心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵物件とは、要するに「いわく付き」の物件のことです。どんな物件が心理的瑕疵物件に当たるか見ていきましょう。
心理的瑕疵物件の意味
そもそも瑕疵（かし）とは、本来あるべき機能や品質が備わっていないことです。不動産物件の場合ですと、「電気がつかない」「水が出ない」などの基本的な機能や品質が備わっていない物件は「物理的瑕疵物件」と呼ばれます。一方、物理的な支障はないものの、何らかの欠陥や一般的な住宅に比べて忌避されやすい要注意事項が存在するものを「心理的瑕疵物件」と記載しているケースが多いです。
会話の中では「事故物件」「いわく付き物件」「訳あり物件」などと呼ぶこともありますが、不動産情報では「心理的瑕疵あり」という注釈がついていることが多いです。
心理的瑕疵物件の例
何をもって心理的瑕疵物件とするのか、明確な基準があるわけではありません。あくまで一般的な入居者であれば瑕疵と感じる物件であり、受け手の感情が重視されます。
過去に住人が室内で死亡していた場合、心理的瑕疵物件とされやすいです。室内で自殺や事件性のある殺人、自然死、あるいは火災などによる事故死などが発見されたケースがあります。また、特別な事件・事故がなくても、過去に住民が「幽霊を見た」と言って退去したような部屋も挙げられます。
部屋自体に問題がなくても、物件のある場所に問題があるケースもあります。近隣に安全な生活の妨げとなる「嫌悪施設」、すなわち原子力発電所や産業廃棄物最終処分場、風俗街、暴力団事務所、墓地、有名な心霊スポットなど、嫌悪感を持たれやすい施設が近所にあるような土地柄である場合も心理的瑕疵物件に含まれることがあります。こうした物件を「環境的瑕疵物件」と呼ぶこともあります。若い女性は、特にこうした近隣環境を気にする傾向が強いでしょう。
心理的瑕疵物件の告知義務
売主や貸し主としてはなるべく表沙汰にしたくない心理的瑕疵物件ではありますが、実際には契約相手へ事前に告知する義務が存在します。
借り主に対して原則、告知する義務がある
宅地建物取引業者法（宅建法）では、心理的瑕疵物件であることを契約前に告知する義務があると定めています。不動産会社の重要事項説明義務として、内容を盛り込んだ書面を交付する必要があるのです。万が一告知しないまま不動産売買や賃貸の契約をしてしまうと、契約トラブルにつながる可能性が高いでしょう。
ただし、具体的な告知事項は明確にされていません。そのため、当事者の判断にゆだねられている側面も大きいのが実情です。
告知義務の期間
過去に室内で死亡した入居者がいたとして、その事実をいつまで告知する義務があるのでしょうか。
実は、告知義務のある期間に明確なルールは存在しません。2～3年程度の年数が経過すれば義務がなくなるとする解釈もあれば、数十年前のケースが問題となることもあります。不動産業界では、事故・事件の後に一度でも誰かが住めば、その次からは告知しなくてよいと判断されることもあります。
ただし、告知義務を怠ると瑕疵担保責任が発生することもあります。告知しないまま契約を締結した借り主が、後から知って感情を害した場合には、契約の解除や損害賠償請求につながる可能性も考えられます。
心理的瑕疵物件のメリット・デメリット
心理的瑕疵物件とはいえ、デメリットばかりではありません。その内容を気にしなければ、あえて借りようとする人もいるためです。メリット・デメリットの両面を知っておきましょう。
メリット
心理的瑕疵物件については、敷金・礼金や賃料を相場より大幅に引き下げざるを得ません。そのため、家賃の安さに魅力を感じて入居を求める借り主がいないわけではありません。室内で死亡者が出たとしても、「一人暮らしだから気にしない」という人も中にはいるのです。
購入価格も低めですから、大きな利回りを期待できる場合もあります。いかに心理的瑕疵物件のイメージを払拭するかがポイントとなるでしょう。
デメリット
残念ながら、多くの入居希望者からは敬遠されるのが現実です。せっかく物件を購入しても、借り手が全くつかないリスクは高くなります。そのため、安いからと言って安易に心理的瑕疵物件を購入するのはおすすめできません。
あえて投資するなら、できるだけ心理的に圧迫感を与えない物件を選び、自己資金を投入してリノベーションを実施するなど、収益性を向上させる方法はあります。
心理的瑕疵物件のリスクに備える対策
不動産取引における心理的瑕疵物件が高いリスクを持つことは間違いありません。万が一そうした物件を保有している場合にできるリスク対策をお伝えします。
火災保険に加入しておく
火災保険の中には、室内で自殺や他殺、孤独死が発生した際の家賃保証などに対応しているものがあります。原状回復費用や数カ月間の空室保証がつく保険もあり、保証内容は商品によって異なります。あらかじめ確認しておきましょう。
リフォームや物件名の変更、売却を検討する
心理的瑕疵物件になってしまったら、できるだけ早めにリフォームした方がよいでしょう。物件名の変更も、イメージ刷新には役立ちます。ただし、最近では「大島てる」という事故物件公示サイトがあるため、一般の人でも簡単に借りたい賃貸物件やその周囲の物件が事故物件でないか確認できるようになっています。リフォームや物件名変更をして買主や借り主には見分け方が難しいとしても、心理的瑕疵物件のイメージを払拭することは容易ではありません。
以上を踏まえると、家賃を下げて入居者を募集するより売却を検討するということも考えられるでしょう。
賃借人や連帯保証人に損害賠償を起こす
心理的瑕疵物件の原因を作った賃借人や連帯保証人、あるいはその家族に対して損害賠償を請求できます。ただ悲しみに暮れる遺族に損害賠償を請求するのは心情的にも難しいので、契約終了まで部屋を借り続けるよう交渉するのが現実的です。
「心理的瑕疵物件のリスクと対応策は頭に入れておこう」
不動産投資家としては、なるべく心理的瑕疵物件の購入を避けたいと考える人が多いでしょう。しかし嫌悪施設が移動した、事故発生から時間が経過したなど、心理的瑕疵物件と言ってもそれほど嫌悪感は持たれにくいのではないかと判断できるケースもあります。良質な物件を割安で入手できるかもしれませんので、今回ご説明したようなリスクや対応策について頭に入れておくことは無意味ではないでしょう。
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