中古マンション投資とは
中古マンション投資とは、築年数の経過したマンションを購入し、賃貸収入を得ながら資産形成する不動産投資の一種です。
中古マンションを買うと聞くと、とてもハードル高く感じますが、銀行からの融資を活用するため、自己資金があまりなくても始められます。例えば、自己資金100万円未満でも3,000万円クラスの物件購入ができ、レバレッジ効果を活かした効率的な資産形成が可能です。
運用面では、不動産管理会社に委託すると、本業が忙しい会社員でも時間的な制約を気にせず投資を継続できるなど、数多くのメリットがあります。
ただし、物件選びや資金計画には慎重な検討が必要です。需要の見込める立地や、適切な管理状態の物件を選定しなければ、借金だけが残ってしまう危険もあります。
中古マンション投資のメリット
この章では中古マンション投資のメリットの一部を紹介していきます。
・少ない自己資金で始められる
・レバレッジ効果で大きな資産を築ける
・ほとんど手間がかからない
・資産価値が落ちにくい
・インフレ対策になる
・生命保険代わりになる
・相続税対策となる
それぞれ詳しく解説していきます。
少ない自己資金で始められる
中古マンション投資は、新築マンション投資と比べて物件価格が安価なため、少額の自己資金で始めやすい傾向にあります。例えば、新築マンションであれば5,000万円程度の物件が、築年数以外が同条件の中古マンションでは4,000万円台で購入できるケースも珍しくありません。
個人属性によっても影響を受けるものの、新築と中古の価格差により、必要な頭金が変わる場合もあります。
金融機関からの評価が高い属性の人は、手出し10万円程度から始められるケースもあるでしょう。早く始めてローン返済を終えれば、その後の運用において、家賃のほとんどを収入にできます。
つまり、中古マンション投資は、「投資を始めたいけれど資金が足りない」という初期の壁を低くし、より多くの資産形成の機会を提供しています。
レバレッジ効果で大きな資産を築ける
中古マンション投資におけるレバレッジ効果とは、金融機関からの融資を利用して、少額の自己資金で大きな資産を所有し、その資産全体から得られる収益を享受できる仕組みです。
具体例で説明しましょう。現金500万円のみで購入可能な物件と、500万円の自己資金に3,000万円の融資を組み合わせて購入する3,500万円の物件を比較してみます。
500万円の物件から得られる家賃収入が月2万円だとすると、年間24万円の収入です。一方、3,500万円の物件で同じ利回りだと仮定すると、月14万円の家賃収入が見込め、年間168万円の収入が期待できます。毎月の手元に残る金額がほとんど変わらなかったとしても、後者の物件ではローン返済後に収入が大きく増えます。
加えて、資産価値もそれぞれ2割ほど減価したとしても、前者が400万円、後者が2,800万円です。同じ自己資金が500万円だったとしても、レバレッジ効果を活用するかどうか、資産額に大きな差が生まれてしまいます。効率的に資産形成するためには、レバレッジ効果を効かせることが欠かせません。
ほとんど手間がかからない
中古マンション投資は、管理会社に運営を委託すると、本業や私生活を犠牲にすることなく資産運用を続けられます。実際、不動産投資家の約8割が何かしらの業務を外部委託しており、委託すること自体は一般的です。
管理会社に委託すると、入居者の募集から審査、契約手続き、家賃の集金、建物の維持管理まで、ほぼすべての業務を任せられます。また、入居者からの急な修繕依頼や夜間の緊急トラブルにも、管理会社が24時間体制で対応してくれるため、本業が忙しくても問題なく運用ができます。
委託費用は一般的に月額家賃の5％程度と、収益に大きな影響を与えない水準です。例えば、家賃10万円の物件であれば、月額5,000円程度の費用で煩雑な管理業務から解放されるので、任せるのは合理的な判断といえます。
このように、中古マンション投資は管理会社を活用することで、会社員などの本業を持つ投資家でも無理なく続けられる投資方法です。
資産価値が落ちにくい
中古マンション投資の大きな特徴は、購入後の資産価値が比較的安定している点です。新築マンションは完成後に1～2割程度、価格が下がる傾向にありますが、中古マンションは築年数が一定期間を過ぎると価格の変動が緩やかになります。
特に、交通アクセスの良い都心部や、住環境の整った人気エリアの物件は、資産価値の維持が期待できます。例えば、駅徒歩圏内や、買い物施設が充実した地域の物件は、築年数が進んでも安定した需要が見込めるでしょう。
さらに、東京や大阪などの都市部では、築年数が経過しているにもかかわらず、資産価値が上昇するケースも見られます。これは、利便性の高い場所の希少価値が年々高まっているためです。
このように、適切なエリアを選んで購入した中古マンションは、価値の大幅な下落リスクが低く、長期的な資産形成に適しているといえます。
インフレ対策になる
インフレとは、物価が持続的に上昇する経済現象です。インフレ時には現金の実質的な価値が目減りしますが、中古マンション投資は3つの側面からインフレ対策としての効果を発揮します。
1つ目は、不動産自体の価値上昇です。インフレ時には土地や建物といった実物資産の価値が上がる傾向にあり、保有する不動産の資産価値も物価上昇に応じて高まります。
2つ目は、家賃収入の増加です。インフレ上昇に伴い緩やかであるものの、賃料相場も上がるため、家賃収入を物価上昇に合わせて調整し、実質的な収入を維持できます。例えば、月額10万円の家賃が、インフレに応じて11万円に上がれば、収入も増加します。
3つ目は、ローン返済の実質的な負担軽減です。インフレによって貨幣価値が下がると、実質的な返済負担が軽くなります。つまり、借入金の実質価値を目減りさせる効果があります。
このように、中古マンション投資はインフレ環境下でも資産価値と収益性を守れる、優れた資産運用手段なのです。
生命保険代わりになる
中古マンション投資には、団体信用生命保険（団信）が付帯するため、実質的な生命保険としての機能を備えています。団信とは、ローン加入する際に一般的に付帯される保険で、借入者が死亡や重度障害となった場合に、残りのローン返済が免除される仕組みです。
例えば、3,000万円のローンを組んで中古マンションを購入し、返済途中で万が一の事態が発生した場合、残債がすべて免除されます。これにより、残された家族は返済の心配をすることなく、その物件を相続できるのです。
相続した物件は、そのまま賃貸運用を続けて家賃収入を得ることも、売却して現金化することも自由に選択できます。つまり、一般的な生命保険と同様に、残された家族の生活を支える資金として活用できるのです。
このように、中古マンション投資は資産形成と保障の両面を兼ね備えており、家族の将来を守る手段として機能します。その物件が十分な資産価値があるのなら、既存の生命保険の解約を検討して、保険料を削減するのも一つの手です。
相続税対策となる
中古マンション投資は、効果的な相続税対策としても機能します。これは、不動産の相続税評価額が実際の市場価格より低く算定される特徴を活かした節税方法です。
例えば、6,000万円で購入した中古マンションの相続税評価額は、立地や築年数によって市場価格の5割程度まで減額されるケースがあります。つまり、同じ6,000万円の資産でも、現金より中古マンションとして保有する方が、相続税の課税対象となる評価額を大幅に抑えられます。
不動産投資のように第三者に貸している場合は、さらに評価額減となり、相続税を圧縮できるのです。
このように、中古マンション投資は相続財産の評価額を適正に抑え、相続税負担を軽減する効果があります。
中古マンション投資のデメリット
本章では中古マンション投資のデメリットを説明していきます。どのデメリットも事前に把握しておき、対応すればどれも致命的な問題にはならないでしょう。
・マイナスになる場合もある
・物件選びの手間がかかる
・流動性が低い
それぞれ詳しく解説していきます。
マイナスになる場合もある
中古マンション投資では、物件価値の下落によって投資した資金以上の損失を被るリスクがあります。特に、以下のような条件の物件は価値が大きく下がりやすい傾向です。
例えば、駅から遠い場所や生活利便施設が少ないエリアの物件は、時間の経過とともに需要が低下し、資産価値が急激に目減りします。また、管理が行き届いていないマンションや、大規模修繕が必要な物件も、維持費用の増加により実質的な資産価値がマイナスとなる可能性があります。
特に注意すべきは、あまり需要のないエリアに位置しながら、一時的な投資ブームで価格が高騰した物件です。ほとぼりが冷めると需要が急減し、購入価格を大幅に下回る価格になる可能性があります。
対策としては、都心部や交通利便性の高いエリア、商業施設が充実した地域など、中長期的に安定した需要が見込める立地の物件選定をすることです。また、物件の管理状態や修繕履歴も慎重に確認し、将来的な維持費用を考慮して、最終的な判断をくだしましょう。判断に迷う際は、不動産投資会社に相談してみるのがおすすめです。
物件選びの手間がかかる
中古マンション投資で最も労力がかかる重要な過程が物件選びです。立地、築年数、管理状態、収益性など、多くの要素を総合的な判断が求められ、この作業には相当な時間と労力が必要となります。
特に、周辺環境の調査、管理組合の財務状況の確認、修繕履歴のチェックなど、休日を使って実施しなければならないでしょう。
ただし、この物件選びの手間を感じるのは投資の初期段階のみです。優良物件を見極めて購入できれば、その後の運用は管理会社への委託によって、ほとんど不動産オーナーの手間をかけずに安定した収益を得られます。
つまり、物件選びは大変ですが、この過程で十分な時間をかけて優良物件を見つけるのが、将来の安定運用につながります。面倒な作業と感じるかもしれませんが、投資の成否を左右する重要な準備期間として捉えてください。
この物件選びの労力を減らすには不動産投資会社を利用するのも一つの手です。0から自分で物件を探しだすのではなく、プロから提案された収益性の見込める厳選された物件から選べばよいので、物件探しの負担が大きく軽減されるでしょう。忙しい会社員の人はぜひJ.P.RETURNSの無料相談も活用してみてください。
流動性が低い
不動産投資における流動性とは、資産をどれだけ早く現金化できるかを表す指標です。株式投資では一瞬で売却できますが、不動産は買い手が見つからないと売却できないので、数ヶ月以上かかるのが一般的です。
例えば、急な資金需要が発生した際、不動産はすぐに売却するのが難しく、希望価格での売却にはさらに時間がかかります。
特に、立地条件の悪い物件や管理状態の良くない物件は、買い手が見つかりにくく、売却までの期間が長期化する傾向があります。このため、資金繰りに余裕を持った投資計画が重要です。
ただし、駅近や都心部など人気エリアの優良物件であれば、このデメリットは大幅に軽減されます。需要の高い物件は売却希望を出した直後から買い手が殺到し、比較的短期間で希望価格での売却が実現するケースも多くあります。多くの人が欲しがるかどうかが、流動性の高さを左右する重要な要素となるのです。
中古マンション投資のリスク
中古マンション投資は投資である以上、当然リスクはありますが、事前に対策しておけば、投資自体を断念するほど大きな問題にはなりません。以下5つのリスクについて、概要と対策をセットで解説します。
・資産価値減少リスク
・家賃下落リスク
・空室リスク
・天災リスク
・金利上昇リスク
順番に説明していきます。
資産価値減少リスク
中古マンションは、築年数の経過や建物の劣化により、資産価値が低下するリスクを持っています。特に、駅から遠い立地や生活利便性の低いエリアの物件は、時間とともに価値が大きく下がる傾向があります。
このリスクへの対策として最も重要なのが、立地選びです。都心部や主要駅周辺、商業施設が充実したエリアなど、安定した需要が見込める物件を選ぶのが鍵となるでしょう。
実際、東京や大阪などの人気エリアでは、築年数が経過しても資産価値が維持される物件が多く存在します。さらに、再開発や地域の発展により、購入時よりも価値が上昇するケースも見られます。
また、定期的な修繕や適切な維持管理の実施も、物件の資産価値の低下を最小限に抑えるための重要な要素です。慎重な物件選びと適切な管理が、このリスクを軽減する最大の対策となります。
家賃下落リスク
家賃下落リスクとは、周辺の賃貸相場の低下や建物の経年劣化により、家賃収入が減少するリスクを指します。特に、新築物件の供給が多いエリアでは、競合により家賃の値下げを余儀なくされる場合があります。
このリスクへの対策として最も効果的なのは、資産価値減少リスクと同様、需要の高いエリアでの物件選びです。具体的には、通勤・通学に便利な駅近物件などは根強い賃貸需要があり、安定した稼働が見込めます。
例えば、都心部や主要駅周辺の人気エリアでは、築年数が経過しても賃料水準が維持される傾向にあります。むしろ、エリアの発展に伴い家賃が上昇するケースも少なくありません。
このように、立地の良い優良物件を選ぶことで、家賃下落リスクを最小限に抑えられます。また、定期的な修繕やリフォームを行えば、物件の価値を保ち、安定した家賃収入を確保できるでしょう。
空室リスク
空室リスクとは、空室によって家賃収入が得られなくなるリスクです。この期間もローン返済や固定資産税などの諸経費は発生し続けるため、投資収支に大きな影響を与えます。
他と同様、このリスクを軽減する効果的な方法は、需要の高いエリアでの物件選びです。例えば、駅から徒歩10分以内の物件や、スーパーなどの生活利便施設が充実した地域の物件は、安定した入居需要があります。
例えば、都心部や主要駅周辺の人気エリアでは、入居者の募集をかけてから１週間もかからずに成約するケースも多いです。また、最終手段として、周辺の賃料相場より若干低めの家賃設定にするのも空室リスク対策になります。
このように、立地重視の物件選びと適切な家賃設定により、空室リスクはある程度コントロールできるのです。
天災リスク
天災リスクとは、地震や台風、洪水などの自然災害により物件が損害を受け、資産価値が低下したり、修繕費用が発生したりするリスクを指します。よっぽど築古物件を選ばない限り起こり得ませんが、最悪のケースでは、建物が倒壊して投資資金が回収不能となる可能性もあります。
このリスクへの対策として、火災保険や地震保険への加入が不可欠です。特に地震保険は、地震などによる損害を経済的に補償する手段となります。また、耐震基準を満たした建物や、津波・洪水の危険度が低い地域の物件を自治体のハザードマップから選ぶのも重要です。
さらに、都心部や主要駅周辺の人気エリアの物件を選ぶことも、リスク軽減対策になります。一時的な資産価値の下落があっても、利便性が高いので安定的な需要が期待できます。
金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、変動金利で借入れを行った場合に、将来の金利上昇によってローン返済額が増加するリスクです。例えば、金利が1%上昇(1.5％ → 2.5％)すると、5,000万円のローンでは年間の返済額が約30万円増え、トータルでは1,000万円以上返済額が増えてしまいます。
このリスクへの対策の一つは、固定金利での借入れです。変動金利よりは返済額が少し高くなるものの、返済額が一定となるので、金利上昇の影響を受けません。頭金を多めに用意して借入額を抑えることも、リスク軽減になります。
変動金利を選択する場合、厳しめの条件でのシミュレーションしておくと安心です。例えば、現在の金利に1〜1.5%程度上乗せした返済額を試算し、運用を継続できそうか確認してください。
このように、金利上昇リスクは固定金利の選択や厳しめの計画をしておけば、致命的な事態には陥らないでしょう。
中古マンション投資を始めるべき理由
ここまでメリットやデメリット、リスクなど、客観的な中古マンション投資の特徴について説明しました。先述の通り、デメリットもリスクも対策しておけば、大きな問題になりにくく、総合的にはメリットの方が強い投資方法といえます。本章では、今中古マンション投資をやるべきか迷っている人に向けて、始めた方が良い理由を3つ解説します。
・効率的な資産形成になるから
・経済的に余裕のある老後を過ごせるから
・会社員が手間なく安定的に副収入を得られる数少ない方法だから
それぞれ詳しく説明していきます。
効率的な資産形成になるから
中古マンション投資の最大の特徴は、初期投資が少なくても大きな資産を形成できる点です。他の投資手段は基本的に自己資金の範囲内でしか投資できませんが、不動産投資は銀行融資を活用できるので、効率的に資産を増やすことが可能です。
またこの融資を活用した投資方法には、税制面での優遇もあります。ローン返済の金利部分や経費は不動産所得からから控除され、節税効果が期待できます。また相続時の節税効果も大きいです。
他にもメリットの章で説明したようにインフレ対策や生命保険代わりになるなどの効果も見逃せません。このように、中古マンション投資は複数の収益機会と税制メリットを組み合わせると、十分に資産がない状態からも効率的な資産形成を実現する手段なのです。
経済的に余裕のある老後を過ごせるから
中古マンション投資は、安定した老後生活を実現するための有効な手段です。例えば、35歳で中古マンション投資を始め、30年ローンを組むと、65歳でローン返済が完了します。その後は、毎月の家賃がほぼそのまま収入となり、年金を補完する重要な収入源になります。年金+家賃収入があれば、悠々自適な生活を送れるでしょう。
具体的な数字で見ると、家賃収入が月10万円の物件なら、ローン返済完了後は年間120万円の安定収入が見込めます。これは、老後の生活費や趣味に充てる余裕資金として大きな支えとなります。
さらに、急な出費や介護費用が必要になった場合は、物件を売却してまとまった資金を調達するのも可能です。このように、中古マンション投資は老後の収入と資産、両面での安心を提供する資産形成手段といえます。
会社員が手間なく安定的に副収入を得られる数少ない方法だから
中古マンション投資は、会社員にとって理想的な副収入源となるでしょう。多くの企業で副業が制限されている中、不動産投資は資産運用として認められているため、会社の制約を受けません。
また、管理会社に運営を任せられるので、本業に支障をきたすことなく投資を継続できます。入居者の募集や家賃の集金、建物の管理など、手間のかかる作業はすべて管理会社に委託できるため、時間的な制約の多い会社員でも無理なく続けられます。
さらに、株式投資などと違い、毎月一定額の家賃収入が見込めるため、安定的な副収入として計画を立てやすい点も特徴です。忙しい会社員でも、最初の物件選びをしっかり行えば、中長期的な資産形成と副収入確保を両立できるのです。
中古マンション投資で失敗しないために気を付けること
本章では、より成功率を高めるためのポイントを3つ解説していきます。この3つを実践することで失敗を防ぎ、効率的な資産構築ができるでしょう。
・しっかりストレスを掛けて楽観的なシミュレーションにしない
・実績があり信頼できる不動産投資会社から物件を購入する
・短期的な利益を求めない
順番に解説していきます。
しっかりストレスを掛けて楽観的なシミュレーションにしない
投資に失敗しないために重要なのは、現実的な収支計画を立てることです。楽観的な見通しで始めると、予期せぬ事態で資金繰りが悪化し、投資を継続できなくなるリスクがあります。
シミュレーションでは、少し厳しめくらいの条件を設定しても問題なく運営を続けられかを一つの目安としましょう。
例えば、家賃収入は相場よりも少し低く、空室率も少し高めに設定するなどです。また、金利上昇や大規模修繕費用など、将来的な支出増も織り込んでおくと、よりリアルなシミュレーションとなります。
このように厳しい条件で採算が取れる物件を選べば、実際の運用ではより良好な収支となる可能性が高まり、安心して賃貸経営が実現できます。「少し厳しすぎる」くらいの条件で、慎重に計画を立てると、失敗する確率を大幅に軽減できるでしょう。
実績があり信頼できる不動産投資会社から物件を購入する
不動産投資の成功は、良質な物件選びにかかっています。実績のある信頼できる不動産投資会社は、物件の収益性や将来性を見極める目利き力があり、投資家に最適な物件を提案してくれるでしょう。
例えば、立地の将来性や建物の品質、管理状態など、一般の投資家では見落としがちなポイントも、プロの視点でしっかりとチェックしてくれます。また、物件価格の妥当性や想定利回りの根拠なども、豊富なデータに基づいて説明してくれるため、納得して投資を決断できます。
さらに重要なのが、購入後のサポート体制です。優良な不動産投資会社は、入居者の募集や管理会社の選定、修繕計画の相談など、長期的な運用をサポートしてくれます。万が一のトラブル時も、経験豊富なスタッフが適切なアドバイスを提供してくれるため、安心して投資を継続できるでしょう。
このように、信頼できる不動産投資会社を選ぶのは、投資の安定性と収益性を高める重要な要素といえます。
短期的な利益を求めない
中古マンション投資は、長期的な視点で取り組むべき資産運用です。短期的な値上がり益を狙うと、投機的な判断をしてしまい、結果的に損失を被るリスクが高まるので、おすすめできません。
例えば、再開発などの噂で一時的に価格が上昇している物件を高値で購入し、短期売却を狙うケースがあります。しかし、不動産価格の短期的な変動は、プロの業者でも正確な予測が困難です。すでに再開発が見込まれた価格設定になっているとしたら、短期的にはそれ以上上がらない可能性もあるでしょう。
一方、駅近や利便性の高いエリアの物件は、短期的な価格変動があっても、長期的には安定した需要が見込めます。5年、10年という長期スパンで見れば、家賃収入の積み重ねと緩やかな資産価値の上昇により、着実な収益を期待できます。
このように、中古マンション投資は短期売買ではなく、安定した家賃収入を基本とした長期運用で成功を目指すべきです。
中古マンション投資を始める手順
実際に中古マンション投資を始める際の手順を解説します。おおまかな流れを把握しておくと、実際に始める際に何を準備すればいいのか分かるので、スムーズに進められるでしょう。
以下は具体的に運用を始めるまでのステップです。
・ステップ①基礎知識を習得する
・ステップ②信頼できる不動産投資会社の個別相談を活用する
・ステップ③物件を探す
・ステップ④契約・引き渡しを行う
・ステップ⑤運用を始める
順番に解説していきます。
ステップ①基礎知識を習得する
中古マンション投資を始める前に、まずは基礎知識の習得が不可欠です。投資の仕組みや必要資金、リスク管理など、基本的な知識を理解することで、適切な投資判断が行えるようになります。不動産投資会社に相談する際も基礎知識があるとスムーズに話を進められます。
特に重要なのは、物件選びの基準や収支計画の立て方、融資の仕組みなどの実践的な知識です。これらの知識があれば、セミナーや物件紹介の場面でも、より深い理解のもと判断を下せるでしょう。
忙しい会社員でも効率的に学べるよう、J.P.RETURNSでは無料の電子書籍や動画コンテンツを提供しています。通勤時間や休憩時間を利用して、スマートフォンで気軽に学習を進められます。また、実例を交えた分かりやすい解説で、投資初心者でも理解しやすい内容となっているのでぜひご利用ください。
ステップ②信頼できる不動産投資会社の個別相談を活用する
不動産投資の第一歩は、優良な不動産投資会社での個別相談から始めましょう。実績のある会社は、投資家の目的や予算に合わせて、収益性の高い厳選物件を提案してくれます。
なかでも実績のある不動産投資会社は、豊富なデータと経験に基づいて、立地や将来性まで考慮した物件を紹介してくれるため、詐欺や不適切な取引の心配がありません。また、購入後も長期的なサポートを提供してくれるので、初めての投資でも安心です。
J.P.RETURNSでは、無料の個別相談を実施しています。プロのアドバイザーが、資金計画から物件選びまで、丁寧にサポートしますので、まずは気軽にご相談ください。
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ステップ③物件を探す
物件探しは、不動産投資の成功を左右する重要なステップです。ただし、信頼できる不動産投資会社を利用すれば、そこまで労力をかけずに優良物件が見つかります。
不動産投資会社では、立地や収益性、将来性などの観点から厳選された物件のみを扱っているため、投資初心者でも安心して選べます。プロの目で選ばれた物件は、空室リスクが低く、安定した家賃収入が期待できるでしょう。
物件探しの際は、投資家の希望条件に合った物件を提案してくれるため、手当たり次第に物件を見に行く必要もありません。提供された物件の内容や収支シミュレーションを見て、プロにアドバイスをもらいながら決めてください。
ステップ④契約・引き渡しを行う
物件が決まると、まずは売買契約を締結します。その後は、融資の手続きや物件の引き渡しへ準備です。銀行による物件調査や不動産登記の確認、火災保険の加入など、様々な手続きが進められます。これらの手続きは、不動産投資会社が丁寧にサポートしてくれるので、心配不要です。
すべての準備が整うと、最終的な決済と引き渡しです。支払いと同時に、物件の鍵や関係書類を受け取り、正式に物件のオーナーとなります。この時点から、賃貸収入を得られる権利が発生します。
ステップ⑤運用を始める
物件運用は、引き渡し前の準備段階から始まります。まず、管理会社と契約を結び、入居者募集の準備を整えます。空室物件の場合は、早めに入居者の募集を開始し、引き渡し後すぐに家賃収入が得られるよう体制を整えておきましょう。
すでに入居者がいる物件の場合は、管理会社への引き継ぎ手続きなどを行います。家賃の集金方法や建物の管理体制、緊急時の連絡体制等、運用に必要な事項を確認します。
運用開始後は、管理会社が日々の運営を担当してくれるため、オーナーの手間はほとんどかかりません。毎月の家賃収入や経費の報告を確認し、必要に応じて修繕などの判断を行うだけで、安定した不動産経営が続けられます。
不動産投資の成功例
本章では実際の成功例を紹介していきます。どのように中古マンション投資を取り組んだのか、気を付けた点なども踏まえて解説していきます。ぜひ始める際の参考にしてください。
・人気エリアで手間をかけずに副収入を獲得
・需要の高い物件を購入して老後安泰を実現
・株式投資から不動産投資にシフトして大きな資産構築に成功
それぞれの成功例を詳しく解説していきます。
人気エリアで手間をかけずに副収入を獲得
東京都内の会社員Aさん（35歳）は、老後の資産形成を考えて中古マンション投資を始めました。事前勉強によって、人気エリアの物件選びが重要と学んでいたAさんは、都内の主要駅から徒歩7分の中古マンションを購入しました。
購入価格は3,500万円で、自己資金は300万円。残りはローンを活用し、家賃収入は月13万円を達成。ローン返済や管理費などの経費を差し引いても、毎月1万円程度の余剰収入があります。
運営は管理会社に一任しているため、Aさんが行うのは毎月の収支確認だけ。1年以上経過しましたが、人気エリアならではの高い入居需要により、空室期間はわずか1週間のみでした。
このように、人気エリアの物件選びと管理会社の活用により、Aさんは本業に支障なく副収入を得られていて、本人も大満足の投資となっています。
需要の高い物件を購入して老後安泰を実現
会社員Bさん（65歳）は、28歳の時に都心の駅徒歩5分の中古マンションを購入しました。購入価格2,800万円、自己資金200万円で投資をスタート。35年のローンを組み、先日、無事にローン完済を迎えました。
現在、家賃収入は月11万円。管理費や修繕積立金を差し引いても、毎月9万円が収入となり、年金と合わせて快適な老後生活を送っています。
Bさんは「都心の利便性の高い物件を選んだことが成功の鍵でした。築年数は経っても、駅近で買い物施設が充実した立地は、常に安定した需要があります」と振り返っています。当時よりも利便性はさらに上がり、物件価格も上がっているので、老後の経済的な不安はほとんどないと語っていました。
短期的な利回りだけでなく、20年、30年先も需要が続く立地かどうかを重視して選ぶことの大切さを強く感じる例でした。需要の高い物件を選べば、長期的な資産価値の維持と安定収入、そして人気エリアになれば、キャピタルゲインも狙える効率的な投資となるのです。
株式投資から不動産投資にシフトして大きな資産構築に成功
会社員Cさん（45歳）は、10年前に保有していた株式500万円を売却し、中古マンション投資へ転換しました。その資金を頭金に、4,000万円の都心物件を購入。金融機関からの融資を活用し、大きな資産運用をスタートしました。
株式投資では年間数％の利回りに留まっていましたが、不動産投資では毎月の家賃収入に加え、物件の資産価値も上昇。立地の良さから10年間で物件価格が5,200万円まで上昇し、売却すれば1,000万円以上の含み益が出る状況です。
「株式投資では、自己資金の範囲内でしか運用できませんでしたが、不動産投資は融資を活用して大きな資産を持てます。立地選びを真剣に取り組んだのが奏功しました。」とCさんは語ります。
安定的な家賃収入と資産価値の上昇という2つの収益を期待できる不動産投資は魅力的だと、Cさんは大満足しているようでした。
中古マンション投資に向いている人の特徴
本章では中古マンション投資に向いている人の特徴を紹介していきます。3つのうちどれか一つでも当てはまったら、アドバンテージを持って中古マンション投資を始められる素養があるので、ぜひ前向きに検討してみてください。一般的な人よりも、成功する確率が高いといえるでしょう。
・安定した収入がある
・節税と資産形成を両立したい人
・決断力のある人
それぞれ解説していきます。
安定した収入がある
安定収入がある人は中古マンション投資に有利といえます。なぜなら、中古マンション投資では、金融機関からの融資が重要な役割を果たすからです。安定した収入のある会社員は、金融機関からの信用度が高く、融資を受けやすい傾向にあります。
特に、大手企業の正社員や公務員は、将来的な収入の安定性が評価され、有利な条件でローンを組めます。例えば、頭金が少なくても多額の融資を受けられたり、金利を優遇されたりするケースもあり、アドバンテージを持って始められるのです。
また、毎月のローン返済に対する不安も少なく、長期的な投資計画が立てやすい点も特徴です。家賃収入だけでなく、本業の給与収入があるので、一時的に空室になっても余裕を持って対応できます。
このように、安定した収入があることは、中古マンション投資を始める上で大きなアドバンテージとなります。融資を受けやすく、安定した運用が期待できるのです。
節税と資産形成を両立したい人
中古マンション投資は、節税効果と資産形成を同時に実現できる優れた投資手段です。この2つの両立を狙う人に不動産投資は向いているといえます。
不動産所得の赤字と給与収入等を相殺して、課税所得を減らせるのです。特に実際に支出しないものの、計上できる減価償却費の存在が大きく、節税効果を大きくします。減価償却費については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説
一方で、毎月の家賃収入により着実な資産形成も進みます。ローン返済が進むにつれて自己資産は増え、時間とともに資産が膨らんでいくでしょう。
このように、中古マンション投資は節税メリットを享受しながら、将来の資産も築ける数少ない投資手段です。節税できた金額も別の投資に充てるなどできれば、より資産形成のスピードが上がります。
決断力のある人
不動産投資では、様々な場面で重要な決断が求められます。そのため、情報を適切に分析し、迅速に判断を下せる決断力が成功の鍵となります。
例えば、物件選びの段階では、立地や価格、将来性など、多くの要素を総合的に判断して購入を決めなければなりません。不動産投資会社が紹介してくれる場合でも、複数ある中から、最終的には自分自身で決断することが求められます。特に優良物件は人気が高く、検討に時間がかかると他の投資家に購入されてしまうでしょう。
また、運用開始後も様々な判断が必要です。家賃の値上げや値下げ、修繕工事の実施時期、入居者からの要望への対応など、運用中も経営判断の連続です。
さらに、将来的な売却や追加購入のチャンスが訪れた際も、市場動向を見極めて素早い決断が求められます。このように、中古マンション投資では、的確な判断力が収益性を大きく左右するのです。
まとめ：中古マンション投資で効率的に資産を築こう
中古マンション投資はあまり自己資金がない人でも、大きな資産を構築できるなど、数多くのメリットがある投資手法です。空室になってしまうと収入がなくなってしまうなど、リスクはあるものの、事前に対策をしておければ大きな問題にはならないでしょう。
経済的に不安に思っている人こそ、中古マンション投資で資産形成に取り組むのがおすすめです。ローン返済が終われば、家賃のほとんどを収入とできるので、年金＋家賃収入という理想的な生活が実現できます。ゆとりのある生活を送るために、一歩踏み出してみるのをおすすめします。
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