不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、簡単に説明すると、1つの不動産を1口数万円～100万円程度の小口に分けた金融商品です。1口あたりの値段は商品ごとに異なり、後述の匿名組合型では1口数万円程度の商品もあります。
現物の不動産投資では、基本的に所有者が一人であるのに対し、不動産小口化商品では、1つの不動産を複数の投資家で持つ形になります。プロの不動産会社がその不動産を管理運営し、家賃収入や売却益を投資家の保有口数に応じて分配するのです。
例えば、10億円の物件で1口100万なら1,000口に分けて販売し、それぞれ投資家が任意の口数を購入可能です。もし5口(500万円)を購入するなら、1口単位で売却もできます。
現物の場合はお金を借りて数千万円もの物件を購入しなければいけませんが、小口化商品では、比較的少ない負担で始められるのです。
不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品は、匿名組合型と任意組合型の二つに分けられます。
匿名組合型
事業者がお金を集め、投資家は金銭を出資するのみの形態になります。名称からも分かる通り、不動産を所有するのはお金を集めている事業者になるので、登記簿等に投資家の名前は載りません。物件の運営・管理を全くせず、出資するのみで家賃収入等の利益を手に入れられます。
任意組合型
それぞれの投資家からの出資を集め、小口から投資できるのは匿名組合型と一緒です。ただ金額感は少し異なり、匿名組合型は1口数万円程度からの商品がある一方、任意組合型は100万円程度から始まる商品が多い傾向にあります。不動産の所有権を分割して保有するので、登記簿にも名前が載り、相続のときも税制優遇を受けられます。
不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品でも、先述の通り、複数の種類がありますが、全般に当てはまるメリットを解説していきます。
・不動産のプロが選んだ物件に投資できる
・管理の手間がかからない
・リスク分散できる
それぞれ順番に解説していきます。
不動産のプロが選んだ物件に投資できる
不動産小口化商品の最大のメリットは、プロの目利きによって厳選された優良物件へ投資できる点です。一般の投資家が独力で物件を選ぶ場合、立地や収益性、将来性など、さまざまな観点から慎重な判断が必要となります。
不動産投資において、物件選びは投資で成功できるかを決定する大事な要素です。例えば、人口動態の変化や再開発計画、交通アクセスの利便性など、収益性に影響を与える要因を総合的に分析する必要があります。しかし、こうした専門的な調査や分析には、膨大な時間と労力、そして専門知識が求められます。
不動産小口化商品では、豊富な経験と専門知識を持つ不動産のプロに物件選びを一任できるのです。彼らは日々の業務を通じて培った知見や、業界内のネットワークを活かし、投資価値のある物件を高い精度で見極めます。価格の妥当性や、想定される賃料収入なども、プロの視点で綿密に検証されるので安心して出資できます。
つまり、投資家は物件選びに伴う煩雑な作業を省略でき、プロの目利き力を活用した効率的な投資ができるのです。これは、特に不動産投資の経験が少ない初心者にとって、大きなアドバンテージといえます。
管理の手間がかからない
不動産投資において、物件管理は収益性を維持するために欠かせない要素ですが、同時に大きな負担となります。一般的な不動産投資では、入居者の募集や審査、契約手続き、家賃の回収、建物のメンテナンスなど、さまざまな管理業務が発生します。管理会社に委託したとしても要所ではオーナー自ら判断しなければなりません。
不動産小口化商品では、これらの管理業務について、すべて事業者等が担当します。投資家は実務的な作業に携わる必要がなく、出資先から還元される利益を受け取るだけでよいのです。
例えば、入居者とのトラブル対応や、突発的な設備の故障への対処なども、運営会社が行います。深夜の緊急連絡や、休日の修繕対応に追われる心配もありません。また、定期的な建物の点検や修繕計画の立案などもプロが行うため、投資家はケアしなくていいのです。
このように、不動産小口化商品は、投資家の時間的・精神的負担を大幅に軽減します。不動産を保有しながらも、本業や私生活に支障をきたすことなく、不動産投資による収益確保を目指せる点が、魅力となっています。
リスク分散できる
不動産投資において、リスク分散は安定的な収益を確保するための重要な戦略です。従来の現物不動産投資では、1物件の購入に数千万円規模の資金が必要なため、普通の投資家が複数の物件に投資するのは難しいです。
しかし、不動産小口化商品では、1口数万円から100万円程度の少額から投資が可能なため、金銭的な部分で複数の物件に分散投資ができます。例えば、300万円の投資資金があれば、オフィスビル、マンション、商業施設など、異なるタイプの物件に資金を振り分けられるでしょう。
このように分散投資できると、特定の物件でトラブルが発生してエリアの価値下落に直面しても、他の物件からの収益で損失を補えます。また、経済情勢の変化や、地域や物件の種類特有による影響も、分散投資によって軽減可能です。
さらに、投資開始時期をずらして複数の物件に投資すると、不動産市況の変動リスクも抑えられます。1口が比較的少額で投資できるために、こうした柔軟な投資戦略を取れる点は、少額からでも堅実な資産形成を目指す投資家にとって、メリットといえるでしょう。
不動産小口化商品のデメリット
次に不動産小口化商品のデメリットです。固有のデメリットもある一方、原本保証がない、お金を借りて投資できないという特徴は、ほとんどの投資に当てはまります。どれも把握しておけば、致命的なデメリットにはならないでしょう。
・中途解約ができない可能性もある
・元本保証がない
・お金を借りられない
順番に解説していきます。
中途解約ができない可能性もある
不動産小口化商品は運用期間があらかじめ設定されていて、途中で解約できない商品も多いです。
この特徴は、急な資金需要が発生した際に大きな問題となる可能性があります。例えば、予期せぬ支出や投資環境の変化により資金を引き出したくても、運用期間が終了するまで待つ必要があるのです。この流動性の低さは、多くの投資家にとってデメリットです。
一部の商品では中途解約の制度を設けていますが、その場合でも相応の手数料が発生します。解約手数料は商品によってまちまちですが、投資収益を目減りさせる要因となります。契約から解約までの期間が短いと、手数料のために元本割れする可能性もあるでしょう。
このように、不動産小口化商品は長期的な視点での資産運用を前提としており、短期的な資金の出し入れには適していません。投資を検討する際は、余裕資金での運用を心がけ、運用期間中に他で使う予定のない資金かどうかは、慎重に見極める必要があるでしょう。
元本保証がない
不動産小口化商品は、他の投資商品と同様、投資した元本が保証されていません。状況によっては投資額より減ってしまうリスクがあります。
ただし、これは不動産小口化商品に限らず、株式投資や現物不動産投資など、あらゆる投資商品に共通する特徴です。投資には常にリスクが伴い、その見返りとして期待リターンが存在します。不動産小口化商品も投資商品である以上、この原則は変わりません。
実際の運用では、不動産市況の悪化や、想定以上の空室率の上昇、予期せぬ修繕費用の発生などにより、物件の価値が下がる可能性もあります。
しかし、このリスクは適切な投資判断により、十分にコントロール可能です。例えば、投資資金のすべてを一度に投資せず、時間分散をして投入したり、複数の種類の小口化商品を買ったりするのもリスク対策になります。
元本保証がないので、分散投資をしたり、株式投資や他の種類の不動産投資に投じたりして、バランスをとるようにしましょう。
お金を借りられない
不動産小口化商品のデメリットとして、金融機関からの借入れができない点が挙げられます。これは現物不動産投資と比較すると、大きな違いとなって表れます。通常の不動産投資では、金融機関から融資を受けるので、自己資金以上の物件購入が可能です。例えば、300万円の自己資金があれば、金融機関から3,000万円を借り入れて、3,300万円の物件を購入できます。融資を受けるので、少ない自己資金でも大きな投資効果を生み出すレバレッジ効果が期待できます。
しかし、不動産小口化商品では、この借入れの仕組みを利用できません。自己資金内で行う必要があるため、投資可能な金額は手持ちの資金に限定されます。つまり、自己資金が300万円なら、その範囲内でしか投資ができないのです。
このため、現物不動産投資のように急速な資産形成や、大きな収益拡大を目指すのは難しくなります。少ない資金で中長期的にリターンを狙う投資家にとっては、この制約は大きなデメリットとなるでしょう。
ただし、この特徴は、必要以上にリスクを取らない堅実な投資を可能にする面もあります。自己資金以上がマイナスにならないため、安定的な資産運用を目指す投資家には、むしろ適した特徴といえるかもしれません。
他の少額から始められる不動産投資の種類
本章では、小口化商品以外の少額から始められる不動産投資を紹介していきます。それぞれの概要を知り、自分の投資方針に合う方法を考えてみるといいでしょう。
・現物不動産
・不動産クラウドファンディング
・REIT(不動産投資信託)
それぞれ順番に解説していきましょう。
現物不動産
実物不動産投資は、多くの方が思い浮かべる伝統的な不動産投資の形です。投資家自身が賃貸マンションやアパート、一戸建てなどを購入し、賃貸収入を得るオーソドックスな投資手法となります。初期投資が大きいというイメージから、少額での参入は難しいと思われがちです。
しかし、金融機関の融資を活用すれば、少ない自己資金からの投資も可能になります。融資条件は、申込者の年収や勤続年数、物件の将来的な収益性などにより判断されるものの、条件が揃えば、自己資金10万円程度からでも始められるのです。
融資を活用する分、他の不動産投資商品と比較してリスクは増大します。しかし、その分だけ高い収益も見込めるのが特徴です。数千万円規模の資産を、少額の自己資金で形成可能な点は、実物不動産投資ならではのメリットといえます。家賃収入を原資に返済を続け、完済する頃には、数千万円の資産となるでしょう。
また、物件の維持管理や入居者対応など、小口化商品よりは手間がかかるものの、管理会社にこれらの業務を委託すれば、本業が忙しい人でも運用できます。投資判断や運営方針をすべて自身で決定できる点も、実物不動産投資の魅力の一つです。長い期間をかけて、大きな資産を築きたい人にはおすすめできる投資手法です。
不動産クラウドファンディング
不動産投資会社がファンドを組成し、出資者から資金を募って物件を取得する形態です。各出資者には、投資額に比例して収益が還元される仕組みとなっています。投資判断以外の実務はすべて運営会社が担当するため、出資者は煩雑な物件管理から解放されるのです。
物件の選定は専門家による厳密な審査を経ているため、一定水準の収益性は見込めます。ただし、投資である以上、収益が確約されているわけではありません。また、短期間での投資額の大幅な増加は想定しづらく、中長期的な運用を前提とした商品設計となっている点には注意が必要です。
REIT(不動産投資信託)
REITは不動産投資信託と呼ばれる金融商品で、投資家から集めた資金をもとに多様な不動産に投資を行います。投資対象は、オフィスビルや大規模商業施設、高級マンションなど多岐にわたり、比較的高い利回りを実現している銘柄も多く存在します。
最大の特徴は、証券取引所に上場している点です。株式と同じように、市場価格で売買が可能なため、現物不動産投資や小口化商品でのデメリットである流動性の問題はありません。
また、1口数千円～数万円で投資を始められる手軽さも魅力です。複数の物件に分散投資するので、リスクを抑えながら不動産市場への投資機会を得られます。プロの運用会社が物件の選定から管理まで一括して担当するため、専門知識がなくても投資を始めやすい特徴があります。
さらに、定期的な分配金や税制優遇など、投資家にとって有利な制度も整備されているのです。そのため、長期的な資産形成手段として、注目を集めている投資商品の一つです。
少額で始められる現物不動産が小口化商品よりもおすすめの理由
ここまで不動産小口化商品のメリット・デメリットを始め、特徴を解説しました。複数ある種類のなかでも、中長期的に大きな資産を築きたいなら、現物の不動産投資がおすすめです。その理由を5つに絞って解説していきます。
・レバレッジ効果が大きい
・老後不安を解消できる
・出口戦略が豊富である
・生命保険代わりになる
・相続税対策として効果的である
それぞれ順番に説明していきましょう。
レバレッジ効果が大きい
現物不動産投資の最大の魅力は、金融機関からの融資を活用した大きなレバレッジ効果にあります。
先ほどと同様に具体例を示しましょう。自己資金300万円の場合、不動産小口化商品では300万円分の投資しかできません。しかし、現物不動産投資では、金融機関から借り入れをして5,000万円の物件の購入も可能になるのです。
このレバレッジ効果の違いは、30年後の資産形成に大きな差となって表れます。不動産小口化商品で年間5%の利回りであるとすると、30年後の資産は約1,300万円になります。一方、現物不動産投資で同じ5%の利回りを得た場合、5,000万円の物件に対して年間250万円の収入です。ローン返済や管理費等の諸経費によって、収支がプラスマイナス0円だったとしても、完済後には5,000万円の物件がまるまる自分の資産になります。仮に20％資産価値が下落していても、4,200万円の資産を保有していることになります。そのまま運用するなら、家賃のほとんどが収入になり、経済的に余裕のある生活を難なく実現できるでしょう。
この圧倒的な資産形成効果は、自己資金のみで運用する不動産小口化商品では得られない、現物不動産投資ならではのメリットです。
老後不安を解消できる
現物不動産投資は、老後の経済的不安を大きく軽減するだけの資産を築けます。30代前半で不動産投資を始めた場合、定年までの30～35年程度でローンの返済が完了します。その結果、定年後は年金収入に加えて、毎月の家賃収入という安定的な収入源が確保できるでしょう。
例えば、5,000万円のマンションに投資し、月額15万円の家賃収入がある場合、年間180万円の収入が得られます。これに年金収入を組み合わせると、現役時代に近い生活水準を維持しやすくなります。融資の金額も加算され、不動産小口化商品と比べて投資額が高額になる分、得られる家賃収入も大きく、より安定した老後の生活設計が描けるでしょう。
さらに、リフォームや孫の教育費の援助など、まとまった資金が必要になった際は、物件を売却して資金を調達する選択肢もあります。医療費や介護費用など、予期せぬ支出が発生しても、不動産という実物資産があるので、柔軟な資金調達が可能です。
このように、現物不動産投資は、定年後の継続的な収入源と突発的な資金調達の確保を両立しています。需要のある現物不動産を保有することで、老後の生活資金に関する不安を解消し、経済的に余裕のあるセカンドライフを実現できるでしょう。
出口戦略が豊富である
現物不動産投資の大きな特徴は、投資の出口戦略に複数の選択肢がある点です。不動産小口化商品は運用期間が定められていることが多く、投資家の意思で運用方法を変更するのは困難です。一方、現物不動産投資では、状況に応じて柔軟な判断ができます。
例えば、ローンの返済完了後、立地条件の良い物件であれば、そのまま賃貸運用を継続して安定的な収入を得られます。また、不動産価格の上昇局面や、まとまった資金が必要な場合は、返済途中での物件売却も手段の一つです。
さらに、相続時の活用も魅力的です。不動産は相続税の評価額が市場価格より低く設定される傾向にあり、また、賃貸中の物件には更なる税制優遇が適用されます。このため、次世代への資産承継を考える際の選択肢となります。
このように、現物不動産投資は、運用継続、売却、相続など、多様な出口戦略を持っていて、どれも効果的な方法です。投資家の状況や目的に応じて選べる点は、不動産小口化商品と比べて、アドバンテージがあるといえるでしょう。
生命保険代わりになる
現物不動産投資には、団体信用生命保険（通称：団信）が付帯するため、家族の生活保障としても機能します。団信とは、ローン返済中に借入者が死亡または重度障害になった場合、残債を保険金で清算する制度です。不動産小口化商品だけでなく、他の投資商品にはない、現物不動産投資ならではの特徴です。
例えば、5,000万円の物件を購入し、返済途中に万が一の際にも、団信によりローンの残債は完済されます。遺された家族は、ローンの心配なく物件を相続されるため、その後の経済的な心配は軽減できるでしょう。毎月の家賃収入を生活費に充てるのも、物件を売却して現金化するのも、自由に選択できます。
特に、世帯主が若いうちは生命保険の保障額を高く設定する必要がありますが、団信付きの不動産投資があれば、その分の保険料を抑えられます。実質的な資産形成と生命保険の機能を一体化できる点は、家族を持つ不動産投資家にとって魅力的です。
このように、現物不動産投資は単なる資産運用を超えて、家族の生活を守る保障としても機能します。
相続税対策として効果的である
現物不動産投資は、相続税の軽減に効果を発揮します。具体的には、相続税評価額が実際の市場価格よりも低く設定されるため、相続時の税負担を軽減できるのです。
例えば、現金1億円を相続する場合と、市場価値1億円の賃貸マンションを相続する場合では、納める相続税額に大きな違いが生じます。現金は額面通りの1億円で評価されますが、不動産の場合、立地や築年数などの要因により、相続税評価額は市場価格の7割程度に抑えられるのです。
さらに、第三者への賃貸物件は、追加の軽減措置が適用されます。不動産投資のように貸し出しをしていて、さまざまな条件が重なると、相続税評価額は市場価格の5割程度まで下がるケースもあるようです。この結果、市場価値1億円の賃貸マンションの相続税評価額が5,000万円となり、納税額を数百万円以上抑えられる可能性があります。
このように、現物不動産投資は資産運用としての収益性だけでなく、相続税対策としても優れた魅力的な投資商品なのです。
現物不動産投資に向いている人の特徴
以下に述べる特徴を持っている人は、現物の不動産投資に向いているといえます。なぜなら、他の人よりもアドバンテージを持って、投資を始められるためです。1つでも当てはまる人は向いているといえるので、ぜひ前向きに検討してみてください。
・安定収入がある人
・成功率の高い投資をしたい人
・楽をして大きな資産を築きたい人
それぞれ詳しく解説していきます。
安定収入がある人
不動産投資において、安定収入は大きな武器になります。なぜなら、金融機関による融資審査が、投資を始める際の最初の関門となります。しかし、定期的な収入がある会社員は、この審査を通過しやすい傾向があるからです。
特に、上場企業の社員や公務員などは、企業の安定性が高く評価され、有利な条件での融資を受けられる可能性が高まります。例えば、融資限度額が高く設定されたり、低い金利となったりなど、収益性に関わる部分での優遇です。
さらに、万が一の空室時や急な修繕費用が発生した際も、毎月の安定的な収入によって対応できると判断されます。これは返済の安全性を高める要素となり、融資判断にプラスの影響を与えるのです。
このように、安定収入は融資審査の通過だけでなく、有利な条件での資金調達や安定的な運用を可能にします。不動産投資を成功に導く重要な基盤となるのです。
成功率の高い投資をしたい人
不動産投資は、正しい手順で始められると成功確率が高い投資手法です。特に、需要の高いエリアで物件を選定し、中長期的な運用を行なら、安定した収益を期待できます。例えば、都心部や駅前の物件は、景気変動の影響を受けにくく、入居率も高水準を維持しやすいのです。
具体的には、人口が増加している地域や、大規模な再開発が予定されているエリアで投資を行えば、10年、20年といった長期スパンで見たとき、着実な資産形成が期待できます。
ただし、不動産投資で短期的な利益を追求するのは避けるべきです。数ヶ月での短期売買は、不動産のプロフェッショナルでも成功が難しく、むしろ仲介手数料などもろもろの諸費用によって、資産が減る可能性の方が高いです。
不動産投資は、需要の高い物件を選び、中長期的なスパンで考えて運用できると、成功確率を高められます。
楽をして大きな資産を築きたい人
不動産投資で最も効率的な資産形成を実現するコツは、矛盾しているように聞こえるかもしれませんが、あまり頑張りすぎないことです。そのため、楽をして大きな資産を築きたい人こそ、実は不動産投資に向いている特徴なのです。
例えば、物件管理一つとっても自身で行おうとするよりも、管理会社に任せる方が、実は賢明な選択となります。管理会社に委託すれば、入居者の募集から契約、家賃徴収、建物のメンテナンスまで、すべての実務をプロが担当します。投資家は毎月の収支報告を確認し、必要な判断を行うだけでよいのです。確かに管理手数料は発生しますが、プロの知見と経験により、空室率の低下や適正な家賃設定が実現し、結果的に収益性は向上します。
他にも、深夜の緊急対応や休日の設備トラブル、入居者とのコミュニケーションなど、素人が対応すると時間も労力も大きな負担です。これらをプロに任せられるので、本業や私生活に支障をきたさずに、効率的な資産形成が可能となります。
つまり、運用中は「手を抜く」ことが、むしろ賢明な戦略といえます。必要以上に介入せず、プロの力を借りて運用する方が、資産形成においてもプラスにつながるのです。
現物不動産投資を始める5ステップ
専門的な知識が始めるために必須と勘違いされがちな、現物不動産投資ですが、実は手順はシンプルで、誰でも投資を始められます。5ステップに分けて説明していきます。細かくは覚える必要はないものの、大まかな流れを掴みましょう。
・ステップ①基礎を学ぶ
・ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
・ステップ③プロの選んだ物件から選ぶ
・ステップ④売買契約、引き渡しを行う
・ステップ⑤運用を始める
順番に解説していきます。
ステップ①基礎を学ぶ
現物不動産投資を始める第一歩は基礎知識の習得です。失敗しないためにも重要なステップになります。書籍やセミナーなど、さまざまな学習媒体があります。そのなかでもおすすめなのは、JPRが提供する無料の動画コンテンツや電子書籍です。どちらもスマホで気軽に視聴できるので、通勤時間や休憩時間を有効活用できるでしょう。
これらの教材では、不動産投資の概要から始まり、物件の選び方から融資の仕組みなど、実践的な知識を体系的に学べます。
ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
信頼できる不動産投資会社を選ぶのは、投資の成否を左右する重要な要素です。実績ある会社をパートナーにすると、詐欺や悪質な物件への投資を防ぎ、成功確率を大幅に高められます。
良質な会社選びのポイントは、過去の取引実績や顧客満足度、アフターフォローの充実度です。無料面談等で会社との相性を確かめるのも大切になります。
ステップ③プロの選んだ物件から選ぶ
信頼できる不動産投資会社を見つけたら、その投資は成功したといっても過言ではないでしょう。プロが厳選した物件から選べるので、物件を探す手間と時間を大幅に削減できます。立地や将来性、収益性など、さまざまな観点から物件を評価し、投資価値の高いものだけを厳選してリストアップしてくれます。
また、この段階で金融機関選びも同時に進めましょう。銀行によって融資条件は大きく異なるため、複数の金融機関に相談してみてください。実績のある不動産投資会社であれば提携金融機関があるので、紹介してもらうのもいいでしょう。物件選びと並行して融資の準備を進めることで、スムーズに購入までの手続きを行えます。
ステップ④売買契約、引き渡しを行う
物件が決まったら、不動産投資会社との売買契約、金融機関との金消契約(融資の計画)です。
流れは担当者が都度説明してくれます。
引き渡し日に、融資手続きを行い、鍵や必要書類を受け取って正式な所有者となります。
ステップ⑤運用を始める
実際の運用は管理会社へ委託するのがおすすめです。物件の契約が決まった段階から着々と準備を進めましょう。実績のある不動産投資会社の大半は、管理会社も内包しているので、スムーズな手続きが可能です。引き渡し後すぐに運用できるよう、あらかじめ準備しておきましょう。
運用が始まると不動産オーナーの仕事はほとんどありません。なにか大きなトラブルがあった場合を除いては、毎月送られてくる報告書に目を通すだけでいいでしょう。
まとめ：少額なら不動産小口化商品よりも現物がおすすめ
本記事では不動産小口化商品の特徴やメリット・デメリットなどを解説しました。少ない自己資金で始められる投資手法は複数ありますが、効率的に資産を増やしたいと考えているなら、やはり現物不動産がおすすめです。
なぜなら、融資の力を借りて、自己資金の投資だけでは到底達成できないような資産額を築けるからです。ぜひ、本記事に書いてある現物不動産投資の魅力を知り、検討してみてください。
始めるべきかどうか迷っている人は、ぜひJ.P.RETURNSの無料個別相談を活用してみてください。プロのコンサルタントがあなたの悩みを聞いて、アドバイスをさせていただきます。ぜひ現物不動産投資を通じて、資産形成に役立ててください。
無料個別相談をする
TOP
