空室リスク対策には物件選びが重要

空室リスクとは？

不動産投資における空室リスクとは、所有する物件が空室となるために家賃収入がなくなるリスクです。

しかし、空室状態で収入が０でも毎月の支出は発生します。金融機関への返済に加え、物件の管理費用、修繕積立金などです。これらの支出は賃料収入を得ているかどうかにかかわらず発生するため、収益物件の空室が多いほど、そして空室期間が長いほど、キャッシュフローが悪化してしまいます。収入が０でも支出はあるため、自己資金がどんどん減っていく不動産投資最大のリスクともいわれています。

空室リスクをできる限り低くするためには、需要の高い人気物件を選ぶことが大事です。入居希望者待ちがいる状態であれば、退去されても次の入居者がすぐ入り、空室期間がほとんど発生しません。立地の良さは空室リスクに大きく影響します。

なぜ空室が発生するのか

退去後に入居希望者が現れないと空室状態となってしまいます。1か月で次の入居者が決まる場合もあれば、何も対策をしないと数か月以上空室が続く場合もあるでしょう。ここでは考えられる空室になってしまう要因を詳しく解説していきます。裏を返せば、この点を抑えておくと、空室になりやすい物件の購入を避け、取るべき改善策を把握できるでしょう。

人口減少が起きていること

人口減少が起きていると、単純に住居を必要とする人の数減るので、空室リスクは高くなります。そのため、物件選びの際は、人口増加率をよく確認しておきましょう。日本全体では人口減少となっているので、細かく地域ごとに見ていく必要があります。東京都心のように人口増加しているエリアを選ぶのが無難です。

相場よりも賃料が高いこと

相場より賃料を高く設定していると、入居者は決まりにくいです。もともと高めの家賃設定で入居していたとしても、退去時はそのときの周辺相場に合わせないと空室になる可能性が高まります。よっぽど他との差別化ポイントがあるなど、特別な人気がある場合を除き、周辺の相場に合わせておくのが賢明です。

空室物件の状態が悪いこと

物件の内見申し込みはあるけど、なかなか入居者が決まらない…そんなときは、物件の状態が悪い可能性があります。床や壁紙の汚れに加え、水回りなどの設備が古いと入居者が決まりにくい傾向にあります。入居者が住むかどうかは、見た目も大事なのでクリーニングをしておくなどで対処しておきましょう。

空室リスクの効果的な対策や対応方法

不動産投資の運用にあたり目指すべき姿は常に満室状態です。多くの人が住みたくなるような人気物件を選べば、不動産オーナーが恐れる長期的な空室状態は避けられます。ここでは、空室リスクの対策や対応方法について説明しておきます。

事前に知っておくことで、空室リスクが必要以上に恐れる必要のないと理解でき、安心して不動産投資に取り組めるようになるでしょう。

立地（地域・エリア）にこだわること

物件選びの段階で立地を厳選すれば、空室リスクを大きく下げられます。駅に近いなど、利便性の高いエリアの物件であれば、常に入居希望者がいる状態になるので、仮に退去されてもすぐに次の入居者が見つかるでしょう。

空室状態が長く続く要因は駅から遠いエリアに位置するなど、不便な場所にある物件の割合が高いです。利便性が高い物件を選ぶことで空室リスクを最小化できます。

募集条件の見直しをすること

入居者が入れ替わる際に募集条件を見直すのも空室リスク対策の一つです。例えば、新築時から10年間住んでいた人が退去したなら、募集条件の見直しが必要になるでしょう。家賃を新築時の設定のままにしてしまうと、相場と条件が合わず、入居者が見つかりにくくなってしまいます。上記は家賃の例ですが、敷金や契約期間等の他の条件も周辺相場に合わせて適正な募集条件に変更すると、空室の長期化を防げます。

収益シミュレーションをすること

事前に収益シミュレーションをしておくと、空室リスクがどれくらいまで許容できるか分かるので、現実的な投資計画が立てられます。どれだけ人気のある物件でも入居者の入れ替わりなどで、多少の空室期間が生じてしまいます。また、周辺エリアに新築マンションが建つなどによって、多少空室率が上がったり、家賃を減額したりの対応が発生する場合もあるでしょう。

事前の収益シミュレーションでは、厳しめに見積もっておき、空室率の上昇や賃料減額にどれくらいまで耐えられるかなどを、数字で検証しておきます。いざ予想外の事態に陥った際も、シミュレーションに少し手を加えるだけで、状況を数字で理解できるため、購入前にしっかり計算しておくのがおすすめです。

リスクに備え自己資金を用意すること

立地にこだわったり、適切な募集条件を設定したり、綿密に収益シミュレーションをしていても、さまざまな要因で予想外に空室が長引くケースもあります。しかし、事前に自己資金を準備しておくと、余裕を持って対応できます。仮に想定よりも空室期間が長期化しても、お金を借りずに対応可能できるので、気持ち的にも安心です。

そのため、少なくとも数十万円程度は自己資金に余裕を持っておくと、何かトラブルに遭遇しても慌てて対応せずに済みます。空室リスク含めたさまざまなリスク対策として、有効な対応方法といえるでしょう。

有能な不動産管理会社に管理を依頼すること

複数の収益物件を運用する不動産オーナーや、本業の傍ら不動産投資を行うサラリーマン大家などは、収益物件の管理を賃貸管理会社に委託するのが一般的です。管理会社は物件の清掃や管理だけでなく、入居者募集も業務範囲内です。

管理会社によって入居者の募集方法が異なるだけでなく、入居付けが得意かどうかも異なります。そのため、実績のある不動産管理会社に依頼しないと、魅力的な物件でもなかなか入居者が決まらないという事態も起こりかねません。

入居者募集が強いのに加え、入居者に不満を抱かせないようにするためにも管理の実績がある点も見て不動産管理会社を選びましょう。どこに委託するのかによって投資成果も大きく変わります。

内見時の印象を良くする工夫をすること

内見のときの印象は、入居率に大きく影響します。仕事終わりや休日のリラックス時間で過ごす空間になるので、印象が悪いと入居してくれません。そのため、最低限、部屋内が綺麗に見えるように清掃をしたり、状況に応じて壁紙などの修繕もしておいたりして、良い印象を持たれるように工夫しておくのが賢明です。一棟アパートであれば、共用部の清掃もしておくのも効果的です。いくら人気エリアの物件でも、中が汚くては入居率が下がってしまいます。

まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、空室リスクはその中でも収入に直結するので最も大きいリスクです。ただし、利便性の高い人気物件を選ぶなどの対策をすれば、空室リスクは低減できます。空室リスクをはじめとしたさまざまなリスクを頭に入れたうえで物件選びを行うと、不動産投資で失敗する確率を大幅に減らせます。どのリスクも完全に0にはできないので、バックアップとしての対策もしておくのが賢明です。

自分自身でリスクを全て把握したうえで、物件選びをする自信がない人は、J.P.RETURNSが厳選する物件を購入する方法もあります。需要の高い都心駅近物件を選んでいるので、空室リスク対策は万全です。興味がある方はぜひ詳細を担当者に聞いてみてください。