マンション投資の仕組み
マンション投資とは、マンションの一部屋を購入し、それを他の人に貸し出して家賃収入を得る資産運用方法です。
始める流れは以下のようにシンプルな流れです。まず投資用マンションを購入し、入居者を募集して賃貸契約を結びます。そして、毎月の家賃から諸経費（ローン返済、管理費、修繕積立金など）を差し引いた金額が投資家の収益となります。マンション投資と聞くと、複雑な手続きが必要に思うかもしれませんが、実はシンプルなのです。
また、「マンションを買うお金がない」と勘違いされがちですが、それほど多額の自己資金はいりません。なぜなら、金融機関からお金を借りられるので、安定収入がある会社員なら、少ない頭金でもマンション購入が可能だからです。年収や職業によっては、数十万円程度の自己資金からスタートできるケースもあります。
なにより、マンション投資は手間がかからないので誰でもできるのが魅力的です。管理会社と契約すれば、入居者募集から家賃回収、クレーム対応まで一切を任せられます。本業が忙しい会社員でも、月に数十分程度の確認作業だけで投資を継続でき、手間をかけずに資産形成が進められるのです。手間の部分については、後程改めて解説します。
ローン返済が進むにつれて自己資産が増え、完済後は家賃収入の大部分が利益となります。将来的には安定した副収入源、そして老後の重要な収入の柱となる可能性を秘めているのがマンション投資です。
マンション投資のメリット
本章ではマンション投資の具体的なメリットを5つに厳選して紹介します。
・少ない自己資金で大きな資産を築ける
・忙しい会社員でも始められる
・失敗する確率が低い
・インフレ対策になる
・所得税・住民税の節税になる
順番に解説していきます。
少ない自己資金で大きな資産を築ける
マンション投資の魅力の一つは、少額の自己資金で大きな資産形成が可能な点です。通常、数千万円するマンションを購入する際、全額を自分で用意する必要はありません。なぜなら、先述の通り安定した収入があれば、金融機関からの融資を活用して物件を取得できるからです。
例えば3,000万円のマンションなら、属性にもよるものの、自己資金は100万円以下で始められ、残りはローンでカバーできます。一方、同額を貯金だけで用意しようとすると、毎月5万円の積み立てをしても50年です。新NISAで積み立てをしたとしても、毎月5万円、平均的な年利回り5％で計算しても33年超かかります。この点だけでも、マンション投資の優位性を感じられるのではないでしょうか。
マンション投資の素晴らしさは「他人資本」の活用にあります。購入するための資金は金融機関から借り、毎月のローン返済は入居者からの家賃収入です。そのため、自分の手出しを最小限に抑えながら資産を拡大できます。家賃収入がローン返済額と諸経費の合計を上回れば、毎月利益も手に入ります。
このように少ない初期投資から始め、時間をかけて資産を膨らませられる点が、マンション投資の大きなメリットといえるでしょう。
忙しい会社員でも始められる
多忙な会社員でも無理なく取り組める点も、マンション投資のメリットといえます。個別の株式投資のように、日々の値動きをチェックしたり、頻繁な売買判断を下したりするような、日常的な作業は発生しません。
この手軽さを支えているのが管理会社の存在です。入居者募集、家賃回収、クレームやトラブル対応など、運営にまつわる面倒な業務はほとんど管理会社が担当します。オーナーである会社員は、これらの実務から解放されるため、本業に集中しながら資産形成が進められるのです。
オーナーの作業はというと、大きなトラブルが発生しなければ、管理会社から送られてくる月次報告書に目を通すだけで済むケースが多いです。緊急の修繕や入居者トラブルが発生した場合も、管理会社が窓口となって対応するため、オーナー自身が駆けつける心配はありません。
このように、マンション投資は時間的制約の多い会社員でも始めやすく、長期的な資産形成を実現できる投資方法といえるでしょう。
失敗する確率が低い
マンション投資の強みのひとつは、他の投資手法と比較して失敗リスクが低い点にあります。投資の世界で最も恐れられるのは、投資前よりも資産価値が減少することです。この「元本割れ」を失敗と定義するなら、マンション投資は中長期的で見れば失敗しにくい投資方法といえるでしょう。
株式投資やFXなどは短期間で価値が変動するため、タイミングによっては大幅な損失を被る可能性があります。一方、マンション投資では適切な立地と物件を選定すれば、毎月の家賃収入という安定したキャッシュフローが期待できます。返済する度に自分の資産は膨らんでいくため、低いリスクで大きな資産を築けるのです。
特に人口流入が続く都市部の物件や交通利便性の高いエリアでは、長期的な需要が見込めるため、資産価値の下落は起こりにくく、むしろ上がっていく傾向すらあります。
このように長期的に資産形成を成功させる確率が高い点は、多くの投資家が喜ぶ不動産投資のメリットといえるでしょう。
インフレ対策になる
マンション投資がインフレ対策として注目される理由は、お金の価値が下がる経済環境下でも資産価値を維持・向上させる不動産の特徴にあります。インフレとは物価が持続的に上昇する現象で、単に現金を持っているだけでは購買力が徐々に失われていきます。
不動産投資がインフレに強い理由は、主に3つです。
まず、マンションは「実物資産」であるという点です。紙幣と違い、実体のある建物や土地はインフレに連動して価値が上昇する傾向があります。現金が目減りしていく中で、実物資産は相対的に価値を保ちやすい特徴を持ちます。
次に、ローンの実質的負担を軽減する効果です。インフレによって現金の価値が下がると、過去に借りた金額の実質価値も下がるため、返済の負担感が相対的に減少するのです。
最後に、インフレ時には家賃上昇による収入アップが見込めます。物価上昇に伴い、緩やかに家賃も値上がりする傾向にあります。オーナーの収入増加につながり、投資効率がさらに高まるでしょう。
このように、マンション投資は複数の側面からインフレに強い特性を持ち、長期的な資産形成を実現する優れた手段といえるのです。
所得税・住民税の節税になる
マンション投資は税金面でもメリットがあります。会社員にとって、所得税や住民税の税負担は重いですが、マンション投資はこれらの税負担を合法的に軽減する効果を持つのです。
その仕組みは「損益通算」が関係しています。不動産投資で生じた会計上の赤字（経費が収入を上回る状態）を、給与所得などの他の収入と相殺する仕組みです。例えば、所得800万円の会社員が不動産投資で100万円の赤字を出した場合、課税対象となる所得は700万円に圧縮されます。この差額によって、納税金額を減らせるのです。
節税の仕組みで大きな役割を果たすのは、不動産投資では減価償却費という現金支出を伴わない経費が計上できるためです。減価償却についてさらに詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。
不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説
このように、マンション投資は資産形成と節税を同時に行える一石二鳥の投資法といえます。
マンション投資のリスク
マンション投資は数多くのメリットがありますが、当然リスクもあります。本章ではそれぞれのリスクの概要や対策について解説していきます。
・空室リスク
・金利上昇リスク
・家賃下落リスク
・資産価値下落リスク
・流動性リスク
順番に説明していきます。
空室リスク
投資家が一番恐れるのが「空室リスク」です。入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローン返済や管理費などの固定費だけが発生する状況に陥ります。特に、立地条件の悪い物件や築年数の古い物件では、空室期間が長期化する恐れがあります。
このリスクへの対策として、まず需要の安定したエリアを選ぶのが重要です。駅から徒歩圏内、商業施設が近い、治安が良いなど、入居者にとって魅力的な条件のある物件を選びましょう。家賃設定も周辺相場を調査し、適正な価格に設定することで空室を防ぎます。
また、管理会社との連携も重要です。優良な管理会社は空室対策のノウハウを持っており、効果的な広告戦略や入居者対応で空室期間を最小限に抑えられます。空室が続く際は、積極的にコミュニケーションをとり、改善策を講じていきましょう。
金利上昇リスク
たいていの投資家がマンション購入のために融資を受けます。この返済に影響を与えるのが「金利上昇リスク」です。金利が上昇すると月々のローン返済額が増加し、投資利回りが低下します。数千万円の借り入れをしていると、わずかな金利上昇も大きな負担になります。
このリスクに備えるためには、まず返済計画を慎重に立てることが大切です。購入前に将来的に金利が上昇した場合のシミュレーションも行い、余裕を持った返済ができるかも考慮しておくのです。金利上昇に備えて、余剰資金を準備しておくとより安心して投資を継続できます。
家賃下落リスク
「家賃下落リスク」とは、経済状況や周辺環境の変化によって家賃相場が下がり、収入が減少するリスクです。近隣に新築マンションが建設されたり、人口減少が進んだりすると、家賃を下げざるを得ない状況になることがあります。
このリスクを軽減するには、将来性のある需要の高いエリアを選ぶのが重要です。単に現在の家賃相場だけでなく、その地域の長期的な発展計画や人口動態も調査しましょう。再開発計画がある地域や交通インフラの整備が予定されているエリアは、将来的な価値上昇が期待できます。
資産価値下落リスク
経年劣化によって価値が減少し、売却時に購入価格を下回るリスクが「資産価値下落リスク」です。一定の価格下落は仕方ないものの、できる限り落ちにくいエリアで選ぶのが大事になります。
このリスクへの対策として最も重要なのが、家賃下落リスク同様、需要の高い物件を選ぶことです。特に立地条件は、不動産価値を左右する最大の要素であり、駅近や都心部など利便性の高いエリアは価値が維持されやすい傾向にあります。また、人口増加地域や再開発予定地域も将来性があります。
流動性リスク
マンション投資における「流動性リスク」とは、必要なときに迅速に現金化できない可能性を指します。不動産は株式や債券と異なり、買い手が見つからないと取引できないため、売却までに時間とコストがかかり、急な資金需要に対応しにくいという特性があります。特に市況が悪化している時期は買い手が見つかりにくく、大幅な値下げを余儀なくされる可能性もあるでしょう。
このリスクに対処するためには、まず時間的に余裕を持った売却計画が必要です。何らかの事情でまとまった資金を確実に調達したいなら、半年前くらいから動いておくのが賢明です。急いで売却したい事情を相手に知られてしまうと、足元を見られて安い金額で売却することになってしまいます。
売却を考え始めた時期から市場動向をチェックし、売却のベストタイミングを見極めましょう。担当者に相談してアドバイスを受けるのも有効な手段です。
マンション投資で失敗しないために大事なこと
マンション投資は高額なので、なんとしても失敗は避けなければいけません。なぜなら、数百万円の損失になるなど、取り返しのつかない事態に陥る可能性があるからです。
以下の失敗しないための大事なポイントを理解してから、不動産投資に臨んでください。
・物件選びで手を抜かない
・信頼できる不動産投資会社から購入する
・最低限の知識を身に付ける
順番に解説していきます。
物件選びで手を抜かない
マンション投資の成否を決める最大の要因は、初めの一歩である「物件選び」にあります。なぜなら、優良物件を選べば以降の運用がスムーズになり、反対に劣悪物件を選んでしまうと取り返しがつかない状況に陥るからです。
立地条件などに優れた需要の高い物件を手に入れれば、その後の運用はほぼ自動的に進みます。駅から近い、治安が良い、生活利便施設が充実しているなどの好条件を備えた物件には、常に入居希望者が集まるので、極端にいえばほとんど手を加えなくても高い入居状態を維持できるのです。
一方、「安さ」だけを基準に物件選びを安易に済ませてしまうと、長期的に見て大きな損失を被る恐れがあるでしょう。築古物件や交通不便な立地の物件は入居者確保に苦労し、家賃下落や空室長期化といった問題が発生します。いくら安くても、入居者が入らなければ、収入がなくなってしまいます。
どれだけ忙しくても物件選びは妥協せず、時間をかけて慎重に行うことがマンション投資成功の鍵です。
信頼できる不動産投資会社から購入する
マンション投資を成功に導く重要な要素として、「信頼できる不動産投資会社の選定」が挙げられます。これができたら、成功できたも同然といっても過言ではないでしょう。
優良な不動産投資会社と取引すれば、投資の各段階でさまざまなメリットが生まれます。まず、市場に出回る物件の中から収益性の高い物件を厳選してリストアップしてくれるため、膨大な時間を要する物件探しの手間が大幅に省けるでしょう。また、立地条件や将来性、収益予測など、素人では見抜けない専門的な視点からのアドバイスも得られます。
さらに重要なのは、悪質な詐欺から身を守れる点です。不動産投資市場には残念ながら、利回りを過大に見せかけたり、立地の悪い物件を将来有望と偽って販売したり、さまざまな詐欺的な行為が存在しています。信頼性の高い会社を選ぶことで、こうしたリスクを回避できます。
良い会社を見極めるポイントは、実績の豊富さ、アフターフォローの充実度、情報開示の透明性などです。また、強引な営業をせず、リスクやデメリットも含めて丁寧に説明してくれる姿勢も確認してください。
信頼できるパートナーを得ることは、長期にわたるマンション投資の成功を約束する第一歩なのです。
最低限の知識を身に付ける
マンション投資の世界で失敗しないために、最低限の知識を身に付けておきましょう。どんなに信頼できる不動産投資会社と出会い、優良物件をリストアップしてもらえたとしても、最終的な購入判断を下すのはあなた自身です。
基礎知識があれば、不動産会社の担当者との会話もスムーズに進みます。不動産用語を理解していることで、説明内容を正確に把握でき、誤解や齟齬を防げるのです。また、不適切な営業トークを簡単に見破れるでしょう。自分の資産を守るためにも、最低限の知識が必要なのです。
知識習得の方法としては、書籍や動画での学習がおすすめです。どのように勉強すれば良いのか分からない人は、まずJ.P.RETURNSの無料書籍や無料動画を活用してみてください。スマホで見られるので、スキマ時間にインプットできます。
投資は「知らないことの方が怖い」世界です。最低限の知識を身に付けられると、不安を払拭し、自信を持って投資に臨めるでしょう。
マンション投資に向いている人の特徴
本章ではマンション投資に向いている人の特徴を紹介します。一つでも当てはまるなら、有利に不動産投資を進められるので、前向きに検討してみてください。
・安定的な収入がある人
・楽をして資産形成をしたい人
・論理的な人
それぞれの特徴を説明していきます。
安定的な収入がある人
「安定的な収入」がある人は不動産投資が向いているといえます。不動産投資の入口となるのは、物件購入のための資金調達、つまり金融機関からの融資を受けられるかです。その融資審査において有利に進められるのです。
銀行などの金融機関は融資審査において、返済能力を重視します。物件の収益性も評価対象であるものの、安定した収入がある人は、毎月の返済を滞りなく続ける可能性が高いと判断され、融資審査に通過しやすい傾向にあります。特に会社員や公務員など、定期的な給与所得がある方は、審査上有利な立場にいるといえるでしょう。
さらに、勤務先の規模や業績も重要な判断材料となります。上場企業や大手企業、あるいは公的機関に勤務している場合は、雇用の安定性が高いとみなされ、より好条件での融資を受けられる可能性があります。具体的には、高い融資額の承認や、優遇金利の適用などです。
マンション投資は長期戦であり、その土台となる経済的安定がある人は、不動産投資に向いているといえるでしょう。
楽をして資産形成をしたい人
一見、怠け者的な発想に思えるかもしれませんが、「楽をして資産形成をしたい」という考えを持つ人こそ、実はマンション投資に向いているのです。
マンション投資の最大の特徴は、プロに運営を任せて効率的に資産形成ができる点にあります。管理会社に日常業務を委託し、オーナーは必要最小限の関与で済むシステムが確立されていて、多くの人がこの仕組みにのっています。
実際、マンション経営において過剰な関与や介入はかえって非効率を生み出すケースが多いです。入居者募集や家賃交渉、クレーム対応など、素人判断で行うと感情が入り込み、冷静な判断を欠くケースもあるとききます。管理会社に任せて「程よい距離感」を保ちながら見守る姿勢が、長期的には安定した収益につながるでしょう。
また、「楽をしたい」という思考は、無駄な手間や無理な節約を避ける賢明さにもつながります。例えば、安易に自主管理を選択はかえって物件価値の低下や入居者離れを招くリスクがあります。
適度な距離感でプロの仕事を尊重する姿勢こそが、長期的な資産形成の鍵なのです。
論理的な人
マンション投資において「論理的思考」を持つ人が成功しやすい理由は、この投資が感情ではなく冷静な判断力が求められるためです。不動産投資は数十年という長期スパンで考える必要があり、その過程ではさまざまな問題や変化に直面します。こうした状況下で、感情に流されず客観的に判断できる能力は大きな強みとなり、成功するために欠かせません。
また、家賃滞納や空室発生といった収益悪化の局面でも、感情的にならず原因を分析し、適切な対策を打つことが重要です。感情に流されて焦った判断をすると、値下げの連鎖や入居審査基準の安易な緩和など、長期的に不利な選択をしてしまいがちです。
さらに、物件購入の意思決定においても、「気に入った」という感覚ではなく、立地・収益性・将来性などを数値化して比較検討して決める姿勢が成功への鍵となります。
不動産投資は判断の連続なので、論理的に考えられる人は成功しやすく、向いているといえるでしょう。
不動産投資を始める手順
具体的にどのようなステップを踏んで、始められるかを解説します。全体の流れを把握できると、スムーズに進められるでしょう。
・ステップ①基礎知識を身に付ける
・ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
・ステップ③物件を決める
・ステップ④売買契約を行い、引き渡しを受ける
・ステップ⑤家賃を受け取る
順番に解説していきます。
ステップ①基礎知識を身に付ける
不動産投資の成功は、まず正しい知識を身に付けることから始まります。先述の通り、投資用語や税金の仕組み、ローンの特性など、基本を理解しておかないと失敗するリスクが高まります。
効率的に学ぶには、J.P.RETURNSが提供する無料書籍や無料動画が最適です。これらの教材は初心者向けに分かりやすく解説されており、短期間で基礎知識を習得できるでしょう。
ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
不動産投資の成否を左右する重要な要素が、パートナーとなる不動産投資会社選びです。優良な会社と組むことで、物件選びから運用まで安心して進められます。
無料の個人相談を積極的に活用して、実績のある不動産投資会社の中から相性の良い担当者を選んでみてください。強引な営業をせず、リスクも含めて説明してくれる会社が理想的です。
ステップ③物件を決める
信頼できる不動産投資会社を見つけたら、次は具体的な物件選びです。自分の投資方針や予算、希望する立地などの要望を明確に伝え、条件に合った物件をリストアップしてもらいましょう。物件検討と並行して、融資を受ける金融機関探しも始めてください。物件が決まってからでは間に合わなくなるため、早めに動きだしておくといいでしょう。
実績のある不動産投資会社の多くは、提携金融機関がありますので、紹介してみてもらうと時間短縮になります。融資条件は機関によって大きく異なるため、総合的な比較が必要です。
ステップ④売買契約を行い、引き渡しを受ける
物件と金融機関が決まったら、契約段階に入ります。まず不動産会社との売買契約、次に金融機関との融資契約です。不明点があれば、その都度確認するようにしてください。たいていのケースでは、契約から物件引き渡しまで少し時間が空くので、管理会社との打ち合わせなど、オーナーとしての準備を進めておくと良いでしょう。
ステップ⑤家賃を受け取る
物件の引き渡しを受けた後は、いよいよ家賃収入を受け取るフェーズです。スムーズな運用開始のために、事前に管理会社との連携体制を整えておきましょう。家賃の振込口座設定、収支報告の方法、緊急時の連絡体制なども確認しておくと安心です。
マンション投資のよくある質問
本章では、マンション投資に関するよくある質問に回答していきます。
マンション投資の成功率はどれくらいですか？
マンション投資の成功率に関する公式データは存在しませんが、「資産が増えること」を成功と定義するなら、長期保有において、成功確率は比較的高いといえます。ただし、これは優良物件を選ぶことが前提条件になります。
自己資金がいくらあれば始められますか？
自己資金の必要額は個人の属性によって大きく異なります。金融機関からの評価が高ければ（安定した職業、高い年収、良好な信用履歴など）、数十万円程度の自己資金で始められるケースもあります。ただし、余裕のある資金計画を立てるためにも、ある程度の自己資金を用意しておくのがおすすめです。
年収500万円でもできますか？
年収500万円でもマンション投資は十分始められます。金融機関は年収の25〜30%程度を返済額の上限と考えるため、年収500万円なら月々の返済額が約10〜12万円の融資を受けられる可能性があります。これは中規模のマンション購入に十分な金額です。また、不動産投資では家賃収入でローンをカバーする前提なので、年収や安定した雇用や信用情報の良好さなどの、総合的な返済能力が重視されます。
住宅ローンを組んでいてもマンション投資を始められますか？
住宅ローンがあってもマンション投資は可能です。しかし、実際は個人の状況に依存するため、ケースバイケースです。既存の借入額、投資用マンションの担保価値、個人の信用力や収入など、複数の要素が関係します。個人の状況によって異なるため、詳しく知りたい場合は、不動産投資会社や金融機関に相談してみるのがおすすめです。
物件選びはどのように行えば良いですか？
物件選びでは、立地（駅からの距離、周辺環境）、築年数、価格、利回り、将来性などの指標を総合的に評価します。特に初心者は、相場観や物件の良し悪しを判断するのは難しいです。自分一人での判断に自信がない場合は、信頼できる不動産投資会社に相談すると、失敗リスクを減らせるでしょう。
新築マンションと中古マンションはどちらがいいですか？
新築と中古はそれぞれ特徴があるため、投資目的や資金状況に合わせて選ぶことが大切です。そのため、一概にどちらがいいとはいえません。
新築は設備が新しいので入居者を集めやすいですが、利回りは低くなる傾向です。一方、中古は購入価格が安く、高利回りを期待できますが、将来的な修繕費用や空室リスクも考慮しなければいけません。
確定申告は必要ですか？
マンション投資を始めると確定申告は必須となります。不動産所得として家賃収入から必要経費（ローン金利、管理費、修繕費など）を差し引いた金額を申告します。赤字で節税するためにも確定申告は必須です。初めての確定申告は複雑に感じるかもしれませんが、不動産投資会社の担当者に相談すれば、基本的な手続きや必要書類について案内してもらえるので大きな心配はいらないでしょう。
本業が忙しくても始められますか？
本業が忙しくてもマンション投資は十分に始められます。運用が軌道に乗れば、日々の業務はほとんど管理会社が対応してくれるからです。入居者募集、家賃回収、クレーム対応、建物メンテナンスなど、時間のかかる作業は全て委託できます。
途中でマンション投資を辞められますか？
ローン返済途中でも物件を売却して辞めることは可能です。ライフスタイルの変化や資金需要が生じた場合など、状況に応じて売却の判断ができます。ただし、購入してすぐの売却は諸経費のコストが回収できず、損失を出す可能性が高いです。理想的には、ある程度の期間（少なくとも5年程度）保有してから売却を検討するのが賢明でしょう。
家賃滞納が起きたら、不動産オーナーが対応するのですか？
管理会社に委託していれば不動産オーナーが直接対応する必要はありません。管理会社が入居者への連絡、催促、交渉などの一連の対応を代行します。オーナーは滞納者とのやり取りなど、精神的に負担の大きい業務から解放されるのが、管理委託するメリットです。
まとめ：基礎知識を身に付けてマンション投資を始めよう
マンション投資は少ない自己資金でも、大きな資産構築が期待できる数少ない投資手法です。近年、税金等のさまざまな負担が上がっており、投資するための資金を捻出するのも容易ではありません。そのような状況下において、不動産投資は金融機関からの融資を受けて購入できるので、効率的に資産を増やせます。
ただし、不動産投資の経験がなければ最初から自分でやるのは少し難しいかもしれません。今ではプロとも無料相談できるので、アドバイスを受けながら始められると、失敗リスクを小さくして資産拡大が期待できるでしょう。
J.P.RETURNSでは、プロによる無料相談を開催しています。一人一人の投資方針などを丁寧にヒアリングしたうえで、アドバイスをしたり、適切な物件を紹介したり致します。平日の夜の時間や、オンラインでも相談可能なので、ぜひ活用してみてください。
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