不動産投資を始めるために必要な年収とは
不動産投資は数千万円の物件を購入してから始めるという性質上、誰でも始められる投資ではありません。しかし、金融機関からお金を借りて始められるので、手元に数千万円単位のまとまったお金は必要ないのです。ただし、金融機関も誰でも貸すというわけではありません。その人の属性などを通じて、貸すべきかを判断します。
その物件の収益性も融資すべきかの判断材料なので、不動産投資を始められる明確な年収のラインがあるわけではありませんが、一般的に年収700万円程度は必要だといわれています。ただし、700万円以上なければ、一律に融資されないというわけではありません。500万円以上でも上場企業、公務員の場合には優遇されたり、収益性が高ければ、審査通過できたりとケースバイケースで判断されます。
そのため、実際に借りられるかどうかは、審査に通してみなければ分からないものの、会社員として安定収入があれば、高年収でなくても通過できる可能性があります。自分の年収や属性で、通過できるか知りたい人は、不動産投資会社の無料相談などを利用してみるのも一つの手です。過去に融資審査に通過した人の属性などから、通過できるかどうかをおおまかには予測できるでしょう。
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不動産投資ローンの審査で見られる項目
不動産投資ローンの融資審査では、以下の項目を確認します。それぞれの項目を見られる理由などを含めて解説していいます。
・年収
・勤務先や雇用形態
・家族構成
・他の借り入れの有無
・資産状況
順番に説明していきましょう。
年収
不動産投資ローンの審査において、年収は最も重要な審査項目となります。これは、家賃を原資に返済するのが基本とはいえ、空室時など、収入が一時的に途絶えた際のローン返済能力を示す指標だからです。そのため、借入資金を確実に返済できるかどうかを金融機関が判断する際、安定した収入があるかどうかが大きなポイントとなるのです。
理想的な年収基準は700万円以上とされていますが、500万円以上であれば審査に通過する可能性が十分にあります。ただし、年収が高くなるほど審査通過の確率は上昇するでしょう。また、年収の額に応じて融資額も増加する傾向にあります。これは、返済余力が大きいと判断されるためです。
勤務先や雇用形態
不動産投資ローンの審査では、勤務先の企業規模や雇用形態が重要な判断材料となります。これは、不動産投資が数十年という長期にわたる取り組みであり、安定した収入源が必要不可欠だと金融機関は考えるためです。
審査では、大手企業や公務員など、安定性の高い勤務先が有利に働きます。一方で、年収が1000万円を超える高所得者であっても、個人事業主のように収入が不安定とみなされる職種の場合、審査に通らないケースがあります。
特に、派遣社員やアルバイトなどの非正規雇用は、長期的な収入の安定性が低いと判断され、審査通過が極めて困難です。金融機関は、借り手が数十年先まで確実に返済を続けられるかを慎重に見極めるため、雇用形態の安定性を重視するのです。
家族構成
家族構成も一つの審査項目です。これは、家族構成によって世帯の収入状況や返済能力、さらには生活の安定性が変わるためです。
一般的に、単身者よりも配偶者がいる方が審査で有利な立場となります。その理由は主に二つです。まず、世帯年収が上がる可能性が高く、返済能力の向上につながります。また、配偶者に連帯保証人になってもらえることで、金融機関からの信用力が高まるのです。
ただし、これはあくまでも一般的な傾向であり、必ずしも配偶者の存在が有利に働くとは限りません。例えば、配偶者に収入がない場合や、多額の借入がある場合は、審査にマイナスの影響を与えるかもしれないのです。あくまで、審査に影響を及ぼす可能性のある要素として考えてください。
他の借り入れの有無
不動産投資ローンの審査では、他の借り入れの状況が重要な判断材料となります。これは、借り手の総合的な返済能力を評価するためです。住宅ローンやカーローン、クレジットカードの分割払いなど、すべての借入金が審査対象となります。
金融機関は、これらの既存の借入額と返済額を確認したうえで、毎月の返済総額が収入に対して適切な範囲内に収まっているかを慎重に判断します。
不動産投資は毎月の家賃収入を原資に返済をするとはいえ、過度な借り入れがあると、融資に対して慎重にならざるをえません。
そのため、既存の借り入れが多い場合は、たとえ年収が高くても融資額が制限されたり、審査に通らなかったりするケースもあります。金融機関は、借り手が無理なく返済を続けられる状況かどうかを、既存の借り入れ状況から総合的に判断していきます。
資産状況
これは、借り手の経済的な安定性と返済能力を裏付ける指標となるためです。金融機関は、預貯金、有価証券、不動産などの保有資産を総合的に評価します。
特に、土地や現金などの流動性の高い資産を多く保有している場合、審査での評価が高くなる傾向にあります。なぜなら、これらの資産が「セーフティネット」として機能するからです。仮に年収などの属性だけでは審査通過できなくても、この資産を背景に認められるケースもあります。資産があると予期せぬ事態で家賃収入が減少したり、一時的に返済が困難になったりしても、保有資産で補填できる可能性があると判断されるのです。ただし、資産規模や金融機関のスタンスの違いによって、資産があれば必ず通過できるわけではない点には注意してください。
十分な資産を持っている事実は、資金管理能力が高さの証明にもなります。資産規模などによっては、融資を受けられる可能性が高まるだけでなく、融資条件が優遇されることもあるのです。
不動産投資ローンを通りやすくするコツ
本章では、不動産投資ローンの審査に通過しやすくなるためのコツを7つ紹介していきます。できる限り多くの対策を行うと、より審査通過しやすくなるでしょう。もし、自分の属性では審査通過が難しいかも？と思っている人は、いくつかのコツを実践してみてください。
・年収を上げる
・他の借り入れを整理する
・頭金を多めに用意する
・金融機関との関係を築く
・法人化を検討する
・収益性の高い物件を選ぶ
・実績のある不動産投資会社からの紹介してもらう
それぞれ解説していきます。
年収を上げる
先述の通り、不動産投資ローンの審査で重視される項目の一つが年収です。年収アップは、審査通過の近道であり、融資額の増額につながるでしょう。これは、高い年収が安定的な返済能力を示す最も明確な指標であり、金融機関の評価を高められるからです。
金融機関は、借り手の返済能力を判断する際、年収から生活費や既存の借入返済額を差し引いた金額も考慮にいれます。もちろん、マイホームのローンではないので、物件の収益力も評価対象ではあるものの、やはり年収も審査のウェイトは重くなる傾向にあります。
また、年収が上がると、単なる返済能力の向上だけではなく、社会的な信用力の証明にもなるためです。昇進や転職によって年収が上がれば、それだけ仕事上での実績や能力が評価されていることを意味し、金融機関からも好意的に見られます。
さらに、年収の上昇は融資条件の改善も期待できるでしょう。多額の融資を受けられる可能性が高まるだけでなく、金利の優遇を受けられるケースもあります。そのため、不動産投資で融資への不安を抱えている人は、まず年収アップを目指すのが賢明な選択となるでしょう。ただし、転職直後は、年収が高くなる見込みであっても、融資が認められない可能性もあるので注意してください。
他の借り入れを整理する
他の借り入れの状況も金融機関は注視します。申請されたローン単体では、許可できそうでも別で借金がある場合は、そちらも確認しなければいけません。そのため、既存の借り入れを事前に整理しておくと、審査通過の可能性を高められるでしょう。
具体的には住宅ローンやカーローン、クレジットカードの分割払い、教育ローンなどです。もし、返済できるローンがあれば、返しておくと、審査通過しやすくなります。金融機関ごとに基準は異なるものの、一定の水準を超えると、新規融資は難しくなるのです。
借り入れの整理による金融機関からの評価アップは、より有利な融資条件を引き出すチャンスでもあります。債務が少なければ、融資額の増額や金利の優遇を受けられる可能性も高まるのです。まず手持ちの借り入れ状況を見直し、整理しておくと有利な融資条件で始められるかもしれません。
頭金を多めに用意する
頭金の額も不動産投資ローンの審査に影響を与えます。頭金を多めに用意すると、審査通過しやすくなるでしょう。なぜなら、借入額の減少によって金融機関のリスクが軽減されるからです。
例えば、3,000万円の物件に対して300万円の頭金を用意すれば、借入額は2,700万円となります。これが1,000万円の頭金であれば、借入額は2,000万円まで下がります。金融機関からすれば、貸し倒れリスクが大幅に減少するため、融資判断がよりポジティブになるのです。
また、まとまった頭金を用意できるのは、資産に余裕がある証明にもなります。これは単なる資金力だけでなく、計画的な資金管理能力があることを示す指標となり、金融機関からの信用評価を高めます。
さらに、頭金を多く用意すると、毎月の返済額も抑えられるのもメリットです。返済の余裕が生まれるため、トラブルがあっても余裕を持って対応しやすく、安定した投資運営が見込めると判断されます。そのため、不動産投資を検討している方は、可能な範囲で頭金を準備しておくのがおすすめです。一方で、あまり頭金を入れすぎると、不動産投資の魅力であるレバレッジ効果が薄れてしまうでしょう。審査通過が困難な場合を除いては、多くても数百万円程度にしておくのが賢明です。
金融機関との関係を築く
金融機関との良好な関係を築くと、審査通過しやすくなる可能性があります。特に、普段から取引のある金融機関では、入出金履歴や資産運用の実績が残っているため、信用力の判断材料として活用されます。安定した取引実績があるケースでは、借り手の資金管理能力を証明する有力な根拠となるのです。
また、不動産投資の計画を金融機関に相談する際は、購入予定の物件情報や投資計画を丁寧に説明すると信頼関係を構築できます。具体的な収支計画や将来の運用方針を明確に示すので、担当者からの理解と信頼を得られやすくなるためです。
ただし、金融機関との良好な関係があれば、必ず融資が決まるわけではありません。各金融機関には独自の審査基準があり、担当者の裁量にも限界があるためです。また、金融機関や担当者によって投資用不動産への融資方針は大きく異なります。年収によって融資の有無を決めるパッケージ型ローンの取り扱いしかない金融機関もある点にも注意です。
取引実績や担当者との関係づくりは、あくまでも審査を有利に進めるための一要素として考えるべきでしょう。年収や他の借入状況の整理など、基本的な審査基準を満たし、評価を高める方が、優先度が高いです。
法人化を検討する
不動産投資ローンの審査において、法人での申し込みは個人よりも有利に働くケースがあります。これは、法人による不動産投資が、より事業性の高い取り組みとして評価されやすい傾向があるためです。
また、法人化によって収支の透明性が高まります。決算書類など、客観的な資料に基づいているので、事業の健全性を証明しやすくなるのです。法人名義での取引は社会的な信用力も高く、金融機関からの評価がプラスになりやすいのも事実です。
ただし、法人化すれば必ず融資が通るというわけではありません。個人で審査に通らなかった案件が、単に法人化しただけで承認を得るのは難しいでしょう。
そのため、法人化を検討する際は、会計処理や税理士への依頼業務なども含め、維持コストも考えみて総合的に判断するのが重要です。専門家にも相談しながら、自身の投資規模や将来計画に合わせて、最適な選択を行いましょう。
収益性の高い物件を選ぶ
物件の収益性も審査において重要な判断材料となります。これは、ローン返済の原資は、物件からの家賃収入となるためです。金融機関は、物件の収益力を詳細に分析し、長期的な返済能力を評価します。
そのため、表面的な利回りの高さだけでは、必ずしも良い評価は得られません。空室リスクなども加味しながら、長期的な収益性を重視します。例えば、立地条件、建物の品質、入居需要の安定性、将来的な修繕費用など、様々な要素を総合的に判断するのです。これらの要因から、安定した家賃収入が長期的に見込める物件かどうかを慎重に見極めます。
また、収益性の判断には客観的な根拠が必要です。周辺の相場データ、需要動向の分析、詳細な収支計画などを提示し、金融機関からの理解を得ることが重要です。これらの資料によって物件の収益性が認められれば、融資審査での評価は高まるでしょう。
実績のある不動産投資会社からの紹介してもらう
不動産投資ローンの審査において、実績のある不動産投資会社からの紹介は、大きなアドバンテージとなります。これは、投資会社と金融機関との間に信頼関係が構築されているためです。特に、その投資会社から紹介された過去の投資家たちが、きちんと返済を続けている実績があれば、金融機関からの信用度は高まるでしょう。
優良な不動産投資会社は、金融機関との取引実績が豊富で、どのような案件なら融資が通りやすいかを熟知しています。そのため、投資家の状況に合わせて適切な物件を提案し、融資審査通過の可能性を高めるアドバイスを提供できるのです。また、事業計画書の作成支援など、審査に必要な書類がある場合はそのサポートしてくれます。
ただし、不動産投資会社から紹介されたからといって、融資が確実に承認されるわけではありません。最終的な判断は、やはり借り手の年収や属性、物件の収益性なども加味されます。基本的な審査基準を満たす重要性は変わりません。
あくまで審査通過しやすくなるための一つの要素として捉えてください。
不動産投資を始めるメリット
ローン審査に通過するためには、個人属性によっては、大変になるケースがあるでしょう。しかし、その負担を考えても、有り余るほどのメリットが不動産投資にはあります。本章では不動産投資を始めて得られるメリットを解説してきます。
・少ない自己資金で始められる
・失敗する可能性が低い
・中長期的には数千万円の資産を築ける
・生命保険代わりになる
・インフレ対策になる
それぞれ説明していきます。
少ない自己資金で始められる
不動産投資の最大の特徴は、少額の自己資金から始められる点です。これはまとまった利益を期待できる投資手法として、他には見られない大きな利点となります。例えば、4,000万円の物件でも、手出し数十万円程度から投資をスタートできるケースもあるのです。
一般的な投資、例えば株式投資や投資信託では、基本的に投資額のすべてを自己資金で用意する必要があります。100万円の投資をするなら、当たり前ですが、100万円の資金がいります。しかし、不動産投資では金融機関からの融資を活用できるため、全額を用意する必要がありません。
この特徴により、若いうちから不動産投資を始められるというメリットがあります。まとまった資金が貯まるまで待たなくて良いため、将来の資産形成をすぐに開始できるのです。資金を貯める期間が長くなれば、その間に物件価格が上昇したり、良質な物件との出会いを逃してしまったりするかもしれません。
さらに、融資を活用によって、自己資金以上の物件を購入できるため、より大きな家賃収入を得られる可能性も広がります。ただし、融資を受けるには一定の審査基準を満たす必要があり、かつ返済計画は慎重に立てなければなりません。少ない自己資金で始められるのは大きなメリットですが、それに伴うリスク管理も重要になります。
失敗する可能性が低い
不動産投資において、投資額を下回るような大きな損失を被るリスクは、優良物件を選べば、長期的には低いといえます。これは損をしたくない投資家にとって魅力的であり、初心者でも安心して投資を始められる理由となっています。
不動産投資は、人々の永続的な住居ニーズに支えられている点が特徴です。特に、都心部やターミナル駅周辺など、需要の高いエリアの物件は、長期的な視点で見ると資産価値が上昇する傾向にあります。また、建物自体は実物資産として存在し続けるため、株式投資のようにゼロになるリスクも低いのです。
ただし、短期的な不動産価格の変動は、プロの不動産投資会社でも予測が困難です。景気変動の影響で、一時的な価格下落に見舞われるケースもあります。そのため、不動産投資で成功するには、短期的な価格変動に一喜一憂せず、中長期で投資を続けるのが重要です。
成功するには、適切な物件選びと管理運営が大切です。立地条件、建物の品質、入居需要など、様々な要素を慎重に検討し、長期的に収益を見込める物件を選択すれば、失敗しない投資になるでしょう。自分自身で物件選定をする自信がない人は、不動産投資業者に頼るのがおすすめです。信頼できる不動産投資会社であれば、相談者の投資方針に合う魅力的な物件を紹介してくれます。
まずどのような投資をするのかイメージできない人は、無料相談などを活用してみるのがおすすめです。J.P.RETURNSではプロのコンサルタントから無料でその人にあったアドバイスをもらえます。
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中長期的には数千万円の資産を築ける
不動産投資の大きな魅力は、中長期的に数千万円規模の資産形成が実現できる点です。特徴的なのは、時間を味方につけて長い期間運用すれば、持ち出しをほとんど必要とせずに、資産を築けることです。
例えば、投資信託などの一般的な資産形成の場合、毎月4万円を30年間積み立て続けてようやく3,000万円程度の資産が築けます。つまり、総額1,440万円もの資金を投じて、複利の力を借りてようやく3,000万円に到達できるのです。
一方、不動産投資では、融資を活用すると状況が変わります。5,000万円の物件を購入する場合、100万円以下の自己資金で始められるのも珍しくありません。そして、物件からの家賃収入を返済の原資とすれば、毎月の負担なく、5,000万円程度の資産を形成できます。需要の高いエリアでは価格上昇する余地があるので、5,000万円以上の資産になるのも期待できるでしょう。
さらに、インフレーションによる借入金の実質的な目減りなども、資産形成を後押しします。自己資金の持ち出しが毎月必要になる一般的な投資と比べ、効率的な資産形成が可能となるのです。
このように、不動産投資は少額の初期投資から始めて、持続的に資産を築けるという点で、他の投資方法とは一線を画します。
生命保険代わりになる
不動産投資には、生命保険代わりの役割を果たせるといわれています。これは、投資用不動産のローンに団体信用生命保険（団信）が付帯されるためです。団信とは、ローンの返済中に借入人が死亡した場合、残りの借入金が保険金で返済される仕組みです。この保険は、基本的に通常のローン金利に組み込まれており、金融機関によるものの、追加負担がかからないケースも多々あります。
例えば、5,000万円の不動産を購入し、返済途中に契約者が死亡した場合、残りのローンは団信によって完済されます。遺された家族は、無借金の不動産を相続できるのです。
その後の選択肢は残された家族の自由です。そのまま賃貸運営を続けて毎月の家賃収入を受け取るか、物件を売却してまとまった資金を得るか、状況に応じて選択できます。
このような保障機能があるため、すでに加入している生命保険の見直しも検討の余地があります。もし不動産投資で十分な保障があるなら、既存の保険料を削減し、他の投資に回すのも一つの手です。
ただし、生命保険にはその他の保障内容もあるため、完全な解約は慎重に検討する必要があります。不動産投資と生命保険、それぞれの特性を理解したうえで、最適な保障設計を行うのが重要です。
インフレ対策になる
インフレーションは、物価が全般的に上昇し、通貨の価値が相対的に目減りする現象です。このインフレに対して、不動産投資は効果的な対策となります。数ある優位性の中から3つに絞って説明します。
第一に、不動産は実物資産としての特性です。現金などと異なり、建物や土地という実体事態に価値があるため、インフレ下でも価値が維持されやすい性質を持っています。むしろ、物価上昇に連動して不動産価格も上昇する傾向です。
第二に、インフレ時には賃料の上昇が期待できます。物価上昇に伴い、中長期的には家賃相場も上昇していきます。これにより、不動産投資からの収入も自然と増加していくでしょう。
第三に、インフレによって借入金の実質的な負担が軽減されます。物価上昇により通貨価値が相対的に下がるので、ローンの実質的な返済負担は軽くなるのです。つまり、インフレが進むほど、過去に借りた借金の負担感は小さく感じます
このように、不動産投資は上記のようにインフレに強い特性を持ち、資産価値の保全と収益の向上が期待できる投資手法といえます。
不動産投資の始め方
本章では不動産投資を始める際に踏むべき手順を説明します。おおまかな流れを掴むので、実際に始める際にスムーズに進められるでしょう。ここでは、内容を暗記する必要はなく、ざっと流れを知っておくだけで十分です。
ステップ①不動産投資の基礎知識を身に付ける
ステップ②信頼できる不動産投資会社から物件を購入する
ステップ③引き渡しを受け、運用を始める
それぞれの手順を順番に解説していきます。
ステップ①不動産投資の基礎知識を身に付ける
まずは基礎知識をしっかりと身に付けるのが重要です。最低限の勉強をするだけで、悪質な業者からの勧誘を見分けられ、投資の失敗リスクも大きく減らせます。
例えば、利回りの計算方法や、融資の仕組み、税金の取り扱いなど、基礎的な知識があれば、怪しい投資話を見破れます。また、物件選びの際の重要なポイントを理解していれば、問題物件を購入するのも防げるでしょう
J.P.RETURNSでは、不動産投資未経験者に向けて、無料の書籍と動画コンテンツを提供しています。これらの教材では、初心者でも分かりやすく不動産投資の仕組みを解説しており、スマホで見られるので、スキマ時間のインプットにご活用ください。
ステップ②信頼できる不動産投資会社から物件を購入する
不動産投資の成功は、信頼できる不動産投資会社選びにかかっているといっても、過言ではありません。優良な不動産投資会社は、収益性の高い厳選された物件を取り扱っているため、投資の成功確率が格段に高まります。
実績のある不動産投資会社を見極めるポイントは、その販売実績と管理実績です。年々右肩上がりで実績を伸ばしている会社は、顧客からの信頼も厚く、サービスの質も高い傾向にあります。また、過去に紹介した物件の運用実績や、入居率の推移なども判断材料となります。
さらに、担当者との相性も投資成功の重要な要素です。不動産投資は購入後も長い付き合いとなるため、気軽に相談できる関係性が望ましいといえます。多くの会社が提供している無料面談などを活用し、会社の雰囲気や担当者の対応を見てみるのがおすすめです。しっかり親身になって話を聞いてくれるか、押し売りしないかなどを確認しておきましょう。
このように、信頼できる不動産投資会社との出会いは、投資成功への近道となります。慎重に会社を選定し、長期的なパートナーシップを築くことで、安定した資産形成が実現できるのです。
その不動産投資会社が厳選した物件の中から選んでください。自分が学んだ知識を駆使しながらも、分からないことは担当者に聞いて最終的には判断しましょう。
ステップ③引き渡しを受け、運用を始める
物件選定後は、いよいよ契約の締結と引き渡しの段階に進みます。この過程で重要なのは、スムーズな運用開始に向けた準備です。特に新築物件の場合、引き渡し時期が数カ月先になるのも多いため、この期間を有効活用し、先回りして準備しましょう。
管理会社との早期からの連携しておくと、余裕を持って運用を始められます。入居者募集は引き渡しを待たずに開始できるため、できるだけ早い段階から募集をかけるなど、早め早めに対応するようにしましょう。実績のある管理会社であれば、ノウハウを持っているので、相談しながら進めてください。
契約から引き渡しまでの期間に計画的に行えば、引き渡し後すぐに運用を実現できます。
まとめ：融資に通過するコツをおさえて不動産投資を始めよう
不動産投資では原則700万円以上の年収が望ましいとされていますが、安定収入があり、他に多額の借金があるなどでなければ、十分審査通過する可能性があります。
不動産投資は、少ない自己資金で数千万円もの資産を築けるなど、メリットの多い投資手法です。効率的に資産形成したい人は、ぜひ前向きに検討してみてください。
J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントによる無料相談を実施しています。自分の年収で始められるのか？どのような流れで購入するのか？など、身近な疑問を解消するとともに、投資方針も含めて、丁寧に説明させていただきます。少ない資金で資産を増やしたいと考えている人は、ぜひお気軽に相談してみてください。
購入後の管理は委託できるので、本業が忙しい会社員でも無理なく運用できます。無料相談では個別の状況に合わせてご提案させていただきます。
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