積算価格とは？収益価格との違いは？計算方法と基礎知識を紹介

物件の売買前に、不動産価格が適正であるかどうかを判断するのに用いられるのが「積算価格」です。積算価格の計算方法の理解は、不動産投資で成功するためには欠かせません。その際、路線価など土地の価格を算出する基準をともに覚える必要があります。

今回は、積算価格の基礎知識や計算方法について、よく似ている「収益価格」との違いにも触れながらご説明します。積算価格を計算できるようになって、より合理的な不動産投資をできるようになりましょう。

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積算価格とは

積算価格の基礎知識として、言葉の定義と使われ方についてお伝えします。

積算価格の基礎知識

積算価格とは、土地と建物の現状の価値を評価して合算し、土地の形などの事情を考慮しつつ修正を加えた価格を指しています。投資物件を購入したり検討したりする際に、購入候補となっている物件の価格が妥当かどうかを判断するのに用いられます。

積算価格の算出方法は後述しますが、調達したときの原価（再調達原価）を求めて築年数に応じて値段を差し引いて求めます。これを「原価法」と呼び、広く積算価格の算出に用いられています。

積算価格が用いられる主なケース

積算価格は、銀行が融資を行う際に用いられます。銀行が物件の担保価格を算出する際に、この積算価格を利用することが多いです。

物件の価値を推定するのに、物件の耐用年数や構造なども考慮されるケースもあります。しかし、より定量的な形で算出できる積算価格が重視される傾向にあります。

建物の価格の算出方法

建物価格の算出方法はやや複雑で、以下の通りとなっています。

建物の積算価格 = 再調達価格 × 延べ床面積 ×（ 残耐用年数 ÷ 耐用年数 ）

建物構造によって評価が変わってきます。

再調達価格と耐用年数について、詳細をみてみましょう。

再調達価格

「再調達価格」は、対象物件を新たに建築・購入するために必要な価格のことを指してます。
資材価格は時期によって変動する事や、物件の構造によって資材の種類や価格は異なるため、再調達価格として現在の建築価格（1平米あたりの単価）を求めます。

例としてRC造であれば、延べ床面積が100㎡の再取得価格の場合は

20万円 × 100㎡＝2,000万円

となります。

耐用年数

「耐用年数」は法的に定められた減価償却期間の年数を指します。法定耐用年数はRC造で47年・木造で22年、など構造によって変動します。

従って、築年数との関係を考慮し金額を差し引くようになっています。

●  鉄筋コンクリート（RC）・・・47年
●  重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
●  木造・・・・・・・・・・・・22年

例として、築年数15年のRC造の建物は新築時と比べ、

（ 47 – 15）÷ 47 = 約68％

の価値となります。なお、耐用年数を超えた場合、建物の価値は無価値とみなされます。
例として、再調達価格が2,000万円、築年数が15年のRC造の物件は

2000万円 × 68% = 1360万円

の評価額となります。

建物の積算価格計算シミュレーション

建物の積算価格がどのように計算できるのかシミュレーションしていきましょう。

【シミュレーション条件】

●  築11年の木造の建物
● 延床面積：100㎡

【建物の積算価格の計算方法】

1.再調達価格の計算

15万円/㎡（木造の再調達価格の㎡単価）× 100㎡ = 1,500万円（新築の再調達価格）

2.築年数による補正率の計算

（22年 – 11年）÷ 22年 × 100 = 50%

3.再調達価格に補正率を考慮

1,500万円 × 50% = 750万円（再調達価格）

このシミュレーション計算例の場合は、建物の積算価格が2,000万円と計算できます。

土地の積算価格の計算方法

土地の積算価格は、次の計算式を利用して算出します。

土地の積算価格 = 路線価や公示価格 × 土地面積

路線価は国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調査でき、公示価格は国土交通省ホームページ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調査できます。

路線価は相続税や贈与税を計算する元となる価格で、公示価格は実勢価格を示すための価格です。税金の評価額を知りたいときには路線価を利用し、実績価格を知りたいときには公示価格を使って計算しましょう。

収益価格とは｜収益価格の計算方法

収益価格とは、不動産が生み出す利益を元に価格を計算する方法です。

収益価格の計算方法は、次のとおりです。

収益価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り

1年間の純利益とは、不動産収入から固定資産税や維持修繕費用などのコストを引いた利益です。還元利回りとはキャップレートと呼ばれ、不動産の収益性を表した利率です。還元利回りは不動産ごとに目安が決まっており、類似する物件の利回りを参考にして決定します。

収益価格の計算シミュレーション

収益価格がどのように計算できるのかシミュレーションしていきましょう。

【シミュレーション条件】

● 1年間の不動産収益：200万円
● 1年間の不動産経費：20万円
● 還元利回り：6%

【収益価格の計算方法】

このシミュレーション計算例の場合は、収益価格が3,000万円と計算できます。

積算価格と収益価格の違い

積算価格と深い関わりのある用語として、「収益価格」が挙げられます。投資判断を下す際には、積算価格と収益価格の双方を把握することも重要です。

積算価格と収益価格の違いはコストか収益か

積算価格は、物件を再度建てると仮定した場合の費用面に着目した価格です。言い換えれば、自分で建てて使用する場合を考慮した価格となります。これに対して、収益価格は対象の不動産が生み出す収益性に着目した価格です。

つまり、積算価格はコスト、収益価格は収益を重視したアプローチと言えます。価格を求める筋道が異なるため、算出した価格にも乖離が生じるケースがあります。実際の鑑定評価額を決める場合は、両方の方法で計算した後に調整を行うこともあります。

積算価格と収益価格を把握する重要性

不動産投資を行う立場からすると、やはり収益性から物件を選ぶのが一般的でしょう。

しかし、積算価格と収益価格に差が出るケースがあります。そのため積算価格も把握しておくことで、物件の正確な価値をよりつかみやすいと考えられます。また、金融機関の融資額の基になることから、融資の見込みを立てるのにも有用です。用意する頭金の目安が分かります。

積算価格に関するよくある質問

積算価格とはどんなもの？

積算価格とは、土地と建物の現状の価値を評価して合算し、土地の形などの事情を考慮しつつ修正を加えた価格を指しています。

投資物件を購入したり検討したりする際に、購入候補となっている物件の価格が妥当かどうかを判断するのに用いられます。

詳しくは「積算価格の基礎知識」を参照ください。

積算価格の出し方は？計算方法が知りたい

積算価格の出し方は、次のように建物と土地によって異なります。

● 建物の積算価格 = 再調達価格 × 延べ床面積 ×（ 残耐用年数 ÷ 耐用年数 ）
● 土地の積算価格 = 路線価や公示価格 × 土地面積

詳しくは「建物の価格の算出方法」と「土地の積算価格の計算方法」を参照ください。

積算価格とはわかりやすく説明するとどんなもの？

積算価格をわかりやすく、シンプルにいうと「土地の価格と建物の価格を合計した価格」です。

積算価格は担保価値がどのくらいあるのかなど、不動産の価値を知るために利用されます。

積算価格を使いこなして論理的な不動産投資を

不動産投資を行う際に直感だけに頼るのは危険です。今回お伝えした積算価格を中心に、投資判断の根拠となる数字の求め方を知っておくことはきわめて重要と言えるでしょう。積算価格や収益価格を使いこなして、主観頼りから一歩抜け出した不動産投資をできるようになりましょう。

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