サラリーマンが不動産投資を始めるメリット10選
目次
不動産投資を始めるにあたり、サラリーマンであるのは想像以上に多くのメリットがあるのです。
一般的に不動産投資はお金を借りて始めるのですが、その第一関門ともいえる融資審査に安定収入のサラリーマンは通過しやすいというのもその一例です。
不動産投資は、単に資産を増やすだけでなく、将来の経済的安定を確保する強力な手段となります。安定収入を活かして融資も受けやすく、自己資金が少なくても始められるのが特徴です。以下が本記事で紹介する具体的なメリットです。
・安定収入があるので融資審査に通りやすい
・収入口を増やせる
・インフレ対策になる
・年金対策になる
・生命保険代わりになる
・所得税・住民税を減らせる
・十分な自己資金がなくても始められる
・手間がほとんどかからない
・レバレッジ効果を最大限に活かせる
・相続税対策になる
それぞれ解説していきましょう。
安定収入があるので融資審査に通りやすい
不動産投資を成功させる鍵の一つが、良い条件で融資を受けられるかどうかです。繰り返しにはなりますが、安定的に給料があるサラリーマンには大きなアドバンテージがあります。
金融機関にとって、融資を行う際に最も重視するのが返済能力です。安定した月々の給与収入があるサラリーマンは、この点で高く評価されます。もちろん、物件の担保価値や収益性も見たうえで、最終的に判断します。金融機関からすると、定期的な収入があるので一時的に空室になったりと家賃収入が減ったりしても、問題なく返済してくれると考えるのです。
特に、高年収であったり、大企業で社会的信用があったりなど、いわゆる高属性のサラリーマンは、より高額の融資を受けやすいです。公務員や弁護士、医者といった職業も、金融機関からの評価が高く、高額融資を受けられる可能性が高いといえるでしょう。
なぜなら、安定的な職種の人で収入が高いほど、返済余力が大きいと判断されるからです。例えば、年収1000万円と年収500万円なら、前者の方がより多くの融資を受けられ、金利や返済期間の条件も優遇されるでしょう。
高額の融資審査に通りやすくなれば、より良質な物件への投資や、複数物件の購入も視野に入ります。不動産投資の選択肢が広がり、より効果的な資産運用が可能となるのです。
収入口を増やせる
多くの会社では、原則として副業禁止となっているのではないでしょうか。そのため、毎月の給料に不満があったとしても、新たな収入源を見つけるのは簡単ではありません。しかし、不動産投資は、副業に該当しないため、堂々と収入口を増やせます。
不動産投資は、株式投資と同様に扱われるため、多くの場合、業務に支障をきたさない限りは問題ありません。毎月の給与に加えて、安定した家賃収入を得られると、経済的にもゆとりをもてるようになるでしょう。
ただし、金融機関や公務員の方は、本業への影響を考慮され、不動産投資の規模に制限がかかる場合もあります。
例えば、公務員では、規則で5棟10室以内と定められています。公務員以外にも各社で独自に定められている場合もあるので、職場の規定を確認してから始めるのが安心です。
不動産投資で収入口を増やせれば、日々の暮らしもより豊かにできるでしょう。株式市場のように短期的な変動が少ないので、将来的な見通しも立てやすく、中長期的な資産形成に適しています。
インフレ対策になる
インフレとはインフレーションの略で、モノやサービスの価格が上昇し、お金の価値が下がる経済現象です。給与が据え置かれたままインフレが進行すると、実質的な購買力が低下してしまい、生活が苦しくなります。しかし、不動産投資は、単なる資産運用にとどまらず、このインフレに対する強力な防御策となるでしょう。
不動産投資がインフレに強い理由は複数あります。まず、不動産自体の現物資産なので、インフレに応じて上昇する傾向にあります。つまり、お金の価値が下がっても、保有する不動産の価値は維持されやすいのです。
さらに、お金の価値が下がっているので、借金の実質的な負担感も軽くなります。また、インフレ下では、中長期的には物価上昇に伴って家賃の上昇も期待できます。不動産オーナー側になると、インフレによって収入が上がるというメリットも享受できるのです。
不動産投資では、「実物資産による価値保全」、「借金の負担感減」、「家賃収入増加」と三重のメリットがあるので、強力なインフレ対策となるでしょう。
年金対策になる
不動産投資は、多くの人が抱える老後不安のための年金対策としても、効果的です。公的年金の不足を補う有効な手段として、注目を集めています。不動産は、資産特性として、価値の急激な低下を起こしにくいため、長期的な資産形成に適しているのです。
早期に不動産投資を始めて、定年前にローンの返済を終えられれば、退職後は家賃収入のほとんどが自由に使える収入です。これは、年金生活の大きな支えとなるでしょう。物件の規模にもよりますが、不動産投資で20万円以上の収入も狙えます。
また、不動産は緊急時の資金源としても機能します。定年後はお金を借りるのが難しいですが、まとまったお金が必要になった際、物件の売却によって資金を工面できるでしょう。ただし、不動産は流動性が低いため、売却による資金調達を考える場合は、早めの準備が欠かせません。
将来の経済的な不安を払拭する年金対策として、不動産投資は有効な手段です。公的年金だけに頼らず、不動産の運用で安定収入を得られれば、豊かな老後生活を送れるでしょう。
生命保険代わりになる
不動産投資のメリットの一つに生命保険代わりになるという特徴があります。これは団体信用生命保険(団信)が関係しています。これは、住宅ローンでおなじみの「借入者が死亡または重度障害状態になった場合に、残りのローン債務を保険金で返済する仕組み」です。住宅ローン同様、不動産投資ローンにも適用されます。
万が一、ローン契約者が亡くなった場合、団体信用生命保険によって借入金は完済されます。そして、遺された家族は債務を負うことなく、不動産を相続できるのです。
不動産をどのようにするのかは遺された家族の自由で、賃貸として運用を続ければ安定した収入を得られますし、売却して現金化もできます。この柔軟性も大きな魅力です。
さらに、不動産投資が生命保険の役割を果たすことで、既存の保険契約を見直す機会にもなります。既存の保険料負担を軽減するために、一部の保険を解約も検討できるでしょう。
不動産投資は、資産形成だけでなく、家族の将来を守る手段としても機能するのです。
所得税・住民税を減らせる
不動産投資は、資産運用と同時に節税効果も狙えます。具体的には、所得税と住民税を減らせます。
不動産投資で節税できるのは、損益通算によって課税所得を減らせるからです。不動産所得の赤字を、給料などの他の所得と相殺できるため、納める税金を減らせます。
例えば、給与所得が800万円、不動産所得がマイナス100万円の場合、本来は800万円に対して税金がかかりますが、相殺するために700万円(800万円－100万円)に対して課される税金のみで済みます。
つまり、100万円×税率の分だけ、節税になるというわけです。具体的には以下の所得税率の表を見ると、6,950,000円 から 8,999,000円までは23％なので、23万円(100万円×23％)の節税になります。そして税率約10％の住民税の分も節税になります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45％ | 4,796,000円 |
この効果は、特に高所得者にとって魅力的です。なぜなら、高い税率が適用される層ほど、不動産所得の赤字の相殺による節税効果が大きくなるからです。
さらに、不動産投資を法人化すると、より高度な節税戦略も可能になります。法人税率の適用や、家族に分配したり、認められる経費の幅が広がったりと、さまざまな手法が考えられます。
不動産投資を通じて資産運用と節税を同時に達成し、資産の最大化を目指しましょう。
十分な自己資金がなくても始められる
不動産投資は、多額の資金が必要というイメージがありますが、実はそうでもありません。なぜなら、金融機関からの融資を活用して始められるからです。
融資の可否や条件は、借り手の属性によって大きく異なります。例えば、安定した収入がある会社員や公務員は、比較的有利な条件で融資を受けられる可能性が高いでしょう。特に、年収が高く、勤続年数が長い人ほど、融資枠が大きくなる傾向があります。
金融機関の評価が高い属性の人が収益性の高い物件を選べば、10万円程度の手出しで始められる可能性もあります。ただし、その分毎月の返済額も大きくなるため、あまりキャッシュフローを得られなくなるかもしれません。
高額融資を受けるには、しっかりとした物件選びや返済計画が必要です。多額の借り入れが可能だからこそ、失敗したときの反動は大きくなる点にも、注意してください。自分の属性でどれくらいお金を借りられるかを含め、不動産投資の将来的なプランニングをしたいなら、不動産投資会社の無料相談を活用してみるのも一つの手です。
J.P.RETURNSでは、オンラインでも無料相談できるので、お仕事の合間時間などを活用して、ぜひプロのコンサルタントと話をしてみてください。
無料相談をする
手間がほとんどかからない
不動産投資は、日々の管理や入居者対応に追われると思い込んでいる人もいるかもしれません。確かに、物件購入までは、どの物件を買うべきか調べたり、契約関連の手続きをしたりで忙しくなります。
しかし、購入後の運用は大半を管理会社に任せられるため、実はほとんど手間がかからないのです。
管理会社は、入居者募集から退去時の処理まで、幅広い業務を担当します。例えば、内見や契約対応、家賃回収、滞納者への催促、入居者とのトラブル対応など、日々の細かな作業をすべて引き受けてくれるのです。
そのため、不動産オーナーの役割は、主に重要な決定を下すことに限られます。具体的には、大規模修繕の承認や家賃の改定など、不動産経営に関わる判断のみです。管理会社からの専門的なアドバイスを受けられるので、専門知識がなくても適切な判断ができます。不動産オーナーに突発的な対応を求められないので、忙しいサラリーマンでも無理なく運用可能です。
意外に思うかもしれませんが、不動産オーナーの業務は限定的なので、手間のかからない投資方法といえます。
レバレッジ効果を最大限に活かせる
レバレッジ効果を最大限生かせるのもサラリーマンが不動産投資を行うメリットです。レバレッジ効果を最大限生かせれば、少額の自己資金で高い収益を得られます。具体的には、銀行からの融資を活用して、自己資金以上の物件を購入するのです。
1000万円の自己資金で5000万円の物件を購入する場合で考えてみましょう。入居者の家賃を原資に返済を終えられれば、5000万円の物件をまるまる所有物にできます。自己資金1000万円で購入した物件と比べて、レバレッジ効果を聞かせて物件を購入した方が、資産を大きく膨らませられます。
このレバレッジ効果を最大限に活用すると、投資効率の大幅な向上が期待できるでしょう。自己資金だけでは購入できない高額物件への投資も可能になり、より良質な不動産を取得するチャンスが広がります。また、借り入れを活用して複数の物件を購入できれば、リスク分散も図れるのです。
レバレッジ効果の活用によって、資産形成の幅は大きく広がり、資産拡大を容易にします。サラリーマンだからこそ活かせる高いレバレッジ効果を活かして、効率的な資産形成をしてみてください。
相続税対策になる
不動産投資は、相続税対策としても非常に効果的です。現金と異なり、不動産の相続税評価額は、実際の市場価値よりも低く設定されます。そのため、不動産の規模等によっては、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があるのです。
特に、賃貸用不動産は通常の不動産よりも自由度が下がるため、さらに評価額が下がります。さまざまな要素によって減額の程度は異なるものの、場合によっては、時価の半分程度にまで評価額が圧縮されるケースもあるのです。
評価額の違いは相続税額に大きな差をもたらします。例えば、1億円の不動産が5000万円で評価された場合、他の相続資産にも影響を受けるものの、相続税額は数百万円も軽減される可能性があります。不動産の規模が大きければ、1000万円以上の節税効果も見込めるでしょう。
不動産投資は単なる節税だけでなく、次世代への資産継承としても有効です。ただし、80代の人に多額のローンを組ませて、不動産を購入するなど、行き過ぎた相続税対策は、認められない可能性があるので注意しましょう。判断に迷う場合は、専門家のアドバイスを受けて始めるのが無難です。
サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイント
サラリーマンが不動産投資で成功を収めるには、知っておくべき重要なことがいくつかあります。失敗のリスクを最小限に抑えるためにも、以下のポイントを意識して不動産投資に臨んでください。
・物件選びで手を抜かない
・自主管理を選ばない
・信頼できる不動産投資会社を選ぶ
・不動産投資の勉強をする
・おいしい話には気を付ける
それぞれ解説していきましょう。
物件選びで手を抜かない
不動産投資で成功できるかどうかの要になるのが物件選びです。物件選びで失敗すると、そのあと赤字が続いたり、売却しようとしても借金だけが残ったりなど、取り返しのつかない事態に陥る可能性があります。そのため、どれだけ忙しくても、物件選びは全力を注いでください。
需要の高い物件を選べれば、成功する確率はかなり高くなります。
例えば、駅から徒歩圏内、コンビニや商業施設が近い、治安の良い地域などの条件を満たす物件は人気が高まります。こうした物件なら、入居希望者が絶えず、空室リスクを大幅に減らせるでしょう。
人気の物件を手に入れられたら、資産価値の維持も容易になります。利便性の高いエリアは多くの入居希望者がいるので、あまり空室対策に力をいれなくても高い入居率を実現できます。また、退去されても、すぐに入居希望者が現れ、入れ替わりの際の家賃交渉においても有利な立場でいられるでしょう。
手間はかかるものの、現地視察も行い、周辺環境や日当たり、騒音レベルなど、物件情報の紙面からでは分からない要素も確認しておくと安心です。購入後の手間を最小限にするためにも、物件選びは念入りに行うのが賢明です。需要の高い物件を手に入れられると、管理が楽なだけでなく、将来的に売却してキャピタルゲインも狙えるでしょう。
自主管理を選ばない
自主管理とは、不動産オーナーが入居者対応を含め自ら物件の管理を行うことです。一見、コスト削減につながるように思えますが、中長期的にはプロの管理会社に委託する方が、収支の面からプラスになると考えられます。
賃貸経営のノウハウがない状態で自主管理を行うと、入居者に対して適切な対応がとれず、さまざまなトラブルに繋がる危険性があるでしょう。要望に対してスムーズに対処できないと、入居者の満足度が低下し、退去につながる可能性が高まります。結果として、空室が発生し、コスト削減したものの、投資効率はかえって悪化してしまうでしょう。
管理会社は、内見、契約手続き、入居者対応、メンテナンス、家賃回収など、多岐にわたる業務を24時間体制で効率的に処理します。また、法律改正などの最新情報も持っているので、トラブルを未然に防げます。
管理委託の費用は通常、家賃相場の5％程度なので、収支に大きな負担にはなりません。そのため、委託費は長期的な安定経営と資産最大化を実現する必要経費、と考えるのが賢明です。
不動産投資で成功するにはプロの管理会社に委託するのが、不動産オーナーの負担の点からも、投資効率性の点からも合理的な選択といえます。
信頼できる不動産投資会社を選ぶ
信頼できる不動産投資会社を選ぶのは、あまり不動産投資の知識がないサラリーマンにとって重要になります。優良なパートナーを見つけられれば、詐欺に巻き込まれるリスクを大幅に減らせるだけでなく、自分の投資方針に沿った最適な物件を紹介してもらえる可能性が高まります。その結果、資産最大化が達成しやすくなるでしょう。
信頼できる会社を見分けるコツはいくつかあります。
まず、契約を急かさない会社を選びましょう。早くしないとなくなるなどと、焦らせて契約を迫る担当者は要注意です。また、親身に話を聞いてくれる姿勢も重要なポイントになります。あなたの状況や希望を丁寧に聞き取り、投資目的に沿った適切なアドバイスを提供してくれる担当者を見つけるのが理想的です。
さらに、担当者との相性も大切になります。個人面談などで直接話をしてみて、スムーズにコミュニケーションが取れるかを確かめてみてください。購入後もその会社に管理委託をするようなら、中長期的な付き合いになるため、ストレスなく信頼関係を築けるかどうかも重要です。
J.P.RETURNSでは、こうしたニーズに応えるため、オンラインでの相談にも対応しています。忙しい方や、遠方にお住まいの方でも、気軽に相談できる環境を整えているので、ぜひご活用ください。もちろん、オフィスでの面談も可能です。
無料相談をする
不動産投資の勉強をする
サラリーマンが不動産投資で成功を収めるには、継続的な勉強が欠かせません。基本的な知識を身につけるだけでも、成功確率を大きく上げられるでしょう。
特に重要なのは、優秀な不動産投資の営業担当者との対話をスムーズにすすめられるようになる点です。基本的な知識を備えておけば、営業担当者が話す市場動向の話も理解でき、有益な情報を引き出せるでしょう。また税務の知識も手元の資金を最大化するために必須です。
J.P.RETURNSでは、こうした学習ニーズに応えるため、スマホで気軽に見られる無料の電子書籍や動画を提供しています。通勤時間や休憩時間を利用して、効率的に知識を吸収してみてください。
おいしい話には気を付ける
不動産投資で成功したいなら、「おいしい話」には気を付けましょう。なぜならこの類の話は、ほとんど詐欺である可能性が高く、信じてしますと、資産を増やすどころか大きく減らしてしまうからです。
典型的な詐欺の例として、「再開発等によって確実に高値で売却できる」という物件の紹介があります。実際は何も予定されていない土地を、実現しない青写真を伝えて、売りつけようとする詐欺です。他にも実際より高い家賃収入を匂わせる利回り詐欺など、いくつかの手口があります。
さらに、「特別な投資家だけに紹介している」という口実で、高額な物件を勧めてくる悪質なケースもあります。しかし、本当に価値があり、大きな利益を見込める投資機会は、経験の浅い投資家に回ってきません。基本的においしい話は信じない方がいいでしょう。
さらに最近は詐欺の方法も巧妙化しており、プロの投資家でさえ騙されてしまうケースもあります。そのため、おいしい話は基本的に疑うくらいのスタンスでいるのがいいでしょう。
不動産投資は、知識を身につけ、地道な調査と慎重な判断の積み重ねの先に成功があります。即座に大きな利益を約束する話には、必ず裏があると考えるべきです。疑問を感じたら即座に判断せず、複数の専門家に相談して、自分一人で判断しないのも身を守るためにも重要です。
不動産投資のリスク
ここまで、サラリーマンが不動産投資を行うメリットや、成功するための大事なポイントなど、ポジティブな面を説明してきました。しかし、不動産投資にも良い点だけじゃなく、当然ながらリスクもあります。この章では、以下のようにそれぞれのリスクとその対策を紹介していきます。事前にリスクを知り、対策をしておくことで、どれも致命的な問題にはならないでしょう。
・空室リスク
・金利上昇リスク
・物件価値・家賃の下落リスク
・災害リスク
・老朽化リスク
・流動性リスク
それぞれ詳しく解説していきます。
空室リスク
空室リスクとは、物件に入居者がつかず、家賃収入が得られないリスクを指します。家賃は不動産オーナーにとって唯一の収入なので、空室リスクへの対処は、投資成果の鍵を握ります。
空室リスクへの対策はいくつもありますが、最も重要なのは立地選びです。具体的には、駅や商業施設に近い、交通の便が良い場所から探すと、入居希望者の絶えない空室リスクの低い物件を選べるでしょう。
また、物件の管理状態を良好に保つことも大切です。定期的なメンテナンスや修繕を行い、多くの人が魅力的に感じる清潔で快適な住環境を提供しましょう。これらを意識しておけば、退去されても、すぐ次の入居者が決まるので、収支が大きく悪化する事態は避けられます。
他にも、空室リスクへの対策として、適切な家賃設定も重要です。周辺相場に見合う家賃を設定すれば長期的に空室が続く可能性を減らせます。また、長期契約を結ぶ法人の獲得も安定した家賃収入が期待できる有効な対策となります。
空室リスクは最も恐れるべきリスクではありますが、これらの対策を総合的に実施できれば、安定した投資収益を期待できるでしょう。
金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの返済金利が上昇し、返済額が増加して収支が悪化するリスクを指します。不動産購入の借り入れ金額は大きいので、わずかな金利上昇でも、投資の収益性に大きな影響を与えます。仮にたった1％の上昇でも、数千万円の借金に対してのインパクトは甚大です。
金利上昇の影響は、返済額の増加にとどまりません。金利上昇により、借り入れ可能な金額が減ると、不動産市場全体が冷え込み、物件価値が下落する可能性もあります。さらに、金融機関から借りる難易度が上がるために新規投資家が減少し、売却時の買い手が見つかりにくくなる恐れもあります。
金利上昇への対策の一つは固定金利型のローンの選択です。変動金利と比べて当初の金利は高めですが、返済額が変わらないので、資金計画も立てやすいでしょう。資金に余裕があるタイミングでの繰り上げ返済によって借入残高を減らすのも効果的です。
また、購入する際に、条件を厳しく見積もってシミュレーションするのも有効です。厳しめの計画でも、収支が回るように設定しておけば、金利上昇によって支出が増えても対応可能でしょう。
少なくとも、低い変動金利での借り入れで、収支シミュレーションがギリギリで回っているようであれば、購入物件を再考した方が良いかもしれません。
物件価値・家賃の下落リスク
物件価値・家賃の下落リスクとは、経済や周辺状況の変化によって、所有する不動産の価値や賃料が低下するリスクです。投資の収益性に影響を与えるため、事前にケアしておく必要があります。
最も効果的な対策は、中長期的に高い需要が見込める物件を選ぶことです。具体的には、交通の便が良く、生活利便施設が充実しているエリアで、高い需要が見込める人気物件が理想的です。
特に人気の高い物件は、借り手も多く、投資家からの需要も高いため、物件価値や家賃が下がりにくい傾向にあります。例えば、都心部のマンションが該当します。人気物件は不況時にも、安定した賃料収入を維持しやすく、将来の売却時にも高値で取引できる可能性が高いのです。
災害リスク
災害リスクとは、地震、台風、洪水などの自然災害により、家賃収入や資産価値にダメージを受けたり、多額の修繕費が必要になったりするリスクです。このリスクは投資の収益性にとどまらず、賃貸経営の存続に関わる重大な問題になります。
地震によって建物の損壊や倒壊してしまうと、物件価値を失う可能性もあるでしょう。修繕費用が高額になるだけでなく、空室の長期化や賃料の下落など、収入面でも大きな打撃を受ける恐れがあります。
対策として、まず物件選びの段階でハザードマップを確認し、災害リスクの低い地域で探すのが大切になります。また、耐震性能の高い建物を選択するのも効果的です。
次に、保険加入も修繕による自己資金の取り崩しを最小限に抑えるために重要な対策です。地震保険や水災補償を含む火災保険の加入によって、被害時の経済的損失を軽減できます。
複数物件を購入するなら、エリアを分けた分散投資も有効な戦略です。地理的に異なる複数の物件への投資は、特定の地域の災害リスクを下げられます。
万が一の際に、挽回不可能にならないよう、できる限りの事前対策をしておくのがおすすめです。
老朽化リスク
老朽化リスクとは、時間の経過とともに建物の品質が低下したり、資産価値や収益性が減少したり、必要以上に修繕費がかかるリスクです。このリスクは、長期的な投資において避けられない課題であり、購入当初からシミュレーションをしておく必要があります。
老朽化の影響は多岐にわたります。まず、建物の外観や設備の劣化により、入居希望者が減少し、賃料の低下や空室率の上昇につながるでしょう。区分マンションオーナーの場合、外観や共用部の対応は、マンション全体の管理会社が行うため、口出しできない範囲になります。1棟マンションや1棟アパートを運用していている場合は、外観、共用部もすべて管理すべき範囲になります。
区分マンションオーナーであれば、部屋内の老朽化リスクのみを考えておけば、問題ありません。内装の劣化や設備の修繕も、費用と共に計画しておく必要があります。メンテナンスが行き届いていると、資産価値も減りにくく、定期的に修繕をしておいた方が、トータルでも投資効率がよくなるでしょう。
具体的な老朽化リスクへの対策として、あらかじめ修繕計画と発生するコストをシミュレーションしておくことです。定期的な点検を行い、問題が大きくなる前に対処できれば、コストを抑えつつ、建物の品質を維持できます。賃貸経営経験のない個人が修繕計画のすべてを策定するのは難しいので、営業担当者に相談をして考えてもらうのがいいでしょう。
老朽化は避けられないため、あらかじめ修繕計画を立てておくのが重要です。
流動性リスク
流動性リスクとは、売りたいタイミングで物件を売却できないリスクを指します。不動産は相対取引といって、買い手と売り手で条件を含め合意できなければ取引が成立しません。株式投資のように、無数に買い手がいてすぐに取引完了とならないのです。
そのため、資金調達のために物件を売却しなければいけないときは、取引に時間がかかるのを考慮して、早めに準備しておく必要があります。資金需要を優先するなら売却を急ぐあまり、本来の価値よりも大幅に安い価格で手放さざるをえなくなるかもしれません。さらに、市場全体が低迷している時期には、このリスクがより顕著になります。
流動性リスクの対策として、他のリスク対策と同様に立地の良い人気物件を選ぶのが重要です。需要の高い物件は、市況が悪化しても比較的売却しやすいでしょう。また、物件の管理状態を良好に保てると、高値で売りやすくなります。
資金計画も大切です。十分な現金を持っておけば、急ぎで売却する必要性を減らせます。また、複数の小規模物件に分散投資していれば、一部の物件だけを売却するなど、柔軟な対応が可能にするでしょう。
もし、現物では難しいと感じるなら、REIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングのような、現物以外の不動産に投資する手法もあります。もし、流動性リスクが気になるなら、このように比較的早く現金化できる方法も検討してみてください。
現物不動産での流動性リスクは気になる人も多いかもしれませんが、適切な対策を講じられれば、リスクを軽減し、より安定した不動産投資を実現できるでしょう。
不動産投資の手順
この章では、不動産投資を始めるまでの手順を具体的なステップに落とし込んで説明していきます。不動産投資のメリットやリスクは理解できたけど、いざ始めるとなると、かなり面倒ではないかと思っている人も多いでしょう。しかし、実際は始めるまでのステップは単純で難しくありません。以下の順番で、それぞれのステップの概要を順番に説明していきます。
ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ
ステップ②信頼できる不動産投資会社に相談する
ステップ③物件を探す
ステップ④契約・引き渡しを行う
ステップ⑤運用を始める
ステップ①不動産投資の基礎を学ぶ
不動産投資を始める手順の第一歩は、基礎知識の学習です。
不動産投資では数千万円単位のお金が動く長期的な投資なので、失敗してしまうと取り返しがつかなくなります。そのため、まず、不動産投資の仕組み、メリット、リスク、資金調達の方法、税制など、基本的な知識の習得が大事です。
基礎を学ぶことで、不動産投資の全体像が見え、自分に合った戦略を立てやすくなるでしょう。基礎知識の習得によって不動産業者とのコミュニケーションも円滑になるのも大きなメリットです。
勉強する時間がなかなかサラリーマンは、J.P.RETURNSが無料で提供している電子書籍や動画を参考にしてください。スマホで見られるので、通勤時間などのスキマ時間でインプットができます。
ステップ②信頼できる不動産投資会社に相談する
次に信頼できる不動産投資会社に相談します。先述のとおり、信頼できる不動産投資会社選びは成功確率を高めるために超重要になります。無料個人相談などを活用して、見極めてみてください。相性のいい担当者を見つけられると、その後は物件探しから購入までスムーズに話をすすめられるでしょう。
サラリーマンでなかなか日中に動けない人も多いと思います。オンラインでの面談に対応している会社もあるので上手に活用してみてください。
J.P.RETURNSで無料相談をする
ステップ③物件を探す
不動産投資の成功において重要なステップになる物件探しです。投資方針などを担当者に伝え、それに見合う物件を探してもらいましょう。投資方針が明確であるほど、担当者も探しやすくなります。購入後の不動産オーナーの手間を最小限にするためにも物件探しには力を注ぎましょう。
ステップ④契約・引き渡しを行う
購入物件が決まったらあとは、契約・引き渡しです。融資を受ける金融機関選びも同時並行ですすめます。担当者からやるべきことは教えてもらえるので、基本的にはその手順に従っていれば問題ありません。
ステップ⑤運用を始める
貸し出して、運用スタートです。引き渡し前から管理会社と連携をとり、入居者募集などを始めておきます。運用が始まれば、入居者とのやりとりは管理会社が行うので、不動産オーナーの業務はほとんどありません。そのため、忙しいサラリーマンでも問題なく運用ができるでしょう。
不動産投資をおすすめできる人の特徴
この章では不動産投資をおすすめできる人の具体的な特徴について解説していきます。不動産投資は誰にとっても魅力的な投資ではありますが、これから説明する特徴に１つでも当てはまる人は、より有利な条件で始められる可能性が高いといえるでしょう。
・安定的な収入がある人
・不動産投資の勉強をする意欲がある人
・長期的な視点を持てる人
・決断力がある人
・効率的に資産形成をしたい人
それぞれ解説していきます。
安定的な収入がある人
安定的な収入があるサラリーマンは、不動産投資を始めるうえで大きな優位性があるので、不動産投資での資産形成がおすすめできます。
先述のとおり、安定収入がある人は、金融機関からの評価が高く、有利な条件で融資を受けられる可能性が高まります。不動産購入には数千万円規模の資金が必要になるので、そのほとんどは借り入れによって用意するのが一般的です。
社会人歴が浅く、あまり自己資金が貯まっていなくても、安定収入があれば返済能力が高いと見なされ、多額の融資を受けられたり、金利を優遇されたりするでしょう。
また、安定収入は投資の継続性を支えます。不動産投資では、家賃収入と返済額の差額がプラスになることが重要ですが、空室や修繕によって短期的には収支が悪化する時期もあります。しかし、安定的な収入があれば、自己資金で穴埋めできるので、資金ショートする確率も低いといえるでしょう。
また、より資産価値の高い物件への投資が可能になるのも、おすすめできる大きな理由です。都心の人気エリアの物件は初期投資額が高くなりがちですが、安定した収入があれば、購入するのに十分な融資を受けられるでしょう。
安定収入を得られているサラリーマンのメリットを活かせれば、不動産投資で理想的な資産形成ができます。
不動産投資の勉強をする意欲がある人
勉強をする意欲がある人は、不動産投資に向いているといえます。なぜなら、不動産投資は、知識を身につけられれば、成功確率が格段に上がるからです。専門的な知識までは求められないものの、最新のトレンドや法改正などにアンテナを張っておく姿勢は重要になります。
基礎知識を習得した後は、毎日数分程度、不動産関連ニュースに目を通すだけでも十分です。
勉強熱心な投資家は、物件選びの際にも優位に立てるでしょう。営業担当者から紹介された物件を選ぶだけではなく、立地、収益性、将来性など、多角的な視点から物件を評価できるので、自分自身でも探せるからです。
トレンドの推移も早くなってきているので、勉強する意欲を持っている人は、成功しやすい不動産投資に向いている人といえます。
長期的な視点を持てる人
長期的な視点を持てる人は、不動産投資で成功する素質のあるおすすめできる人です。不動産投資において、短期間で利益を得るのはプロでさえ至難の業なので、中長期的な視野を持てる人は成功確率が高いといえるでしょう。
需要の高い物件を選び、長期で運用できれば、忙しいサラリーマンでも、あまり手間をかけずに大きな資産構築が期待できます。長期的な視点があれば、一時的な市場の変動に左右されずに、需要の高い物件で想定される中長期的な上昇トレンドにのれるでしょう。
また、手放す際にも長期運用の場合は、税制的なメリットを享受できます。売却益に対し、保有期間が５年以下だと39％なのに対し、５年以上だと20％と約半分になります。
さまざまな角度から考えてみても、長期的な運用の方が優位性の高い投資ができるでしょう。
決断力がある人
決断力がある人は、不動産投資に向いています。なぜなら、不動産投資で成功するには準備をしたうえで、タイミングを逃さず行動するのが大切だからです。特に良い物件であればあるほど、すぐに買われてしまうので、迅速な判断と行動が求められます。
決断力が求められる場面は、不動産投資においては多々訪れます。例えば、物件購入の際、慎重になりすぎて機会を逃してしまうのも、その一例です。運用中も、家賃の改定や大規模修繕など、重要な判断を迫られる場面が数多く発生します。これらの決断を適切なタイミングで下せるかどうかで、投資成果にも影響が生じます。
日々の仕事でもさまざまな判断を下しているサラリーマンの決断力は、不動産投資でも大いに活かせるでしょう。決断力があれば、チャンスを見逃さず、大きな投資成果が期待できます。
効率的に資産形成をしたい人
効率的に資産形成をしたい人にとって、不動産投資はぴったりの投資法になります。なぜなら、お金を借りられるので、より効果的に資産を増やせるからです。
不動産投資の大きな特徴は、自己資金が少なくても金融機関からの融資を活用して、自己資金の何倍もの価格の資産を購入できることです。自己資金のみで行う株式投資などと比べて、より大きな金額を運用できます。家賃収入を原資に返済を行えば、完済後、その不動産は自分の所有物になるので、数千万円もの資産となるでしょう。
短期的に大きな利益は期待できませんが、中長期で効率的に資産形成をしたい人にとっては、不動産投資は理想的な資産運用方法といえます。
まとめ：不動産投資はサラリーマンにぴったりの投資方法
不動産投資において、サラリーマンは多くの恩恵を受けられるので、ぴったりの資産形成方法といえます。自己資金が十分でなくても、安定収入が約束されているので、有利な条件で融資を受けやすく、中長期では数千万円多淫での資産を築けるのが魅力的です。
また、忙しいサラリーマンでも、管理会社を活用すれば、手間もほとんどかかりません。ぜひ、将来的な経済的な不安を和らげて、余裕を持った暮らしをするためにも前向きに検討してみてください。
自分の状況に合わせた具体的なアドバイスが欲しい場合は、無料相談を活用してみるのがおすすめです。J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントが、あなたの年収や家族構成、将来の計画などを考慮し、最適な投資戦略を提案します。オンラインでも可能なので、忙しいサラリーマンでも、空いた時間で相談できます。ぜひ、ご検討ください。
無料相談をする
【参考サイト】
TOP
