アパート経営で経費を上手に計上できると節税につながる
アパート経営は経費を上手に活用して節税できるかが、収益を上げる重要なポイントです。アパート経営にかかる所得税は、まず、家賃収入から経費を引いて不動産所得を計算します。次に不動産所得を含めたすべての所得を合算し、課税所得金額を算出します。課税所得金額に税率をかけて税額控除額を引いたものが所得税です
式で表すと以下の通りです。
| 不動産所得＝家賃収入−経費 所得税＝課税所得金額×税率−税額控除額 |
このように税金の計算は経費が多いほど税額を減らせる仕組みになっています。経費にできる費用を見落としてしまうと、節税のチャンスを逃してしまいます。
また、アパート経営では所得税以外にも、相続税や固定資産税などの節税が可能です。
以下に挙げるのは、アパート経営で節税可能な税金と節税方法です。
▪︎アパート経営で節税可能な税金
| 税金の種類 | 節税方法 |
| 所得税・住民税 | 必要経費の計上 |
| 青色申告特別控除 | |
| 青色事業専従者給与・事業専従者控除 | |
| 小規模企業共済等掛金控除 | |
| 減価償却費の計上 | |
| 損益通算（赤字を出した場合） | |
| 相続税 | 相続税評価額の圧縮 |
| 贈与税 | 不動産評価額の圧縮 |
| 固定資産税 | 固定資産税の軽減措置（住宅用地） |
| 都市計画税 | 都市計画税の軽減措置（住宅用地） |
アパート経営は節税できる税の種類が多く、こまめに対策を行えば手残りの最大化をはかれます。
「アパート経営に関係あるか」が経費計上の判断基準
経費として認められる費用の判断基準は、アパート経営のために支出したものであるかです。具体的にはアパートの修繕費や入居者募集の広告宣伝費などが挙げられます。これらの経費はアパート経営に直接関係しているため、経費として計上可能です。反対に、アパート経営とは無関係の生活費やレジャー代などの支出は、当然ながら経費として認められません。
しかし、アパート経営では経費にできるのか判断が難しい支出もあります。経費として計上して良いのか迷う場合は、不動産投資の専門家がそろうJ.P.RETURNSへ相談してみてはいかがでしょうか。J.P.RETURNSは優秀なコンサルタントが不動産投資に関する個別相談を承っています。気になる方は、J.P.RETURNSのホームページをのぞいてみてください。J.P.RETURNSホームページ
アパート経営で計上できる経費
アパート経営に関する経費の種類は多く、節税効果を享受するには、経費として認められる内容を把握しなくてはいけません。
アパート経営で経費計上できるものは、以下の通りです。
・保険料
・管理委託料
・不動産ローンの金利
・仲介手数料・広告宣伝費
・修繕費
・交通費
・自動車費用
・新聞等の情報収集や勉強の費用
・交際費
・通信費
・不動産取得税などの税金
・税理士や弁護士の費用
・給料
・事務用品、消耗品費
・立ち退き料
・減価償却費
それぞれ詳しく解説します。
保険料
アパート経営では火災保険や地震保険に加入する際の保険料を、経費として計上できます。保険料の支払いは、年払いや月払い、保険期間一括払いなどが選択できます。保険料を一括で支払ったとしても、その年の経費として全額を計上できるわけではありません。加入した保険が数年間有効なときは、会計上1年分の保険料のみをその年の経費として計上します。残りの保険料は翌年以降、各年度に分けて経費計上します。
管理委託料
アパート経営で管理業務を委託したときに発生する費用も、経費計上が可能です。アパートの管理方法には、自主管理と管理委託の2種類があります。自主管理はオーナー自ら、入居者の募集や家賃の徴収、修繕の手配などアパート管理のすべてを行う管理方法です。管理委託は不動産管理会社に委託料を支払い、管理を任せる方法です。
アパートを良好な状態に保つための不動産管理会社に支払う委託料は、経費として認められます。また、自主管理でもアパートを安全に住み続けるために必要な費用は、管理費として経費計上が可能です。管理形態に応じて管理委託料と管理費を適正に会計処理すれば、経費計上でき節税に繋げられます。
不動産投資ローンの金利
不動産投資ローンの元本の返済部分は経費として参入できませんが、金利は経費に含まれます。例えば、毎月のローン返済額が20万円で、元本部分が15万円、利息部分が5万円だったとすると、経費にできるのは5万円だけです。
アパートの購入には多額の資金を借り入れるため、金利も大きな額になります。アパート経営において、不動産投資ローンで発生する金利を経費として計上すれば、所得金額を抑えられ節税効果が期待できます。
ただし、不動産所得が赤字のときは、土地部分の金利は経費計上できないので注意が必要です。その場合は、土地部分に相当する金利を引いて経費計上しなければいけません。
仲介手数料・広告宣伝費
仲介手数料とは入居希望者と賃貸契約が成立した際、仲介会社に支払われる成功報酬です。仲介手数料の上限は家賃の1カ月分に制限されています。
広告宣伝費は仲介会社の広告宣伝の範囲を超えて行うときに支払われる追加費用です。金額はオーナーと仲介会社の協議で決定します。
入居者を募るためにかかる、仲介手数料と広告宣伝費は経費計上が認められます。仲介手数料と広告宣伝費は、空室を埋めて健全なアパート経営をするためにかかせない費用です。アパート経営の支出の中で、仲介手数料と宣伝広告費は大きな割合を占めるため、しっかり経費計上して節税してください。
修繕費
アパートは築年数が経過するにつれ劣化が進み、修繕のための費用がかかります。また、突発的に発生する災害や事故による破損でも修繕が必要です。
アパートの修繕が必要なケースには、以下のものがあります。
▪︎アパート修繕の種類
| 修繕の種類 | 内容 | 実施時期 |
| 原状回復 | 入居者退去後の原状回復 | 退去時 |
| 補修 | 破損カ所・不具合の修繕 | 破損・不具合発生時 |
| 予防修繕 | シロアリ対策・リフォーム | 1〜数年ごと・退去時 |
| 大規模修繕 | 外壁塗装・共用部の修繕 | 約10年スパン |
アパート経営において、このような修繕にかかる費用は、経費として処理できます。修繕費は金額も大きく突発的に発生することもあるので、賃貸収入の一部を積立てておくと良いでしょう。
交通費
アパート経営に関連する活動で発生する交通費は、経費計上が可能です。例えば、賃貸経営セミナーへの参加や物件視察のための交通費が該当します。タクシーや電車などの交通手段は、アパート経営に関係がないところでも利用します。そのため、明確に区別するために事業での利用の際は、領収書やレシートを必ずもらい保管しておきましょう。
また、ICカードは履歴を残せます。明細を記した帳票を作成しなくても良いため、利用をおすすめします。
自動車費用
商談のため不動産管理会社を訪問したり、建物のメンテナンスでアパートに行ったりするときなど、車を利用する場合があります。車を事業目的で使ったときの費用は、経費として扱えます。なお、車をプライベートでも使用するなら、事業に使う割合のみ経費計上が可能です。
アパート経営に関する業務での車利用は、以下の費用が経費として認められます。
| ・ガソリン代 ・駐車場代 ・高速道路の料金 ・車検費用 ・自動車保険料 ・自動車税 ・タイヤなど消耗品の購入費用 ・修理代 |
車にかかる費用の経費計上は、金額も大きいため節税対策に有効です。
新聞等の情報収集や勉強の費用
アパート経営のための情報収集や勉強に使った費用は、経費に該当します。
経費計上が可能な費用の内訳は、以下の通りです。
| ・業界新聞の購入費 ・不動産投資・アパート経営に関連する書籍代 ・事業に関連するセミナーの受講料 ・コンサルティング代 |
経費で落とせるのはアパート経営に関連する支出のみです。関連のない一般誌などの購入費用は経費に算入できません。
交際費
アパート経営で関係者と交流するための接待交際費は、経費として認められます。
接待交際費として認められる費用には、以下のものがあります。
| ・管理会社の担当者やコンサルタントとの会食代 ・お世話になっている税理士へのお中元やお歳暮代 |
以上のケースで使った費用は、経費計上が可能です。
しかし、事業に関係のない飲食代や贈答品代は経費で落ちませんので、公私混同しないように注意してください。
通信費
アパート経営は不動産管理会社や税理士、コンサルタントとの連絡を密にとって行われます。そのため、業務に関連する携帯電話、固定電話、インターネットの通信費は、経費として計上できます。
しかし、電話やインターネットはアパート経営に関係のない私的な理由で使用することもあるでしょう。その場合、通話明細と通話履歴を照らし合わせて、事業目的か私的目的か区別します。通話料の明細は電話会社のサイトかアプリで確認可能です。また、通信費は使用割合から事業で利用した分を割りだし、家事按分での計算も許されています。
不動産取得税などの税金
アパート経営にかかる税金には物件を取得したときにかかるものと、毎年徴収されるものがあります。
アパートを取得したときにかかる税金は、以下のとおりです。
▪︎アパートを取得したときにかかる税金
| 種類 | 内容 | 税額・税率 |
| 印紙税 | 売買契約書、ローン契約書、工事請負契約書の作成時にかかる税金です | 税額は記載された契約金額によって異なります。（詳しい税額は国税庁HPをご覧ください） |
| 登録免許税 | 取得した土地、建物の登記にかかる税金です。 | 税額は固定資産税評価額に税率をかけて計算します。（税率は新築賃貸住宅の建築0.4%、中古賃貸住宅の売買2.0%） |
| 不動産取得税 | 土地や建物の不動産を取得したときにかかる税金 | 固定資産税評価額に標準税率4%を乗じて計算します。（2024年3月31日までは軽減税率が適用されます） |
| 消費税 | 建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。 | 10% |
消費税は経費の対象外ですが、印紙税、登録免許税、不動産取得税は経費計上が可能です。
また、アパート経営で毎年かかる税金には、以下のものがあります。
▪︎アパート経営で毎年かかる税金
| 種類 | 内容 | 税額・税率 |
| 固定資産税 | 1月1日時点での土地・建物の所有者に課税 | 課税標準×1.4% |
| 都市計画税 | 市街化区域内なる土地・建物の所有者に課税 | 課税標準×0.3% |
| 所得税 | アパート経営による収入だけでなく、給与所得なども含めた金額（総合課税） | 所得が多いほど税率が高くなる累進課税（5〜45%） |
| 住民税 | 所得割、均等割の合計で計算 | 所得割は前年の所得金額の10%で計算、均等割は自治体によって異なります。 |
アパート経営では固定資産税、都市計画税は経費にできますが、所得税、住民税は経費に該当しません。
税理士や弁護士の費用
アパート経営で税理士や司法書士、弁護士に仕事を依頼した際の費用は、経費として認められます。アパート経営では事業を行ううえで、税理士、司法書士、弁護士の力を借りる場合があります。
税理士、司法書士、弁護士に業務を依頼する主なケースは、以下の通りです。
▪︎税理士・司法書士・弁護士の業務
| 税理士 | 司法書士 | 弁護士 | |
| 目的 | 正確な確定申告書の作成 | 所有権保存登記、抵当権設定などの登記業務 | 家賃滞納の訴訟、入居者同士のトラブルの仲介など |
法律を順守して適正なアパート経営するために、必要に応じて法律の専門家のサポートを受けると良いでしょう。コストはかかってしまいますが、トラブルの発生や拡大を防ぐ役割を果たします。
給料
アパートを経営する個人事業主が給料を支払うと、経費として扱えます。個人事業主が給料を経費計上する場合、青色申告事業者と白色申告事業者で給料の捉え方が異なります。
青色申告事業において配偶者や親族を青色事業専従者として雇うと、給料の経費計上が可能です。これは所得税や住民税の節税に効果を発揮します。ただし、経費として認められる給与額は青色事業専従者給与に関する届出書に記載した金額内に限られます。青色事業専従者になると配偶者控除と扶養控除が受けられなくなる点にも注意が必要です。
白色申告事業者の場合は、専従者の給与を経費にできませんが、事業専従者控除という形でメリットを受けられます。事業専従者控除額は配偶者が86万円、親族は50万円が控除されます。
事務用品、消耗品費
アパート経営に必要な文房具やプリンターのインク、紙などの事務用品は、経費として認められます。これには帳簿作成などに用いられるでしょう。
また、PCやデジカメ、プリンターなどの消耗品も、アパート経営に使用するものは経費として認められます。しかし、消耗品の経費計上には条件があり、耐用年数が1年未満で取得価格が10万円未満でなければいけません。10万円以上の消耗品は減価償却の対象です。
立ち退き料
所有しているアパートが老朽化等の事情により建て替えが必要になり、入居者に立ち退きを求めるケースがあります。この場合、オーナーは入居者に退去してもらうために、立ち退き料を支払います。
立ち退き料の内訳は、以下の通りです。
▪︎立ち退き料の内訳
| 立ち退き料の内訳 | 詳細 |
| 引っ越し費用 | 引っ越し代、移転通知費用など |
| 借主の新たな住まいを確保するための費用 | 仲介手数料、敷金、礼金 |
| 新たな住まいで増加した賃料の差額 | 家賃の増加分 |
アパート経営において立ち退き料は経費として認められます。
貸主は借地借家法第28条で定められている通り、借主に退去を求める際は正当な理由が必要です。
借地借家法で定められた賃貸人が賃借人に退去を申し入れる正当な理由は以下の通りです。
・賃貸人と賃借人の建物使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関するこれまでの経過
・建物の利用状況
・建物の現況
・立退料の申出
老朽化で建て替えるためというだけでは正当な理由に当たりません。退去を申し入れる際は、立ち退き料の申し出が必要です。
減価償却費
減価償却費とは建物の購入費用を耐用年数で割った金額です。耐用年数は建物の寿命から導きだされています。
耐用年数は建物の構造によって、以下のように定められています。
▪︎建物の構造ごとの法定耐用年数
| 構造 | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
例えば、5,000万円の木造新築アパートを建てた場合、耐用年数は22年なので、毎年227万円ずつ減価償却費として経費計上されます。物件を購入してから22年にわたり、毎年所得金額を減らせるため、大きな節税効果を発揮します。
アパート経営で計上できない経費
アパート経営に関係のありそうな費用でも、経費計上できないものがあります。
経費にならない費用には以下のものが挙げられます。
・ローン元本部分
・所得税や法人税
・スーツ、コンタクトレンズ代
・資格取得費用
・福利厚生費
それぞれ詳しく解説します。
ローン元本部分
借り入れによるローン返済の元本分は、経費として計上できません。なぜなら、金銭の貸し借りは、収入と支出のどちらにも該当しないからです。借り入れのときに課税されないため、返済のときも経費にならない仕組みです。
しかし、ローンの利息部分は経費として認められます。そのため、ローン返済額の内、元本分と利息分を割り出して適切に経費計上しましょう。
所得税や法人税
アパート経営において、不動産取得税や固定資産税は事業に関わる支出であるため経費計上できます。一方、所得税や住民税、法人税はアパート経営とは直接関係のない税であるため、経費計上できません。
所得税、住民税、法人税は、それぞれ以下の目的のために徴収されます。
▪︎所得税、住民税、法人税の目的
| 税の種類 | 所得税 | 住民税 | 法人税 |
| 目的 | 個人の所得に対する課税 | 地域社会の費用負担 | 企業活動で得られた所得に課税 |
所得税、住民税、法人税はこのような税の意味合いがあるため、アパート経営の経費として認められません。
スーツ、コンタクトレンズ代
ビジネス活動で使用するスーツやコンタクトレンズは、基本的に経費計上が認められません。これは、管理会社との打ち合わせや、金融機関との融資交渉で使う場合でも同様です。仕事で身に付けるスーツやコンタクトレンズは、業務上必要なものです。
しかし、これらはプライベートでも着用可能なアイテムと判断されるため、経費として扱われません。ビジネス用のバッグなども、経費として認められないケースがほとんどです。これらのアイテムが、立場上必要であると客観的な証明ができる場合に限り経費計上の可能性がありますが、衣類や装飾品は一般的に経費として認められにくいとされています。
資格取得費用
アパート経営に関わる資格には、宅地建物取引士やマンション経営管理士、賃貸経営不動産管理士などさまざまなものがあります。これらはアパート経営に関係する資格であるため、取得にかかった費用は経費にできそうに思われますが、実は経費計上できません。
理由は、アパートの賃貸経営において資格が必ずしも必要ではないからです。所得税基本法通達37-24に資格取得費用を必要経費に算入するには、「業務の遂行に直接必要な技能に限る」と記されています。
所得税基本法通達37-24
業務を営む者又はその使用人（業務を営む者の親族でその業務に従事しているものを含む）が当該業務の遂行に直接必要な技能又は知識の習得又は研修等を受けるために要する費用の額は、当該習得又は研修等のために通常必要とされるものに限り、必要経費に算入する。
参照：国税庁HP
アパート経営に関係する資格であっても、それがないと仕事ができないものでなければ、経費として認められません。
福利厚生費
従業員のための社会保険料や慰安目的の飲食代などは、福利厚生費として経費に算入できます。しかし、個人事業主である本人や専従事業者である配偶者や親族には福利厚生費を計上できません。
福利厚生費とは企業が給与以外に、従業員のモチベーションの向上やコミュニケーションの円滑化をはかるために使用する費用です。業務に関係していない支出でも経費として認められます。
経費計上で気を付けるポイント
アパート経営では収入から経費を差し引いて所得額を計算するので、より多くの経費が認められるほど節税効果が高まります。ただし、アパート経営に関係があるものでないと経費として扱えません。
もし、経費として算入できないものを計上して発覚したときは、内容によってペナルティが課せられます。その際、本来納めなければならなかった税金の未納分に10〜15%を加算して追徴課税される可能性があります。そのような事態に陥らないために、適切に経費計上しなくてはいけません。
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Q＆A
アパート経営で経費計上できるかを判断するポイントは？
アパート経営で経費計上できるかを判断するポイントは、事業に直接関係する経費であるかです。
アパート経営に直接関係し経費として認められる主なものは、以下の通りです。
| ・物件の購入に関係する費用 ・アパートの維持管理に関係する費用 ・入居者の募集に関係する費用 ・経理業務に関係する費用 ・情報収集に関係する費用 |
経費になるのか判断が難しい支出もあるので、専門家のサポートを受けると良いでしょう。
経費の計上が節税につながる理由は？
経費の計上が節税につながる理由は、課税の対象となる課税所得が不動産の経費計上によって抑えられるからです。
不動産所得は家賃収入から諸経費を差し引いた金額で算出されます。不動産所得が赤字になると、本業の給与所得と損益通算を行い、課税所得が減るため、納める税金を減らせます。
そのため、不動産所得の必要経費を漏れなく計上することで、不動産所得を赤字にし、課税所得を圧縮できるために節税ができるのです。
プライベートの食事も経費計上ができるか？
プライベートの食事代は経費計上できません。
しかし、アパート経営では管理会社の担当者や税理士などと交流があり、それらの人と会食する際の食事代は、交際費として認められます。交際費を経費計上できる金額は、個人事業主には上限がありませんが、資本金1億円以上の法人では年間800万円が上限です。
また、家族以外の従業員を雇用している場合、残業などで発生する食事なら、福利厚生費として経費で落とせます。ただし、従業員への飲食代の支払い頻度が高いと、給与として扱われる可能性があります。
まとめ：上手な経費計上は効果的な節税になる
アパート経営は経費の活用により節税効果が生まれ、収益アップが望めます。経費は不動産の取得に関わるものや、物件の維持管理費用、入居者募集の広告宣伝費など多岐にわたります。
しかし、経費に算入できるのは、アパート経営に関係するものだけで、どのような費用も経費で落とせるわけではありません。経費にできないものを計上し、それが発覚してしまうと、追徴課税のペナルティを受ける可能性があるため注意が必要です。
アパート経営をこれから始めたいと思っていて、経費による節税効果について詳しく知りたいと思っているなら、J.P.RETURNSの不動産投資に関する個別相談を受けてみてはいかがでしょうか。J.P.RETURNS不動産投資のスペシャリストがあなたの疑問にお答えします。気になる方は、J.P.RETURNSのホームページをのぞいてみてください。J.P.RETURNSホームページ
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