不動産投資で青色申告はできる
個人事業主の方は、実際に青色申告を利用している人が多いでしょう。しかし、ほとんどの会社員の方にはあまり聞きなじみのない言葉かもしれません。本章では不動産投資における青色申告の概要について説明したうえ、青色申告のメリットやデメリットについても解説します。
青色申告とは確定申告の方法の一つで、申請をしなければ利用できない制度になっています。
不動産投資を始めると確定申告は避けては通れません。特に青色申告は、税制優遇の高さから不動産投資家に好まれています。
青色申告とは、日々の取引を複式簿記で記帳し、正確な所得計算を行う申告方式です。一般的な白色申告と比べ、より詳細な経理処理が求められるために手間がかかるものの、不動産所得を含むさまざまな所得で活用できます。
手間が増えるにも関わらず青色申告を選ぶ投資家が多い背景には、さまざまな特典が用意されているからです。なにより大きいのは不動産所得や事業所得について、最大65万円もの所得控除です。本来課税所得になる部分から引かれるので効果的な節税になります。
ただ一方で、記帳や経理の手間は確実に増えるため、導入を検討する際は自身の状況をしっかりと見極める必要があるでしょう。
記帳方法については、会計ソフトを利用したり、税理士に相談したりするなど、複数の選択肢があります。専門的な資格がなくても、調べながら申告できますが、それなりの時間を投下しなければなりません。税務知識に自信がない場合は、専門家のサポートを受けながら進めるのが無難です。
また、青色申告を利用するには不動産事業として認められる必要があります。簡単に言うと、事業的な規模として認められる必要があり、その基準は「5棟10室」です。
戸建てなら5棟以上、マンションやアパートなら10室以上を運用していれば、事業規模と認められます。物件の規模や賃料の額によっては、上記の基準を満たしてもいなくても事業的規模と認められる場合もあります。
青色申告を使わなくても不動産投資には多くのメリットがある
ここまで聞くと、不動産投資をするにあたり、節税面で青色申告を使うメリットは大きいように感じます。納めるべき税金が減るのは、手元資金の増加を意味しますので、新NISAをはじめとした金融投資に振り分けるなどより資金効率を良くするケースもあるでしょう。
でも不動産投資の魅力はお金を借りられるので、少ない資金で大きな資産を築けるレバレッジ効果が高いなど、青色申告以外の部分にあります。そのため、青色申告を利用できなくても、十分に不動産投資の魅力は享受できるでしょう。事業的規模と見なされる数の物件がないために青色申告が利用できなくても、普通に一個人として不動産投資を行えば問題ありません。
一般的な不動産投資のメリットについては次の章以降で詳しく解説していきます。
不動産投資のメリット
繰り返しになりますが、青色申告を利用できなくても不動産投資には数多くのメリットを享受できます。たくさんあるメリットの中から8つに絞って、詳しく解説していきます。特に、お金を借りて少ない資金で大きな資産を築ける点は、他の投資には見られない、不動産投資ならではの特徴です。
・所得税と住民税の節税になる
・インフレ対策になる
・少ない資金から始められる
・中長期的な視点では失敗する可能性が低い
・忙しい会社員でも無理なくできる
・専門的な知識を必要としない
・生命保険料の削減ができる
・相続税対策になる
それぞれ解説していきます。
所得税と住民税の節税になる
不動産投資の代表的なメリットの一つは、税金の節税効果です。賃貸収入から経費を差し引いた利益に対して課税されますが、この経費に減価償却費を含めると、実質的な税負担を大幅に抑えられます。
不動産所得の赤字を給与所得等で損益通算して、課税所得を圧縮できるのが節税になる仕組みです。通常の経費には、管理費、修繕費、保険料などの実際に支出が発生するものがありますが、ここに減価償却費が加わるのもポイントになります。
減価償却費とは、建物の費用を一括でなく、法定耐用年数に分けて経費計上する制度です。実際の支出を伴わないものの、会計上は経費として認められる項目となっています。そのため、会計上は赤字になるものの、実際は毎月お金が手元に残り、キャッシュフローはプラスになっているケースも珍しくありません。
毎月の手残りを得ながらも、会計上の赤字によって節税効果をもたらす効果があるのです。
インフレ対策になる
インフレとは、モノやサービスが持続的に上昇する経済現象を指します。相対的にお金の価値が低下するため、現金だけでは実質的な資産価値が目減りしていく状況に陥ります。
こうした経済環境において、不動産投資は効果的なインフレ対策として注目を集めているのです。なぜなら、不動産は現物資産であり、インフレによる価値の下落が起こりにくい特徴があるからです。むしろ、インフレ時には不動産価格が上昇する傾向にあり、資産価値の保全が期待できます。
また、不動産投資の大きな特徴として、インフレに連動して家賃収入が増加する可能性が挙げられます。物価上昇に伴い、緩やかにではあるものの家賃水準も上昇するためです。つまり、インフレによって物価が上がっても、資産価値を保ちやすく、なお、家賃収入も同様に上がる傾向にあるため、実質的な収入は維持されやすい構造となっています。
このように不動産投資は、資産価値の保全と収入の維持という二つの側面から、インフレへの備えとして効果的です。特に近年のような物価高が続く状態では、インフレリスクへの対策としても不動産投資が注目されています。
少ない資金から始められる
不動産投資は、大きな資金が必要というイメージがありますが、実は比較的少額から始められる投資方法です。なぜなら、自己資金を使わなくても金融機関の融資を活用すれば、投資をスタートできるからです。
個人属性にも左右されるものの、金融機関は、不動産価格のほとんどを融資するケースもあります。例えば、5,000万円の物件であっても、10万円程度の自己資金を投入するだけで投資を始められる可能性もあるでしょう。この特徴は、安定収入があるなら、資金を貯めてからでなくても始められることを意味します。
融資の審査では、個人属性や投資対象となる物件の収益性や、借入人の返済能力が重視されます。返済原資は家賃収入ではあるものの、安定した収入があり、物件の家賃収入で返済が滞りなく行える見込みがあれば、比較的融資を受けやすいといえるでしょう。もちろん、返済遅れなどの金融事故を起こしていないのが大前提となります。
少額からの投資で成功する鍵は、綿密な事業計画と適切な物件選びです。収支計画をしっかり立て、返済に無理のない範囲で始められると、安全な資産運用となるでしょう。
ただし、融資条件は金融機関によって異なり、経済状況によっても変化するため、複数の金融機関に相談しながら、最適な融資プランを見つけるのが重要です。もし金融引き締めのフェーズに入ってしまうと、お金を借りにくくなってしまいます。
中長期的な視点では失敗する可能性が低い
長い目でみると失敗しにくい点は不動産投資の大きなメリットの一つです。中長期的な視点で物件を保有する戦略は、比較的リスクの低い投資方法といえます。特に需要の高いエリアの物件は、安定した家賃収入と資産価値の維持が期待でき、手堅い投資といっても過言ではありません。
例えば、駅周辺や交通の利便性が高いエリア、教育機関が充実している地域などは、継続的な需要が見込まれます。こうした立地条件の良い物件では、高い入居率を維持しやすく、安定した収益を生み出す傾向です。
また、人気エリアの不動産は、中長期的に資産価値が上昇するケースも多く見られます。特に都市部の優良物件は、人口集中や再開発などの要因により、更なる価値の上昇が期待できるでしょう。
不動産価格は短期的にはさまざまな要因で変動し、その予測はプロの不動産投資会社でも難しいです。しかし、長期的な視座に立てば、インフラが整備され、生活利便性の高いエリアは、価値が下がりにくい特徴があります。
このように、長期的な視点で適切なエリアと物件を選択すると、安定的な収益確保と資産価値の維持・向上が期待できます。不動産投資の成功には、短期的な値動きに一喜一憂せず、地域の将来性を見据えた投資判断が重要です。
忙しい会社員でも無理なくできる
不動産投資は、入居者の管理やトラブル対応、家賃回収など業務が多岐にわたるので忙しい人にはできないと勘違いされがちな傾向にあります。しかし、不動産投資の購入後、実質的にほとんど手間がかからないので、多忙な会社員でも取り組める投資方法なのです。なぜなら、管理会社を活用すると、日常的な運用の手間を最小限に抑えられるからです。
管理会社は、入居者の募集から契約、家賃徴収、建物のメンテナンス、クレーム対応まで、ほぼすべての業務を代行してくれます。そのため、投資家は本業に専念しながら、不動産投資からの収益を得られる仕組みとなっています。ちなみに、不動産投資家の約8割が何らかの業務を委託していて、任せるのは特別ではありません。
ただし、物件選びの段階では、どんなに忙しくても時間を確保して慎重に判断するのが重要です。なぜなら、優良物件を選べば、その後の運用は楽になるためです。立地条件が良く、建物の品質が高い物件は、入居者も安定しやすく、トラブルも少なくて済む傾向があるでしょう。
逆に、物件選びで手を抜いてしまうと、深刻な事態を招きかねません。例えば、立地の悪い物件や老朽化が進んだ物件を購入してしまうと、空室が増えたり、修繕トラブルが頻発したりして、予想以上の手間と費用が必要になります。管理会社に任せるだけでは、入居者が決まらず、手間もかかるうえ、収益的にも厳しくなってしまいます。
優良物件を購入できると、購入後の運用は驚くほど手間がかかりません。会社員として働きながら不動産投資を成功させるには、この「物件選び」の時期に注力することが、運用後に手抜きできるために大事です。
専門的な知識を必要としない
不動産投資は、不動産会社に勤めた経験があるなど、専門的な知識がないと成功できないと勘違いしている人もいますが、そんなことはありません。基礎的な知識は必須になるものの、不動産投資会社を通じて購入する場合、深い専門知識は必ずしも必要ないのです。
不動産投資会社の担当者は、物件選びから収支計画、融資の相談まで、幅広くサポートしてくれます。投資の初心者でも、担当者に相談しながら一つ一つ進めていけるため、専門知識の不足を心配する必要はありません。
また、実際の物件管理は管理会社に委託すれば、入居者募集や契約更新、修繕対応など、専門性の高い実務は任せられます。不明点があれば、担当者に聞けば良いので、不動産オーナーが困るシーンはほとんどないでしょう。
最低限の基礎知識を身につけたい方は、J.P.RETURNSの無料教材がおすすめです。書籍や動画を通じて、不動産投資の基本的な考え方から実践的なノウハウまで学べます。特に動画コンテンツはスマホで視聴できるので、通勤時間などのスキマ時間を活用して効率的に学習を進められます。
生命保険料の削減ができる
不動産投資には、団体信用生命保険（団信）が付帯するため、実質的な生命保険の役割を果たします。これにより、既存の生命保険料を見直し、支出を抑える効果が期待できます。
団信とはローンに付帯する保険制度で、ローン契約者が死亡または重度障害を負った場合、残りの借入金が全額返済される仕組みです。
つまり、不測の事態が発生しても、遺された家族に借金を残さずに、不動産を引き継げるのです。遺された家族は債務のない不動産を受け取るため、そのまま賃貸運用を続けて家賃収入を得るか、物件を売却して現金化するか、状況に応じて選択できます。
この保障内容は、一般的な生命保険と同様、遺された家族への経済的保障を提供します。不動産の資産価値が大きく、十分な保障額が確保できる場合は、既存の生命保険契約を見直して保険料を削減するのも一つの選択肢です。
相続税対策になる
不動産投資は、資産運用としての魅力に加えて、相続税対策としても効果的な手段です。不動産の相続税評価額は、実際の市場価格より低く設定される特徴があります。
相続税における不動産の評価方法は、路線価方式などが採用されています。これらの評価方法では、実勢価格よりも低い金額で評価されるため、相続税の課税対象となる金額を抑えられるのです。
さらに、賃貸物件として活用している不動産は評価額がさらに低く算定されます。条件によっては、市場価格の5割程度まで評価額が圧縮されるケースもあります。
例えば、現金１億円と不動産の市場価値１億円で比較すると、支払う相続税は数百万円以上の差になる場合もあるでしょう。
また、不動産投資は次世代への資産継承の面でも優れています。現金や預金と異なり、不動産は形のある資産として確実に引き継げるのです。相続後も継続的な家賃収入が見込めるため、相続人の安定的な生活基盤を提供するという意味でも役立ちます。
このように不動産投資は、相続税の負担軽減と資産の円滑な世代間移転を同時に実現します。
不動産投資をすぐやるべき人の特徴
不動産投資は誰にでも大きな資産を築くチャンスのある投資手法です。そのなかでも特にやるべき人の特徴を解説していきます。どれか一つでも当てはまる人は、特に不動産投資が向いているといえるでしょう。
・安定収入のある会社員の人
・楽をして資産を増やしたい人
・老後の生活が不安な人
詳しく解説していきます。
安定収入のある会社員の人
安定収入のある会社員は、不動産投資を始めるための最適な条件が備わっています。なぜなら、金融機関からの評価が高く、融資面で大きなアドバンテージがあるからです。
不動産投資を始める際の最大のハードルといっていいのが、融資審査の通過です。不動産投資でレバレッジ効果を得るためには、金融機関からの借り入れはマストになります。安定した給与収入がある会社員は、返済能力の面で金融機関から高い信頼を得やすい立場にあり、優遇条件を引き出しやすいです。定期的な収入は、ローンの返済能力を示す重要な指標と金融機関は考えるためです。
特に年収が高く、勤続年数が長い会社員は、融資条件で有利な立場に立てます。具体的には、融資期間の長期化や金利の優遇などです。これは、不動産投資における月々の支出を抑え、収益性の向上につながります。
また、会社員の安定収入は、不動産投資の初期費用や予期せぬ支出への備えとしても機能します。修繕費や一時的な空室期間の家賃収入の減少などに対しても、給与収入で補えるので安定した運用が可能となるのです。
このように、安定収入のある会社員は、融資面での優位性と安定的な運用の両面で、不動産投資に取り組みやすい環境にあるといえるでしょう。
楽をして資産を増やしたい人
不動産投資は、プロの力を借りて効率的な資産形成を実現できる投資方法です。特に管理会社に運用を委託すれば、投資家自身の手間を最小限に抑えながら、安定した収益を得られるでしょう。
管理会社は、ほとんどの実務を代行してくれるので、投資家は定期的な報告を受けるのみで、資産運用を継続できる仕組みです。
一見すると、管理の他人任せは望ましくないように思えます。しかし、賃貸管理のプロに任せることで、むしろ収益性は向上します。入居者募集や建物の維持管理において、専門的なノウハウを活用できるためです。
つまり、「楽をしたい」という考えは、不動産投資においてむしろプラスに働きます。自分で抱え込まずにプロに任せることで、効率的な運用が実現し、結果として高い収益性を達成しやすくなるでしょう。
不動産投資には、このような特徴があるからこそ、楽をして資産を増やしたい人にとって、理想的な選択肢となるのです。
老後の生活が不安な人
老後の経済的不安を解消する手段として、不動産投資は効果的な選択肢です。特にローンを老後までに完済できれば、年金に加えて家賃収入という安定的な収入源が確保できます。
定年後は収入が大幅に減ってしまいますが、不動産投資による家賃収入があれば、生活水準を変えずに暮らせるでしょう。
また、不動産投資の特徴として、資産価値を維持したまま現金化できる点が挙げられます。老後に予期せぬ出費や大規模なリフォーム費用が必要になっても、物件の売却によって、まとまった資金を難なく調達できます。
また、先述のとおり、相続資産としても優れていて、継続的に収入を生み出す資産として、継承できるのも魅力といえるでしょう。
このように不動産投資は、老後の安定収入確保と資産形成の両面で、将来への不安を解消する有効な手段となります。早期に始めることで、より確実な老後の経済基盤を築けます。
不動産投資の始め方
不動産投資をいざ始めるとなると、いろいろ面倒なステップを踏まなければいけないと思っている人も多いのではないでしょうか。実は、物件を探す、買う、運用するというシンプルな流れです。本章では、それぞれのステップを具体的に説明していきます。スムーズに話を進めやすくなるので、大枠のイメージを掴んでおきましょう。
・ステップ①基礎を学ぶ
・ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
・ステップ③厳選された物件の中から一緒に選ぶ
・ステップ④契約・引き渡しを行う
・ステップ⑤家賃収入を手に入れる
順番に解説していきます。
ステップ①基礎を学ぶ
不動産投資を始める前に、基礎知識を身につけましょう。なぜなら、正しい知識があれば、大きな失敗を避け、詐欺まがいの案件から身を守れるためです。不動産投資は金額が大きいのでちょっとしたミスが命取りになるケースもあるでしょう。
投資における基礎知識は、物件選びの判断基準や収支計算の方法、融資の仕組みなど多岐にわたります。これらの知識を持っていることで、投資判断の質が向上し、リスクの見極めも適切に行えます。不動産投資会社経由で物件を購入するとしても、最終的な判断を下すにあたって必要な知識となるでしょう。
基礎的な知識は、不動産投資の専門書やセミナーを通じて学べますが、最初は何を選ぶべきか分からない人がほとんどです。そのような人は、J.P.RETURNSが提供する無料教材がおすすめです。無料書籍と無料動画の両方があり、初心者から中上級者まで役立つ内容になっています。スマホで視聴できるので、通勤時間などのスキマ時間を活用して効率的に学習を進められます。ぜひご活用ください。
ステップ②信頼できる不動産投資会社を見つける
信頼できる不動産投資会社を見つけるのは、投資の成功に直結する重要なステップです。優良な会社をパートナーとできると投資の失敗リスクを大幅に軽減できます。
信頼できる会社は、物件をしっかりと厳選しているため、投資家自身の物件探しの手間を大きく削減できるでしょう。
また、物件管理まで一貫して対応してくれる会社であれば、購入後の運用もスムーズです。物件の契約から管理体制の構築まで、一連の流れを同時に話せる点も大きなメリットとなります。
このように、信頼できる不動産投資会社を見つけることは、投資の入り口として非常に重要です。適切なパートナーの選定は、初期段階での失敗を防ぐと共に、長期的な投資の成功につながるといえるでしょう。
ステップ③厳選された物件の中から一緒に選ぶ
物件選びは、不動産投資会社と二人三脚で進めるのが重要です。信頼できる会社であっても、投資家自身の運用方針や目標に合った物件を自分自身で選ぶ必要があります。
厳選された物件であっても、収益性や立地条件、建物の状態など、気になる点は徹底的に確認します。担当者への質問は遠慮せず、納得いくまで説明を求めましょう。
また、将来の資金計画や管理運営の方針なども含めて、総合的に判断するのが大切です。投資の成功は、この物件選びの段階で大きく左右されるため、慎重な検討が必要です。適宜、シミュレーションも行いつつ、判断してください。
ステップ④契約・引き渡しを行う
物件選びが完了したら、いよいよ契約・引き渡しの段階に入ります。この過程では、不動産の売買契約と金融機関との金銭消費賃借契約(融資の契約)が同時に進行します。
契約時には、物件の権利関係や契約内容を入念に確認し、不明点は担当者に質問して解消しておきましょう。
契約完了後、金融機関から売主への支払いが行われ、同時に物件の引き渡しが実施されます。その際、鍵の受け渡しや設備の確認など、必要な手続きを漏れなく行います。引き渡しをもって、その物件の正式なオーナーです。
ステップ⑤家賃収入を手に入れる
管理会社に委託していれば、運用後の不動産オーナーの業務は特になく、毎月の報告書に目を通すだけで基本的には問題ありません。引き渡し後すぐに運用できるよう、管理会社と連携しながら、早めに準備しておきましょう。
まとめ：青色申告を使わなくても不動産投資で資産形成できる
青色申告を利用できると、不動産投資でより節税額が大きくなるなどのメリットがあります。しかし、青色申告を利用できる条件を満たすには、５棟10室の基準を満たして、事業的規模であると認められる必要があり、簡単ではありません。
ただ、青色申告を利用しなくても、多くのメリットを享受できるので、効率的に資産形成をしたいなら不動産投資はおすすめです。少ない資金でも大きな資産を築け、インフレ対策や生命保険代わりになるなど、不動産投資ならではの特徴がいくつもあります。
もし、自分だったらどのような物件がいいのか？といった悩みがある人は、ぜひJ.P.RETURNSの無料相談を活用してみてください。プロのコンサルタントがそれぞれの状況に合わせて、カスタマイズしてアドバイスさせていただきます。平日の夜やオンラインにも対応しているので、お気軽にご利用ください。
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