地方での不動産投資とは？
近年注目を集める地方での不動産投資は、都心と比べて物件価格が低く、投資の初期費用を抑えられる点が特徴です。とりわけ、地方物件は物件価格が安いために高い利回りを実現でき、長期的な資産形成に有効な選択肢となっています。
一般的に地方の物件は都心から離れた場所にあるものの、観光地や地方都市の中心部であるなど、一定の条件を満たせば、安定した需要が見込めます。また、高齢化が進む地方ではサービス付き高齢者向け住宅やシェアハウスなど、特定のニーズに応える不動産投資も増加傾向です。
上記は一例ではあるものの、ターゲット設定をしっかり行えば、地方でも十分収益性の高い不動産投資が実現できます。
ただし、投資判断の際には、その地域の人口動態や経済状況、交通アクセスなどを綿密に調査する必要があります。適切な物件を選定できれば、都心より少ない投資額で、安定した収益を得られる可能性が高まるでしょう。
地方での不動産投資のメリット
本章では、地方での不動産投資のメリットを都心と対比しながら紹介していきます。
・競合相手が少ない
・利回りが高い
・分散投資ができる
それぞれ解説していきます。
競合相手が少ない
地方の不動産市場では、投資家間の競争が都心に比べて穏やかです。このため、物件の価格交渉において、より有利な立場で取引を進められる傾向にあります。金額面で考えると、競合相手の少なさは、投資家にとってアドバンテージです。
物件購入時の価格面でも、ライバルとなる購入希望者が限られているため、競争原理が働きにくく、安価で取引が成立しやすい環境です。都心で魅力的な物件は国内外を含めて複数の投資家から興味を持たれるので価格が高騰しがちですが、地方ではそうした過熱した競争に巻き込まれにくいでしょう。
ライバルが少ないので急かされる場面が少なく、物件情報の収集から購入判断まで、焦ることなく慎重に検討を重ねられます。
利回りが高い
地方の不動産投資で特筆すべき点は、物件の利回りの高さです。都心と比較して物件価格に大きな差がある一方で、賃料は価格ほどの差はないため、投資額に対する収益率が上昇します。この高い利回りは、効率的な資産形成への近道となるのです。
物件価格は想像以上に利回りに影響を及ぼします。例えば、都心では月8万円の賃料設定できる物件は最低でも2,000万円程度はかかります。この条件で利回りが4.8％です。
一方、地方では1,000万円の価格で8万円/月の物件も探せば見つけられ、利回りは9.6％となります。同じ賃料でも物件価格によって利回りに大きな差が生まれます。
初期投資を抑えつつ、高い家賃収入を得られる点は、資産形成の初心者にも魅力的な特徴といえるでしょう。
分散投資ができる
地方の不動産投資では、物件価格が比較的安価なため、同じ投資予算でも複数の物件購入が可能です。都心では1物件の購入に数千万円が必要ですが、地方なら同額で複数物件を購入するのも現実的な選択肢になります。
分散投資のメリットは、リスク低減にあります。例えば、1つの物件で空室が発生しても、他の物件からの家賃収入で補うことが可能です。また、異なる地域や物件タイプに投資することで、特定の地域要因による空室のリスクを低減できます。
都心では物件価格が高額なため、複数物件の購入には相当な資金力や個人属性の高さが求められます。一方、地方での不動産投資なら、一般的な投資家でも分散投資戦略を実現できる点が大きな魅力です
地方での不動産投資のデメリット
地方の不動産投資のメリットは数多くあるものの、当然デメリットも存在しています。本章では地方ならではの不動産投資のデメリットを解説していきます。どれも致命的ではないものの、収益に影響が出てくるので、メリットとのバランスを勘案しながら確認してみてください。
・空室リスクが高い
・金融機関によっては融資が出ない
・管理会社の選択肢が狭い
順番に解説していきます。
空室リスクが高い
地方での不動産投資において、最も懸念すべき課題は空室リスクの高さです。地方都市では人口減少が進んでおり、一般的には、都心と比べて入居希望者が限られます。空室期間が長引けば家賃収入が得られません。しかし、管理費や固定資産税などの経費負担は継続するため、収支が悪化し、自己資金で返済せざるを得ない可能性もあります。
特に、地方はエリアにもよるものの、賃貸市場は季節性が強く、転勤や進学時期以外の入居需要は都心と比較して限られる傾向です。一度退去が発生すると、次の入居者が見つかるまでに数か月を要するケースも珍しくありません。
ただし、一言で地方といっても、商業施設や交通機関へのアクセスが良好な立地や、地域の主要企業の近くなど、需要の見込める地域であれば、安定した入居率を維持しやすいといえます。物件選定時に地域特性を十分に調査し、中長期的な需要を見極めることで、収益性の高い投資を実現できる可能性はあるでしょう。
金融機関によっては融資が出ない
地方物件への投資において、融資は大きな障壁となります。地方の不動産価値の将来的な下落リスクを懸念し、融資に慎重な姿勢を示す金融機関も一定数存在します。これにより、投資を始めるための資金調達の選択肢が都心に比べて制限されるのは、デメリットです。
特に、都心から離れた地域の物件では、融資審査の基準が厳格化される傾向にあります。自ら足を運んだり、調べたりして、中長期的に問題ないと判断しても、金融機関が同じように評価するとは限りません。
その結果、融資が承認されても、都心の物件と比べて金利が高く設定されたり、頭金の比率を高く求められたりするケースもあるでしょう。こうした条件の厳しさは、支払い負担増となるので、投資計画全体の収益性に影響を及ぼします。
また、融資可能な金融機関が限られることで、金利や返済条件の比較検討が難しくなります。投資家にとって最適な条件での資金調達が困難となり、投資の機会損失や収益性の低下につながる可能性も考慮する必要があるでしょう。
管理会社の選択肢が狭い
地方物件の運営において、管理会社の選択肢の少なさは深刻な課題です。多くの不動産管理会社は都心に集中しており、地方物件が業務エリアから外れているケースも見られます。このため、物件の日常管理や入居者対応を任せられる会社を見つけること自体が困難な状況となります。
さらに、管理会社の選択肢が限られると、サービスの質やコストに関する交渉の余地が狭まってしまうでしょう。競合他社が少ないため、管理会社側に価格決定権が偏りやすく、結果として管理費用が割高になる傾向があります。
また、管理会社の対応範囲や専門性にも制限があり、緊急時の迅速な対応や専門的な修繕工事への対処が難しくなるのも懸念されます。投資家は、限られた選択肢の中から物件管理のパートナーを見つけ出す必要があり、この事情も地方の不動産投資が都心よりもハードルが高くなる1つの要因といえるのです。
地方での不動産投資で成功させるポイント
地方で不動産投資を始めるにあたり、成功するために欠かせないポイントを説明していきます。以下３つのポイントをできないのであれば、地方での不動産投資は少しリスクが高いかもしれません。
・物件選びを徹底する
・空室対策を事前に考えておく
・金銭的な余裕を持って始める
順番に解説していきます。
物件選びを徹底する
都心での不動産投資と同様、物件選びは投資の成否を左右する要素です。表面的な家賃収入だけでなく、物件価格の妥当性、将来的な需要予測、周辺相場など、多角的な視点での調査が必要となります。特にエリア選定のミスは致命的になりかねません。
また、物件価格と想定家賃のバランスも重要です。地方物件は一見利回りが魅力的に見えても、実際の取引事例と比較して割高な価格設定になっているケースもあるので、周辺相場も見ながら判断してください。
また、家賃が周辺相場より高すぎると、入居者が見つかっても長期入居を期待しにくく、収益が不安定になる可能性もあるのです。そのため、投資判断の際は周辺の賃貸需要や人口動態、主要企業の動向なども含めた徹底的な調査が欠かせません。
都心ではその後の空室対策で対応しやすいですが、利便性が悪い地域では、挽回が困難になる可能性もあります。
そのため、需要のあるエリアで、適切な価格での物件取得と持続可能な家賃設定が、長期的な投資成功の鍵を握ります。安易な判断は、将来的な経営困難を招く大きなリスクとなるため、都心以上に慎重な物件選びが求められるでしょう。
空室対策を事前に考えておく
地方物件の運営では、空室期間の長期化しやすい傾向があります。そのため、入居者が退去した際の具体的な対策プランを、物件購入前から練っておくのが重要です。先を見据えた空室対策は、安定した収益確保への近道となります。
具体的な対策としては、例えば、物件の魅力を最大限に引き出すホームステージングの活用や、一定期間の家賃を割り引くフリーレントの設定などが効果的です。また、インターネット無料や家具付きといった付加価値の提供、なども地域によっては検討できます。
さらに、管理会社や不動産仲介業者との良好な関係構築も欠かせません。地域の賃貸ニーズを熟知している専門家との連携により、空室期間を最小限に抑える効果的な対策を講じられます。事前の周到な準備が、将来的な収益の安定化につながるのです。
空室になる前から連携しておき、どのような対策を講じられるかあらかじめ考えておくのがいいでしょう。
金銭的な余裕を持って始める
地方で不動産投資を始める際は、想定以上の支出に備えた資金的な余裕が必要でしょう。例えば、予期せぬ空室の長期化などは地方ならではの事象といえます。
例えば、半年間の空室期間が発生した場合でも、ローン返済や固定資産税、管理費などの固定費は継続して発生するのです。また、設備の故障や自然災害による修繕など、突発的な支出への対応も都心物件同様に求められます。
こうした状況下でも慌てずに対処できる資金的な余裕があれば、投資の継続性が保たれます。すぐに売却する流動性の確保も難しいので、金銭的な余裕を持つのは必須条件です。
半年分の固定費をカバーできる現金を手元に確保しておくと、安心して投資できます。余裕を持った資金計画は、長期的な投資成功への重要な布石となり、安定した不動産経営を実現する基盤となるでしょう。
地方物件よりも都心物件の方がおすすめできる理由
これまで地方の不動産投資について、概要に加え、メリット・デメリットなどを詳しく解説していきました。大きな利益を狙える一面があるものの、投資初心者になるほど、都心の不動産投資の方が安定的な資産拡大を狙いやすいといえます。なぜ地方よりも都心の方がおすすめなのかを具体的に解説していきます。
・空室リスクに怯えずに運営できる
・物件が豊富にある
・資産価値が安定している
・出口戦略の幅が広い
・管理が容易である
それぞれ解説していきます
空室リスクに怯えずに運営できる
都心での不動産投資の魅力は、賃貸需要の高さによる安定性にあります。
人口が集中し、企業や教育機関が多く立地する都心では、転勤や進学による継続的な住居需要が見込めます。このため、適切な立地選定と物件管理を行えば、空室に悩まされるリスクは地方と比べると極めて低いといえるでしょう。
特に、駅から徒歩圏内の物件や、オフィス街に近い住宅などは、常に一定の需要が存在します。仮に退去が発生しても、次の入居者がすぐに見つかる可能性が高く、家賃収入の中断期間を最小限に抑えられます。この安定性は、投資家の心理的な負担を軽減する要素です。
投資を長期的に継続するためには、収益面での不安を可能な限り排除するのが重要です。都心物件では、安定した需要を背景に、空室リスクへの過度な心配なく運営に専念できるのが大きな魅力といえます。この安心感は、投資家が冷静な判断を下し、効果的な物件運営を行う上で、利点となるでしょう。
物件が豊富にある
都心の不動産市場では、常に多様な物件が流通しており、投資家のニーズに合った物件を見つけやすい環境が整っています。新築から中古まで、築浅から築古まで取引されているため、予算や投資方針に応じて、選択肢が豊富にあります。
例えば、特定の駅周辺や商業地域など、希望するエリアを絞って物件を探す場合でも、複数の選択肢から比較検討を行えるでしょう。物件タイプも、ワンルームマンションからファミリー向け物件、アパートまで多岐にわたり、自分自身の資金に合わせた投資戦略に沿った物件選びが可能です。
確かに都心では投資家間の競争も激しいものの、物件の供給量も豊富なため、価格や条件面で納得のいく物件に出会える確率はそれなりに高いです。新規開発なども活発なので、情報を追い続けられると、魅力的な投資機会も継続的に生まれていると分かります。
理想の物件を見つけるまで探せるのは、投資の成功確率を高める重要な要素となるでしょう。
資産価値が安定している
都心の不動産は、継続的な人口流入があり、活発な経済活動の中心地であるので、長期的な資産価値の安定性が確保されています。地方と異なり、急激な価値下落のリスクが低く、将来的な売却時の価格予測も立てやすい特徴があります。この安定性は、長期的な資産形成を目指す投資家にとって、大きな安心材料です。
また、都心の不動産は、経済状況の変動に対する耐性も高く、景気後退期でも価格の下落幅は限定的といえます。資産価値が一時的に下がっても、家賃がすぐに下落するとは考えにくく、安定的な収入がある意味で約束されています。
さらに、都心物件は金融機関からの評価も高く、融資の際の担保価値も安定しているでしょう。これにより、必要に応じて追加融資を受けやすく、投資の規模拡大や新たな投資機会への対応も地方物件を保有している時と比べると、柔軟に行えます。
このように、資産価値の安定性は、投資家が長期的な視点で資産形成を進める上で、重要な要素といえるでしょう。
出口戦略の幅が広い
都心の不動産投資では、出口戦略の方法がいくつもあります。需要の高さと市場の流動性により、投資家は自身の状況や市場環境に応じて、柔軟に対応できます。この選択肢の多さは、投資の自由度を大きく高める要因となっており、魅力的です
例えば、ローン完済後は、継続的な家賃収入を得ながら資産を保有し続けるか、売却して資金を回収するか、状況に応じて判断を下せます。完済前であっても、市場の状況をみながら売却する選択もとれるでしょう。
また、相続対策として次世代への資産継承を考える際も、都心物件は高い資産価値を維持しやすく、有効な選択肢となります。
さらに、予期せぬ資金需要が発生した際も、適切な価格での売却機会を見出しやすい環境にあります。ただし、この利点を最大限に活用するためには、立地が良く、需要の高い物件選定が欠かせません。
このように、都心物件投資では、将来的な資金運用の方向性を柔軟に決定できる点が大きな魅力です。どのタイミングであっても好条件での売却を実現するためにも、物件選びには全力をそそぐ必要があります。
管理が容易である
都心での不動産投資では、物件管理に関する選択肢が豊富で、投資家の負担が大幅に軽減されます。多数の管理会社が競合する環境下では、サービスの質が高く、価格も適正な水準に保たれています。また、緊急時の対応力も高く、入居者からのクレームや設備トラブルにも迅速な対処が期待できるでしょう。
特に、実績のある不動産投資会社の多くは、社内やグループ会社に管理部門を持っています。物件購入から管理までをワンストップで任せられるため、投資家は煩雑な手続きや管理業務の調整に時間を取られず、投資戦略の立案や次の投資機会の検討に注力できるでしょう。
さらに、都心の管理会社は豊富な経験とノウハウを蓄積しており、入居者募集から日常的な維持管理、修繕計画の策定まで、専門的なスキルを持ち合わせています。管理会社間の健全な競争により、サービスの質の向上も期待できるでしょう。
このように、都心での不動産投資では、確かな実績を持つ管理会社との協力により、効率的かつ安定的な物件運営が実現できます。そのおかげで投資家はほとんど手間をかけずに、不動産管理を任せられ、本業や次の投資計画の策定に注力できるのです。
都心の不動産投資での注意点
メリットが多い都心の不動産投資も当然、注意点はあります。都心で始める際も以下の注意点を意識しないと、損失が出たり、利益が少なくなったりする可能性があるでしょう。
・短期で利益を取ろうとしない
・価格の安さよりも将来性を意識して物件を選ぶ
・物件選びで手抜きをしない
順番に解説していきます。
短期で利益を取ろうとしない
都心の不動産投資において、短期的な利益追求は大きなリスクを伴います。不動産取引には、仲介手数料をはじめとした諸経費が発生するため、短期間での売買では、これらのコストを回収できないケースがほとんどです。
特に、不動産市場の短期的な価格変動は、経済動向や市場心理など、複雑な要因が絡み合って生じます。プロの投資家でさえ、数か月程度の短期的な値動きを正確に予測するのは困難です。一方、優良な立地における中長期的な需要は、人口動態や都市開発計画などから、ある程度の予測が可能なので、成功率の高い投資ができます。
さらに、短期売買は税率も約40％とかなり高い水準で設定されています。このように、都心の不動産投資では、短期的な価格上昇を狙うのではなく、安定した賃貸収入と緩やかな資産価値の上昇を見込んだ、中長期的な運用戦略が賢明な投資手法といえるでしょう。
価格の安さよりも将来性を意識して物件を選ぶ
都心の不動産投資では、価格だけでなく、将来的な価値上昇の可能性を重視した物件選定が重要です。再開発計画が進行中の地域や、新たな交通インフラの整備が予定されているエリアでは、現在の価格が高く感じても、将来的な価値上昇による大きなリターンが期待できます。
例えば、築年数が浅く、駅至近の好立地物件は、取得時の価格は高くなりがちです。しかし、こうした物件は入居需要が安定しており、家賃相場も維持されやすい特徴があります。また、将来的な売却時にも高い資産価値を保ちやすいといえるでしょう。
好立地の優良物件は経年による価値の低下も起こりにくく、むしろ価格上昇する可能性すらあります。初期投資額は高くついたとしても、長期的な収支を考えると、総合的には大きなリターンが期待できるでしょう。
このように、都心の不動産投資では、目先の価格や利回りだけでなく、将来的なキャピタルゲインの獲得を加味した総合的な判断が求められるのです。自分一人で見極めが難しいと思う人は、プロの不動産投資会社に相談してみるといいかもしれません。
J.P.RETURNSではプロが厳選した物件を購入できるので、中長期的に安定した投資を実現できます。興味がある人はぜひプロのコンサルタントへ相談してみてください。
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物件選びで手抜きをしない
不動産投資の成否は、物件選びの段階でほぼ決まるといっても過言ではありません。どれだけ本業が忙しく、時間的な制約があっても、物件選定のプロセスだけは妥協しないのが賢明です。この段階での入念な準備が、将来的な収益を左右します。
特に都心では、物件価格が高額なため、選定の失敗が大きな損失につながるリスクがあります。立地条件や建物の品質、周辺の開発計画、賃貸需要の動向など、さまざまな要素を総合的に評価する必要があり、これには相当な時間と労力がかかるでしょう。
こうした状況下で、物件選びに不安を感じる場合は、実績のある不動産投資会社の活用が有効です。プロのノウハウを活用すると、物件探しの手間を削減でき、かつ見落としがちな重要なポイントも的確に評価できます。
また、実績のある不動産投資会社は、独自の物件情報網を持っており、市場に出回る前の良質な物件情報にもアクセスできる利点も投資家にとっては大きなメリットです。プロの知見を利用しつつ、物件選びでは絶対に手抜きをしないよう注意してください。
都心物件の不動産投資が向いている人の特徴
本章では、具体的にどのような特徴を持つ人が都心の不動産投資に向いているかを解説していきます。すべてに当てはまる必要はなく、1つでも該当していれば、不動産投資に向いているといえるので、効率的な資産拡大のためにも前向きに検討してみてください。疑問点がある、あるいは、自分の場合にも当てはまるかなど、個別で聞きたいときはぜひ無料個別相談をご活用ください。
・安定収入のある人
・仕事が忙しい人
・老後の経済的不安をなくしたい人
順番に解説していきます。
安定収入がある人
不動産投資を始める際の最初の関門は、金融機関による融資審査です。安定収入はこの審査をクリアする重要な要素となります。特に都心の物件は購入価格が高額となるため、融資審査の基準も厳格で、継続的な返済能力の証明が求められる傾向です。
上場企業などの安定した企業に勤務し、定期的な収入が見込めると、さらに金融機関からの信用度が高く評価されます。こうした信用力の高さは、より有利な条件での融資獲得につながります。
例えば、金利の優遇や、必要な頭金の減額、融資限度額の引き上げなど、さまざまな面でメリットを享受できるでしょう。
また、安定収入は、不動産投資特有の予期せぬ支出にも対応しやすいといえます。空室期間の発生や突発的な修繕費用など、万が一の際も本業からの収入で補填できる安心感は心強いです。
仕事が忙しい人
都心の不動産投資は、多忙なビジネスパーソンにとってこそ理想的な投資手段です。なぜなら、購入後の運営は経験豊富な管理会社に一任するので、日常的な業務はほとんどなく、本業に専念できる環境が整っているからです。
特に都心には、豊富な実績を持つ管理会社が多数存在しています。そのため、入居者の募集から日常的な維持管理、クレーム対応まで、すべての業務を専門的な知識とノウハウを活かして処理してくれるでしょう。むしろ、素人判断での過度な介入は、スムーズな物件運営の妨げとなる場合もあるのです。
管理会社は、市場動向を熟知しているので、適切な家賃設定や効果的な物件告知など、収益性を高めるための施策も難なく行います。投資家は定期的な報告を受けるだけで、物件の状況を把握でき、必要な意思決定に集中できるでしょう。
このように、都心の不動産投資は、時間的制約の多い人でも無理なく始められる投資方法です。信頼できる管理会社との連携により、効率的な資産運用が実現し、本業との両立も十分に可能となります。
老後の経済的不安をなくしたい人
将来の年金受給額に不安を感じる人にとって、都心の不動産投資は理想的な資産形成手段です。30代前半に投資を始めれば、定年前後までにローンの完済が見込め、退職後は家賃収入のほとんどを自由に使える資金として活用できます。
特に都心の物件は、安定した需要が見込めるため、定期的な家賃収入が期待できます。「年金＋家賃収入」という2つの収入源を確保すると、現役時代と同等の生活水準を老後も確保できるといえるでしょう。
さらに、予期せぬ支出が発生した際には、資産価値の安定している都心物件は、売却による資金化という選択肢があります。リフォーム等、まとまった資金が必要になっても十分対応できるのです。
このように、都心の不動産投資は、老後の経済的不安を軽減する有効な手段となります。老後を見据えて計画的に始められると、安定した収入基盤の確保によって、充実したセカンドライフを送れるでしょう。
まとめ：投資初心者こそ地方より都心の不動産投資がおすすめ
地方での不動産投資は価格が安く、利回りも高い傾向があるので、一見効率よくお金を増やす投資手法にも見えます。もちろん、物件を厳選すれば、資産を大きく拡大する物件に巡りあう可能性もあります。しかし、物件数も限られているので簡単ではありません。
一方、都心の不動産投資では、投資家が多くて競争はあるものの、優良物件も多数あるので、手に入れやすい環境にあります。都心に構える不動産投資会社を活用すれば、資産拡大を助ける優良物件に投資できるでしょう。
不動産は高額なため、１回の失敗が致命的になる場合があります。失敗を防ぐためには実績のある不動産投資会社のアドバイスを活用するのがおすすめです。無料相談などを利用しながら、自分と相性の良い会社を探すのが、多くの人にとって効率的な資産拡大の第一歩になるでしょう。
J.P.RETURNSではプロのコンサルタントがお客様の状況に合わせて、アドバイスをさせていただきます。平日の夜も相談できるので、ぜひお気軽にご利用ください。オフィスに来訪するのが難しい方はオンラインでもお話できます。
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