新築マンション投資とは？
新築マンション投資は、新築物件を購入し、賃貸として運用する投資方法です。建物が新しく設備も最新なため、高い賃料設定ができ、修繕費用も当面かからない特徴があります。
一般的に新築マンションは、デベロッパーから直接購入するため、仲介手数料がかかりません。
中古マンションよりも、当然ながら高い価格設定になっています。新築時は広告宣伝費なども上乗せされており、俗に新築プレミアムと呼ばれる高い価格がつけられています。高値になっているものの、実際に引き渡しされたあと、人が住んだ後は10％以上値下がりしてしまうケースも珍しくありません。
購入金額が大きい物件となると、新築で引き渡しを受けたあとに貸し出しを行い、そのまま売却しようとすると、一瞬で数百万円から1,000万円近く下落してしまう場合もあります。
ただ、新築マンションは、周辺の相場や状況によって家賃価格が変動するものの、利便性の高いエリアの物件であれば、スムーズに入居が決まるでしょう。
具体的なメリットやデメリットはは次の章以降で詳しく解説していきます。
新築マンション投資のメリット
本章では新築マンション投資のメリットを解説していきます。築10年くらいまでは、さまざまな部分で収支の算段がつけやすいなど、新築特有のメリットがあります。新築マンションならではの特徴として、以下の３つです。
・しばらくは安定収入が見込める
・当面リフォームは必要がない
・最新の設備が完備されている
それぞれ解説していきます。
しばらくは安定収入が見込める
新築マンション投資の最大のメリットは、当面の間、修繕費用をほとんど気にせずに安定した家賃収入を得られる点です。築年数が浅い物件は建物の劣化が少なく、設備も新しいため、突発的な修理や設備の交換などの発生リスクが低くなっています。
特に、一般的な新築マンションには10年間の瑕疵担保責任保険が付帯されており、万が一の際でも無償修理をできたり、損害賠償の請求をしたりできます。
また、新築物件は設備が充実しているため、比較的高めの家賃設定が可能です。最新の防音・断熱性能や、システムキッチン、といった設備は、入居希望者からの人気も高く、多くの人が選ぶ際に重視している項目になっています。
このように、新築マンション投資では、少なくとも最初の5～10年は支出があまり発生しない状態で、安定収入を獲得できます。特に投資初心者は空室リスクを気にするので、この部分は大きな安心材料になるでしょう。
当面リフォームは必要がない
新築マンション投資では、最初の10年程度は大規模なリフォーム費用が発生しないため、安定した収益計画が立てやすいという大きなメリットがあります。これは投資の収支計画を立てる上で、非常に重要なポイントとなります。
マンション投資において、最も多額の支出となるのが大がかりな修繕費用です。特に、水回りの設備交換は高額な支出を伴います。例えば、システムバス、システムキッチン、トイレの交換などが重なると、簡単に100万円以上の出費になるでしょう。築古物件の場合、これらの費用が予期せぬタイミングで発生する一方、新築物件では最初の10年程度はかからない可能性が高いです。そこで修繕費用などを貯めておけると、11年目以降でいざ修繕が発生しても、支払いにも困らないでしょう。
さらに、新築マンションは断熱性や防音性も優れているため、壁紙の張り替えや窓の断熱工事といった、一般的な経年劣化に対する改修工事も、しばらくの間は必要ありません。
このように、新築マンション投資では、当面の大規模リフォーム費用を考慮しなくていいため、投資収益の見通しが立てやすく、資金計画も安定させやすい特徴があります。
最新の設備が完備されている
新築マンションには最新の設備が装備されており、これは入居者を獲得する上で大きなアドバンテージとなります。物件エリアにも左右されるものの、近年の賃貸物件探しでは、設備の充実度を重要視する人が増加しており、設備面で劣ると集客に苦戦する傾向にあります。
特に、防犯設備は入居者の関心が高い要素です。
新築マンションには、ビデオ付きインターホンやオートロック、防犯カメラなどの最新セキュリティシステムが標準で搭載されています。これらの設備は、特に女性入居者や子育て世帯からの需要が高く、物件選びの最低基準としている人も多いようです。
また、共用部分の設備も重要な差別化ポイントです。宅配ボックスやゴミ置き場の24時間利用、オートロック付きの駐輪場など、新築マンションならではの充実した共用設備は、入居者の生活利便性を向上させます。中古マンションの場合、これらの共用部分の設備を後から変更するのは、区分所有者全員の合意が必要となり、実現が難しいです。さらに、室内設備においても、最新設備が取り揃えてあり、入居者の心地よい暮らしの助けとなるでしょう。
最近では、スマートフォンと連携した宅配通知システムやスマートロックなど、IoT機能を搭載した物件も増えており、これらの要素も差別化ポイントとなっています。
新築マンション投資のデメリット
次に新築マンション投資のデメリットです。新築マンションでなくなった瞬間に大きく価値が下がるなど、事前に知っておくべきデメリットもあります。
・すぐに価格が落ちる場合もある
・利回りが低くなりやすい
・融資金額が大きくなる
順番に解説していきます。
すぐに価格が落ちる場合もある
新築マンション投資の最大のデメリットは、購入直後から著しい価格下落が起こりやすい点です。長い目で見ると、大きな影響は少ないのですが、経験の少ない初心者は負担に感じてしまいがちです。特に引き渡し直後に人が住んでしまうと、1年以内に売却したとしても、10％程度の下落は起こり得ます。
この急激な価値の下落は、予期せぬ事態が発生した際のリスクとなります。例えば、購入後、日が浅いうちに何かしらの理由で物件を手放さなければならなくなってしまうと、購入価格を大幅に下回る金額でしか売却できなくなってしまうでしょう
特に問題となるのが、ローン残債との関係です。新築マンションは中古物件と比べて購入価格が高く、多くの投資家はローンを組んで購入します。しかし、購入から短期間での売却を迫られると、物件価格が下がっているにもかかわらず、ローンの返済額はあまり減っていないでしょう。そのため、物件を手放しても借金だけが残ってしまうケースもあるのです。
特に新築の供給が多いエリアでは、価格競争が激化し、さらなる価格下落を招く場合もあります。
このような事態を避けるためにも、新築マンション投資は長期的な保有を前提とした投資計画が必要不可欠です。短期的な売却の可能性があるならば、新築マンション投資は避けておくのが無難かもしれません。
利回りが低くなりやすい
新築マンション投資は利回りが低くなる傾向にあります。なぜなら、中古マンションよりも高い価格設定となっている一方、一般的に物件の価格差ほど、家賃の差がないためです。
利回りは以下の式にて求められます。
年間家賃総額 ÷ 物件価格 ＝ 利回り(％)
例えば、5,000万円の新築マンションで月額家賃が15万円の場合、年間の家賃収入は180万円となり、表面利回りは約3.6%です。同じエリアの中古物件なら4,000万円程度で購入できたとし、月額家賃14万円としても表面利回りは約4.2%になります。
この利回りの低さは、投資における収益性に影響します。
新築物件で高めの家賃設定をしても、周辺相場から外れた家賃設定は、よっぽど需要が高い物件でない限りは入居者獲得が難しいです。結果として、高額な購入価格に見合った家賃収入が得られず、収益性の乏しい投資になってしまいます。
さらに、ローンを組んで購入する場合、毎月の返済額も購入価格に比例して高くなります。そのため、家賃収入から諸経費とローン返済額を差し引いた実質的な手取り収入は、より一層少なくなってしまう傾向です。
このように、新築マンション投資では高い購入価格が足かせとなり、投資効率が悪くなりがちです。そのため、投資計画を立てる際は、購入価格と予想される家賃収入のバランスを慎重に検討して、購入すべきか判断しなければなりません。
融資金額が大きくなる
新築マンションは中古と比較して購入価格が高額なため、必然的に借入金額も大きくなります。この高額な融資は、投資におけるリスクを高める要因となっています。
まず、融資審査のハードルが上がるでしょう。金融機関は高額な融資には慎重な姿勢を示すため、年収や他の借入状況、勤務年数などの審査基準が厳格化されます。特に投資用物件の場合、自己資金比率も重視され、属性によっては100万円以上の頭金を求められるケースもあるでしょう。
また、毎月の返済負担も重くなります。例えば、6,000万円を35年ローンで借り入れると、金利2.5%で月々の返済額は約21.5万円です。この返済額は家賃収入から差し引かれるため、手元に残る収益は大幅に減少してしまいます。いくら新築マンションといえども、6,000万の物件で家賃を21.5万以上獲得するのは至難の業でしょう。
さらに深刻なのが、空室時のリスクです。入居者が見つからない期間は家賃収入が途絶えるものの、ローンの返済は継続しなければなりません。返済額によって、空室期間中の自己負担も相応に増加します。上記の例で計算すると3ヶ月の空室で60万円超の持ち出しとなってしまうのです。
このように、融資金額の大きさは、審査の厳格化、返済負担の増大、空室時の返済など、さまざまな面で投資リスクを高める要因となっています。新築マンション投資を検討する際は、これらのリスクを十分に考慮した資金計画が求められます。
不動産投資初心者は新築マンションよりも中古マンションをおすすめする理由
新築マンション投資も魅力ある投資手法ではあるものの、特に初心者にとっては中古マンション投資の方が失敗しにくいといえます。その具体的な理由を順番に解説していきます。
・中長期的なシミュレーションを立てやすい
・失敗する確率が低い
・資金調達しやすい
中長期的なシミュレーションを立てやすい
初心者におすすめできる理由に一つとして、中古マンションは、新築と比べて将来の収支予測が立てやすい点が挙げられます。これは、物件の価値変動や収益性がすでに一定の水準で安定しているためです。
繰り返しになりますが、新築マンションは、竣工後、人が住むと資産価値が10％以上下落する傾向にあります。一方、中古マンションはすでにその価値下落期を経ているため、今後の価値変動が比較的緩やかです。そのため、将来の売却価格も予測がしやすく、出口戦略を立てやすく、安定した経営ができる見通しを立てやすいです。
また、家賃収入に関しても、中古マンションは近隣相場や入居率の実績データが豊富にあります。中古物件は過去の入居率や家賃推移のデータから、将来的な収入を比較的高い精度で見積もることが可能です。
今までの管理組合の修繕計画や過去の修繕履歴から、今後必要となる修繕費用やその時期を具体的に把握できます。これにより、将来的な支出計画も現実的な数字に基づいて立てられます。自分一人でシミュレーションを行うのは難しいので、適宜、不動産投資会社の担当者などに依頼してアドバイスをもらうといいでしょう。
このように、中古マンションは収入と支出の両面で将来予測がしやすく、投資初心者でも堅実な投資計画を組み立てやすい特徴があります。
失敗する確率が低い
投資の失敗リスクを最小限に抑えやすい点は、投資初心者に適している特徴といえます。これは、資産価値の推移、家賃想定、修繕の費用、需要の強さなどにおいて、新築マンションと比べて、さまざまな面で不確定要素が少ないためです。
まず、中古マンションは実際の運営データが豊富に存在します。入居率の推移、家賃相場の変動、管理費や修繕費の実績など、投資判断に必要な情報が明確です。これにより、収益性の高い物件を見極めやすく、自分の思い描く収益計画に達している物件があったときのみ購入すれば、失敗しにくいでしょう。
一方、新築マンションは竣工後の実績がないため、実際に運営してみないと分からない点が多々あります。周辺エリアの市場調査を念入りに行っても、実際の入居需要や家賃相場は運営を始めてみないと分からない部分です。
また、中古マンションは物件の供給数が豊富なため、投資家は焦らずに、じっくりと物件を選べる環境にあります。同じエリアでも、築年数や設備の状態、価格帯など、数あるなかから条件に見合う物件を探し出せるでしょう。
さらに、中古マンションは建物の特性や周辺環境がすでに確立されているため、将来的な変化も予測しやすいです。新築では想定できなかった騒音の問題、入居者層の偏りといった要素も、中古なら事前に把握できるのです。
このように、中古マンション投資は不確定要素が少なく、計画の精度を上げやすいため、初心者でも失敗リスクを最小限に抑えられる投資方法といえます。
資金調達しやすい
中古マンション投資は、新築と比べて資金調達がスムーズに進みやすいというメリットがあります。これは物件価格が比較的低額であることと、収益性の予測の立てやすさが関係しています。ただし、中古マンションでも建物自体が古すぎたり、借り手の個人属性が低かったり、などの要件によって借りられるかは変わる点には注意が必要です。
物件価格が新築よりも低いので、融資額も抑えられます。一般的には借入額が少なければ、金融機関のリスクも低減するため、審査通過のハードルが低くなるのです。
また、中古マンションは過去の運営実績データが豊富にあるため、金融機関側も融資の判断がしやすいという特徴があります。入居率の推移や家賃収入の実績、修繕履歴などの客観的なデータに基づいて、将来の収益性を評価しやすいからです。
特に重要なのが、返済原資となる家賃収入の安定性です。中古マンションは周辺相場が確立されており、空室リスクも予測しやすいため、金融機関にとって借り手の描いている収支計画の妥当性を測りやすいといえます。
このように、中古マンション投資は借入額が少なく、収益予測も立てやすいことから、投資初心者でも資金調達の面で大きなアドバンテージがあります。
中古マンション投資に向いている人の特徴
本章では特にアドバンテージを持って中古マンション投資を始められる人の特徴を解説していきます。どれか一つに当てはまるなら、向いているといえるので、前向きに検討してみるといいかもしれません。
・手堅い投資をしたい人
・安定収入がある人
・楽をして資産を増やしたい人
順番に解説していきましょう。
手堅い投資をしたい人
中古マンション投資は、ハイリターンを追求するというよりも、着実な資産形成を目指す投資家に適した投資方法です。価格変動が緩やかで、将来の収支が予測しやすい特徴があるため、投資初心者にとって理想的な選択肢となっています。
特筆すべきは、中古マンションの価格安定性です。新築直後の価格調整を終えているため、今後の価値変動が比較的小さくなります。需要の高いエリアの物件であれば、今後価格が上がっていく可能性もあるでしょう。このため、投資家は資産価値の急激な変動に一喜一憂することなく、長期的な視点で投資に取り組めます。
収支の見通しが立ちやすい点は、安定志向の投資家にとって魅力となっています。
このような特徴から、中古マンション投資は、着実な資産形成を目指す人や、リスクを抑えながら安定的なキャッシュフローを確保したい人にとって、最適な投資選択となるでしょう。
安定収入がある人
中古マンション投資において、本業での安定収入はアドバンテージとなります。これは、金融機関からの融資審査で重視される要素であり、投資を成功に導く重要な基盤となるためです。
家賃収入が返済の原資ではあるものの、金融機関は、収益性だけでなく、借り手の返済能力を慎重に評価します。
安定した給与収入がある人は、ローンの返済能力が高いと判断され、より好条件での融資を受けられる可能性もあるでしょう。一例を挙げると、金利の優遇や、頭金の減額、返済期間の延長など、さまざまな面で恩恵に預かれるのです。
また、安定収入があることは、一時的な空室や予期せぬ修繕費用が発生した際のバッファにもなります。毎月の利益などをプールしておき、原則はそこから費用捻出するものの、最悪のケースでは給与収入から補填が可能です。資金繰りの拠り所があると、安心して運営を続けられます。
楽をして資産を増やしたい人
中古マンション投資は、プロの力を借りて、最小限の労力で資産形成を実現できる投資方法です。購入後は管理会社に運営を委託すると、所有者はほとんど手間をかけることなく、安定的な収入を得られます。
管理会社は入居者の募集から契約、家賃徴収、建物のメンテナンス、クレーム対応まで、業務範囲です。一見、「楽をする」ことに後ろめたさを感じる人もいるかもしれませんが、むしろプロに任せると、より質の高いサービスを入居者に提供できるメリットがあります。
例えば、管理会社は24時間体制で入居者からの問い合わせに対応し、設備の不具合にも迅速に対処します。また、これまでの知見から、そのエリアに合った家賃設定や効果的な募集戦略も熟知しているでしょう。この専門性は、入居者満足度の向上と安定した収益確保に直結します。
管理委託費用は一般的に家賃収入の5％程度が相場なので、収支への影響も限定的です。この費用は決して小さな金額ではないものの、プロの管理による空室率の低下や適切な家賃設定によって、十分にカバーできる範囲でしょう。
このように、中古マンション投資は、手間をかけずに楽をして資産運用を望む人にとって、理想的な選択肢となっています。
中古マンション投資の始め方5ステップ
実際に中古マンション投資を始める流れは実はシンプルです。未経験から中古マンション投資を始める手順を5つのステップに分けて説明していきます。おおまかな流れを掴んでおきましょう。
・ステップ①中古マンション投資の勉強をする
・ステップ②信頼できる不動産投資会社を探す
・ステップ③プロの厳選した中古マンションのなかから物件を選ぶ
・ステップ④売買契約、引き渡しを行う
・ステップ⑤運用を始め、家賃収入を手に入れる
順番に解説していきます。
ステップ①中古マンション投資の勉強をする
中古マンション投資を始めるための最初のステップは基礎知識の習得です。失敗しないためにも収益を得る仕組み、リスク管理などを学ぶ必要があります。セミナーや書籍など、学習方法は数多く存在しますが、効率的な方法は、スマートフォンで気軽に視聴できるJ.P.RETURNSの無料動画や無料書籍の活用です。
これらのコンテンツは、実務経験豊富な専門家が監修しており、初心者にも分かりやすい内容になっています。通勤時間や休憩時間を利用して、ぜひインプット学習をしてみてください。
ステップ②信頼できる不動産投資会社を探す
不動産投資の成功は、パートナーとなる不動産投資会社選びにかかっているといっても過言ではありません。信頼できる会社と出会えれば、投資の失敗リスクを大幅に減らせるでしょう。
実績のある不動産投資会社は、物件選びから運営まで、投資家の立場に立った総合的なサポートを提供します。会社の実績や口コミなどを参考にして選んでみてください。また、会社とのフィーリングも大事なので、無料面談などを利用して確認してみるのがおすすめです。J.P.RETURNSではプロのコンサルタントに無料で相談ができるので、ぜひ活用してみてください。
ステップ③プロの厳選した中古マンションのなかから物件を選ぶ
信頼できる不動産投資会社を見つけられたら、あとは担当者がフォローしてくれるので、その後のプロセスは楽になります。プロが厳選した物件から選べるので、物件選びの精度が格段に向上します。また、自分で物件を探す手間も大幅に削減できるのもメリットです。本業がある人はなかなか時間を捻出できないので、上手に活用してください。
この段階では、並行して金融機関選びも進めます。不動産投資会社は金融機関との連携も強く、融資の相談や審査対策などもスムーズに進められます。物件と融資の両面から、最適な投資プランを組み立てていきましょう。
ステップ④売買契約、引き渡しを行う
物件が決まれば、売買契約と金融機関との金消契約(融資契約)へと進みます。不動産投資会社経由での取引なら、各種手続きも安心です。担当者が契約内容や必要書類を丁寧に説明し、スムーズな引き渡しまでサポートしてくれます。
引き渡し時には融資も実行され、いよいよ物件の正式オーナーとなります。不動産投資会社は、この段階でやるべきことを細かく説明してくれるので、初めてでも安心です。
ステップ⑤運用を始め、家賃収入を手に入れる
引き渡し後、速やかに運営を開始するための事前準備が重要です。特に物件が空室の場合は、引き渡し前から入居者募集を始めておくと、スムーズに家賃収入を手に入れられます。
実績のある不動産投資会社の多くは管理機能も持ち合わせているので、物件が決まった段階から連携を取り、準備を始めていきましょう。
まとめ：初心者には新築より中古がおすすめ
本記事では新築マンション投資のメリット・デメリットを説明するとともに、中古マンションの方がおすすめできる理由を説明しました。「新築」に憧れる気持ちは分かるものの、投資はあくまで資産を増やす目的で始めるものなので、より確率の高い中古マンションに投資した方が資産形成として適しているかもしれません。
もちろん、新築マンションだと成功が難しいというわけでもないので、どちらか決めきれない人は、無料個別相談などを利用してみてください。J.P.RETURNSではプロのコンサルタントが相談者の状況に応じてアドバイスさせていただきます。平日の夜やオンラインにも対応しているので、ぜひ活用してみてください。
無料個別相談をする
TOP
