少額から不動産投資は始められる？
不動産投資は、数千万円という大きな資金が必要だと考えている方も多いでしょう。しかし、実は数万円から始める方法があるのです。
近年、不動産投資の形態は変化しており、少額から参加できる選択肢が増えています。その代表例が不動産クラウドファンディングです。この投資方法なら、1万円程度から不動産投資に参加でき、専門知識がなくても始められます。また、証券取引所に上場しているREIT（不動産投資信託）も、数万円から投資が可能です。REITは株式と同じように売買でき、不動産からの収益を得られる金融商品として人気を集めています。
さらに、不動産会社が提供する小口化された不動産商品も、少額で始められる方法です。これは一つの物件を複数の投資家で所有する仕組みになっているので、現物よりは少額で済むものの、それでも100万円程度は必要となる商品も多いです。
現物の不動産投資においても、金融機関からの融資を受けられるので、頭金が少なくても始められます。求められる頭金は、年収などの個人属性によって変わるものの、10万円程度の手出しから始められるケースもあります。
このように、不動産投資は決して富裕層しかできない投資手法ではありません。自分の資金力や投資スタイルに合わせて、最適な方法を選ぶことで、誰でも始められる投資手段となっているのです。
少額から始められる不動産投資の種類
本章では少額から始められる不動産投資を種類ごとに説明していきます。
・不動産クラウドファンディング
・REIT(不動産投資信託)
・小口化された不動産商品
・現物の不動産
それぞれの特徴を解説していきます。
不動産クラウドファンディング
不動産会社が投資家から集めたお金で物件を購入し、その利益を投資金額に応じてそれぞれの投資家に分配する仕組みです。投資家は商品を選んで資金を出すだけで、管理等の手間は一切発生しません。投資する物件はプロの不動産会社が厳選しているので、利益は一定程度期待できますが、必ず利益が出るわけではないです。また、短期間で2倍になるといった大きなリターンは期待できないのが特徴です。
REIT(不動産投資信託)
REITも不動産クラウドファンディングと同様に少額で始められ、投資家から集めたお金を不動産に投資します。投資先はオフィス、商業施設、マンションと幅広い設定となっており、高い利回りが特徴です。
また、REITは証券化されているため、株式と同様にリアルタイムで売買でき、流動性も高いので、現物の不動産のように「売りたいけど売れない」といった状況にはなりません。
小口化された不動産商品
小口化された不動産商品とは、簡単にいうと、1つの不動産を小口に分けて販売し、複数の投資家で所有する形態です。各投資家は、その利益をそれぞれの投資金額に応じて分配されます。
例えば5億円の不動産を100万円×500口に分けて販売するイメージです。金額は少なくなるので、複数の小口化商品を買う余力がある人は、現物不動産では難しい、物件の分散をできる点はメリットといえます。ただし、自分1人が所有者ではないので、運用の自由度が低い点は注意してください。
現物の不動産
多くの人がイメージする一般的な不動産投資です。マンション、アパート、戸建てなど、実際に物件を選んで購入し、家賃収入を手に入れる形態です。もしかしたら、少額から始められるという点で違和感を覚えた人もいるかもしれません。
しかし、現物の不動産投資でも、金融機関からの融資を利用すれば、少額の手出しでのスタートが可能なのです。年収などの個人属性や物件の収益性によって、融資可能な金額は異なるものの、条件が揃えば手出し10万円程度から始められるケースもあります。
借金を背負う分、上記の不動産クラウドファンディング、REIT、小口化商品と比べてリスクは高くなるものの、それ以上のリターンを期待できます。
少ない自己資金で数千万円もの資産を築ける、効率的な運用ができるのは現物の不動産投資の特徴です。
最もおすすめなのは現物の不動産だといえる理由
少額から始められる不動産投資は複数ありますが、少ない自己資金で効率的に資産を増やしたいと考えているなら、現物の不動産がおすすめです。本章では、他の投資商品よりも現物をおすすめする理由を説明していきます。
・投資する不動産を自分で選べる
・レバレッジ効果を最大化できる
・資産価値向上を目指せる
・中長期では成功する確率が高い
・手間はほとんど変わらない
・相続税対策となる
・家賃を自由に変えられる
それぞれ詳しく解説していきます。
投資する不動産を自分で選べる
不動産投資の方法は先述の通り、さまざまあります。そのなかでも現物の不動産投資が最も高い優位性を持つポイントの一つが、投資する不動産を自分自身で選択できる点です。不動産クラウドファンディングやREIT、小口化商品などの他の投資方法では、運用会社が選定した物件にしか投資できないという制約がつきまといます。
例えば、不動産クラウドファンディングでは募集時に物件は既に決まっており、投資家は提示された物件に投資するか否かの二択を迫られます。REITの場合も、運用会社が決めた投資方針に基づいて物件が選定され、個人投資家が物件選びに関与する余地はありません。
これらの投資方法では、物件の管理や選定を専門家に任せられる一方で、手数料として運用コストが差し引かれるため、分配される利益は限定的になってしまいます。また、物件選びのような重要な意思決定を他者に委ねるために、投資家自身でのリスクコントロールが難しいです。
これに対して現物の不動産投資では、立地や築年数、家賃相場、将来性など、さまざまな観点から自分の投資方針に合った物件を主体的に選べます。物件選定の自由度が高いため、不動産市場の状況や地域特性を見極めながら、より大きな収益を見込める投資判断が可能となるのです。何かトラブルが遭った際に思い切った変更策などを講じられるのも現物の強みといえるでしょう。
レバレッジ効果を最大化できる
現物不動産の特徴の一つが、レバレッジ効果を活用した投資が可能な点です。レバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな資産を運用し、より高い利益を目指せる仕組みを指します。金融機関からお金を借りられるために少ない資産でも高額な不動産を購入できるのです。現物不動産投資では、この効果を最大限に活用でき、他の不動産投資商品と比べて、資金効率に優れます。
具体例を見てみましょう。5,000万円の物件を購入する場合、1,000万円の頭金で始めるのと100万円の頭金で始めるのでは、得られる利益に差が生まれます。例えば、物件価格が20%上昇して6,000万円になると、1,000万円の頭金なら1,000万円の利益となり利回りは100%です。一方、100万円の頭金なら同じ1,000万円の利益に対して利回りは1,000%となり、レバレッジ効果による増幅が顕著に表れます。これは少し極端な例ではあるものの、自己資金を少なくするほど、物件価値が上昇する際の利回りは良くなると分かる例です。
一方、不動産クラウドファンディングやREIT、小口化商品では、このようなレバレッジ効果は期待できません。これらの商品は運用会社が設定した出資額の範囲内でしか投資ができず、銀行融資などを活用した投資額の拡大は認められていないためです。
ただし、レバレッジ効果には両刃の剣としての性質があり、物件価格が下落した場合は損失も同様に拡大する点に注意が必要です。それでも、適切なリスク管理のもとで始められれば、現物不動産投資は他と比べて、より効率的に大きな資産を築く投資手法であるといえるでしょう。
資産価値向上を目指せる
現物不動産投資の大きな魅力は、投資家自身の判断と行動で物件の資産価値を高められる点にあります。良好な立地を選ぶのは投資の基本ですが、現物不動産ではそれにとどまらず、さまざまな方法で物件価値の向上を図れます。
例えば、築年数が経過した物件でも、キッチンや浴室などの水回りを最新のものにリフォームしたり、宅配ボックスやオートロックなどの設備を新設したりすると、物件の魅力向上が可能です。また、アパートであれば、外壁の塗り替えや共用部分の美化など、建物全体の印象を改善する施策も、オーナーの判断で実施できるのです。
これに対して、REITや不動産クラウドファンディング、小口化商品の投資手法では、実際の運営に関与できません。これらの商品では、いったん投資を行うと、運用会社の判断に委ねるしかなく、投資家自身が価値向上のための施策を講じる余地は基本的にはないでしょう。
現物不動産投資では、市場動向や入居者ニーズを見極めながら、適切なタイミングで効果的な改善施策を実施できます。
このように、投資家自身の創意工夫で物件の競争力を高め、家賃収入の増加や資産価値の上昇につなげられる点は、現物不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。不動産投資で成功を収めている投資家の多くは、この特徴を活かして、必要に応じて関与していき、価値向上に努めています。
中長期では成功する確率が高い
不動産投資において、中長期的な視点で物件を選定し、運用できる現物不動産投資は成功する確率が高いといえます。
例えば、人口動向や再開発計画、交通インフラの整備状況など、その地域の将来性を示すさまざまなデータを分析したうえで物件を選定できます。特に、駅前や商業施設の周辺など、生活利便性の高いエリアの物件は、長期的な需要が見込めるため、安定した運用が期待できるでしょう。
一方で、不動産価格の短期的な変動の予測は、プロの不動産会社でも困難です。そのため、短期売買を目的とした投資は、高いリスクを伴い、失敗する可能性が高くなります。
現物不動産投資では、中長期的には資産価値が維持されると理解していれば、短期的な市場変動に悩まされずに安心して運用できるでしょう。
インフレに強い特性を持つ不動産は長期保有すると、資産価値の維持にとどまらず、上昇が期待できます。将来性のあるエリアは、特に値上がりが期待できます。自分自身でそのエリアの将来性の見極めに自信が持てない場合は、信頼できる不動産投資会社経由で購入するのが安全です。プロの目から見て利益が出る物件を厳選してリストアップしてくれるので、安心して選べます。
手間はほとんど変わらない
現物不動産投資は、REITや不動産クラウドファンディングと比べて手間がかかると思われがちですが、実際はほとんど変わりません。同じ手間にも関わらず、期待リターンが大きい現物不動産投資の方が総合的に優れているといえます。
現物不動産の運用で手間がかからない理由は、不動産管理会社に業務の大半を委託できるからです。管理会社は入居者の募集から内見対応、契約手続き、さらには日々の入居者とのトラブル対応まで、オーナーに代わって対応します。また、毎月の家賃回収や滞納対応なども管理会社が担当するため、オーナーは定期的な収支報告を確認するのみです。そのため、購入後の負担は少なく、突発的な対応が求められる場面においても、基本的に管理会社で完結します。
REITや不動産クラウドファンディングでは、完全に運用会社に全てを任せられるものの、その分手数料が差し引かれ、投資家に還元される利益は限定的です。現物不動産投資では管理会社に支払う委託料は、せいぜい家賃の5％程度なので、収支への影響は大きくありません。
このように、現物不動産投資は一見すると手間のかかる投資に思えますが、管理会社に業務委託できるので、ほぼ手間のかからない運用が実現できます。
相続税対策となる
現物の不動産は資産運用としての魅力に加えて、相続税対策としても効果を発揮します。不動産の相続税評価額は現金と比べて圧縮されるため、相続対策として注目を集めているのです。
例えば、市場価格1億円の不動産と1億円の現金を比較した場合、不動産の方が数百万円以上も相続税を抑えられる可能性があります。これは、不動産の相続税評価額が、一定の条件下では市場価格の5～7割程度にまで圧縮される仕組みがあるためです。不動産として資産を持っているだけでも節税効果があるのに加え、不動産投資のように第三者に貸し出している場合はさらに評価額が低くなります。
また、不動産投資による相続税対策では、相続人に対して安定的な収入源を残せるという副次的な効果もあります。たいていの場合は団体信用生命保険に加入しているので、契約者の死亡時には残りのローンもなくなるのです。その結果、賃貸収入は相続後も継続的に得られ、相続人の生活基盤を支える重要な資産となり得ます。このように、現物不動産投資は資産運用と相続対策の両面で優れた特性を持つ投資手法といえるでしょう。
なお、相続税の評価方法は物件の種類や所在地、収益性などによって異なります。さらに詳しく知りたい場合は不動産投資会社の担当者に聞いてみてください。
家賃を自由に変えられる
現物不動産投資の特徴として、オーナーの判断で家賃を柔軟に設定できる点が挙げられます。これは、REITや不動産クラウドファンディング、小口化商品には見られない利点です。
例えば、物件周辺の家賃相場が上昇傾向にあるなら、タイミングを見計らって家賃の値上げを検討できます。反対に、長期間の空室が続くなら、一時的に家賃を下げて、入居率の改善を図るのも可能です。このように、市場環境や物件の状況に応じて、素早く家賃調整が行えます。
一方、REITや不動産クラウドファンディングでは、個人投資家が家賃設定に関与できません。運用会社の判断に委ねるしかなく、より高い収益を目指すための家賃調整の機会を逃す可能性もあるでしょう。
自分が保有している不動産でどのように設定するか迷うかもしれません。適切な家賃設定は物件の収益性を左右する重要な要素ではあるものの、判断に迷う場合は不動産投資会社の担当者に相談するのがおすすめです。担当者は地域の家賃相場や需給動向に精通しており、物件の特性を踏まえた適正金額をアドバイスしてくれます。
このように、家賃を自由に設定できる権限を持つことは、不動産オーナー自身の判断で収益性を高められる大きなメリットといえるでしょう。市場環境の変化に応じて柔軟な運用戦略を取れる点は、現物不動産投資ならではの強みです。
現物の不動産投資に向いている人の特徴
多くの人におすすめできる現物の不動産投資ですが、特に以下の特徴を持つ人はアドバンテージを持って始められます。1つでも当てはまる人は、他の人よりも有利に始められて、資産拡大できる可能性が高いといえるので、ぜひ前向きに検討してみてください。
・安定的な収入がある人
・老後の経済的な不安をなくしたい人
・決断力のある人
それぞれなぜ向いているか詳しく解説していきます。
安定的な収入がある人
現物不動産投資を始めるにあたって、最初のハードルが金融機関の融資獲得です。物件価格の大半を借入金で賄う不動産投資では、お金を借りられなければ、投資のスタートラインに立てません。そのため、安定的な収入がある人は金融機関からお金を借りやすいので、現物の不動産投資に特に向いているといえます。
金融機関は融資審査において、家賃を原資に返済するものの、申込者の返済能力も重視されるのです。
正社員として継続的に働いている人は、将来にわたって安定的な収入があると見なされ、融資審査に通過しやすい傾向にあります。また、安定して高収入を得ていると、金融機関からの信頼も厚く、より有利な条件での融資を受けられる可能性も高まります。具体的には、借入額の増額や低金利での融資などです。
反対に、収入が不安定な人や、フリーランスとして働き始めて間もない人は、たとえ現在の収入が高くても、金融機関から融資を受けにくくなるでしょう。今は高くても、中長期での収入安定性に疑いの目を向けられるためです。
このように、安定的な収入があるのは、不動産投資の入り口となる融資を円滑に受けるために大切な要素となります。
老後の経済的な不安をなくしたい人
老後の経済的不安を解消するための有効な手段に現物の不動産投資は適しています。特に、住宅需要の高いエリアの物件であれば、半永久的に安定した家賃収入を得られる点が大きな魅力です。
例えば、30代で不動産投資を始め、定年までにローンを完済すれば、退職後は年金と家賃収入のダブルインカムを確保できます。ローン返済中は家賃収入を原資に支払いが毎月必要ですが、完済後は家賃収入のほとんどが手元に残るため、経済的に余裕のある生活を実現できるでしょう。
また、需要のあるエリアの物件は、売却時にすぐに買い手が見つかる傾向にあります。老後、予期せぬ医療費や介護費用など、まとまった資金が必要になった場合でも、物件売却で資金を捻出できます。先述の通り、相続する際にもさまざまな優遇がある点も安心です。
老後以降の経済的不安をなくしたい人にとって、現物不動産投資は理想的な資産運用方法の一つといえるでしょう。
決断力のある人
不動産投資では判断を下す場面が多いので、決断力がある人は不動産投資に向いているといえるでしょう。物件の購入から実際の運用まで、多くのシーンで的確な判断が求められるため、決断力のある人は、現物不動産投資との相性が良いといえます。
例えば、物件選びの段階では、不動産投資会社から提案される厳選された物件のなかから、自身の投資方針に合った物件を見極め、購入を決断する必要があります。もちろん、担当者からさまざまなアドバイスをもらえるものの、最終的には自分自身で物件を評価し、判断を下さなければなりません。
また、購入後の運用段階でも、意思決定が求められる場面は多いです。家賃の設定金額や、空室対策、設備の修繕方法など、収益性に直結する判断もあるでしょう。さらに、入居者とのトラブルや突発的な修繕が必要になった場合など、予期せぬ事態への対応も求められます。
このように、不動産投資は決断の連続といっても過言ではありません。判断が遅れてしまうと、好機を逃したり、問題の解決が遅れたりする可能性があります。適切な情報収集をしながらも、迅速に決断を下せる人は、不動産投資で成功を収める資質があるといえるでしょう。
現物の不動産投資の始め方
現物の不動産投資を始める手順は複雑だと勘違いしている人も多いですが、実はシンプルです。本章ではステップごとに具体的に説明していくので、おおまかな流れを抑えておきましょう。全体の流れを理解すると、始める際、スムーズに進められます。
ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ
ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
ステップ③厳選された優良物件のなかから選ぶ
ステップ④契約、引き渡しを受ける
ステップ⑤運用を始める
順番に解説していきます。
ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ
不動産投資を始めるにあたって、まずは基礎知識の習得が大切です。なぜなら、基本的な理解がないと、詐欺案件に騙されたりして、取り返しのつかない事態に陥りかねないからです。近年は、書籍やインターネット、セミナーなど、学習リソースが豊富にあるため、初心者でも気軽に学び始められます。
投資用不動産の特徴や収益の仕組み、資金計画の立て方などの基本的な知識です。加えて、物件選びの際のポイントや、融資の仕組み、税金の取り扱いについても理解を深めておきましょう。
何から始めていいか分からない人は、J.P.RETURNSが提供している無料書籍と無料動画を活用してみるのがおすすめです。必要最低限の内容を網羅していて、スマホで視聴できるので、忙しい方でも学習可能です。通勤時間や家事の合間などのスキマ時間を活用してインプットしてみてください。
ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
成功に大事なステップは信頼できる不動産投資会社選びです。いくつかの会社の無料相談を利用して、担当者の知識や対応の質を比較しましょう。
優良な不動産投資会社の特徴は、投資家の状況や希望をしっかりとヒアリングし、無理な投資を勧めない点です。また、物件の良い面だけでなく、リスクについても丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。
加えて、会社の実績や提案内容、アフターフォローの体制などをよく確認してください。実際に投資している人の口コミを見るのも参考になります。信頼できる不動産投資会社を見つけられると、その後の物件選びや購入後の管理が楽になるので、ぜひ手を抜かずに探してみてください。
J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントがお客様の投資方針により沿って、アドバイスさせていただきます。無料で何でも相談できますので、ぜひご活用ください。平日の夜やオンラインにも対応しています。
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ステップ③厳選された優良物件のなかから選ぶ
不動産投資会社から提案される物件は、一定の基準で厳選されています。そのなかから自分の条件に合った物件を選べば、初心者でも失敗のリスクを最小限に抑えられるでしょう。
物件選びでは、立地や築年数、家賃収入などの基本的な条件に加え、周辺環境の将来性も重要です。不動産投資会社の担当者と相談しながら、じっくりと検討を進めましょう。
また、現地見学は必ず行ってください。写真や図面だけでなく、実際に物件を見ることで、周辺環境や建物の状態を具体的に把握できます。ターゲットに合っている環境かを吟味してください。物件の目途がついた段階で、金融機関探しも始めましょう。実績のある不動産投資会社は、お抱えの金融機関があるので、紹介してもらうとスムーズです。
ステップ④契約、引き渡しを受ける
物件が決まれば、いよいよ売買契約の段階です。契約時には不動産投資会社のサポートを受けながら、重要事項説明書や契約書の内容をしっかりと確認します。引き渡し前に金融機関との契約も済ませておきます。
ステップ⑤運用を始める
いよいよ物件の運用が始まります。大半の実務は不動産管理会社に任せられるため、初心者でも安心して運用をスタートできます。不動産オーナーが手を動かすことはほとんどありません。
管理会社は入居者の募集から契約、家賃収受、建物の維持管理まで、幅広い業務を代行します。オーナーは毎月の収支報告を確認し、必要に応じて修繕などの判断を行うだけで大丈夫です。
不明点があれば、適宜、不動産投資会社や管理会社に相談しながら進めていけば、安心して運用できるでしょう。
まとめ：少額不動産投資のおすすめは現物不動産
本記事では少額で不動産投資を始める方法として、不動産クラウドファンディング、REIT(不動産投資信託)、小口化された不動産商品などを紹介しました。そのなかでも、効率的に資産拡大したいと考えているなら現物不動産がおすすめです。
自由度が高い分リスクも他の投資商品よりもあるものの、プロの不動産投資会社のサポートがあるので、安心して運用できるでしょう。
実際にどのような収支になるのかなど、具体的な数字のシミュレーションを知りたい人は、J.P.RETURNSの無料個別相談を活用してみてください。
一人一人の状況に合わせて、プロのコンサルタントが丁寧にアドバイス致します。無料で相談できるので、ぜひお気軽にご相談ください。平日の夜にオンラインでも相談できるので、お客様のご都合に合わせて利用するのがおすすめです。
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