不動産投資におけるオーバーローンの基礎知識
オーバーローンの基礎知識として、オーバーローンの概要と利用目的についてご説明します。どんなときにオーバーローンを利用するべきなのか、押さえておきましょう。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、預金高を上回る借り入れのことです。いわゆる「貸し出し超過」の状態を指します。
土地や物件の購入や投資でもオーバーローンを活用することがあります。実際の物件価格ないし建築費に、火災保険料や登記費用、修繕積立金、保証料、司法書士や不動産会社への事務手数料、印紙税などを含めた諸費用、中古住宅の場合はさらにリフォーム費用などを上乗せする形で金融機関から多めに融資を受けます。頭金として自己負担金を投入する必要がなくなります。
たとえば、1億円の物件に対して1億円を超える金額（1億2,000万円など）の融資を受けられれば「オーバーローン」となります。なお、物件と同額の融資を受けられた場合は「フルローン」と呼びます。
オーバーローンが利用される目的
オーバーローンであれば、物件のみならず諸経費まで含めて融資でまかなうことができます。つまり、自己資金が少なくても、自己資金には全く手を付けずに不動産を購入することが可能なのです。
自己資金が少額でも、購入物件そのものを担保とする形で金融機関から融資を受け、大きな資産を手に入れて収入を増やすことができます。このような状態を「レバレッジをかける」と呼び、普通の個人が短期間で資産を増やすための手段となっています。現金を手元に残すことで、予期せぬ出費やほかの投資への対応にも余裕が出るというメリットもあります。
ただし、借入額が多額であるだけにオーバーローンにはリスクがあります。したがって、オーバーローンの利用の際には慎重なリスクの見積もりが必須です。安易にオーバーローンを推奨する不動産業者には注意した方がよいでしょう。
不動産投資におけるオーバーローンのリスク
「オーバーローンにはリスクがある」とお伝えしましたが、具体的にはどんなリスクがあるのでしょうか。ここでは、返済金額および違法な活用という2点からご説明します。
毎月の返済金額が上がる
借入金額が増えますので、30年や35年などと返済期間を長く取ったとしても月々の返済金額が膨らみます。金利が借入額に上乗せされ、返済金額は借入金額以上になります。
つまり、オーバーローンを利用するのであれば、それなりに収益力（利回り）の高い資産である必要があるということです。利益の出にくい物件でオーバーローンを組むと、収入が見合わず返済が滞り、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。こうなると、最悪の場合はせっかくの物件を売却しなければいけなくなります。安易な利用は危険です。
詐欺罪に問われる可能性がある
事業性のある投資において、オーバーローンを利用するだけで詐欺になるわけではありません。しかし「この物件さえ手に入れられれば何とかなる」と言わんばかりに決算書などを偽造し、オーバーローンを金融機関に認めさせるために評価を違法に上げようとすると、詐欺罪に問われる恐れあります。リスクをわきまえ、合法的に活用しないといけません。
時折「発覚しなければ問題ない」という考え方の投資初心者もいらっしゃいます。しかし、不動産投資においては法に則ること、倫理的に問題がないことが大前提です。たとえば、自分の住宅購入時に利用する住宅ローンでは、契約条項で借入金額の上乗せは禁止されていることがあります。諸費用を含めて融資してくれるケースもありますが、こうしたローンを不動産投資には活用できません。「自分で住む」と偽り、不動産投資に利用するようなことは絶対にしてはいけないのです。
オーバーローンは安全に！銀行融資を受けるポイント
オーバーローンのリスクも考慮したうえで、安全にオーバーローンを組むには何を考えるべきでしょうか。銀行を含めた金融機関との関わり方についてご説明します。
融資審査の基準を把握する
オーバーローンで融資を受けるためには、まず銀行の審査基準を理解しておく必要があります。銀行が事業を評価するときの基準は、一般的に「人物」「物件」「事業」の3つです。この3点に問題がなければ、銀行もスムーズに承認してくれる可能性が高くなります。
ただし、初めて物件を購入するような投資初心者の場合は不動産運営を始めていないわけですから、「事業」の実績を示すことはできません。しかし3つの基準を全てクリアする必要はなく、お互いを補い合う形で認められるケースもあります。投資初心者の場合は、人物と物件で良好な評価を受けて、後に事業の実績を作っていくやり方が考えられます。
借入金額を抑える
オーバーローンなら簡単に物件を購入できるのは確かですが、融資の認められやすさを考慮すると借入金額をなるべく抑えたいところです。不動産から得られる収入に見合わなければ、返済の見込みが立たない可能性が上がるためにオーバーローンのリスクも高いです。逆に借入金額が少なければ、それだけ返済額も抑えることができてリスクも低くなります。
仮にオーバーローンをどうしても利用したいのであれば、それに見合った収益性があるのか物件を見極めることも重要です。金融機関の担当者を認めさせるだけの論理的な説明が求められます。
不動産会社の提携ローンを利用する
提携ローンとは、不動産会社が金融機関と提携して取り扱うローンのことです。不動産の購入について不動産会社と話をしていると、提携ローンを勧められることがあります。の職業自分で探す手間が省けるので、利用者としては楽ではあります。
単に「自分で探さなくてよくなる」というだけではなく、金融機関の審査もスピーディーに進みます。事前に金融機関は不動産会社の信用度も分かっていますし、物件も確認済です。借入者の職業や年収などだけ調べればよいので、審査にかかる時間が大幅短縮されるのです。
また、金融機関との交渉を不動産会社が代行してくれるので、精神的にも楽です。借り入れに必要な書類を全部自分で用意し、金融機関を直接訪れ、金額の交渉を行い……と、融資を受けるためにすべきことはたくさんあります。専業不動産投資家であれば別ですが、本業をほかに持つ人にとって融資に必要な作業の負担は決して小さくありません。不動産会社が代行してくれるというのは、思っている以上に大きなメリットと言えます。
「オーバーローンは使いどころに注意しよう」
自己資金が少なくても物件を購入できるため、つい物件の収益力を過信してオーバーローンを使いたくなってしまいます。確かに高収益の物件で勝負をかけるのに便利な存在ではあるのですが、使いどころを間違えるとやりくりが厳しくなります。
まずは限られた借入金額で不動産投資を始めるのがおすすめです。オーバーローンをどうしても利用したい場合は、物件の情報を多角的に収集し、不動産会社を交えて物件の収益力を慎重に見極めることが大切です。
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