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不動産投資ローンの基本情報
不動産投資するにあたって自己資金のみで物件購入する人は、少数です。多くの人はマイホームを購入する際に住宅ローンを利用するのと同様に「不動産投資ローン（アパートローン）」を組み、必要資金を確保します。
不動産投資ローンとは、投資物件から得る収益によって返済を行うことを前提としたローンです。不動産投資ローンには固定金利・変動金利の2種類があるため、不動産投資を始める際の基礎知識として、違いを把握しておきましょう。
固定金利と変動金利
固定金利とは融資時点から完済まで、変動しない金利を指します。一方の変動金利は一定期間ごとに見直しされる金利です。以下は、固定金利と変動金利の主な違いを示す表です。
固定金利・変動金利にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、どちらがよいとは言い切れません。適している金利は、自分自身の性格や重視するポイントに応じて異なります。
ローン金利に注目すべき理由
不動産投資では多額の借入を行うことも多く、金利水準により、収支が大きく変化します。金利水準によって不動産投資の利回りが変動するため、物件選びと並行して、不動産投資ローンの組み方を考えることが重要です。
たとえば、利回り8％の物件を購入するために金利水準3％の条件で借入するケース、利回り6%の物件を購入するために金利水準1.5％で借入するケースを考えてみましょう。利回りの単純比較と不動産投資ローンの金利水準まで含めた場合の比較では、収支見込みの結果が逆転します。
なお、不動産投資ローンの金利水準は借入期間中も、交渉が可能です。物件購入前はもちろん、不動産投資を開始した後も金利水準に注目すると、収支の改善を図れる可能性があります。
不動産投資ローンの金利相場は？
不動産投資ローンの金利水準は、変動金利の場合、2.5％程度が相場と言われています。ただし、実際の不動産投資ローンの金利水準は金融機関ごとに異なり、借入を行う時期によっても変動するため、注意しましょう。
以下では、金融機関別・不動産投資ローンの特徴や金利水準を紹介します。
メガバンク・都市銀行
一部のメガバンク・都市銀行では全国の窓口で、不動産投資ローンの相談を受け付けています。金利水準は公開されていないことが多いため、窓口に問い合わせを行い、確認しましょう。
ただし、一般的にメガバンク・都市銀行などの大規模な金融機関は、審査の難易度が高いと言われています。審査に通過すれば低金利で借入できる可能性もあるものの、不動産投資初心者にとってはハードルが高い借入先であることを理解し、慎重に申し込みを検討しましょう。
地方銀行
地方銀行の不動産投資ローンは一般的にメガバンク・都市銀行と比較して金利水準が高い反面、審査の通過難易度は低い傾向にあります。以下は、地方銀行で扱う不動産投資ローンの具体例です。
ただし、地域密着スタイルで経営する地方銀行では融資の対象が原則、特定エリアに居住・勤務する人のみに制限されることもあります。地方銀行に融資を申し込む場合は利用条件を、事前によく確認しましょう。
信用金庫・信用組合
信用金庫・信用組合とは、特定地域に居住・就労する人の相互扶助を主な目的として運営される金融機関にあたります。以下は、信用金庫・信用組合で扱う不動産投資ローンの具体例です。
信用金庫・信用組合では「不動産投資ローン」ではなく不動産担保型のフリーローン（資金使途自由のローン）で、不動産投資の融資に対応してもらえるケースもあります。ただし、信用金庫・信用金庫の金利は通常、メガバンク・都市銀行と比較して割高な水準です。
ノンバンク
ノンバンクとはクレジットカード会社や消費者金融など、銀行以外の金融機関を意味します。ノンバンクは銀行のような預金業務を行わず、利用者にお金を貸したりカードの利用代金を立て替えたりすることにより、利益を得ています。
以下は、ノンバンクで扱う不動産投資ローンの具体例です。
出典：JACCSについて
ノンバンクの不動産投資ローンには審査スピードが早くて迅速な対応を期待できる反面、金利の負担が重くなりやすい傾向があります。金利の負担が重ければ不動産投資の収支は悪化するため、慎重に借入を検討しましょう。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫とは、中小企業・小規模事業者など一般的な金融機関で資金調達しにくい人を支援する政府系の金融機関です。不動産賃貸業として不動産投資に取り組み、取得する物件を担保に入れられる場合は、日本政策金融公庫での資金調達を図れます。
以下は、日本政策金融公庫で融資を受ける場合の金利水準です。
特別利率とは、融資を契約する際に一定の条件を満たす人のみ、適用される金利です。「特別利率が適用されるか」は、申し込みする人の性別・年齢・利用する融資プランなどに応じて決定されます。
日本政策金融公庫では低金利で融資を受けられる可能性が高いものの、他の金融機関と比較して通常、多くの自己資金が必要です。また、税金や公共料金の滞納があると融資の審査に通過できない可能性が高いため、注意しましょう。
不動産投資のローン金利に影響を与える要素
不動産投資ローンの金利水準は一律ではなく、金融機関がさまざまな要素を考慮した上、借主ごとに設定されます。不動産投資ローンの金利水準を決定する際に考慮される要素をあらかじめ把握して戦略的に申し込みすることが、有利な条件を引き出すコツです。
以下では、不動産投資ローンの金利に影響を与える主な要素を解説します。
物件のタイプ
物件のタイプによって不動産投資の収益性は変化するため、金利水準にも影響します。一般的には木造アパートよりも鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションのほうが、不動産投資ローンの審査に有利と言われています。
また、マンションの中でも以下に該当する物件は比較的、金利水準などにおいて良い条件を狙いやすい傾向です。
● 立地条件が良い
● 築年数が浅い
立地条件が良い物件とは、駅近の物件や都心部の物件です。築年数が浅い物件は人気のデザインや最新設備が採用されているケースも多く、入居者が決まりやすいため、良い条件を狙えます。
借主の属性
属性とは、金融機関が借主の返済能力や信用力をチェックする目的で参考にする要素です。以下は、不動産投資ローンの金利水準に影響を与えやすい属性を示します。
● 勤務先の規模、経営状態
● 勤続年数
● 雇用形態
● 収入水準
● 家族構成
● 他のローンの利用状況
● 保有資産
たとえば大企業に長年勤務しており、十分な資産を保有している人は「返済能力が高い」と判断されやすく、有利な条件での融資を狙うことが可能です。一方で、他のローンですでに多額を借入している人は「信用力が低い」と判断されて、金利水準が高くなるケースもあります。
事業計画書
不動産投資ローンの審査では、事業計画書の提出を依頼されることがあります。そして、事業計画書の内容は、金利水準を左右する重要な要素の1つです。
不動産投資における事業計画書とは、主に以下の内容を記載して、投資にかかるコストや収支の見込みを金融機関に正しく伝えるための書類を指します。
● 投資目的
● 自分自身のプロフィール（氏名、年齢、生年月日、勤務先情報など）
● 購入する物件の概要（構造、築年数、戸数、用途地域など）
● 収支のシミュレーション
● 現在の資産と借入状況
収支のシミュレーションでは現実的な数字を使用して、具体的な事業計画書を作成することが、金融機関から信頼を得るためのポイントです。資産は多く、借入は少ないほど有利になる可能性が高いものの、虚偽の内容を記載することは避けてください。
金融機関に事業計画書のテンプレートがある場合は利用して作成すると、必要事項の漏れを防止できます。テンプレートがない場合は日本政策金融公庫の創業計画書を参考にしつつ、作成する方法が一案です。
不動産投資のローン金利を抑えるには？
不動産投資ローンを低金利で借入するほど毎月の返済負担は軽くなり、黒字・赤字のボーダーラインが低下します。つまり、借入における金利水準を抑えるほど、不動産投資の成功率を高めることが可能です。
以下では、不動産投資ローンの金利水準を抑えるための代表的な対策を紹介します。
取引のある金融機関に相談する
金融機関の立場で考えると初めて取引する相手より、すでに付き合いのある相手に対して融資を行うほうが安心です。そのため、すでに取引のある金融機関に相談すると有利な条件を引き出しやすく、場合によっては相場より低い水準の金利での借入も狙えます。
不動産会社に提携金融機関を紹介してもらう
一部の不動産会社では金融機関と提携し、自社のお客様向けの不動産投資ローンを扱います。不動産会社と提携金融機関が提供する不動産投資ローンでは優遇金利の適用を受けられるケースも多く、有利な条件での融資を狙うことが可能です。
また、提携金融機関の不動産投資ローンには多くの場合、以下のメリットもあります。
● 審査スピードが比較的早い
● スムーズに手続きできる
提携金融機関の不動産投資ローンを利用すると不動産会社の担当者が申し込みをサポートしてくれるケースも多く、手続きのすべてを自分自身で進めるよりもスムーズです。ただし、アパート・マンション建築プランと不動産投資ローンがパッケージ化された商品を利用する場合は設計の自由度が低下することもあるため、注意しましょう。
金利の低い金融機関から順に打診する
提携金融機関のない不動産会社を利用する場合は、金利水準の低い金融機関から順に融資を打診する方法が一般的です。一般的には以下の順で金利水準が上がるため、メガバンク・都市銀行もしくは日本政策金融公庫を優先的に検討しましょう。
メガバンク・都市銀行もしくは日本政策金融公庫
↓
地方銀行もしくは信用金庫・信用組合
↓
ノンバンク
ただし、利用する不動産投資ローンを金利水準のみで決定すると思うような条件を引き出せず、後悔しかねません。打診する金融機関を検討する際には、借入期間・返済方法・審査難易度など、金利水準以外の条件にも目を向けて、総合的に考えましょう。
変動金利を選ぶ
同じ金融機関の不動産投資ローンでも固定金利・変動金利の違いによって、金利水準が異なります。固定金利では3年など一定期間金利が変動しない反面、金利が割高となる傾向です。変動金利では、半年ごとに金利が見直される一方で、金利水準が比較的低く設定されています。借入当初の金利を抑えたい場合は、変動金利を選択しましょう。
ただし、将来的な金利変動によっては固定金利のほうが、総返済額が安くなるケースもあります。また、変動金利を選択すると想定以上に金利上昇した時、収支が悪化するリスクもあることを理解しておきましょう。
借換えを視野に入れておく
初めて不動産投資する際に低金利の金融機関が見つからない場合には、当初から借換えを視野に入れて融資を受ける方法を検討できます。借換えとは、不動産投資ローンの借入期間中に他のものへの乗り換えを行うことです。不動産投資家としての実績をある程度積み、属性を上げた状態で審査を受けると、より有利な条件で借換えできることもあります。
ただし、借換えを行う際には通常、一定の手数料が必要です。また、借換えによって元々契約していた金融機関との信頼関係が崩れてしまうと、その後の付き合いに支障が生じるリスクもあります。
不動産投資ローンを組む際のポイント
不動産投資ローンを組む際には長期的に返済していくことを踏まえて金融機関を選択し、十分な事前準備を行った上で審査を受けて、有利な条件を引き出すことが大切です。
具体的には以下の注意点やポイントを意識して不動産ローンを組み、失敗のリスクを軽減しましょう。J.P. Returnsでは、不動産投資に理解を深められる「投資ebook」を無料公開しています。不動産投資をすることでどれだけ差が出るのか。またリスクとリターンなどについて詳しく解説しています。気になった方はこちらのフォームから申請してください。
無理のない金利を選ぶ
不動産投資ローンの金利は、将来の収支に大きな影響を与えます。変動金利・固定金利で迷う場合は将来の経済見通しまで踏まえ、無理のないほうを選択しましょう。
たとえば、金利が上昇した際に返済負担が上がると収支の悪化が見込まれる場合は、固定金利を選択し、リスクヘッジを行うことがおすすめです。反対に収支が悪化しても対応できる自己資金がある場合は変動金利を選択し、総返済額を抑える方法も検討できます。
頭金を用意する
不動産投資では必要資金の10〜20％を目安として、頭金を用意することが通常です。頭金を用意すると不動産投資ローンの借入額が少なくてすむため返済負担を軽減でき、収支の安定を図れます。
その他、頭金を用意するメリットは、以下の通りです。
● 金利変動リスクを軽減できる
● 金融機関の心象が良くなる
金利変動リスクとは政策金利の動向や経済状況の変化などを受け、不動産投資ローンの金利が変動するリスクです。借入額が多いほど金利変動時の影響は大きくなるため、一定の頭金を用意すれば、リスクヘッジとして機能します。
頭金を用意することは、金融機関に対して自分自身の信用力や前向きな投資姿勢をアピールする重要な実績となります。頭金を用意することで、金利交渉できる可能性もあるでしょう。
余裕を持った返済計画を立てる
不動産投資は10～20年以上のスパンで取り組むことも多いため、返済期間中に、不測の事態も起こりえます。不測の事態が起きた際にも無理なく返済を続けるためには、あらかじめ複数のパターンでシミュレーションを行い、余裕を持った計画を立てましょう。
シミュレーションを行う際には、投資物件の経年劣化による家賃の下落や空室リスクを考慮する必要があります。家賃の下落幅を予測するためには、同じエリアの物件の家賃相場を築年数ごとにチェックする方法が一案です。物件が経年劣化すれば、建物・設備の修繕費用も発生します。不動産投資ローンを組む際には、将来発生しうるさまざま費用を考慮しても返済できる計画を立ててください。
まとめ
不動産投資ローンの金利相場は、変動金利の場合2.5％程度となっています。なお、メガバンクなど、比較的金利が低いとされている大手金融機関では非公開となっている場合が多く、窓口に直接問い合わせることが必要です。
ローン金利を抑えたい場合、普段から取引のある金融機関に相談するほか、不動産会社に提携金融機関を紹介してもらうのもおすすめの方法です。一般的に、自分で金融機関を探すよりも、不動産会社が提携している金融機関から借入れしたほうが圧倒的に金利が安くなります。
マンション投資に必要なサービスをワンストップで提供するJ.P.RETURNSは、幅広い金融機関と提携しています。お客様の所得背景や資産背景に合わせた最適な金融機関（ローン金利）のご提案が可能ですので、ぜひ個別相談窓口にて一度ご相談ください。予約はこちらから。
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