不動産投資ローン（アパートローン）の審査基準は？審査に通るためのポイントも解説

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

近年では、「不動産投資ブーム」と言われるほど不動産投資を始める方が増えています。不動産投資を始めるにあたってまず必要となるのが物件の購入ですが、投資用物件を購入するために借りるローンは住宅ローンではなく不動産投資ローンとなります。

不動産投資ローンと住宅ローンは、不動産購入のために受ける融資という点では同じように思えるでしょう。しかし、物件購入・ローン借入の目的において投資用・居住用という違いがあるため、ローンの種別・内容も当然異なります。

不動産投資を始める際は、ローンに関する正しい知識を身につけたうえで検討することが大切です。そこでまずは、不動産投資ローンと住宅ローンの具体的な違いについて、「借入の目的」「融資金利」「ローンの返済原資」を挙げながら詳しく説明します。

借入の目的

前述の通り、不動産投資ローンと住宅ローンの借入目的はそれぞれ異なります。

上記の通り、不動産投資ローンは家賃収入を得る収益物件の取得を目的に借りるローンです。一方で、住宅ローンは借主本人やその家族が住む居住用物件を購入・増改築するために借りるローンとなっています。

不動産投資ローンは、いわゆる事業資金の借入と同様と捉えておきましょう。現実的な事業計画や返済プランが求められ、住宅ローンよりも融資審査が厳しい点も特徴です。

融資金利

返済期間などの融資条件や金融機関によって細かに異なるものの、基本的に不動産投資ローンと住宅ローンの融資金利においても相場の違いが生じます。

上記の通り、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向です。その理由は、貸し倒れリスクの高さが挙げられます。不動産投資は住居者の家賃滞納・空室などさまざまなリスクがあり、住宅ローンより貸し倒れリスクが高いことが実情です。したがって、多くの金融機関ではリスク対策として高い金利を設定するようになっています。

なお、不動産投資ローンの適用金利は、収益物件の資産価値や収益性、さらに借主の属性によって決定されることも覚えておきましょう。

ローンの返済原資

不動産投資ローンと住宅ローンとでは、ローンの返済原資も異なります。返済原資とは、ローン返済に充てられる資金のことです。

住宅ローンの返済原資は借主が勤める会社からの給与やその他副収入など、個人の収入となります。一方で、不動産投資ローンは収益物件による家賃収入が主な返済原資となることを覚えておきましょう。

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不動産投資ローンでチェックされる審査基準

住宅ローンの返済原資である借主の給与・収入は比較的安定していることから、住宅ローン審査では本人の信用情報が主にチェックされます。しかし、不動産投資ローンの返済原資である家賃収入は安定性が低くリスクもあることから、本人の信用情報に加えて物件の収益性から審査が行われるようになっています。

特に本人の信用情報は重要視され、住宅ローンよりも審査基準が厳しくなっているため、あらかじめ審査でチェックされる内容について基本的な知識を習得しておくとよいでしょう。

ここからは、不動産投資ローンの審査でチェックされる「本人の信用情報」と「物件の収益性」の2つの項目について詳しく紹介します。

本人の信用情報

不動産投資ローン審査では、住宅ローンの審査と同様に借主本人の信用情報がチェックされます。信用情報とは、ローン申込者の支払い状況をはじめとした客観的な取引記録を登録した個人の情報のことです。クレジットカードやその他ローンの利用歴などは、すべて個人の信用情報に記載されています。

不動産投資ローンにおける信用情報の審査では、特に下記のポイントが重要視されます。

また、不動産投資ローンでは「職業」も審査対象となると考える方も多くいますが、一般的な職業であればどのような業種であっても特に問題はありません。しかし、パート・アルバイト・フリーランスといった働き方は、審査基準が厳しくなる可能性があることも覚えておきましょう。

物件の収益性

不動産投資ローンは、物件の収益性も審査ポイントに含まれます。物件の収益性は「融資額をしっかり回収できる要素があるか」を判断軸として、主に下記のような項目がチェックされます。

● 立地
● 築年数
● 構造
● 間取り
● 賃料
● 災害リスク　等

これらの項目が基準を満たしていなければ、空室の増加による家賃収入の減少や、物件の損傷による修繕費の発生といったあらゆるリスクがあるとみなされます。たとえ本人の信用情報に問題がなくても、物件の収益性が著しく低ければ審査落ちの可能性もあるでしょう。

不動産投資ローンの審査を通すためには、できる限り条件のよい収益物件を見つけることがポイントです。

不動産投資ローンで審査落ちするケース

不動産投資ローンには審査があり、審査が落ちるときには一定の傾向があります。

具体的には、次のような傾向があると審査に落ちやすくなります。

● 借入希望金額に対して年収が低い
● 購入希望物件の耐用年数が極端に短い
● 申込時の年齢が高い

不動産投資ローンを申し込むときには、審査落ちしやすい状況になっていないか確認してみましょう。

借入希望金額に対して年収が低い

借入希望金額に対し、年収が低いと審査には通りません。

借入金額に対してどの程度の年収が必要かは、金融機関や申込者の属性によって異なります。しかし、目安としては借入金額の10分の1～30分の1の年収が必要といわれています。

たとえば、3,000万円の借り入れをしようとすると、年収300万円～年収1,000万円必要とされるわけです。ただし、年収500万円未満の場合、不動産投資ローンの審査に通るのは難しいため、最低年収として500万円は必要と考えておきましょう。

購入希望物件の耐用年数が極端に短い

購入希望物件の耐用年数が極端に短い場合、不動産投資ローンの審査に落ちやすくなります。

不動産投資ローンでは申込者だけでなく、購入希望物件の審査も行われます。購入物件の担保価値が高いほど審査に通りやすく、担保価値が低いほど審査に落ちやすくなるため注意しなければなりません。

耐用年数が短い場合、担保価値が低いとみなされるため、賃料が良い、立地が良いなどの特長がないと審査は厳しくなると考えておきましょう。

申込時の年齢が高い

申込者の年齢が高いと審査に通りにくくなったり、審査に通らなかったりします。

金融機関が融資をする場合、完済時の年齢が決まっています。金融機関の規定を超える完済時年齢での申し込みは通りません。そのため、申込時の年齢が高くなるほど、返済期間が短くなります。返済期間が短くなるほど審査に通過するための年収が上がるため、年齢が高いほど審査に通りにくくなります。

不動産投資ローンの審査に通るためのポイント

不動産投資ローンの融資を受けるためには、個人としてさまざまな対策を講じることも大切です。

● 自己資金を十分に用意しておく
● 収益性の高い物件を探す
● 本人の信用情報を高める

最後に、それぞれのポイントについて解説します。すぐに行える対策は少ないものの、確実性を高める意味でも各ポイントをおさえておきましょう。

自己資金を十分に用意しておく

不動産投資ローンの審査を申し込む前は、自己資金を十分に用意しておきましょう。

基本的に、自己資金は物件価格の15～30%を用意しておくと安心と言われています。しかし、収益物件の資産価値や借主本人の属性などによっても適切な額はそれぞれ異なるため、必ずしも〇割を用意しなければならないというわけではないことも覚えておきましょう。

頭金とする自己資金がない、または少なくフルローンを借りる場合は、その他の審査基準が厳しくなる可能性もあります。自己資金の用意は、返済能力の判断基準となる非常に重要なポイントと言っても過言ではありません。

収益性の高い物件を探す

不動産投資ローンの審査において、金融機関側は投資物件の立地や築年数を見て、空室リスク・利回りを判断します。そして、判断した空室リスク・利回りをもとに借主の信用度が決定されます。

そのため、購入を検討している投資物件のエリアや耐用年数を一度見直してみるとよいでしょう。空室リスクが高く、利回りが低いと予想される場合は、再度収益性の高い物件を探し出すこともポイントです。

本人の信用情報を高める

不動産投資ローンの審査では、本人の信用情報も厳しくチェックされます。特に勤務状況は重要視されるでしょう。金融機関からの信用度を高めるためには、勤続年数や年収を伸ばすことがポイントです。

勤続年数に関しては、一般的に3年以上あるとよいとされています。また、転職を検討している場合は、転職前に審査したほうがよいでしょう。しかし、転職先企業の規模が大きく年収もアップするなど、条件によっては転職前よりも受けられる可能性が高まる場合もあります。

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不動産投資ローンの審査に関するよくある質問

Q1. 不動産投資ローンに必要な年収は？

不動産投資ローンに必要な年収は、次の2つの条件を満たしている年収といわれています。

1.年収500万円以上
2.借入金額の10分の1～30分の1程度の年収

まず年収が500万円以上ないと、不動産投資ローンの審査にはなかなか通過しません。また、借入金額によって必要な年収が変わるため、年収500万円以上でも借りられないケースがあることを理解しておきましょう。

Q2.  不動産投資ローンは何を調べる？

不動産投資ローンの審査では、次の項目が調べられます。

1.本人の信用情報
2.物件の収益性

1.の本人の信用情報では、年収や年齢、他社からの借入情報などを調査され、2.の物件の収益性では、物件の立地や築年数、賃料などが調査されます

詳しくは記事内の「不動産投資ローンでチェックされる審査基準」をご参照ください。

まとめ

投資物件を購入する際は、住宅ローンではなく不動産投資用ローンを借りることとなります。不動産投資ローンと住宅ローンとでは、借入目的や融資金利、さらにローンの返済原資が異なることに加えて、審査基準も異なります。不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査基準が厳しくなるため、個人としてさまざまな対策を講じておくとよいでしょう。

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