医師こそ不動産投資をすべき理由｜メリットや注意点を不動産投資のプロが解説

医師が不動産投資にぴったりな理由は？

不動産投資は個人の信用力が極めて高い医師こそ、おすすめの資産形成方法です。金融機関からお金を借り、入居者から受け取った家賃を原資に返済し、中長期的に資産を形成するのが不動産投資の仕組みです。時間をかければ誰でも資産を拡大できる仕組みではあるものの、金融機関から借りられる金額が大きい医師は、資産形成のスピードで周囲と圧倒的な差をつけられるでしょう。

本章では医師が有利に不動産投資を進められる理由を具体的に説明していきます。他の職業の人が不動産投資を行うときでも当てはまる理由も含まれているものの、収入も個人属性も高い医師の方がより効果が大きいです。

・個人属性が高いので融資金額が大きい
・圧倒的な信頼で融資審査に通過できる
・合法的な節税になる
・手間がかからない
・相続税対策としても効果的である

それぞれ詳しく解説していきます。

個人属性が高いので融資金額が大きい

医師は年収も高く、失業リスクが低いので金融機関から多くの融資金額を受けられます。不動産投資において、融資金額の大きさは圧倒的なメリットです。好立地で収益性を期待できる物件を見つけても、金融機関の融資が下りなければ、そもそも不動産投資を始められません。

融資金額を決めるうえでは年収だけでなく、継続的に収入が得られるかも大事なポイントです。その点、医師免許は権威ある国家資格であり、医師は引く手あまたであるので、失業状態が長期化するとは考えられません。金融機関からすると、高額の融資をしても貸し倒れリスクが低い優良顧客となるでしょう。

融資金額に比例して、資産形成の規模も大きくなります。例えば、同じ利回り5％でも価格が2,000万円と1億円の物件を比べると、家賃収入金額は雲泥の差です。完済後、物件価格がそれぞれ20％減価していたとしても、前者が1,600万円なのに対し、後者は8,000万円。高額な物件であればあるほど、築ける資産額に大きな差が生まれます。

圧倒的な信頼で融資審査に通過できる

上記にも記載したとおり、国家資格である医師は圧倒的な信頼があるために、極端に大きな融資金額でなければ、審査通過しやすいといえるでしょう。また、借りられるだけでなく、かなり有利な条件で金融機関と契約できるのも強みです。具体的には低い金利条件での借り入れが可能です。

金利の低さは、不動産投資において成功できるかを分けるといっても過言ではありません。1億円以上の借り入れになると、わずかな金利差で返済金額が一千万円以上変わります。借入金額1億円、30年返済時の金利ごとの返済額は以下の通りです。

わずか1％の金利差でも総返済額では1,800万円も違ってきます。これは金利による返済額の違いなので、収益にダイレクトに跳ね返ります。金融機関は貸し倒れリスクが少ない属性の人に対して優遇するため、不動産投資を有利に進められるでしょう。

合法的な節税になる

不動産投資は不動産所得の赤字を給与所得と相殺して、合法的に節税可能です。特に医師は所得に課せられる税率が高いため、適切に経費計上して課税所得を圧縮すると、効果的な節税ができるでしょう。

具体的には所得税・住民税での節税が期待できます。不動産投資で会計上の赤字が発生すると以下の計算式で、課税所得が圧縮できます。

課税所得から所得ごとに設定されている税率を掛けて納税金額が決まります。上記式で分かるとおり、不動産所得が赤字になると課税所得が下がるため、納める税金を減らせるのです。

例えば、給与所得1,500万円の人が不動産所得で300万円の赤字であれば、課税所得は1,200万円です。単純計算では、300万円(所得が減った分)×33％(税率)分だけ、納める所得税が減ります。住民税にも影響を及ぼします。

大事なのはここでいう不動産所得の赤字は、キャッシュフローの赤字ではなく会計上の赤字を指している点です。実際には家賃収入が毎月のローン返済額や諸経費の合計を上回っていて黒字であっても、支出が発生しない減価償却費などの経費計上で会計上赤字になるケースもあるのです。

税率は高所得者ほど高くなるので、不動産所得の赤字で課税所得を減らせると、税金面で大きな恩恵を受けられます。

手間がかからない

高額な物件を購入し、管理する部屋数が多いと管理作業に手間取ると考える人もいるかもしれません。しかし、入居者募集から管理委託、退去の際の手続きや物件の確認など、もろもろの物件管理作業を委託できるので、実は不動産オーナーの負担はあまりないのです。

管理委託は家賃の5％程度が相場であるため、経営自体への影響もないでしょう。

また、入居者の満足度を高める意味でも管理委託を選ぶのが賢明です。なぜなら、トラブル発生時には、医師をはじめ、日中働いている人は即座に対応ができず、入居者の不満を抱える要因にもなってしまいかねないからです。加えて、賃貸経営の細かいノウハウも通常の不動産オーナーは持ち合わせていないため、対応できないシーンも多く発生するでしょう。入居者の満足度低下は、退去にも繋がります。

本業に集中しながら、スムーズに運用するためにも、管理会社への委託は必須です。

相続税対策としても効果的である

不動産投資は相続時の納める税金を圧縮でき、相続税対策としても効果的です。医師は平均年収も高く、普通の会社員と比べると大きな資産を築く傾向があります。しかし、多額の資産があってもその大半が現金の場合には以下の通り、高い税率を課されてしまいます。

出典：国税庁｜No.4155 相続税の税率

長く医師として働いていたなら、相続税の対象額が基礎控除等をした後でも、相当な金額が残るでしょう。相続人の数にも影響を受けるものの、開業医などの相続では、相続人1人あたり1億円超になるのも決して珍しくありません。

そのような多額の相続税を回避する策として有効なのが、不動産投資なのです。なぜなら、現金としてではなく、不動産として相続すると相続税評価額が落ちるため、納める税金を少なくできるからです。つまり、同じ資産額でも、資産をどのような形態で保有しているかによって、相続税が異なります。

不動産を相続する場合は取得金額や時価ではなく、路線価などを用いて、相続税評価額を計算するのが一般的です。物件があるエリアや種類などによっても異なりますが、時価の5～7割程度の評価になる物件もあります。

不動産投資のように、他の人に貸し出している物件の評価は、さらに低くなります。これは、第三者が住んでいると実質的に自分が住めないなど、自由度が低いために自用地と評価方法を変わるからです。

不動産投資は資産運用方法としても優秀なのに加え、豊富な資産を持っている医師にとっては相続税対策としても効果を発揮します。

医師が不動産投資をするうえで気を付けること

ここまで医師が不動産投資を始めるべき理由について説明しました。築ける資産が大きかったり、融資を受けるうえで有利だったりと、一般の会社員の人よりも医師の方がメリットを享受できるのも事実です。しかし、医師という有利な立場であっても必ず不動産投資に成功できるとは限りません。不動産投資を始めるうえで気を付ける点は、以下の通りです。

・物件選びで手を抜かない
・信頼できる不動産会社を選ぶ
・丸投げしない
・節税のためだけの不動産投資にしない
・サブリース契約に気を付ける
・目的に合う物件に投資すること
・不動産詐欺に気を付ける

それぞれ詳しく解説していきます。

物件選びで手を抜かない

医師であっても物件選びで手を抜いてはいけません。なぜなら不動産投資で成功できるかどうかは、物件選びでほとんど決まるといっても過言ではないからです。劣悪な物件を選んでしまうと、その後にいくら力を入れても挽回できないケースが多いからです。

劣悪な物件にもさまざまな種類があります。例えば、地方にあり、駅から遠いなど立地が悪い物件がその代表格です。立地が悪いとその物件に住みたいという人が周辺に少ないため、なかなか入居者を見つけられません。仮に見つけられてもたいていは数年間しか居住しないので、退去の度に入居者探しに苦労するでしょう。立地が悪い物件は、家賃を下げても入居者が見つかるとは限らず、空室が続けば毎月自分の貯蓄を取り崩して返済を続けなければいけません。一度物件を購入してしまうと立地だけは変えようがなく、いくら集客などに力を入れても、改善できないケースが多いです。

そのため、いくら有利な条件で融資を受けられたとしても、物件選びは手を抜いてはいけません。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資で成功するためには信頼できる不動産業者を選ぶのが大事です。適当に不動産会社を選んでしまうと、利益が出る物件を購入するどころか、劣悪な物件を売りつけられる可能性もあります。

「思ったより利益が出ない」と悩むくらいであれば、高収入の医師であれば、生活に困ったり、不動産投資で悩んだりしないかもしれません。しかし、1億円超の物件を購入して空室続きとなれば、いくら医師とはいえ、自分の貯蓄からの取り崩しにも限界があります。

例えば、1億円の借り入れで返済期間30年、年利2.5％で計算すると月の返済額は約39.5万円です。実際は固定資産税など他の支出があることも踏まえると、毎月40万円超の赤字は医師でもかなり苦しくなるでしょう。赤字が続いてために手放そうとしても、あまり需要のない物件であれば、購入価格よりも大幅に減額しなければ売却できなくなる可能性もあります。

上記のようなケースでは、売却代金で残債を充当できず、借金だけが残ってしまうでしょう。信頼できる不動産会社にアドバイスをもらって購入をすれば、少なくとも大赤字になるような物件を売りつけられるのは防げます。

信頼できる不動産会社を見分けるためのポイントはいくつかあります。

・不動産会社の口コミを見る
・購入後の管理も業務範囲としている
・営業担当者のレスポンスが早い
・営業時間が長い

無料相談を行っている不動産会社もあるので、上記ポイントを意識して話を聞いてみましょう。J.P.RETURNSでは、オフィスでもオンラインでも無料相談をしています。不動産投資で分からないことは何でも聞けるので、気軽に相談してみるのがおすすめです。

丸投げしない

不動産投資を始めるならいくら忙しくても、営業担当者に全て丸投げは絶対してはいけない行為です。信頼できる不動産会社を見つけたとしても、自分がどのような投資をしたいのかを伝えなければ担当者は分かりません。

例えば、毎月のキャッシュフローが見込める運用をしたいのであれば、首都圏から少し離れた高利回り物件でなければ難しいです。しかし、伝えなければ営業担当者は分からないので、都心の低利回りの資産価値が安定している物件を紹介する可能性も十分にあるでしょう。

自分の理想に近い不動産投資を実現するためにも、営業担当者に投資方針を伝え、自分でも調べながら物件を決める必要があります。

節税のためだけの不動産投資にしない

医師は納める税金が高いために、どうやって節税するかに頭を悩ませている人も少なくないでしょう。不動産投資は節税効果も見込める投資手法ではあるものの、節税だけを目的として行うのはおすすめできません。

不動産投資では、減価償却費のような支出がない経費を計上するなどして、会計上の不動産所得が赤字になると、給与所得と損益通算によって高い節税効果を得られます。特に高収入である医師は税率が高く設定されているので、損益通算で課税所得が圧縮できるとその恩恵を大きく感じられます。

しかし、節税だけを目当てに不動産投資を始めると節税額以上に損失を被る可能性もあるため注意が必要です。例えば、不動産所得が赤字であるものの、ずっと空室であれば節税額以上の持ち出しが発生し、トータルでマイナスになってしまいます。空室状況が続くような物件であれば、売却するにしても損失が出てしまい、借金だけ残る事態に陥るケースもあるでしょう。

そのため、節税がメインの目的であったとしても、安定的な収益を得られる物件を購入しておかないと、運用を継続するにしても手放すにしても苦労してしまいます。

サブリース契約に気を付ける

サブリースとは、不動産会社に建物を丸ごと借り上げてもらう管理方法の一つです。確定申告手続きの負担が減ったり、運用をほとんど丸投げしたりできるので、忙しい医師にとって選択肢の一つとなるでしょう。また、サブリースには一般的に家賃保証がついている契約が多いです。家賃保証とは文字通り、入居者の有無に関わらず、毎月一定の家賃を受け取れる制度です。不動産投資の大きなリスクである空室で収入0という事態を回避できるために、人気を集めています。

しかし、サブリース契約も不動産業者によっては、悪質な契約内容である場合もあるため、注意が必要です。サブリース契約をする際は、物件の収益性を自分自身で確認したうえ、不動産会社のサブリース実績なども踏まえて判断しましょう。

サブリースについて詳しくしりたい人は、下の記事も参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資でサブリース契約はあり？メリットや失敗しないための対策を解説！

運用目的に合う物件に投資すること

自分の運用目的に合う物件に投資しないと、当然ながら期待している結果にはなりません。

例えば、ある程度資産を築けている状態で、あまりリスクをとらずに不動産投資をしたい場合で考えてみましょう。リスクとリターンは比例するので、低リスクの運用では低リターンになる傾向にあります。上記のパターンでは、都心にある人気物件を選ぶと利回りは低いですが、資産価値が下がりにくい運用となり、投資目的に合うと物件といえるでしょう。

上記の低リスクでの運用では都心の物件を紹介しました。毎月のキャッシュフローを重視したい、節税を主目的にしたいなど、目的によって選ぶべき物件は変わってきます。自分の投資目的に合う物件を紹介してもらいたい人は、不動産投資会社へ相談するのがおすすめです。

J.P.RETURNSでは、プロのコンサルタントが一人一人の投資目的に合う、厳選物件をリストアップします。相談自体は無料なので、ぜひお気軽にご利用ください。
無料個別相談をする

不動産詐欺に気を付ける

残念ながら不動産関連の詐欺も多く発生しているのが実態です。消費者センターでの統計では20代の不動産関連のトラブルは増加傾向にあります。不動産は金額も大きいので、詐欺に遭ってしまうと、取り返しのつかない事態に陥ってしまうでしょう。借金だけが残り、自己破産せざるを得ない状況に追い込まれる場合もあります。数ある不動産詐欺の中でいくつか紹介します。

上記は不動産詐欺の一部で他にも多くの種類があります。特に医師は高収入で忙しいので、カモにされるケースもあるでしょう。不動産詐欺については、以下の記事でさらに詳しく解説しているので、参考にしてください。
不動産詐欺はいっぱいある？よくある詐欺の手口を一挙紹介

Q&A

医師は不動産投資のカモにされやすい？

医師は高年収であるので、カモにされやすい傾向にあります。理由の一つとして、通常の会社員であれば、金融機関からの融資が難しい物件であっても、医師は高い属性によってほとんどの物件で借り入れができることが挙げられます。

また、忙しい人で、物件選定などの投資の根幹となる部分を不動産会社に丸投げするケースも珍しくありません。なかには、顧客の利益よりも自社の利益を優先する悪質業者もいるため注意が必要です。

劣悪物件を掴まされないためにも、信頼できる不動産会社から購入するのが重要です。

医師だと効果的な節税になる理由は？

医師の不動産投資が効果的な節税になる理由は、課税所得への税率が高いので、不動産所得の赤字によって一般的な収入の人よりも節税額が大きくなるためです。特に所得税は累進課税なので、収入が高いほど節税効果は大きくなります。

年収500万円と年収2,000万円の人では、不動産所得の赤字額が同じ100万円でも、実際の節税額は大きく異なります。

また、医師は保有している資産も大きい傾向にあるので、不動産として保有しておくと、相続時の評価額にも影響を及ぼすでしょう。物件の種類によっては不動産の時価と比べて、5～7割程度の評価額になるなど、効果的な相続税対策になります。

まとめ：医師は有利な条件で不動産投資を始められる

国家資格を保有している医師は高年収であり、不動産投資を始めるにも有利な条件で始められます。不動産投資ローンを利用する際、金融機関からの評価が高いために、一般的な会社員では考えられないような金額の融資が下りたり、金利条件を優遇されたりするケースもあります。レバレッジ効果を最大限活用できるので、資産拡大の面でかなり有利といえるでしょう。

ただし、医師のように本業が忙しい人の大半は、自分自身で物件選びを行うのは難しいでしょう。なかなか時間が取れない人ほど、無料個人面談を活用して、自分に合う物件を探してもらうのがおすすめです。

不動産投資は、注意点こそあるものの、あまり手間をかけずに資産拡大が可能な理想的な投資手法です。プロが厳選した物件から選べば、失敗する確率を大幅に低減して、資産を膨らませていけるでしょう。

J.P.RETURNSではプロのコンサルタントが一人一人の要望に合わせて厳選した物件を紹介します。節税対策と資産拡大を同時に達成できる不動産投資について、ぜひお気軽にご相談ください。お客様のご都合に合わせてオンライン面談するのも可能です。
無料個別相談をする