不動産投資のフルローンとは？
不動産投資のフルローンは、物件価格の100%を金融機関から借り入れる方法です。個人属性にもよるものの不動産投資では、物件価格の一部を自己資金として用意するのが一般的です。しかし、フルローンではその必要がありません。
つまり、投資家は諸経費分の資金さえ準備できれば、物件を購入できるのです。諸経費とは、契約時の仲介手数料や登記費用などですが、金融機関によってこの一部、あるいは全部を借りられるケースもあります。ちなみに、物件価格以上の金額を借りられるローンはオーバーローンといいます。
このように、自己資金の少ない投資家でも不動産投資に参入しやすい仕組みとなっていますが、金融機関側からすると、貸し出すリスクが大きくなるのです。通常のローンと比べて厳しくなるため、より安定した収入や良好な信用情報が求められます。
また、フルローンの審査をするにあたり、金融機関は物件の収益性や将来性も重視します。例えば、いくら高年収であっても、選んだ物件の空室リスクが高く、収益性に乏しいと金融機関に判断されると、借りられないのです。
フルローンで不動産投資を始めるメリットは数多くあります。次の章で詳しく説明していきます。
不動産投資でフルローンを組むメリット
フルローンで不動産投資に取り組むのはさまざまなメリットがあります。少ない自己資金で効率的に資産拡大を目指すのなら、フルローンの活用は欠かせません。数あるメリットの中から4つに絞って解説してきます。
・レバレッジ効果が最大化する
・手出しを最小限にして始められる
・資産拡大のスピードが上がる
・インフレ対策になる
順番に説明していきます。
レバレッジ効果が最大化する
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな資産を運用して収益を上げる仕組みを指します。つまり、お金を借りて物件を購入することで、少ない自己資金で利益を最大化できるためにレバレッジ効果を活用できるのです。
自己資金を抑えれば抑えるほど効果は大きくなり、フルローンは最も高いレバレッジ効果を発揮します。
具体例で見てみましょう。3,000万円の物件を購入する際、2つのケースを比較します。1つ目は、頭金500万円を用意して残り2,500万円をローンで調達するケース、2つ目は、100万円を用意して残り2,900万円をローンで調達するフルローンのケースです。(計算を簡易にするため諸経費は考えません。)
仮に物件の年間収益率が5%とすると、物件価値の上昇額は両方とも150万円となります。しかし、投資利回りを自己資金に対する収益で考えると、大きな差が生まれるのです。
頭金500万円のケースでは、投資利回りは30%（150万円÷500万円）。一方、フルローンの場合は150%（150万円÷100万円）。返済額が違うので、一概に比較できないですが、少ない自己資金の方が効率的に利益を出せることが分かります。
さらに顕著なのは、物件が値上がりしたときです。仮に物件価格が20％上がったとしたら、売買益は600万円見込めます。この売買益は頭金500万でも100万円でも同様に得らえるので、少ない自己資金を投じた方が効率的に稼げていると分かります。
このように、フルローンは自己資金を最小限に抑えることで、投資効率を最大限まで高められるのです。ただし、レバレッジ効果は損失が出た場合にも同様に働くため、物件選びには慎重な判断が必要です。
手出しを最小限にして始められる
不動産投資では100万円以上の自己資金を求められる場合も多く、これが投資を始める際の大きなハードルとなっています。例えば3,000万円の物件であれば、300万円もの資金が必要だといわれるケースもあるでしょう。
しかし、フルローンを活用すれば、最小限の自己資金で不動産投資をスタートできます。これは将来への資産形成を考える会社員にとって、大きなメリットとなるでしょう。
また、不動産価格は年々上昇傾向にあり、貯金が貯まるのを待っている間に、狙っていた物件価格が上がってしまうリスクもあります。フルローンなら、良い物件を見つけた時点で即座に投資を開始できるため、値上がりによって変えなかったというような機会損失も防げます。
早期に投資を始められることで、家賃収入による資産形成や節税効果も早めに享受できる点も見逃せないフルローンのメリットです。
資産拡大のスピードが上がる
フルローンを活用すると、物件購入のタイミングを逃さず、最適なタイミングで投資を開始できます。これにより、頭金を貯める期間を待たなくて良いため、資産形成の時期を大きく前倒しできる点が最大のメリットです。通常の不動産投資では、頭金を貯めるまでに数年かかるため、その間の資産形成のタイミングが遅れてしまいます。
特に、不動産価格が上昇傾向にある都心エリアでは、早期の投資開始が重要です。例えば、3年後に投資を始めるのと比べて、今すぐ投資を始められれば、その3年間の家賃収入を得られるだけでなく、物件価値の上昇分も資産として確保できます。
このように、フルローンは投資開始のハードルを下げ、資産形成の早期化を実現します。時間は資産形成において重要な要素であり、その有効活用のためにもフルローンのメリットは大きいのです。
インフレ対策になる
インフレ対策になるのは不動産投資の大きなメリットの一つです。インフレとは、物価が持続的に上昇する経済現象です。相対的にお金の価値が低下するため、現金だけで資産を持っていると、実質的な資産価値が目減りしてしまいます。しかし、不動産投資、特にフルローンを活用した投資は、優れたインフレ対策となります。理由は以下の通りです。
まず、不動産は現物資産なので、インフレ下でも価値が目減りしにくい特徴を持ちます。むしろ、インフレに伴って不動産価格は上昇する傾向にあります。
次に、インフレ時には長期的に賃料上昇が期待できる点です。物価上昇に応じて家賃も値上がりするため、不動産からの収入も自然に増加します。
さらに、フルローンのメリットとして、借入金の実質的な返済負担が軽減される点があります。インフレにより現金価値が低下すると、過去に借りた借金の負担感は小さくなるのです。つまり、インフレが進むほど、毎月の返済負担は軽くなっていきます。
不動産投資でフルローンを組むデメリット
フルローンにはメリットが多々ありますが、当然デメリットもあります。しかし、どれもそれぞれ把握しておけば、致命的なデメリットにはならないので安心してください。
・金利上昇すると返済額に影響が出る
・毎月のキャッシュフローが悪化する
・追加融資が難しくなる可能性がある
順番に解説していきます。
金利上昇すると返済額に影響が出る
フルローンは借入額が物件価格の100%となり借入額が多くなるので、金利上昇の影響を大きく受けやすいという弱点があります。多くの投資家は変動金利を選択しているので、市場金利の上昇により毎月の返済額が増加するリスクと向き合う必要があります。
例えば、5,000万円の物件を35年返済で借り入れた場合、金利1.5%なら毎月の返済額は約15.3万円です。しかし、金利が2.5%に上昇すると返済額は約17.9万円に増加します。毎月の返済額が2.5万以上増え、年間では30万以上も返済額が増えるのです。
通常の不動産投資と比べて借入額が大きいフルローンでは、このような返済額の増加が家賃収入を圧迫する可能性があります。そのため、金利上昇リスクを考慮した資金計画や、固定金利の活用を検討する必要があるでしょう。上昇しても、問題なく返済できるよう綿密にシミュレーションをしておいてください。
自分一人で収支計画を立てるのが不安な方は、不動産投資会社を活用するのがおすすめです。要望を伝えれば、いくつかのパターンに分けてシミュレーションをしてくれるでしょう。
毎月のキャッシュフローが悪化する
フルローンは借り入れ金額が多くなる分、当然毎月の返済額が大きくなります。これにより、家賃収入から経費や返済額を差し引いた手元に残る資金、つまりキャッシュフローが少なくなる傾向があります。場合によっては、少しマイナスになる可能性もあるでしょう。
例えば、3,000万円の物件で頭金500万円を用意すると、借入額は2,500万円ですが、フルローンでは3,000万円を借りることになります。その結果、毎月の返済額は増え、毎月のキャッシュフローは減少するのです。
ただし、このキャッシュフローの減少は、レバレッジ効果による高い投資利回りと表裏一体の関係にあります。自己資金を最小限に抑えることで得られる資金効率の良さと、将来的な資産価値の上昇期待を考えれば、許容範囲内のデメリットといえるでしょう。
重要なのは、物件選定の段階で安定的に家賃収入を見込める物件を選び、フルローンでの返済額を考慮して資金計画を立てることです。自分一人でシミュレーションをするのが不安な人は、プロと一緒に計画を立てるのがいいでしょう。
追加融資が難しくなる可能性がある
フルローンによる不動産投資は、次の物件購入時の追加融資が通りにくくなる傾向があります。これは、フルローンが物件価格の100%を借り入れる融資であり、金融機関からすると最もリスクの高い融資形態とみなされるためです。
通常、金融機関は融資審査の際に年収に対する借入総額の倍率を重視します。フルローンは借入額が大きいため、この倍率が高くなりがちです。そのため、追加の借り入れが必要になると、金融機関は慎重な審査姿勢を取る傾向にあります。
対策としては、資金に余裕がある場合は、一部繰り上げ返済を行い、借入残高を減らすという方法です。これにより、金融機関からの信用力が高まり、追加融資の可能性も広がります。
また、安定した家賃収入を確保し、確実な返済実績を積み重ねて信用力を高めることも効果的でしょう。さらに複数の金融機関と話しておき、融資の選択肢を広げるのも一つの対策になります。
フルローンを組む際の注意点
本章ではフルローンを利用する際の注意点を紹介していきます。フルローンのメリットを存分に活かすために、この注意点を把握したうえで取り組んでみてください。
・楽観的な収支計画を組まない
・余剰資金を用意しておく
・資産価値の手堅い物件を選ぶ
・信頼できる不動産投資会社から物件を買う
・融資条件にこだわって金融機関を選定する
それぞれ順番に解説してきます。
楽観的な収支計画を組まない
フルローンは借入額が大きいため、収支計画の見誤りが資金繰りの破綻に直結する危険性をはらんでいます。特に、家賃収入を実際より高く見積もったり、経費を少なく見積もったりする楽観的な計画は、投資の継続を危うくしてしまうでしょう。
例えば、「この地域なら必ず満室で運用できる」、「20年経っても家賃の値下げは必要ない」といった甘い想定は避けるべきです。実際の運用では、一時的な空室期間の発生や家賃の値下げ要請、予期せぬ修繕費用の発生など、さまざまなリスクに直面します。楽観的に見積もると、運用してから痛い目に遭ってしまいます。
収支計画を立てる際は、通常パターンと別に条件厳しめパターンで作成しておきましょう。後者は家賃収入を近隣相場の90%程度で計算し、年間1～2ヶ月の空室も想定に入れます。また、金利上昇や修繕費の発生なども組み込んでおくと、トラブルが起きたときも安心して運用を続けられます。
さらに、将来の金利上昇や大規模修繕に備えた資金的な余裕も確保しておきましょう。このように保守的な計画を立てることで、不測の事態にも対応できる安定した長期投資が実現できます。
余剰資金を用意しておく
不動産投資では、予期せぬ支出に備えての余剰資金確保が重要です。特にフルローンの場合、毎月の返済が高額になるため、追加で突発的な費用が発生した際の負担が大きくなります。
例えば、空室期間が長引いて家賃収入が途絶えた場合や、水回りの設備トラブルで高額な修繕費用が必要になったとき、手元に余剰資金がなければ返済が滞る可能性もあります。一度返済が遅れると、金融機関からの信用を失い、将来の追加融資にも影響を及ぼしかねません。
そのため、フルローンで物件を購入できたとしても、手元に残った資金は無駄遣いせず、緊急時の備えとして確保しておくことが賢明です。目安としては、半年分の返済額に加え、50万円程度の余力を持たせておくと安心です。
フルローンの利用は、資金効率の良さは抜群ですが、防御力を高める意味でも一定の余剰資金の確保をしておきましょう。万が一の事態に備えた資金的な備えがあってこそ、フルローン投資の本来のメリットを安心して最大限に活かせるのです。
資産価値の手堅い物件を選ぶ
フルローンでは借入額が高額になるため、物件の資産価値が下落すると大きな損失を被るリスクがあります。将来にわたって資産価値を維持できる手堅い物件の選定が、失敗しないために重要になります。
資産価値が安定している物件であれば、万が一運用が厳しくなり、売却しなければいけなくなっても、借入金を返済した後に手元に資金を残せるでしょう。一方、資産価値が下落してしまうと、売却時に借入金すら回収できない事態に陥る恐れがあり、物件を手放しても借金だけ残る可能性があります。
資産価値が中長期的に手堅い物件は、駅から徒歩圏内、築浅または適切にメンテナンスされた物件、人気エリアに立地しているなどの条件が求められます。この物件選びの作業に不安を感じなら、不動産投資のプロにアドバイスをもらいながら始めるのがおすすめです。無料相談などを活用して、プロの知見を取り入れてみてください。
信頼できる不動産投資会社から物件を買う
信頼できる不動産投資会社から購入できると、フルローンであっても安心して運用ができるでしょう。近年増加している不動産投資詐欺の多くは、怪しい業者が投資初心者を狙って販売する事例が目立ちます。フルローンで詐欺物件を購入してしまうと、取り返しのつかない事態になってしまいます。信頼できる会社から購入することで、このような被害を未然に防げるのです。
また、実績のある投資会社は良質な物件を多数保有しているため、物件探しの手間が大幅に削減されます。管理戸数が豊富な会社は、入居者ニーズや地域特性を熟知しており、投資に適した物件を提案してくれるでしょう。
投資会社を見極めるには、まず無料相談を活用して、会社との相性をみてみるのがおすすめです。相談を通じて、担当者の知識や対応、会社の方針などを確認できます。強引な営業トークではなく、親身になってデメリットやリスクも含めて丁寧に説明してくれる会社を選ぶのが大切です。
無料相談をする会社の選び方として、過去実績を見てみてください。管理戸数が右肩上がりに増えているなど、業界歴は10年以上かなどを確かめておくと安心です。また、提携金融機関が多いかどうかも、信頼できる企業かの指標となります。
融資条件にこだわって金融機関を選定する
フルローンでは借入額が高額なため、金融機関の選定が投資の成否を大きく左右します。特に金利条件は重要で、わずか1%の金利差が、35年ローンの場合、トータルの返済額で1,000万円以上の差を生むこともあります。
例えば、5,000万円を35年で借り入れる場合、金利1.5%と2.5%では年間の返済額は30万円以上の違いです。これが35年トータルで考えると1,000万円以上の差になります。
恐ろしいことにこの返済額の差は、そのまま投資利益の差となって表れます。つまり、金融機関選びに時間を掛けるのは、数百万から1,000万円以上の利益を左右する重要な作業といえるのです。
この金融機関選びの労力は、物件購入時の一度だけで済みます。良い条件の融資を引き出すために最初の一度だけ時間を使えば、その後の35年間にわたって大きな利益の差を享受できます。そのため、本業が忙しくても、金融機関選びは慎重に行う必要があるのです。
フルローンが向いている人の特徴
本章ではフルローンで不動産投資を取り組むのが向いている人の特徴を解説していきます。どれか一つに当てはまるなら、アドバンテージを持って取り組めるので、ぜひ、前向きに検討してみるのをおすすめします。
・安定した収入がある人
・将来の収入増加が見込める人
・長期的な視点で考えられる人
・リスクをとって資産をどんどん拡大していきたい人
・判断力・決断力のある人
順番に解説していきます。
安定した収入がある人
安定収入のある人は、フルローンでの不動産投資に向いています。なぜなら、毎月一定の収入があるので、金融機関から借入金返済に対する信頼性が高く評価されるためです。
特に正社員として働いている人は、金融機関からの評価が高くなります。上場企業や公務員のように雇用先の信用が高いと、さらに審査通過が容易です。基本的には家賃を原資に返済が行われますが、一時的に空室になっても本業の収入で返済を継続できると判断されます。
また、融資条件においても有利になる傾向があります。具体的には金利、金額、融資期間で優遇される可能性があるでしょう。
このように、安定した収入基盤があることは、金融機関からの信頼を得やすく、フルローンでの審査に通りやすいので向いているといえます。
将来の収入増加が見込める人
将来の収入増加が見込める人は、フルローンに向いているといえるでしょう。これは、時間の経過とともに、金利上昇などのリスクに対しての対応が容易になると考えられるためです。特に、年功序列で年収の上昇がある程度約束されている会社では、フルローンにしても安心して運用を続けられます。
例えば、20代で現在の収入は控えめでも、年々の昇給や昇進によって収入増が約束されている状態なら、フルローンでも心配ないでしょう。収入増加に伴って余裕資金も生まれやすくなり、突発的な出費が発生しても焦らずに対応できます。状況によっては、この資金を繰り上げ返済に回したり、別の不動産や投資に向けた資金としたりするのも可能です。このように、将来の収入増加が期待できる人は時間とともに投資の余裕度が高まります。そのため、フルローン投資のメリットを最大限に活かしながら、運用できる立場にあるといえます。
長期的な視点で考えられる人
不動産投資、特にフルローンを活用した投資では、長期的な視点で考えられる人が成功する傾向にあります。これは、不動産価値の変動が短期的には予測困難である一方、長期では比較的安定した値上がりが期待できるためです。
短期的な不動産市況の変動は、プロの不動産会社でさえ正確な予測が難しいとされています。1～2年という短期間で売却益を狙うような投資手法は、相当なリスクを伴います。特にフルローンの場合、短期売却では仲介手数料や諸経費を加味すると、回収できない可能性も高いでしょう。
一方、10年、20年という長期スパンで見ると、状況は大きく変わります。特に都心部や交通至便なエリアでは、人口減少時代でも安定した需要が見込めます。このような地域で良質な物件を選定できれば、資産価値の上昇と安定した家賃収入が期待でき、投資の成功確率は格段に高まるでしょう。
長期的な視点があれば、一時的な市況の変動に惑わされることなく、安心して投資を継続できます。このような長期目線の人は、フルローンでの不動産投資に向いています。
リスクをとって資産をどんどん拡大していきたい人
積極的にリスクをとって資産形成を目指す投資家にとって、フルローンは非常に有効な投資手法です。これは、自己資金を最小限に抑えながら大きな投資を実現できるため、投資効率が極めて高くなるからです。
例えば、1,000万円の自己資金がある場合、すべて頭金として入れてしまうと3,000万円程度の物件1室しか購入できません。しかし、フルローンを活用すれば、同じ1,000万円の自己資金でも2つ以上の物件購入が可能となり、資産規模を大きく拡大できます。
また、手元に残した自己資金は、株式投資や投資信託など、他の投資機会に振り向ける選択肢もあるでしょう。これにより、ポートフォリオの分散も実現でき、リスクとリターンのバランスを取りながら資産形成を加速できます。
このように、フルローンは積極的な投資姿勢を持つ人にとって、資産拡大の強力な武器となります。ただし、レバレッジが高い分リスクも大きくなるため、慎重な物件選びと資金計画が欠かせません。資産拡大のスピードを重視しつつも、適切なリスク管理を心がけてください。
判断力・決断力のある人
不動産投資では、さまざまな場面で素早い判断と決断が求められます。そのため、判断力・決断力がある人は不動産投資に向いているといえるでしょう。
特にフルローンの場合、借入額が大きいため、判断の遅れが収益の悪化につながり、投資継続が困難になる可能性もあります。
具体例を挙げると、物件選びの段階では「この価格で購入すべきか」、「この立地は将来性があるか」といった判断が必要です。不動産投資会社が厳選した物件の中で、最終的に1つに絞って判断するのは自分自身です。また運用段階では、「家賃を値下げすべきか」「設備の修繕時期をいつにするか」「入居者からの要望にどこまで応えるか」など、判断の連続となります。
例えば、エアコンの不具合が発生したら、修繕か買い替えかの判断を迅速に行う必要があります。この判断が遅れると、入居者の不満が高まり、退去につながって損失が発生する恐れもあるでしょう。
フルローンでは返済額も大きいので、収支悪化につながらないためにも、素早い意思決定が重要です。状況を的確に見極め、迅速に決断を下せる人が、フルローン投資での成功を掴みやすいのです。
不動産投資を始める手順
不動産投資を始めるステップを4つに分けて紹介します。大枠のイメージを掴んでおくと、取り組む際、スムーズに進められるでしょう。それぞれのステップごとの内容を解説していきます。
ステップ①基礎知識を身につける
ステップ②信頼できる不動産投資会社と一緒に物件を探す
ステップ③融資先も見つけ、売買契約を結ぶ
ステップ④引き渡しを受け、運用を始める
それぞれ解説していきます。
ステップ①基礎知識を身につける
不動産投資を始める前に、まずは基礎知識の習得が必要です。投資の仕組みやリスク、収支計画の立て方、物件選びのポイントなど、最低限の知識を身につけると、失敗する確率を格段に減らせます。
知識習得の方法としては、本やネットなどでの情報収集が簡単です。どれから勉強してからいいか分からない人は、J.P.RETURNSが無料で提供している書籍や動画を活用してみてください。必要な情報に限定しているので、最初の勉強に最適です。どちらもスマホで閲覧できるので、通勤中などのスキマ時間で効率的にインプットできます。
ステップ②信頼できる不動産投資会社と一緒に物件を探す
良質な不動産投資会社を見つけることは、成功への重要なステップです。実績のある会社は豊富な物件情報を持っており、投資初心者でも安心して物件探しを進められます。
複数の不動産投資会社の無料相談を利用し、プロの知識を上手に活用してください。信頼できる不動産投資会社を見つけられたら、失敗しないといっても過言ではありません。厳選された物件の中からアドバイスをもらいながら、物件を決めてください。
ステップ③融資先も見つけ、売買契約を結ぶ
物件が決まったら、次は融資先の選定です。複数の金融機関から金利条件や返済期間などを比較検討します。フルローンの場合は特に金利条件が大事になります。実績のある不動産投資会社から提携している金融機関を紹介してもらうのがおすすめです。融資が承認されたら、売買契約の締結へと進みます。契約内容は専門家に確認してもらいながら、不明点があれば担当者に質問してください。
ステップ④引き渡しを受け、運用を始める
物件の引き渡し時には、建物の状態を細かくチェックし、不具合がないか確認してください。不動産投資会社の担当者もこの引き渡しには立ち会いますので、不明点があればその場で聞くようにしてください。引き渡しが完了したら、正式に不動産オーナーになります。
すぐに入居者を獲得して運用を始められるよう、事前に準備しておきましょう。
まとめ：フルローンで効率的に資産拡大を目指そう
本記事では、不動産投資におけるフルローンのメリット・デメリット、注意点について詳しく解説してきました。フルローンを活用すると、少額の自己資金で不動産投資を始められ、資産形成を効率的に進められるでしょう。
しかし、フルローンは借入額が高額になるため、物件選びの失敗は大きな痛手となります。毎月の返済負担も重くのしかかるため、慎重な判断が求められます。
ぜひ実績のある不動産投資会社を活用して、自分に合う投資物件を見つけてみてください。J.P.RETURNSでは、経験豊富なコンサルタントによる無料個別相談を実施しており、一人ひとりの状況に合わせた丁寧なアドバイスを提供しています。
また、J.P.RETURNSは年々管理戸数を増やし続け、99％以上の入居率を維持しています。フルローンでの不動産投資を検討されている方は、まずは気軽に無料相談でプロに話をしてみるのがおすすめです。
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