実際の工事内容と契約内容をよく確認して、判断してください。支出が20万円未満もしくは3年周期以内に収まる場合は、資本的支出であっても経費として計上できます。
【交通費】
交通費が経費となるかどうかも、目的によって判断できます。計上できる目的は「物件の見学・調査」「不動産投資関連セミナーへの参加」などです。個人的な旅行の交通費を経費として計上することはできません。
【通信費】
通信費が経費となるかどうかの判断が難しいのは、不動産投資の業務用なのか、個人的な用事なのか、区別のしにくい部分があります。スマートフォンなど、どちらの用事でも使っている場合には、業務用と個人用で割合を決めて計上する方法があります。
この方法が、「事業按分」と呼ばれるものです。「按分」には「振り分け」という意味があり、賃貸の自宅の一室を仕事場として使っている場合であれば、家賃の中の一定の割合を、経費として振り分けて計上できます。
【交際費】
税理士や管理会社との打ち合わせ時に支払った飲食費は、交際費として認められます。日常的な飲食費は、経費として認められないため注意が必要です。
不動産投資における経費の注意点
不動産投資の経費を計上する際には、税務調査の対象にならないようにするため、いくつかの注意点があります。おもなポイントは、以下の2つです。
● 経費はできる限り少なく計上する
● 経費として計上できるのは不動産関連の費用のみ
それぞれの注意点について、くわしく解説します。
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経費はできる限り少なく計上する
経費を多く計上することで、節税効果を期待できます。しかし、投資に見合わないような金額を計上すると、税務調査の対象となることがあるようです。確実に経費と説明できるものだけを計上するよう、意識するとよいでしょう。
用途のよく分からない経費は、税務調査の対象となりやすい傾向があります。科目で迷ったら雑費に入れる方もいますが、おすすめはできません。雑費を多くしてしまうと、自分自身でも財務状況を把握しにくくなるためです。経費はできる限り少なく計上するのが、スムーズな申告のコツです。
経費として計上できるのは不動産関連の費用のみ
経費や雑費として計上できるのは、不動産投資に関係する費用のみです。関連性のない費用は経費・雑費として認められないため、注意してください。
なかには、家族など身内での飲食代を経費や雑費として計上する人もいるようです。「不正に計上しているのではないか」と疑惑を抱かれたら、金額の多い少ないにかかわらず税務調査の対象になってしまう場合もあります。
事業用と個人用とで、領収書をしっかり分けておくことも必要です。また、グレーゾーンの経費の場合は、不動産投資のための費用であると証明できるものを保管し、提出できるように準備しておいてください。
節税効果が大きい経費である減価償却費を理解しておこう
不動産投資において、特に重要なのは減価償却費です。減価償却とは、会計処理の仕方を表す言葉のことです。実際にお金を払っていなくても経費として認められ、節税効果が高いとされます。
時間の経過や使用によって、価値が減少していく資産を取得した場合は、取得費用を使用可能な年数に振り分けて計上します。この使用可能な年数が、法定耐用年数です。
住宅の法定耐用年数は、建物の構造によって異なります。
| 建物の構造 | 住宅の法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3mm以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（厚さ3～4mm以下） | 27年 |
| 鉄骨造（厚さ4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート・鉄筋鉄骨コンクリート造 | 47年 |
償却率もそれぞれ、建物の構造によって異なります。ちなみに土地に関しては、経年によって劣化しないと考えられるため、減価償却の対象ではありません。このほか、建物の修繕費用は減価償却費として計上できます。
減価償却を利用した節税について詳しく解説した記事もあるので、ぜひ確認してみてください。
> 不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説
不動産所得が20万円を超える場合は確定申告で経費を申告
不動産投資をするにあたって、確定申告は必要なのかと疑問を持つ方もいるでしょう。不動産投資での所得が20万円を超える場合は、会社員であっても確定申告が必要です。不動産収入ではなく、不動産所得であるところに注意してください。不動産所得は、不動産収入から経費を抜いた金額です。
不動産投資の所得が20万円以下の場合は、基本的に確定申告をする必要がありません。ただし、給与の総支給額が年2,000万円を超える方、公的年金などの総支給額が年400万円を超える方は、例外として確定申告が必要です。
また、不動産所得や給与のほか、一時取得や雑所得がある、複数のところから給与をもらっている場合も、確定申告が必要になる可能性があります。
申告の必要のない、不動産所得20万円以下の場合でも、給与所得と損益通算することで節税できるケースもあります。必要に応じて、確定申告するかどうかを検討するといいでしょう。
不動産投資での確定申告について詳しく説明した記事もあります。合わせて確認してみてください。
> 不動産投資での確定申告を分かりやすく解説｜必要書類や提出の流れも
不動産投資の経費についてよくある質問
ここまで不動産投資の経費の基本的な知識について、解説してきました。しかし、このほかにもさまざまな疑問を持っている方もいるでしょう。よくある質問の代表的なものは以下の2つです。
● 不動産投資の経費の限度額はいくらですか？
● 不動産投資で節税できる上限はいくらですか？
それぞれの質問について、くわしく解説します。
不動産投資の経費の限度額はいくらですか？
不動産投資の経費には、限度額はありません。不動産投資の運用にかかった費用であれば、いくらでも計上できます。
ただし、あくまでも運用のための費用であることがポイントです。不動産投資に関わらない費用を経費として申告すると、税務調査の対象となる場合があります。適切に判断して、不動産投資の経費を計上してください。
不動産投資で節税できる上限はいくらですか？
不動産投資で節税できる金額の上限は、納税する金額までです。つまり所得税や住民税、譲渡所得税額までとなります。
この理由は単純で、納税する税額よりも多くの金額を節税することはできないためです。つまり、税額以上の経費を申告しても意味がありません。
不動産投資の経費として認められるのは、運用のためにかかった費用だけです。納税する金額のすべてを節税できるケースは、きわめて少ないでしょう。
不動産投資するにあたって経費がいくらまで落とせるのか理解することが重要
不動産投資をする際には、落とせる経費の内容を理解しておくことが重要です。落とせる経費を理解しておくことで、適切な節税ができます。
経費には、計上できる経費とそうではないもの、簡単には区分けできないグレーゾーンのものなどがあり、違いを理解することが必要です。節税効果が大きいと言われる減価償却費についても、理解しておくことをおすすめします。
不動産投資の経費について、くわしく知りたい方は、J.P.Returnsの個別相談をご利用ください。
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