契約不適合責任に関する基礎知識
不動産売買には不備や不良などがあった場合、売主が買主に対して負う責任があります。
以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたが、2020年4月の民法改正（債権法改正）により「契約不適合責任」と改正されました。
今回は、不動産売買において注意すべき必要がある「契約不適合責任」を紹介します。
契約不適合責任とは
売主や業務仲介などを請け負う人は、契約書にあった内容を、注文者に引き渡す義務を負っています。
契約内容において売主や請負者が相手側に引き渡した物が、種類・品質・数・量などについて「契約内容と適合していない」と判断された場合、売主や請負人は相手に対して責任を負わなくてはいけないという「契約不適合責任」が発生します。
「契約不適合責任」は、以前「瑕疵担保責任」と呼ばれており、2020年4月の民法改正にともない「契約不適合責任」として、中身の改訂と制度の整理・追加がなされました。
「瑕疵担保責任」よりも売主側の責任が重くなっている点がある為、特に売主はしっかりと内容を理解しておきましょう。
契約不適合責任を問われるのは、「契約内容と異なるものを売却した際」です。
契約内容とは、多くの場合、売買契約書に内容を記載します。
売買契約書に売却不動産の状況、契約の条件をしっかり明記しておけば、責任を問われるリスクを減らせるため、売却前に売却不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することが最も重要となります。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？
瑕疵担保責任で定められていた規定
2020年4月の民法改正以前は不動産の売却後、瑕疵（キズ・欠陥）が発見されたときには売主が責任を負うと規定していました。
瑕疵とは、契約した目的物が通常もっている品質や性能を欠くことです。
買主側は瑕疵の発見後1年間は、売主に対し損害賠償を請求する事ができ、契約目的を達することができない場合は、無条件で契約解除ができると定めていました。
瑕疵担保責任の対象となる瑕疵とは、「隠れた欠陥（買主にとって発見不可能な）」瑕疵となるため、
買主側が注意を払ったにもかかわらず、発見できなかったキズや不具合は、瑕疵とみなされます。
いっぽうで、売主側が把握していた瑕疵については、瑕疵の告知義務があり、売主側は売買契約時に買主側へ知らせなければなりません。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に改正された理由として、該当する瑕疵が売却前には隠れていた、すなわち買主側が注意をはらっても発見できなかった瑕疵かどうかがポイントとなるため、瑕疵担保責任の瑕疵の規定と、一般的な日本語における「瑕疵」の内容にギャップがあり、分かりにくくなってきたことなどが問題視されていました。
2020年4月以降に施行された改正民法で改正した「契約不適合責任」は、契約に適合しているか否かで責任が発生します。
例えば、雨漏りを例に挙げると、「雨漏りがない」と契約書に書かれて契約が結ばれたにもかかわらず、住んでみたら雨漏りがあった場合、『契約内容と適合していないことから』売主が責任を負う必要があります。
「瑕疵担保責任」でも雨漏りは「隠れた瑕疵」として、売主側に責任が発生したことから、同じではないかと思いますが、契約不適合責任では、「契約に適合していないから責任を負う」という、明確な規定ができたということです。
微妙な違いですが、契約書内で明文化されていることも根拠になることから、「書かれているか」もポイントのひとつになります。
今回の法改正で、売主側・買主側の双方にとって分かりやすい概念になったといえるでしょう。
請求内容の違いは？
「瑕疵担保責任」では、買主側から請求できるのは「契約解除」「損害賠償請求」の2つでした。
「契約不適合責任」では、買主側は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを請求できるようになりました。
追完請求
引き渡し後の商品修理の請求（修補請求）、または不具合がない商品引渡しの請求（代替品の引渡請求）
代金減額請求
購入代金の減額の請求
※代金減額請求ができるのは原則として追完を請求したが売主側が応じない場合に限る。
催告解除
追完請求をしたにもかかわらず、売り主側が応じないときに行使できる権利。減額請求では買主側が納得できないなどの際、契約自体をなかったものとすることができます。
無催告解除
契約内容に適合しないことで、契約目的を達成できないときに無催告解除ができます。こちらは、目的達成できないときに限って行使される権利になるため、多少の不具合で補修できる場合は認めらません。
損害賠償請求
損害が発生した場合は損害賠償請求ができる。
中古マンション投資と契約不適合責任のリスク
中古マンションを取得して不動産投資を行う場合、契約不適合責任に該当する物件を取得してしまう可能性があります。そのリスクを回避するための注意点について整理しておきましょう。
中古マンション購入の際の注意点
∟経年劣化による契約不適合責任を念頭に置く
∟特に建物自体や設備の物理的契約不適合
中古マンションを購入する際は、経年劣化による契約不適合があるかもしれないことを念頭に置いて、慎重に取引を進めてください。
特に物理的契約不適合の存在には気を配りましょう。
建物状況を調査するインスペクション実施の有無を確認し、実施されていない場合には、費用がかかってもインスペクションを実施しておくことも考慮しておきましょう。
契約前に、重要事項説明書の内容を精読
∟自分の目で記載事項を確認
∟売主側の見落としなどがないか、未記載のポイントも同時に確認
∟雨漏り、シロアリの害、給排水管の不具合、床や壁の傷・凹み・ヒビ など
重要事項説明書には、土地建物について様々な情報が記載されています。不動産事業者任せにせず、契約前に自分の目で記載事項をじっくりと確認しておきましょう。
特に個人売買の時には、雨漏りやシロアリの害、給排水管の不具合、床や壁の傷・凹み・ヒビなど、内覧の際に気になったことについて、売主の見落としがないか、そして未記載のポイントがないかを慎重に確認をしておくことが重要です。
保険に加入している物件でリスクを回避
∟「既存住宅売買かし保険」
∟金銭的損失を保険でカバー
∟売買された中古住宅に欠陥が見つかると、補修費などに必要な保険金が支払われる
既存住宅売買かし保険とは、個人間売買される住宅について、売主が保険に加入するものです。売買後に隠れた瑕疵が発見された場合には、保険金が支払われることになります。
既存住宅売買かし保険に加入している物件は、売主が加入する前に検査も経ており、検査機関による保証もあるので安心です。
万が一、引き渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合は、保険金で修補費用など金銭的損失をカバーすることができます。
※参考：国土交通省「住宅リフォームを支える仕組み 中古住宅売買かし保険」
https://goo.gl/1oscjn
契約不適合責任のリスクを回避するために
不動産の売買は多額の費用がかかります。瑕疵のある物件を購入し、契約不適合責任の履行請求ができる期間が終了してから、隠れた契約不適合を発見した場合には、その不適合部分の修補にさらに費用負担が生じる可能性があります。
そうならないために、中古物件で不動産投資を行う際には、対象物件についての情報をしっかりと収集することが大切です。
品質の高い物件を確保するためにも、契約不適合責任についての基本的な内容を改めて確認しておくとともに、質の高い情報を提供してくれる不動産事業者を見極める目も重要であることを心得ておきましょう。
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