サブリース契約の仕組み
サブリース契約とは、所有者が不動産会社(サブリース会社)に建物を一括して賃貸し、その不動産会社が入居者に転貸する方式です。所有者は不動産会社との契約となるため、安定した家賃収入を得られます。
この契約では、不動産オーナーは空室リスクや家賃未納のリスクから解放されます。なぜなら、入居者の有無にかかわらず、不動産会社から毎月の収入が確約されているからです。また、入居者募集や建物管理も不動産会社が担当するため、オーナーの手間も大幅に軽減されるのが特徴です。
一方で、不動産会社の利益が上乗せされる分、オーナーからすると市場相場より低い賃料での契約を求められる場合が多く、収益性が低下する可能性もあります。
さらに、契約期間が長期間になるので、途中解約が制限される点にも注意が必要です。市場環境の変化に応じた柔軟な対応が難しくなる可能性もあるでしょう。
このように、サブリース契約には確実な収入や管理の手間削減といったメリットがある反面、収益性の制限やリスクも存在します。契約を結ぶ際は、物件の立地や将来性、不動産会社の信頼性などを総合的に判断し、慎重に検討することが重要となります。
サブリース契約でワンルームマンション投資をするメリット
本章ではワンルームマンション投資で、サブリース契約を結ぶメリットを3つに絞って解説していきます。家賃保証で安定的に収入を得られるのは一般的に知られていますが、実はそれ以外にもたくさんメリットがあるのです。
・空室リスクに悩まされない
・事務手続き含め手間がかからない
・税務処理が簡単になる
それぞれ解説していきましょう。
空室リスクに悩まされない
空室リスクとは、入居者が見つからず部屋が空いてしまい、家賃収入が得られなくなるリスクを指します。ワンルームマンション投資において、この空室リスクは最も大きなリスクです。
通常の賃貸経営では、入居者が退去した後に新たな入居者が見つかるまでの期間、家賃収入がゼロとなり、それでも固定費は発生し続けます。このような状況が長期化すると、ローンの返済も苦しくなるでしょう。
しかし、サブリース契約では、入居者の有無にかかわらず、不動産会社から決められた家賃が毎月支払われます。そのため、安定した収入を確保でき、計画的な資金計画が立てやすくなります。
この安定性は、投資における不安要素を大きく軽減し、長期的な経営戦略を見通しやすくなるので、特に投資初心者にとって、魅力に感じるでしょう。
不動産投資における一般的な空室リスク対策については、以下の記事で具体的に解説していますので、参考にしてください。
空室リスク対策ができれば不動産投資は成功できる？原因と対策を解説
事務手続き含め手間がかからない
通常の賃貸経営では、入居者の募集から審査、契約、退去時の原状回復まで、さまざまな業務が発生します。これらの作業は時間と労力を要し、特に本業のある投資家にとって大きな負担です。
しかし、サブリース契約では、これらの業務をすべて不動産会社が担当します。入居者との契約や家賃の集金はもちろん、退去時のトラブル対応や原状回復工事の手配まで、面倒な手続きから解放されます。
また、入居者の審査や承認作業も不要です。不動産会社が責任を持って入居者を選定するため、オーナーは入居者の信用調査や審査にかかわる必要がありません。さらに、建物の維持管理や修繕工事の手配も不動産会社が実施します。もちろん、突発的な設備の故障や修理の依頼にも、24時間体制で対応してくれる場合が多いです。
このように、サブリース契約は煩雑な賃貸管理業務から解放され、手間をかけずに不動産投資を行えるメリットがあります。特に、不動産投資を副業として始める方や、遠隔地での投資を考えている方に適した契約形態といえるでしょう。
税務処理が簡単になる
通常の賃貸経営では、入居者ごとの家賃収入や、入退去に伴う敷金・礼金の管理、空室期間の経費処理など、複雑な税務処理が必要です。これらの処理を正確に行うには多くの時間が求められ、専門家の力を借りなければいけない場合もあります。
しかし、サブリース契約では、不動産会社からの固定家賃収入のみを計上すればよいため、税務処理が大幅に簡略化されます。入居者の入れ替わりや空室期間に関係なく、毎月一定額の収入として処理するだけです。入居者募集のための宣伝費も別途請求されるケースも少ないなど、細かい仕訳も不要です。
また、敷金や礼金の管理も不動産会社が行うため、オーナーは入退去ごとの税金処理に悩まされることもありません。修繕費や管理費などの経費処理も、サブリース会社との契約に基づく明確な金額で計上できます。
このように、サブリース契約では税務処理の手間が大幅に削減されるため、確定申告の際の作業負担が軽減されます。特に、複数の物件を所有する投資家や、不動産投資の経験が浅い方にとって、この簡便性は大きなメリットといえるでしょう。
サブリース契約のデメリット
安定的に収入を得られるなど、メリットが多いサブリース契約ですが、もちろんデメリットもあります。しかし、事前に頭に入れておけば、どれも致命的なデメリットにはなり得ないので、メリットの大きさと比較してサブリース契約を決めましょう。
・手数料が引かれるため収入が少なくなる
・保証家賃は減額される可能性がある
・サブリース会社が破綻すると家賃保証が受けられなくなる
・一方的に解約ができない
・売却する際にマイナス評価となる
それぞれ説明していきます。
手数料が引かれるため収入が少なくなる
サブリース契約では、不動産会社が空室リスクを負担する代わりに、市場相場より低い賃料で契約を結ぶのが一般的です。通常、市場相場から10～20％程度が手数料として差し引かれるため、オーナーの実質的な収入は減少します。
例えば、市場相場で8万円の物件の場合、サブリース契約では6～7万円代の固定程度の家賃収入となります。一般的な管理委託形態では管理手数料が5％前後であると考えると、サブリース契約による収入減少は決して小さくありません。
この収入減少は、物件のローン返済や固定費に大きな影響を与える可能性があります。特に、借入金の返済額が多い、あるいは物件の収益性が低い場合は、毎月の収支が赤字になるリスクも存在します。
さらに、物件の価値が上がり、周辺の家賃相場が上昇しても、契約で定められた賃料は簡単には変更できません。このため、市場の好転による収益増加の機会を逃す可能性もあります。収入の安定性と引き換えに、収益性を犠牲にする点は、サブリース契約の大きなデメリットといえます。
保証家賃は減額される可能性がある
サブリース契約は一見、長期間の家賃保証が得られる安定的な仕組みに見えます。しかし、実際には2年ごとの見直しで家賃保証額が減額されるケースが多く、安定収入を期待したオーナーを悩ませています。この「2年おき」というのは、見落としやすく、減額交渉をされて、初めて期間縛りの存在に気付くオーナーも多いようです。
35年一括借り上げのように長期的な契約においても、保証家賃は市場動向や建物の経年劣化などを理由に見直されます。特に、周辺地域の賃料相場が下落傾向にある、物件の競争力が低下していて空室状況であると、大幅な減額を求められる場合もあるでしょう。減額要請を断るのはなかなか難しいため、ほとんどのケースで受け入れざるを得なくなります。
その結果、当初の計画よりも収入が減少してしまい、ローンの返済計画に支障をきたすことも少なくありません。
このように、サブリース契約における家賃保証は必ずしも固定家賃ではないのです。市場環境の変化や物件の状況によって保証額が変動するリスクを考慮し、余裕のある事業計画を立てる必要があります。家賃収入の安定性を過信せず、将来的な減額の可能性も想定しておくのが重要です。
サブリース会社が破綻すると家賃保証が受けられなくなる
サブリース会社の経営破綻は、オーナーにとって最も深刻なリスクの一つです。破綻時には、入居者から集金済みの家賃がサブリース会社に滞留したまま、オーナーに期限通りに支払われない事態が発生します。この未払い賃料は、破産手続きの中で債権者の一人として請求しますが、全額回収は難しく、手続きや返金までも長期間を要するでしょう。
また、サブリース会社を介した契約形態のため、会社の破綻後は入居者との契約関係が不安定になります。安定した家賃収入を継続するには、入居者と個別に新たな賃貸借契約を結び直さなければなりません。
この再契約の過程は、引継ぎ元が破綻している会社というのもあり、契約条件の確認や敷金の精算などで混乱が生じやすいです。その間、家賃収入は途絶えているので、オーナーの資金繰りを圧迫する要因となります。
このように、サブリース会社の破綻は、未払い賃料の回収困難や収入の途絶えなど、複数の問題を同時に引き起こします。ローンの返済は続くので、資金繰りが立ち行かなくなるリスクも考えられるでしょう。こうした事態に巻き込まれないためにも、契約前にサブリース会社の財務状況を十分に確認するのが不可欠です。
一方的に解約ができない
サブリース契約は、一般的な賃貸借契約と同様に借地借家法の適用を受けます。この法律では、借主の権利が強く保護されているため、オーナー側からの一方的な契約解除は極めて困難です。
例えば、当初の想定よりも収益が低く、毎月の赤字が続いている状況でも、サブリース会社が契約継続を望む場合、オーナーは一方的に契約を解除できません。また、より好条件の借主が見つかっても、現行の契約を終了させるのは難しい状況です。
特に、契約期間が20年や30年といった長期に設定されている場合、この制約は深刻な問題となります。市場環境の変化や物件の価値上昇があっても、より有利な運用方法に切り替えられない状態が長期間続きます。
このように、サブリース契約では、たとえ経営状況が悪化しても、オーナーの意思だけでは契約関係から離脱できません。契約締結前には、長期的な収支予測を慎重に行い、将来的なリスクも含めて十分に検討するのが重要です。一度契約を結ぶと、簡単には変更や解約ができない点を理解しておく必要があります。
売却する際にマイナス評価となる
不動産売却時、サブリース契約が物件に付随しているのは、その契約条件にもよるものの、の購入検討者にとってマイナス要因となるケースが多いです。なぜなら、購入後も既存のサブリース契約を継続しなければならず、新たな運用方法への変更が制限されるためです。
市場相場より低い賃料でサブリース契約が結ばれており、その契約条件がそのまま引き継がれるため、物件の評価額は大きく下落します。例えば、市場相場が8万円の物件でも、家賃保証6万円でサブリース契約が結ばれていれば、その減収分を考慮された売却価格になります。
また、不動産投資家は、自らの経営方針で物件を運用したいと考える人も一定数おり、契約解除が難しい長期のサブリース契約物件は買い手が付きにくいでしょう。このため、購入検討者が限定され、売却までに時間がかかったり、さらなる価格引き下げを求められたりする場合もあります。
このように、サブリース契約は物件の売却において大きな足かせとなり、本来得られるはずだった売却益も減少させる要因ともなります。将来的な売却も視野も入れて、サブリース契約の契約期間や条件を慎重に検討してから、契約すべきかを判断しましょう。
サブリース契約の失敗例
本章では実際にサブリース契約をして失敗した人の例を説明します。メリットが多い契約ではあるものの、契約内容の確認を怠るなど、わずかな差が大きな損失につながる場合もあります。それぞれの失敗例の要因を知り、契約をする際には注意しましょう。
・サブリース会社の倒産によって資金繰りが悪化
・家賃保証で大きく減額を要求された
・手放したくても借金が残るから売却できない
順番に解説していきます。
サブリース会社の倒産によって資金繰りが悪化
不動産投資歴5年のAさんは、安定収入を期待してサブリース契約を結びました。契約開始から3年目、突如としてサブリース会社から家賃の支払いが滞るようになります。不安を感じて問い合わせると、会社が経営破綻したと分かりました。
Aさんへの未払い家賃は3ヶ月分、約45万円に上りました。さらに、破産手続きの過程で、この未払い金の40%しか回収できないと分かります。しかも、その支払いまでに半年もの期間を要しました。
Ａさんは入居者と新たな契約を結ぶまでの間、収入が途絶えてしまいました。ローン返済や固定費の支払いは続くため、貯金を切り崩さざるを得ない状況に追い込まれます。
結局、入居者との新規契約締結までに3ヶ月を要し、その間の収入はゼロ。未払い家賃の大部分も回収できず、Aさんは大きな損失を被りました。
この事例から学べる教訓は、サブリース会社の選定が極めて重要だという点です。契約前には、会社の財務状況や業界での評判を徹底的に調査するのが不可欠です。管理戸数などの実績を見ておくのも大事になります。
また、万が一の際にも対応できるよう、資金的な余裕を持っておくのも重要です。安定性を求めてサブリース契約を選んでも、会社の信頼性が伴わなければ、かえって大きなリスクを抱えることになるのです。
家賃保証で大きく減額を要求された
会社員のBさんは、老後の資金計画として不動産投資を始めることにしました。「家賃保証があるから安心」という営業担当者の言葉を信じ、35年の長期サブリース契約を締結。当初は月額8万円の家賃保証で、順調なスタートを切りました。
しかし、契約から2年後、サブリース会社から突然の連絡が入ります。「周辺の賃料相場が下落しているため、家賃保証額を6万5千円に減額させていただきたい」という内容でした。契約書を確認すると、2年ごとの見直し条項が明記されていたものの、Bさんはこの重要な部分を見落としていました。
この減額により、毎月の収支は大きく悪化。ローンの返済などを考えると、年間10万円以上の赤字が発生することになります。さらに、築年数の経過とともに、将来的な減額の可能性も示唆されました。
Bさんは「35年一括借り上げ」という言葉に安心し、契約内容の詳細確認を怠ってしまいました。特に、定期的な見直し条項の存在を見落としたことが、大きな失敗の原因となります。ちなみに、周辺に家賃相場が上がったとしても、簡単に家賃保証額アップできるとも限らないため要注意です。
この事例から、サブリース契約では「保証家賃の見直し条項」を含め、契約内容を必ず確認しておきましょう。また、将来的な減額も想定した余裕のある収支計画の策定も重要です。家賃保証額だけでなく、契約条件の細部まで理解するのが、安定したワンルームマンション投資の鍵となります。
売却査定価格が減少するために売却できない
会社員のCさんは、将来の資産形成を目指してワンルームマンション投資を始めました。サブリース契約による安定収入を期待し、2,500万円の物件を購入。頭金100万円を支払い、残りをローンで資金調達しました。
しかし、想定以上に諸経費がかさんだうえ、家賃保証額の減額要請もあり、毎月3万円程度の赤字が続く状況に。4年間我慢して運用を続けましたが、これ以上の資金流出に耐えかね、売却を検討することにしました。
ところが、不動産会社に査定を依頼すると、衝撃的な現実が待っていました。サブリース契約が20年間残っている物件は、市場価値が大きく下がると指摘されたのです。最高査定額でも1,800万円。ローン残債は約2,200万円あり、売却しても約400万円の借金が残る計算です。
契約解除も簡単にはいかず、違約金も高額となるため現実的ではありません。結局、赤字を抱えながらの運用を続けるしか選択肢がない状況に追い込まれてしまいました。
この事例から、サブリース契約付き物件の売却の難しさを学べます。長期契約が資産価値を大きく下げる要因となるため、購入時には将来の出口戦略まで考慮してから契約すべきかを判断する必要があります。
サブリース契約で失敗しないための対策
失敗例も参考にしながら、さらにサブリース契約を結ぶ際に気を付けるべき点を解説していきます。以下の3つの項目をチェックリスト的に活用し、不利な内容で契約しないよう十分に注意を払ってください。
・家賃保証期間を確認する
・提示された家賃保証と周辺相場を見比べる
・信頼できる不動産投資会社と契約を結ぶこと
それぞれ解説していきます。
家賃保証期間を確認する
サブリース契約では、「35年一括借り上げ」や「20年間の家賃保証」といった長期契約をうたう案件が多く見られます。しかし、この契約期間は物件を借り上げる期間を示すのみで、家賃保証額の見直し期間とは異なる点に注意が必要です。
実際の家賃保証額は2年で設定されるのが一般的です。家賃保証はあるものの、「金額」を変更しないとは書かれていない点に注意してください。これは借地借家法に基づく標準的な契約期間に合わせたものですが、この期間ごとに家賃保証額の見直しが行われる可能性があります。
特に、入居者がなかなか入らないなど、さまざまな理由で減額要請されるのも多いです。
このため、契約前には必ず家賃保証期間の見直し条項の確認が大事です。見直しの頻度や条件、家賃変更などの項目を、最悪のケースも想定した収支計画を立ててから判断しましょう。不安に思う人は、将来的な減額も考慮し、ある程度の資金的な余裕を持った状態で投資を始めるのが、安定した賃貸経営の鍵となります。
提示された家賃保証と周辺相場を見比べる
サブリース契約において、提示される家賃保証額は投資の収益性を左右する重要な要素です。一般的に市場相場より1～2割程度低い設定は妥当とされますが、悪質な業者の中には周辺相場の6～7割という大幅に低い金額を提示してくるケースもあります。
例えば、周辺相場が8万円の物件で、4.8万円(4割減)という極端に低い家賃保証を提示される場合があります。このような契約を結んでしまうと、本来得られるはずの収入が大きく目減りし、投資の採算性が著しく悪化してしまうでしょう。
先述の通り、サブリース契約は借地借家法の適用を受けるため、一度契約を結ぶと内容の変更や解約が極めて困難です。不利な条件での契約は、長期にわたって収益を圧迫し続ける要因となります。
そのため、契約前には必ず複数の不動産会社で周辺相場をチェックし、提示された家賃保証額が適正な水準かどうかを見極める必要があります。また、同じエリアの類似物件の賃料推移も調査し、将来的な収益性も考慮に入れることが大切です。将来的に周辺相場が上昇したとしても、家賃保証額を上げられるかは別問題なのです。
信頼できる不動産投資会社と契約を結ぶ
サブリース契約では、契約期間が長いので不動産投資会社との信頼関係が極めて重要です。信頼できる会社は、投資家の利益を考慮し、適正な家賃保証額や契約条件を提示します。また、物件の立地や将来性も十分に考慮した提案を行い、持続可能な投資計画の構築をサポートしてくれます。
そのため、信頼できる不動産投資会社とサブリース契約を結べば、成功する確率を大きく高められるでしょう。
一方で、市場には投資家の利益を軽視し、自社の利益のみを追求する悪質な業者も存在します。このような会社と契約を結ぶと、不適切な家賃設定や一方的な契約条件の変更、最悪の場合は経営破綻による収入の途絶えなど、深刻な問題に直面する恐れがあるでしょう。
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まとめ：契約内容を確認してからサブリース契約をしよう
サブリース契約では、多くの人が不安に思う空室リスクをなくし、収支計画の見通しを立てやすい魅力があります。安定的な収入は、ストレスを減らすので、精神的に落ち着いて賃貸経営ができるでしょう。
しかし、そのリスクと引き換えに収益性が低くなる点は理解しておく必要があります。メリットとデメリットをよく理解したうえで、サブリース契約を結ぶべきか判断するのが賢明です。空室リスクを恐れる人は、高い需要のあるエリアに投資するのも一つの方法です。多くの人が住みたい物件であれば、サブリース契約でなくとも、空室が起こりにくいので、安心して賃貸経営に臨めるでしょう。
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