不動産投資で繰り上げ返済はした方がいい？メリット・注意点を詳しく解説

繰り上げ返済とは？

不動産投資ローンの繰り上げ返済とは、文字通り、従来の毎月の返済とは別に返済を行い、借入残高を減らす方法です。手持ちの資金に余裕がある場合、金利負担を減らすための手段の一つになります。

繰り上げ返済には主に２つの種類があります。順番に説明していきましょう。

返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、繰り上げ返済によって返済期間を短縮する方法です。

例えば、35年ローンを組み、15年が経過した時点で返済期間短縮型を選択して繰り上げ返済をしたとしましょう。残存の支払い期間は20年でしたが、繰り上げ返済の金額によって期間が短くなります。ただし、毎月の返済額は繰り上げ返済前と比べていない点には注意してください。

繰り上げ返済の額が少額であれば、数年の短縮になり、例えば半分近くの残金を払えば、返済期間は約10年前後まで短縮されるでしょう。簡単に言えば、毎月の支払いは変わらないものの「借金を返し終わる時期が早める」仕組みです。当初の返済計画より早く借金から解放され、金利の支払い総額も繰り上げ返済額に応じて減らせます。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、繰り上げ返済によって、毎月の返済額を減らす方法です。毎月のキャッシュフローが増え、より資金に余裕をもって賃貸経営ができるでしょう。

返済額が毎月10万円だったとしたら、繰り上げ返済額に応じて、9万円、8万円と減るイメージです。まとまった金額の返済で毎月の支払いが少なくなります。

月々の支払いが楽になるため、家賃収入から得られる手取り額を増やせるのが主なメリットです。毎月のキャッシュフローに余裕がでるために、次の投資や物件のメンテナンスに回すのも可能です。

ただし、返済期間は変わらないため、総支払い額の削減効果は期間短縮型と比べて小さくなる点には注意してください。

繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済をすると、借入金額が減るために多くのメリットをもたらします。もし手元に当面使わない現金があり、余らせているくらいであれば、繰り上げ返済を検討する余地があるでしょう。以下の５つが具体的なメリットです。

・支払い総額を大きく減らせる
・毎月のキャッシュフローに余裕が出る
・金利変動リスクの影響を減らせる
・金融機関の評価が高くなる
・精神的な余裕が生まれる

それぞれ解説していきます。

支払い総額を大きく減らせる

不動産投資ローンの最大のメリットは、支払い総額を大幅に減らせる点です。これは特に期間短縮型を選択すると、顕著な効果を発揮するでしょう。

ローンの支払いにおいて、元本に対する利息は借入期間が長くなるほど総額が大きくなります。繰り上げ返済によって借入残高を減らすのは、将来の利息負担を軽くする有効な手段となります。投資用不動産の場合、この利息分は原則として経費計上できるものの、実質的な支出であることには変わりありません。

金利分の支払いは借入額が多いほど増えるため、もし手元資金が余っているのなら、早い段階で借入残高を減らすのも一つの選択肢です。特に金利が高くなると、この効果が一層高まります。

そのため、預金金利が低い現状では、余剰資金を預金として持っているだけであれば、繰り上げ返済に回した方が経済的な利点は大きいといえます。特に返済総額の圧縮を重視する場合は、期間短縮型の繰り上げ返済を選択するのが望ましいです。

毎月のキャッシュフローに余裕が出る

返済額軽減型の繰り上げ返済を選択すると、毎月の返済額が減少し、手元に残るキャッシュフローが増えます。この余裕資金は、不動産投資をより安定的に、そして発展的に進めるための重要な原資となるでしょう。

有効な使い道はいくつか考えられます。まず、増えた手元資金は突発的な支出への備えとして活用できます。不動産経営では設備故障や建物補修など、予期せぬ費用が発生するものです。こうした支出に対して、資金的な余裕を持っておくと、万が一の際も慌てずに対応できます。

また、増えたキャッシュフローは新たな投資機会への準備金としても有効です。魅力的な物件の話は、予期せぬタイミングで訪れます。そんなときに頭金として使える資金があれば、利益を手に入れるビジネスチャンスを逃さずに済むでしょう。

さらに、毎月の余剰資金は物件の価値を高めるための計画的な改修費用としても活用できます。定期的な設備更新や内装のリフォームは、入居率の維持向上につながり、長期的な収益性を高めます。

このように、返済額軽減型の繰り上げ返済は、単に返済額を減らすだけでなく、不動産投資の安定性と成長性を高める重要な戦略となるのです。

金利変動リスクの影響を減らせる

不動産投資ローンにおける金利変動リスクは、投資家にとって大きな懸念事項の一つです。繰り上げ返済は、この金利変動リスクを軽減する効果的な対策となります。

借入残高が大きいほど、金利上昇時の影響は深刻です。例えば変動金利が1%上昇すると、借入残高が多ければ多いほど、追加で支払う利息も増えていきます。特に不動産投資においては、金額が大きくなるので、利息の総額は数百万円単位で差が生まれる可能性もあります。繰り上げ返済によって借入残高を減らしておけば、金利上昇時の影響を最小限に抑えられるのです。

この効果は、返済期間短縮型でも返済額軽減型でも同様に得られます。期間短縮型なら総返済期間が短くなることで金利変動にさらされる期間が減り、返済額軽減型なら毎月の返済負担が軽くなることで、金利上昇時の支払い増加の影響を受けにくくなります。

特に長期の不動産投資では、将来の金利動向を完全に予測するのは困難です。そのため、借入残高を計画的に減らすのは、金利上昇リスクに対する重要な備えとなります。市場環境が大きく変化しても、安定した経営を続けられる体制を整えておくのが賢明です。

このように、繰り上げ返済は単なる返済額の削減だけでなく、長期的な投資リスクの軽減策としても有効な手段といえるでしょう。

金融機関の評価が高くなる

繰り上げ返済を実施すると、金融機関からの信用力が上がります。これは、計画的な返済を行う借り手として好意的に評価されるためです。金融機関は、借り手の返済能力と返済意欲を重視しており、繰り上げ返済はその両方を示せます。ただし、金融機関によってどの程度評価されるかはまちまちです。

このような評価の向上は、将来の投資活動に大きな利点をもたらします。追加で物件を購入する際、過去の返済履歴は重要な審査項目です。繰り上げ返済の実績があれば、収支が安定していると見なされ、融資を受けやすい立場となるでしょう。

また、既存の融資についても、金利の見直しなどの交渉をしやすくなるという副次的な効果も期待できます。金融機関との良好な関係は、不動産投資を長期的に展開する上で重要な資産といっても過言ではありません。

ただし、ここで注意したいのが、金融機関の評価向上だけを目的とした無理な繰り上げ返済は避けるべきという点です。手元資金が不足すると、かえって経営を圧迫してしまい、その後の運営が苦しくなってしまう可能性もあります。ます。あくまでも資金繰りに余裕がある範囲内で、計画的に実施するのが大切です。

このように、適切な繰り上げ返済は、金融機関との良好な関係構築を通じて、投資の幅を広げるメリットがあります。

精神的な余裕が生まれる

不動産投資における繰り上げ返済には、数字では測れない重要なメリットがあります。それは投資家としての精神的な余裕です。このメリットは、安定した経営の継続に大きな影響を与えます。

借入残高の減少は、投資経営が順調に進んでいることの証でもあります。毎月の家賃収入と本業収入から繰り上げ返済の原資を捻出できているのは、物件の運用が計画通りに、あるいはそれ以上に順調に進んでいる証左となるからです。

また、返済額軽減型を選択した場合は、毎月のキャッシュフローにも余裕が生まれます。この余裕は、将来への不安を軽減し、より冷静な経営判断を可能にします。空室対策や修繕計画も、慌てずに最適なタイミングで実行に移せるようになるでしょう。

さらに、借入残高の減少は金利上昇への不安も和らげます。経済情勢の変化に対する耐性が高まるので、長期的な視点に立った投資戦略を立てやすくなります。

このような精神的な余裕は、不動産投資を長期にわたって継続していく上で、非常に大切な経営資源となるのです。もしトラブルに直面しても、精神的な余裕があれば冷静な判断を下せるので、失敗する確率を大幅に減らせるでしょう。

繰り上げ返済のデメリット

数多くのメリットがある繰り上げ返済ですが、もちろんデメリットもあります。両方を勘案して、繰り上げ返済をするべきか考えてみてください。状況によって、繰り上げ返済するべきかは変わります。

・手数料が発生する場合もある
・修繕費等の急な支出に対応しにくくなる
・追加購入する手元資金がなくなる

それぞれ詳しく解説してきます。

手数料が発生する場合もある

繰り上げ返済の際には、金融機関によって手数料が発生するケースもあります。手数料は返済金額や返済方式、また金融機関によって異なります。これは一時的な出費となるため、資金計画に織り込んでおいてください。

ただし、この手数料は繰り上げ返済による恩恵と比較すると、それほど大きな負担ではありません。例えば手数料が数万円かかったとしても、返済総額の削減効果や毎月のキャッシュフロー改善によるメリットの方が、はるかに大きな価値をもたらします。

このため、手数料の発生を理由に繰り上げ返済を躊躇する必要はないでしょう。

修繕費等の急な支出に対応しにくくなる

繰り上げ返済に充てる資金は、不動産経営における重要な予備資金でもあります。繰り上げ返済に回して、自己資金がない状態だと、設備の故障や建物の補修といった予期せぬ支出への対応が難しくなります。

特に築年数が経過した物件では、空調設備の故障や給排水管のトラブルなど、高額な修繕が必要になるケースも少なくありません。このような緊急時に十分な資金が確保できていないと、修繕の先送りを余儀なくされます。

結果として、入居者の生活環境が悪化し、満足度の低下を招くでしょう。最悪の場合、退室や次の入居者が見つからないといった事態に発展し、家賃収入に影響を及ぼす可能性もあります。

そのため、繰り上げ返済を検討する際は、突発的な支出に耐える修繕予備費等を確保した上で判断するのが大事です。

追加購入する手元資金がなくなる

不動産投資では、新たな投資機会を活かすために頭金に用いる自己資金が必要です。無理をして、手元資金を繰り上げ返済に回すと、魅力的な物件との出会いがあっても、頭金を支払えず、購入の機会を逃してしまう可能性があります。

特に不動産市場では、立地や価格の面で魅力的な物件は、見つかったタイミングで迅速な判断が求められます。なぜなら優良物件は、すぐに買い手が見つかるためです。収益性の高い物件と分かっていても、頭金となる資金がないと、追加投資を見送らざるを得ません。

手元資金の不足は、資産規模の拡大や収益向上の機会を失うリスクがあります。

繰り上げ返済を検討する際は、追加物件購入もあるかどうかも考えたうえで、資金計画を行う必要があるでしょう。

もちろん、慎重にいくがための繰り上げ返済もありですが、資産形成の観点からは、次の投資に向けた資金確保の方が大切です。

繰り上げ返済をすべきかの判断基準

メリット・デメリットを踏まえて、繰り上げ返済をするべきかの判断基準として以下の3つを挙げました。人によって判断は異なるものの、多くの人に当てはまる判断基準の一つとして考えてみてください。

・借り入れ金利の高さ
・設備交換などの修繕費の蓄え
・物件を追加購入の有無

順番に解説していきます。

借り入れ金利の高さ

不産投資ローンの金利水準は、繰り上げ返済を判断する上で重要な指標となります。なぜなら、金利が高ければ高いほど、毎月の返済額に占める利息の割合も大きくなるからです。

例えば、現在の借入金利が3%を超える場合、繰り上げ返済による支払い総額の削減効果は大きくなります。一方で金利が1%台であれば、返済額に占める利息の割合は相対的に小さいため、繰り上げ返済の効果は限定的となります。

また、変動金利型のローンの場合は、将来の金利上昇リスクも考慮が必要です。現在は低金利でも、将来的に金利が上昇する可能性があります。そうしたリスクに備えて、繰り上げ返済をするのも一つの手です。

このように、借入金利の高さは繰り上げ返済をするかどうかの判断を左右する要素となります。適切な判断を下すためにも、金利の高さと同時に返済額のうちどれくらいの割合を占めているかを確認してください。今後どれくらいの金利を払う予定であるのか、返済した場合どの程度削減効果があるのかを見て、最終的に判断してください。

設備交換などの修繕費の蓄え

不動産経営において、修繕費の確保は繰り上げ返済よりも優先度の高い重要事項です。特に築年数が経過した物件では、空調設備の故障や給排水管の不具合など、予期せぬ修繕が発生し、多額の費用が必要になる場合もあるでしょう。

手元資金をすべて繰り上げ返済に充ててしまうと、こうした突発的な修繕に対応が遅れる恐れもあります。修繕の遅れは入居者の生活に直接影響を及ぼし、不満の原因となります。水回りなど、生活必需設備の場合、入居者の退去という事態を招き、家賃収入の減少にもつながるでしょう。

少なくとも30～50万程度の修繕費はすぐに捻出できる状況のうえで、繰り上げ返済を行わないと、かえって物件の収益力を低下させるリスクになります。

金利負担の削減は嬉しいですが、修繕不足による空室リスクの方が、経営に与える影響が大きいのです。そのため、適切な修繕費の確保を優先し、余剰資金から繰り上げ返済を検討するのが賢明です。

物件を追加購入の有無

不動産投資では、ポートフォリオの拡大による収益力の向上も重要な経営戦略の一つです。そのため、追加物件の購入を検討している場合は、繰り上げ返済よりも投資用の資金確保を優先すべきでしょう。

不動産の購入には、物件の規模にもるものの、百万円以上の頭金が必要となるケースがあります。まとまった資金がなければ、収益性のある物件を手に入れるチャンスがあっても、購入が難しくなるでしょう。優良物件との出会いは予期せぬタイミングで訪れることも多く、そのときに十分な資金がなければ、投資機会を逃してしまいます。

特に収益性の高い物件は、一瞬で購入されてしまうため、資金準備に手間取っている間に買い手が決まってしまうでしょう。もし、手元資金を繰り上げ返済に回してしまうと、魅力的な投資案件があっても、資金調達の調整をしている間に対応が難しくなります。

このように、物件の追加購入を視野に入れている場合は、投資資金を確保できるかを確認したうえで、繰り上げ返済するかを判断してください。

繰り上げ返済のシミュレーション

では返済額軽減型で繰り上げ返済をした場合にどのように金額が変わるのか、具体的な数字で計算してみましょう。

条件は以下です。

・5,000万円 35年ローン
・金利2.5％

返済20年が経った時点で、返済額軽減型にて500万を繰り上げ返済した場合、どのように金額が変わるでしょうか。

残り15年の返済期間で毎月約3.3万円の返済額が減り、年間では約40万円の支払い額が減ります。毎月これだけの支出が減ると、収支はだいぶ楽になるのではないでしょうか。残り15年間で積み上げると、約600万円の差になります。先に支払いした500万円を差し引くと、繰り上げの有無による金利の差は総額100万円にのぼります。

上記は返済期間が残り15年のケースで試算しましたが、繰り上げる時期の違いなどによっても返済額は変わるでしょう。

繰り上げ返済する際の注意点

本章では繰り上げ返済を前向きに検討するにあたっての注意点を説明しています。この3つの注意点を踏まえて、最終的に繰り上げすべきか判断すると、大きな失敗を防げるでしょう。

・シミュレーションをしてから判断する

・その資金を他の運用資金にまわせないか検討する
・借り換えによって負担が減らせないか考える

順番に説明していきます。

シミュレーションをしてから判断する

繰り上げ返済は一度実行すると取り消せない重要な判断です。先ほど、一つの例として返済シミュレーションを示しましたが、自分自身の残債、繰り上げ返済する時期などを当てはめて、具体的な数字を見てから判断することが大事です。

特に、繰り上げ返済の効果は実施時期や返済方式によって大きく異なります。例えば返済開始から間もない時期の繰り上げ返済は、将来の利息負担の大幅な減少が可能です。一方、返済期間がわずかなタイミングでの繰り上げ返済は、効果が小さくなります。

また、物件の収支状況や将来の資金繰りも考慮が必要です。シミュレーションでは、繰り上げ返済後の毎月のキャッシュフローや、十分な修繕費用の確保できているかも併せて検討しましょう。

自分の個別条件を加えた具体的なシミュレーションを通じて数字を確認することで、繰り上げ返済すべきかを正しく判断できます。

その資金を他の運用資金にまわせないか検討する

繰り上げ返済に使う資金は、他の投資機会に振り向けることも選択肢の一つです。特に、借入金利よりも高い利回りが期待できる投資先があれば、そちらへの資金投入も検討に値します。

例えば、金融商品への投資や追加の不動産購入など、さまざまな運用方法があります。金利2%の不動産ローンに対して、5%以上の利回りが見込める投資機会があれば、繰り上げ返済よりもそちらに資金を回す方が、理論上、資産形成に有利です。

ただし、いかなる投資にもリスクは付きものです。株式投資でも追加の不動産投資でも、それぞれリスクがあるのを考えたうえで、最終的に判断してください。繰り上げ返済は確実な利回り（金利分の削減）が見込めるのは事実です。

そのため、他の投資機会と繰り上げ返済を比較する際は、期待利回りだけでなく、リスクの度合いも含めての総合的に判断することが大切です。不動産以外の資産に投資して、ポートフォリオを分散させるのも一つ考え方になります。自身のリスク許容度に応じて、最適な資金配分を検討してみてください。

借り換えによって負担が減らせないか考える

繰り上げ返済を検討する前に、まずは借り換えによる金利低減を探ってみてください。特に現在の借入金利が高い場合、借り換えによって毎月の返済負担を軽減できる可能性があります。

10年以上前に組んだローンの場合、市場状況の変化により、好条件での借り換えチャンスがあるかもしれません。

また、借り換えと繰り上げ返済を組み合わせで、より大きな効果を期待できます。まずは借り換えで金利を下げ、その後の返済余力を活用して繰り上げ返済を行うという戦略です。

このように、繰り上げ返済は金利負担や返済額を減らす選択肢の一つに過ぎません。複数の金融機関の条件を比較検討し、自身の状況に最適な方法を選んでみてください。

まとめ：自分の状況に合わせて繰り上げ返済すべきか判断しよう

不動産投資において、繰り上げ返済によって返済負担を減らすことで、毎月のキャッシュフローを減らしたり、金融機関の評価を高めたり、多くのメリットをもたらします。ただし、自己資金がほとんどない状態で、無理やり繰り上げ返済をするのはおすすめできません。

余った自己資金は繰り上げ返済に充てる以外にも、追加物件購入の資金にしたり、他の投資商品を購入してポートフォリオを分散したり、さまざまな使い道があります。メリット・デメリットを勘案して、繰り上げ返済をすべきか考えてください。

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