マンション経営の平均年収はどれくらい？
国税庁の調査によると、令和3年度の不動産経営全体の平均所得は543万円でした。この数字には、マンションのほかにアパートや賃貸併用住宅なども含まれています。令和元年は521万円、令和2年は540万円と上昇傾向にあります。しかし、この数字は不動産所得の平均であり、副業や本業の区分けもないため、これから始める人にとって必ずしも参考になるデータではないかもしれません。
以下は所得階級別の割合です。
| 区分 | 人数(千人) | 割合 |
| 100万円以下 | 56 | 5.3% |
| 100～200万円 | 200 | 19.0% |
| 200～300万円 | 180 | 17.1% |
| 300～500万円 | 254 | 24.0% |
| 500～1,000万円 | 244 | 23.2% |
| 1,000～2,000万円 | 91 | 8.7% |
| 2,000万円～ | 173 | 2.9% |
上記の数字を見ると、500万以下の所得の方が全体の6割以上を占めるので、平均所得は上位層に引っ張られている印象を受けます。マンション経営で平均所得を目指すとしたら、利益が出る区分マンションを複数所有するのが現実的かもしれません。2～3部屋では平均所得の達成は難しいので、年間50万円の利益が出る部屋を11部屋(50万×11)保有するような形になります。
ただし、不動産投資初心者がいきなり複数戸を買うのは、融資の問題もあり難しいです。そのため、まずは区分マンションを1つ買うところから始めるのが現実的な方法です。また、返済が終わらない段階で年間の不動産所得50万円を達成するのも決して簡単ではありません。
マンション経営の収入内訳
マンション経営の収益が出る仕組みを理解するうえで家賃収入だけでなく、毎月の運営費用などのコストも考慮する必要があります。マンション経営を始める前に、収入と支出のバランスをシミュレーションしたうえで購入可否を検討することが重要です。ここでは、収入の内訳について解説していきます。
マンション経営の収入は、以下の5つで構成されます。
・家賃収入
・共益費
・礼金
・更新料
・駐車場代
それぞれ解説していきます。
家賃収入
家賃収入とは、アパートやマンションなどの賃貸物件を貸し出して、入居者から得られる賃料収入です。これがマンション経営のメインの収入源です。
共益費
共益費は、マンションの共有部分を維持および管理するために必要な費用です。賃貸物件の入居者が貸主に支払います。共有部分とは、マンションのエントランスやゴミ置き場、廊下、エレベーターや階段などです。
礼金
礼金とは、賃貸物件を契約するときに、部屋を貸してくれる貸主へのお礼として支払う費用です。敷金とは違い、礼金は退去時に返還されません。賃貸借契約時に一度だけ支払います。
更新料
更新料とは、賃貸借契約が満了したときに、入居者が貸主に支払う費用です。一般的な相場は家賃の1〜2ヶ月分程度で、物件の契約時に設定します。
駐車場代
入居者が駐車場を利用する場合に、貸主に支払う駐車場の使用料で、家賃とは別に毎月支払いが必要です。賃貸物件がマンションのケースでは、貸主の収入にはならず、そのまま支出となります。駐車場代の相場は、地域によって異なります。
マンション経営の支出内訳
次にマンション経営の支出内訳について説明します。支出には以下の5つがあります。
・金融機関への返済
・管理委託料
・建物の修繕費用
・税金
・管理費・修繕積立金
金融機関への返済
金融機関へ毎月返済するローン返済です。返済年数や金利の種類などは金融機関ごとに異なります。
管理委託料
管理委託料とは不動産会社に管理を委託した際に支払う手数料です。家賃収入の5％前後が一般的な相場です。管理業務は主に、共用部分・建物の管理やクレーム対応、入退去の管理、賃金の集金などがあります。不動産投資家の大半は何らかの業務を管理委託しています。
建物の修繕費用
建物の修繕費用とは、物件の価値を維持または高める目的の修繕費用です。室内の壁やフローリングの張り替えや水回りの工事などが挙げられます。特に水回りの設備は費用が高くなる傾向にあります。
不動産取得税
不動産取得税とは、マンションやアパートなど建物の取得時に課せられる税金です。取得には、売買や交換、建築、贈与、相続が含まれます。税率は不動産の評価額の4％ですが、住宅には軽減税率が適用され、3％の税率となっています。
なお不動産評価額とは、土地や建物の不動産について、国が定めた「固定資産評価基準」に基づき、知事または市町村長が決定するものです。固定資産税や都市計画税や相続税などを計算するときにも基準となる価格です。
登録免許税
登録免許税とは、抵当権設定登記、会社設立、特許出願など、さまざまな登記や登録にかかる税金です。マンション購入時にも不動産の所有権移転登記が必要になります。
登録免許税の計算方法は以下のとおりです。
登録免許税＝固定資産税評価額×2％
固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日現在の土地、家屋および償却資産の持ち主に対し、課せられる税金です。固定資産の価格をもとに算出された税額を、固定資産が所在する市町村に毎年納めます。税額を算定するための固定資産の評価は3年に一度見直されるので、税額が変わる場合があります。
固定資産税評価額×税率（1.4％）＝税額
都市計画税
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の必要な費用に充てるために、市町村が課税する税金です。毎年1月1日現在の都市計画区域内にある土地や家屋の所有者に課される、毎年納める必要があります。税率は市町村の条例によりますが、0.3％以下と決まっています。
固定資産税評価額×0.3％＝税額
住民税
住民税は、所得に対し課税される「所得割」と所得に関わらず定額を納める「均等割」との2種類の合計で算出します。
所得割は、前年の1月1日から12月31日までの所得をもとに算定され、所得に対し10％（道府県民税が4％、市町村民税が6％）です。均等割の税額は、税額は5,000円（道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円）です。
所得税
マンション経営により得た収入は不動産所得に該当し、所得税が課されます。不動産所得は家賃や礼金などの収入から、必要経費を差し引いた金額です。
| 収入−必要経費＝不動産所得 |
不動産所得は、給与所得など他の所得も合算して税率が決まります。
管理費・修繕積立金
管理費とは、マンションの共用部分の維持や管理にかかる費用で、マンションの区分所有者全員が負担するものです。
管理費に含まれる費用は以下のとおりです。
・建物の清掃・点検
・防災設備の維持・管理
・エントランスや廊下などの共用部分の電気代・水道代
・エレベーターやゴミ置き場の維持・管理
・共用施設の利用料
修繕積立金とは、共用部分を維持・修繕するための「大規模修繕」に備えて毎月積み立てるお金です。大規模修繕の範囲は、マンションの外壁や屋根、エレベーターなどの共用部分が対象です。
修繕積立金の金額はマンションの規模や異なり、機械式駐車場があると、別途加算される場合もあります。
マンション経営のよくある失敗事例
ここでは、マンション経営でよくある失敗事例を紹介します。同じような失敗をしないためにも内容と原因を理解しておきましょう。
・不動産担当者の言いなりで購入してしまい赤字が続く
・サブリース契約で家賃減額を提示されて苦しむ
・修繕積立金増加で収益を圧迫する
それぞれ解説していきます。
不動産担当者の言いなりで購入してしまい赤字が続く
不動産担当者に勧められてマンションを購入したが、入居者が見つからないため賃料の収入が得られず、結果的に赤字になってしまうケースがあります。
エリアや立地は適切か、入居希望者の需要はあるのかを不動産担当者に任せっきりにするのではなく、自分自身で調べるのが大切です。物件選びを失敗してしまうと、その後の挽回が難しいのがマンション経営です。キャッシュフローや税金などについての知識を身につけることも、マンション経営を失敗しないために大切になるでしょう。
同じような失敗をしないためには、マンション投資の基礎知識を把握しておくことが大事です。J.P.RETURNSでは、投資・節税について解説している無料書籍や無料動画を提供しています。スマホでも見られるので移動時間など、スキマ時間のインプットにご活用ください。
サブリース契約で家賃減額を提示されて苦しむ
マンションごと不動産会社に借り上げてもらうサブリース契約は、家賃保証があるので、空室により収入が途絶えるリスクに備えられるメリットがあります。しかしながら、一定期間ごとに家賃の見直しが発生するため、家賃が減額されてしまい、損害が発生する場合も珍しくありません。特にサブリース契約の仕組みなどを知らない人は要注意です。
実際に、家賃保証があるからというセールストークに乗せられて、マンション購入と同時に管理業務を委託したものの、サブリース会社からの家賃の減額要請があり、赤字に転落してしまうのも珍しくありません。家賃の見直しは2年の頻度で行われるケースも多く、サブリースの仕組みをよく理解しないまま契約していると痛い目に遭うでしょう。
J.P.RETURNSでは家賃額まで10年間保証しているプランを用意しています。詳細を知りたい人は、ぜひ無料面談をご活用ください。
修繕積立金増加で収益を圧迫する
修繕積立金とは、マンションの共用部分や設備の大規模な修繕に備えて、毎月各戸から徴収されるお金です。この修繕積立金はマンション自体の入居率などにも影響を受けて、金額が変わる可能性もあります。
マンション全体の空室率が高いと、修繕費用が不足して値上げせざるを得なくなるでしょう。または、想定以上の速さで劣化が進み、修繕時期を早めるため、急いで修繕金を増やすケースもあるかもしれません。家賃収入が変わらないなか、修繕積立金の増額は収益に大きな影響を及ぼします。もともとのシミュレーションが甘く、終始ギリギリの収支の場合、修繕積立金の増額で大赤字に転落し、返済が苦しくなる可能性もあります。
特に中古マンションで全体の入居率に懸念があるなら、物件購入を見送るなど、各自で対策をしておくのが無難です。
マンション経営のメリット3つ
ここまでは、マンション経営の年収や収入・支出の内訳、失敗事例を説明しました。どのような仕組みであるかを理解し、うまくいかなかった事例を把握しておくと、マンション経営で失敗する確率を減らせます。
ここからはマンション経営について以下の3つを紹介します。
・不労所得になる
・生命保険代わりになる
・インフレ対策になる
それぞれ詳しく解説していきます。
不労所得になる
始める際の勉強や物件探しは、分からないことだらけで苦労を強いられます。しかし、購入後は不動産会社に管理委託することで、ほとんど手間をかけずに収入を得られます。急激に価値が下落するリスクは低い状態で定期的なインカムゲインを得られるのは、不動産投資の魅力です。
ただし、空室になると、途端に収入が途切れてしまいます。
安定的な不労所得にするためには、賃貸ニーズの高いエリアの物件を購入することが大事です。特に駅近の利便性の高いエリアであれば、もし退去されても、すぐに次の入居者が決まる傾向があり、高い入居率を長く維持できるでしょう。
生命保険代わりになる
マンション経営が生命保険の代わりになる理由は、団体信用生命保険（団信）を利用できるからです。物件の購入のため、金融機関とローン契約を結ぶときには、団信に加入する必要があります。団体信用生命保険とは、契約者が死亡または重度の障害を患った際にローン残債が免除される保険です。残された家族にローンの返済義務を負わせることなく、不動産を引き継げます。不動産はそのまま運用して家賃収入を得たり、売却してまとまってお金を手にしたりなど、実質的に生命保険と同じ役割を果たせます。
インフレ対策になる
インフレとは物価が上昇することであり、お金の価値が実質的に下がる状態です。不動産は現物資産であるため、インフレ時も不動産の価格が下落することはありません。立地等、他の要素にも影響を受けるものの、インフレ時に価格が上がるケースも珍しくないでしょう。また、緩やかではありますが、家賃が上がる場合もあります。
お金の価値が目減りすることで、借金の負担感も減る点も恩恵になります。
マンション経営のリスク3つ
マンション経営には、以下の3つのリスクがあります。
空室リスク
マンション経営の収入の柱は家賃収入なので、空室は収入ゼロを意味します。空室期間をできる限り短くするのが、マンション経営で失敗しないために大事です。築年数が経つほど空室率が高くなる傾向があるので、修繕やリノベーションを行い、物件の魅力を保つことが大切になります。
その中でも空室リスクを低くするために大事なのは、賃貸ニーズの高い物件の選定です。ターミナル駅付近や生活利便施設が徒歩圏内など、単身者が喜ぶ利便性の高い物件は多くの入居希望者が現れます。また、退去したときでもすぐに入居希望者が現れるため、需要のある物件を購入できれば、高い入居率が維持できるでしょう。
金利上昇リスク
金融機関から融資を受ける際、変動金利を選択していると金利変動によって返済額が増えるリスクがあります。変動金利は固定金利よりも低い金利を設定されていますが、今後の市場金利の変動に連動して、上がる可能性もあります。
返済額の増加は収益減少に直結するため、返済計画を変えたくないなら固定金利にするのも一つの考え方です。ただし、固定金利は変動金利と比べて高い金利が設定されているので、返済期間中、今のような低金利状態が続くなら、トータルで支払う利息が高くなる点は注意が必要です。
変動金利を選択する場合は金利が上振れして返済額が増えても、返済が困難にならないよう、事前にシミュレーションしておくのがいいでしょう。
流動性リスク
マンション経営においての流動性リスクとは、物件を売却したいときに買い手がつかないリスクです。不動産は株式や投資信託のようにスマホで簡単に取引完了できません。相対取引といい、まずは買い手を見つけ、価格面でも合意しなければ手続きにも入れません。
利便性に欠けたり、築年数が古かったりなど、人気がない物件は買い手がなかなか見つからず、売りたくても売れない状態になる可能性もあります。いざというときにできる限り早く売却したいなら、利便性の高い物件を購入しておくのがおすすめです。
マンション経営に向いている人の特徴3つ
ここからは、マンション経営に向いている人の特徴を以下のように3つ解説します。
・高年収など属性が高い人
・自分自身で勉強できる人
・長期的な資産形成を望んでいる人
もし上記の特徴に1つでも当てはまるなら、マンション経営を前向きに検討してみてもいいかもしれません。
高年収など属性が高い人
マンション経営には、金融機関からも好条件でお金を借りやすい属性の高い人が向いています。マンション経営において、いかに有利な条件で不動産投資ローンを借りるかはとても重要です。特に金利は返済額に直結するため、マンション経営の成功に大きな影響があるといっても過言ではないでしょう。金融機関は属性が高い人ほど、「返済が滞るリスクは低い」と判断するため、有利な条件を提示します。具体的には以下のような人は属性が高いと見なされます。
・高年収の人
・勤続年数が長く、収入が安定している人
・医師や弁護士、公務員などの職業に就いている人
・保有資産が多い人
ただし、上記に当てはまっていても、信用情報に傷がついていたり、多額の借り入れをしていたりすると借りられない場合もあります。
自分自身で勉強できる人
マンション経営を成功させるには、不動産投資の基礎知識の勉強が必要です。また、物件を購入した後も、不動産価値の推移や金利などの情報を主体的に収集し、要所で適切な判断が求められます。
具体的には、以下の項目を勉強しておくのがおすすめです。
・不動産投資の基本的な仕組みやリスクを理解する
・過去のマンション経営の失敗事例を知っておく
・税金の種類や計算方法を学ぶ
・物件の選び方や管理方法を理解する
・不動産市場の動向を把握する
・金利の動向をチェックする
不動産市場や金利の動向のように、購入後に勉強を継続しておくべき内容もあります。マンション経営をしている間は、不動産に関連する情報は随時仕入れるくらいでちょうどいいかもしれません。
まずは不動産投資の基礎から勉強したいという人は、体系的に説明されている書籍や動画がおすすめです。J.P.RETURNSでは、スマホで見られる無料書籍や無料動画を提供しています。通勤時間など、スキマ時間の勉強にお役立てください。
長期的な資産形成を望んでいる人
長期的な資産形成をしたい人に、マンション経営はおすすめです。短期的な売買で利益を狙うことも可能ですが、プロ級の知識や経験がないと難しいため、初めてのマンション経営では避けておくのが無難でしょう。
賃貸ニーズの高い物件を購入し、中長期に渡って収入を得る方法がおすすめです。金融機関への返済計画も数十年かかるため、物件を選ぶ段階から、長期的に利益を出す前提でマンション経営を始める方が失敗するリスクも減らせます。
返済が終われば家賃の大半が収入となり、余裕を持って資産形成ができます。需要の高いマンションを長期的な目線で運用できれば、トータルでプラスになる可能性は高いでしょう。
Q＆A
ワンルームマンションの利回りはどれくらい？
不動産の利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したもので、収益性を判断する重要な指標になります。物件の種類によっても利回りは異なりますが、区分マンションの利回りを一部紹介します。立地等によっても異なるため、平均値として把握しておく程度で問題ありません。
【東京都（23区）】の区分マンションの平均利回り（表面利回り）を紹介します。
・築10年未満……4.11％
・築10年～………4.42％
・築20年～………6.21％
| 東京23区 | 一都三県 | 横浜市 | |
| 築10年未満 | 4.11％ | 4.15％ | 4.37％ |
| 築10年～ | 4.42％ | 4.52％ | 4.74％ |
| 築20年～ | 6.21％ | 7.15％ | 8.00％ |
参考：収益物件 市場動向 四半期レポート2023年4月～6月期｜不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)
キャッシュフローと不動産所得は同じ？
キャッシュフローと不動産所得は同じではありません。
キャッシュフローとは、実際に手元に残る金額です。家賃収入から経費や融資返済額、税金など、支出する金額を差し引いて算出します。
不動産所得とは会計上の収益で、単純化すると家賃収入から経費を差し引いた金額です。不動産所得の経費には、実際のキャッシュアウトしない減価償却等も含まれるため、実際に手残りはプラスなのに、不動産所得は赤字ということもあり得ます。ローン返済元本は計算に含めない点は注意が必要です。
マンション経営に資格は必要ですか？
マンション経営に特別な資格は必要ありません。
資格は不要であるものの、不動産投資の仕組みやリスク、税金についての知識を身につけておくと、マンション経営で失敗する確率を減らせます。効率的な資産形成をするためにも、勉強をしておくのがおすすめです。どのように勉強した良いかわからないという人は、J.P.RETURNSの充実したコンテンツを活用するのがおすすめです。
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まとめ：収支内訳の理解はマンション経営において重要
マンション経営の平均年収や、収支の内訳について解説しました。収入と支出の項目がわかると、マンション経営がどのような仕組みで利益を出しているのかが理解できるでしょう。不動産投資を始める前の基礎知識として把握しておくのがおすすめです。また、メリット、リスクなどについても、把握しておくと物件選びの段階で失敗する確率を射減らせます。
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