土地価格に影響する要素
土地価格が適正なのか判断するためには、変数となる要素を知る必要があります。土地価格を精査する際は、ここで紹介する5つのポイントを必ず考慮するようにしてください。
立地
都市部ほど土地価格が高く、郊外に行くほど安くなる傾向があります。一般的には、都市部の方が便利であるためです。ただし、郊外に大規模なショッピングセンターや総合病院があり、むしろ駅前周辺よりも住みやすくなっているなど、地域によって異なる傾向は異なります。
また同じエリア内でも、墓所の有無や崖・沼など周辺環境によって価格が異なるケースもありますので、注意が必要です。
面積
面積が大きければ価格が高いというわけではありません。特に宅地用の土地ですと、エリアごとに利用しやすい大きさの土地で区切られている場合が多いです。取引の多い土地面積からかけ離れた大きさの土地ですと、需要がないので、売れにくく単価が安くなる傾向にあります。まず、そのエリアの適正な面積を把握するように心がけましょう。
形
長方形や正方形の土地は利用しやすいため、売れやすく高い価格で取引されやすいです。一方、変形している土地（旗竿地や三角形）ですと、住宅が建てにくいため坪単価は安くなる傾向にあります。
方角
一般的には、南側に道路のある日当たりのよい土地が望まれます。こういった土地は、同じエリアの中でも他の土地に比べて高い価格で取引される傾向にあります。逆に日当たりの悪い北側に道路のある土地は、比較的安価です。
2つの道路に面する2方角地や、3つの道路に接する3方角地は特に人気があり、価格が高くなる傾向にあります。
人口
人口が多く、土地取引の盛んな場所では、土地価格が相場に近くなりやすいです。一方で人口が少ないエリアですと、価格が高めに設定される傾向にあります。購入や売却を検討する際は、現在の人口だけでなく将来的な人口の予想データや取引量を参考にするとよいでしょう。
土地価格を知るための5つの価格
土地価格の参考になるのが、「土地の一物五価」と呼ばれる5種類の異なる価格です。それぞれの算出方法やその違い、そして使われ方を理解すると物件探しに役立つでしょう。
公示地価
公示地価（地価公示価格）は、国土交通省が定めた標準地1平方メートルあたりの土地価格です。毎年1月1日を基準日として、3月頃に発表されます。毎年、約26,000地点で価格を鑑定評価します。土地取引の指標となる土地の平均的な資産価値や相場情報を知れるのです。
公示地価は、不動産の鑑定評価を独占業務として行う不動産鑑定士による鑑定結果を参考に定められます。不動産鑑定士は厳密かつ公平な立場で不動産を鑑定評価することから、高い信頼性があるものの、実際の取引価格とズレが生じることもあります。公示地価を調べるときは、売買価格の相場を知りたいなら参考程度と捉えておくのがいいでしょう。
詳しい公示地価の調べ方は「標準地・基準地検索システム」やポータルサイトなどからも取得できます。
路線価
路線価は、土地そのものではなく土地が接している道路1平方メートルあたりの価格です。国税庁によって、毎年7月頃公表されます。この路線価に土地の面積をかけ算することで地価を計算します。
「相続税評価額」とも呼ばれ、相続税や贈与税の課税基準を決める目的で使われるのです。公示価格の80％を目安に決定されています。金融機関が物件を評価するときにも路線価が用いられます。
路線価を調べ方は、国税庁が提供している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から検索可能です。
参考サイト：国税庁
https://www.rosenka.nta.go.jp/
固定資産税評価額
固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、土地にかかる税金を計算する際に基準となる評価額です。各市町村によって3年ごとに調査が行われ、公示地価および基準地価の70％を目安に設定されます。
なお、人気があるエリアや住宅地外の土地については、適正な相場と数字が乖離する場合もあります。
実勢価格
公示地価や基準地価が国の定める標準価格、すなわち理論的な価格であるのに対して、実際に買い手と売り手の間で取引された価格が実勢価格です。「時価」とも呼ばれ、需要と供給のバランスが取れる価格を指します。当事者間の事情や売買タイミングなどの理由によって、公示地価と実勢価格には大きな差が出ることもあります。
不動産サイトから同条件のエリアの物件価格をみると、だいたいの実勢価格を予測できるでしょう。
基準地価
基準地価は、都道府県から選んだ全国2万ヶ所以上の基準地の価格です。一般的に公示地価と同じくらいの価格設定になります。毎年７月１日時点での鑑定評価を行い、９月に公表するのが通例です。国土利用計画法（1974年制定）に基づき都道府県や、政令指定都市が土地取引規制の価格審査基準として用いるほか、一般的な土地取引価格の目安にもなります。
土地価格の調べ方
土地価格を調べる方法を2つ紹介します。質問できる専門家とのつながりを持つとともに、自分でもシステムを活用して調べられるようになるなど、複数の方法で土地価格を検証できるのが理想的です。
不動産会社に相談する
土地の購入を検討するときは、不動産会社に足を運んで候補のエリアの土地情報を尋ねてみてください。自分で調べるのもできますが、やはりプロに相談する方がリアルタイムで知れるので、より実態に近い数字が分かるでしょう。エリアの土地価格の相場、多く取引されている土地の価格帯、人気の土地タイプ、建物付きか否かなどを確認してみてください。
専門家に直接質問すると、インターネットや書籍には記載されていないリアルな情報を入手できます。不動産会社との関係性を作るという意味でも、直接相談するのは効果的です。その価格をもとに、このエリアは購入するべきか、といった投資家目線でのアドバイスをもらえるのもおすすめする理由の一つです。
国土交通省や国税庁が公開しているシステムを活用する
知りたい地域や場所の公示地価・路線価・実勢価格は、自分で簡単に調べられます。
全国の公示地価や実勢価格については、国土交通省の作成した「不動産情報ライブラリ」というページからチェックできます。対象や調査年、用途区分を絞り込んで検索できますし、都道府県単位で探すこともできます。調べたい内容によって使い分けるとよいでしょう。
路線価については国税庁の路線価図にて確認できます。
まとめ：適正な土地価格を知って合理的な取引判断を下せるようになろう
本記事で紹介した土地価格へ影響する要素に加え、土地価格の調べ方を頭に入れれば、適正な範囲から外れた価格で土地を売買してしまうリスクは低くなります。土地自体の適正価格は公開されていなくても、近隣地域の状況や公示地価・基準地価などを参照すれば標準的な価格なのか否かを判断しやすくなります。
ただ、調べ方が分かっていても、自分一人で購入すべき判断できる人は稀でしょう。そんなときは、プロに相談をして投資家目線でアドバイスをもらうのがおすすめです。
J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントが丁寧にヒアリングをして、そのエリアの不動産を購入すべきかをアドバイス致します。たくさんの売買を見てきたプロなりの視点からの情報を得て、判断すれば失敗する確率を大きく減らせます。
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