不動産投資で自己資金はいくら必要？購入できる不動産や知っておきたいリスクを解説

不動産投資は自己資金いくらから始められる？

不動産投資を始めるためには、まとまった資金が必要だと考えている方も多いでしょう。しかし実際には、自己資金1万円からでも、不動産投資を始めることは可能です。

投資できる物件の種類は、自己資金の額に応じて異なります。たとえば、自己資金が1万円の場合、現物の不動産を購入するのは難しいでしょう。そのため、REITや小口化商品（不動産クラウドファンディング）などをうまく活用して不動産投資をする必要があります。

一方で、自己資金が100万円以上あれば、現物の不動産を購入することも可能です。物件の購入時には、ローンを借りられます。ただし、不動産投資を始めるために必要なのは、自己資金だけではありません。

不動産投資で成功するためには、自己資金を用意するだけでなく、不動産投資に関する正しい知識を身につけることも大切です。「まずは知識を身につけたい」という方は、J.P.ReturnsのeBookをぜひご覧ください。不動産投資を始めるにあたって確認すべき情報を網羅しており、スマホからも気軽にお読みいただけます。

【自己資金別】購入できる不動産を紹介

【自己資金別】購入できる不動産一覧

不動産投資は、自己資金1万円からでも始められますが、投資できる不動産の種類は自己資金の額に応じて異なります。

ここでは、自己資金の額に応じた購入できる不動産の種類について解説します。

具体的には、以下の6パターンです。

● 自己資金1万円から購入できる不動産
● 自己資金100万円から購入できる不動産
● 自己資金500万円から購入できる不動産
● 自己資金1,000万円から購入できる不動産
● 自己資金2,000万円から購入できる不動産
● 自己資金3,000万円から購入できる不動産

自己資金1万円から購入できる不動産

【購入できる不動産】
● REIT
● 小口化商品（不動産クラウドファンディング）

不動産投資に使用できる自己資金が1万円程度の場合、現物の不動産を購入することは難しいです。REITや小口化商品（不動産クラウドファンディング）などをうまく活用して、不動産投資を始めるのが望ましいでしょう。

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託のことです。5万円程度から購入できるものが多く、証券取引所に上場しているため、売買しやすいというメリットがあります。

一方の小口化商品は、多くの人で少しずつ資金を出し合って現物の不動産を購入し、売却によって出た利益を出資者に還元する仕組みです。REITのように上場はしていないものの、1万円から購入できる商品もあり、より少ない資金で始められる特徴があります。

自己資金100万円から購入できる不動産

【一括購入できる物件】
ほぼない。あっても、リフォームや修繕が必要になることが多い。

【ローンを組んで購入できる物件】
● 区分所有マンション（郊外・ワンルーム）
● 築年数が古い戸建て（郊外）

自己資金が100万円以上あれば、現物の不動産を購入できるようになります。100万円で始める不動産投資には、100万円以下の物件を購入する方法と、100万円を頭金にローンを借り入れる方法があります。

ただし、100万円以下の物件は老朽化が進んでいる可能性もあり、購入は慎重に検討しなければなりません。安く購入できたものの、貸出できる状態へのリフォーム等の整備に100万円以上かかる可能性もあります。100万円以下で良い物件が見つからない場合は、100万円を頭金として、500万〜1,000万円程度のローンを組んだほうがよいでしょう。

ローンを借りられれば、自己資金が100万円であっても、購入できる不動産の種類の幅が広がります。たとえば、ワンルームマンションなども金融機関からの融資を利用して購入できるでしょう。ただし、500万〜1,000万円程度の融資で購入できる物件は、築30年以上のケースが多いです。

自己資金500万円から購入できる不動産

【一括購入できる物件】

● 格安マンション（郊外）
● 築年数が古い戸建て（郊外）

【ローンを組んで購入できる物件】
● 区分所有マンション
● 格安の一棟アパート

自己資金が500万円の場合も、物件を一括購入する方法と500万円を頭金としてローンを借り入れる方法の2つがあります。

500万円程度の資金があれば、郊外にある格安の区分所有マンションや一戸建て、築年数が経過したアパートなどを一括購入できる可能性があります。ただし、500万円以下の物件は修繕やリフォームが必要になる可能性が高いため、購入は慎重に検討すべきです。

また、購入できる不動産の選択肢を増やしたいなら、500万円を頭金としてローンを組むのがよいでしょう。500万円の頭金があれば、2,000万円前後の融資が可能です。2,000万円の予算があれば、一般的な区分所有マンションや郊外にあるアパートの一棟買いなども検討できるようになります。

自己資金1,000万円から購入できる不動産

【一括購入できる物件】
● 区分所有マンション（郊外）

【ローンを組んで購入できる物件】
● 区分所有マンション
● 戸建て
● 一棟アパート
● 格安の一棟マンション

自己資金が1,000万円ある場合も、不動産を一括購入するか、ローンを組むかの2つの方法を選べます。1,000万円以下の投資物件としては、郊外にある区分所有マンションなどになるでしょう。

また、1,000万円の自己資金があれば、3,000万〜5,000万円程度の融資が受けられます。そのくらいの予算があれば、アパートの一棟買いも十分に検討できるでしょう。地区によっては、新築の物件やマンションの一棟買いを検討できる可能性も低くはありません。

自己資金2,000万円から購入できる不動産

【一括購入できる物件】
● 区分所有マンション
● 一戸建て

【ローンを組んで購入できる物件】
● 区分所有マンション
● 一戸建て
● 一棟アパート
● 一棟マンション
● 小規模なオフィスビル

自己資金が2,000万円あり、投資用不動産の一括購入を検討している場合は、中古の一戸建てや区分所有マンションなどの選択肢があります。築年数によっては、都心部の物件を購入することも不可能ではないでしょう。

ただし、選択肢の幅を広げたいなら、やはりローンを組むのがおすすめです。2,000万円の自己資金があれば、6,000万〜1億円程度の融資が受けられます。新築・中古の区分所有マンションや一棟アパート、一棟マンションはもちろん、中古のオフィスビルなども選択肢の1つになります。

マンション一棟買いにかかるより詳細な金額や、リスク・注意点等に関しては、以下の記事も確認しておきましょう。
>マンション一棟買いでいくら必要？メリット・デメリットも解説

自己資金3,000万円から購入できる不動産

【一括購入できる物件】
● 区分所有マンション
● 一戸建て

【ローンを組んで購入できる物件】
● 区分所有マンション
● 一戸建て
● 一棟アパート
● 一棟マンション
● オフィスビル

自己資金が3,000万円あれば、一般的な区分所有マンションや一戸建てなどを一括購入できる可能性があります。また、ローンを組む場合は、1億〜2億円以上の多額の融資が受けられるため、購入できる不動産の幅がさらに広がるでしょう。

自己資金が少なくても不動産投資ができる3つの理由

不動産投資は、自己資金が少なくてもスタートできます。現時点で「貯金がない」という方も、ぜひ検討してみてください。

自己資金が少なくても不動産投資ができる理由は、以下の3つです。

1.投資用不動産を担保にして融資を受けられる
2.投資用不動産の維持管理費は家賃から捻出できる
3.借入金額は不動産売却金額で一括返済ができる

それぞれについて、詳しく説明します。

1.投資用不動産を担保にして融資を受けられる

不動産投資では、購入予定の投資用動産を担保にして融資を受けられます。そのため、ローンの審査結果は、本人の年収や資金額だけでなく、物件の評価によって左右される点が大きな特徴です。

また、一般的な住宅ローンの場合、借入額は「年収の6〜8倍まで」が1つの目安となっています。一方、不動産投資用のローンの場合は「年収の10〜20倍」もの融資を受けることもできます。

そのため、自己資金が少なくても、ローンによって購入資金を賄い、不動産投資をスタートできるでしょう。

2.投資用不動産の維持管理費は家賃から捻出できる

不動産投資にかかる費用は、物件の購入費用だけではありません。賃貸経営を続けていく以上、毎月必要になるのが維持管理費です。維持管理費とは、以下のような「物件を管理するために必要な費用」を指します。

● 廊下や玄関ホールなど共用スペースの電気代
● 共用スペースの清掃費用
● ゴミ処理費用
● 植栽の整備費用
● エレベーター、消防設備などの点検費用

なお、マンションの管理については管理会社に委託するケースが多く、管理委託費の相場は「家賃の5％程度」となっています。つまり、維持管理費については、入居者から支払われる家賃の中から支払えば、手出しする必要はありません。

3.借入金額は不動産売却金額で一括返済ができる

不動産投資を始めたからといって、賃貸経営をずっと続けなければならないわけではありません。ローンの残債が残っていても、物件を売却し、不動産投資を終わらせることは可能です。

資産価値が高く、売却しやすい不動産を購入しておけば、売却金額で借入金額を一括返済できるため、「やめたいときにやめられる」というメリットがあります。

ただし、物件の評価額が借入金額の残債よりも低い場合には、一括返済ができなくなるケースもあるでしょう。将来的に売却を検討している場合には、経年による物件価格の値下がりや、維持管理費などの総額をシミュレーションするなど、あらかじめ出口戦略を立てておくことが大切です。

知っておくべき少ない自己資金で不動産投資を始めるリスク

自己資金が少ない状態で不動産投資を始めることは可能ですが、その分リスクもあります。

不動産投資ローンの審査に通りにくくなる可能性があります。ただし、年収が高いなど個人属性が評価される場合には大きな問題にはなりません。また審査に通過しても、フルローンの場合は毎月のキャッシュフローがほとんど出なかったり、マイナスになったりするケースもあります。

次に、トラブルへの対応が難しいことが挙げられます。急な故障による設備交換で数十万円単位の出費が発生する可能性もあるでしょう。設備交換の対応が遅くなると、退去されて空室になるリスクも高まります。

中長期的な資産運用の観点からは、できる限り金融機関から借りたお金で運用するのが理想的です。しかし、自己資金が少なすぎると、万が一の際に資金がショートする可能性もあります。

また、物件価格以外にも初期費用がかかる点も注意が必要です。例えば、仲介手数料、ローンを組む際の事務手数料、印紙税などの税金類、火災・地震保険料などです。自己資金が少ない場合は、本業の安定的な収入があるなど、最終的には個人の状況に合わせて判断するのがおすすめです。諸経費については、以下の記事で詳しく解説しています。

アパート経営の初期費用は物件価格の15～30%！内訳や費用を抑える方法も解説

不動産投資ローンを借りるのに必要な年収

不動産投資ローンを借りるために必要な年収として、一般的に知られているラインは「年収700万円以上」です。この基準を満たしている場合、不動産投資ローンの審査に通る可能性が高いとされます。

ただし、不動産投資ローンの審査に影響する項目は、年収だけではありません。以下のような項目を総合的に考慮したうえで、借入の可否が判断されます。

● 物件の資産価値（収益性が高いかどうか）
● 年収
● 雇用形態
● 家族構成
● 住宅ローンの有無
● 資産状況

それぞれの項目によっては、年収が700万円以下でも審査に通ることもあるので、諦める必要はありません。

より細かい年収の目安や、不動産投資ローンの審査を有利にする方法等については、以下の記事をご覧ください。
>不動産投資ローンの融資を受けるには年収いくら必要？審査を有利にする属性も紹介

不動産投資に必要な自己資金の目安とは？

不動産投資は、自己資金が少なくても始められます。ただし、ある程度の目安はあるため、自己資金を用意しておくに越したことはありません。

一般的に、不動産投資に必要な自己資金額の目安は、物件価格の15〜30％程度だと言われています。つまり、6,000万円の物件を購入したい場合には、900万〜1,800万円の自己資金を用意しておくのが理想的です。

もちろん、自己資金で物件を一括購入する方もいれば、15％以下の自己資金でもローンを借り入れて物件を購入する方もいるでしょう。「物件価格の15〜30％」というのは、あくまでも目安として捉えていただいて問題ありません。

以下の記事では、物件価格の15～30％が目安と言われる理由やその内訳について詳細に解説しています。併せて読んでみてください。
>不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15〜30％！費用の内訳と投資方法を解説

少ない自己資金で不動産投資を始める方法

ローンなどを活用することで、少ない自己資金でも不動産投資を始められます。ただし、少ない自己資金で不動産投資を始めるためには、いくつかのポイントがあるため事前に押さえておきましょう。

● 担保評価の高い不動産を購入する
● 自己資金にあった不動産を購入する
● 投資用不動産にかかる費用を抑える
● 信頼できる不動産会社を利用する

ここではそれぞれのポイントについて、詳しく解説します。

不動産投資を始める際にかかる資金の内訳について詳しく理解しておきたい方は、以下の記事もぜひご覧ください。
>不動産投資に必要な資金は？初期費用の内訳や自己資金を抑えるコツも

担保評価の高い不動産を購入する

不動産投資ローンは、物件を担保にして借り入れるローンです。そのため、融資金額は物件の評価によって左右されます。頭金として出せる自己資金の額が少ないなら、できるだけ担保評価の高い不動産を購入し、大きな金額のローンを借り入れることが大切です。

担保評価の高い不動産とは、収益価値と売却価値が高い不動産のことを指します。

● 収益価値が高い物件：賃貸物件としての需要が高く、家賃収入を見込める
● 売却価値が高い物件：不動産としての評価が高く、万が一支払いが滞った場合に売却しやすい

たとえば、「駅から近い」「築年数が浅い」「人気のエリアにある」などの条件が揃っている物件は、担保評価が高いと言えるでしょう。また値上がりが期待できるエリアも金融機関からの評価が高く、おすすめです

具体的には今後商業施設ができて利便性向上が期待できる、再開発が予定されているなどが、今後値上がりが期待できるエリアです。個人属性だけでなく、融資を受ける物件のエリア選定も大切になります。

自己資金にあった不動産を購入する

不動産投資においては、背伸びをせず、自己資金にあった金額の不動産を購入することが大切です。実際に多額のローンを借り入れて物件を購入したものの、「思ったよりも家賃収入がなく、月々の返済がキツい」と感じている方も多くいます。

物件を購入してから、「想定以上に費用がかかった」と後悔しないよう、あらかじめ無理のない返済プランを計画し、自己資金に合った額の不動産を購入しましょう。

自己資金が1万〜100万円未満の場合は、無理をせずにREITや小口化商品を選ぶのが堅実です。

投資用不動産にかかる費用を抑える

投資用不動産の購入に必要になるのは、物件価格だけではありません。売買契約時には、以下のような初期費用がかかります。

● 仲介手数料
● 不動産投資ローンの事務手数料
● 印紙税・登録免許税
● 火災保険料・地震保険料
● 不動産取得税
● 司法書士報酬　など

上記のうち、金額の差が出やすいのは「仲介手数料」と「司法書士報酬」です。仲介手数料は、個人が売主の場合のみかかる費用であり、不動産会社からの直接取引の場合は不要となります。

また、投資用不動産の登記手続きを司法書士に依頼する場合は、できるだけ安く請け負ってくれる司法書士を探すのがおすすめです。

費用面のほかにも、わからない点があれば都度有識者に相談した方が安心して進められるでしょう。不動産投資について相談する相手を探している方は、以下の記事もチェックしてみてください。
>不動産投資の相談はどこで行える？相談相手の選び方や相談内容も解説

信頼できる不動産会社を利用する

信頼できる不動産会社を通じて物件を選べば、詐欺に巻き込まれる可能性がないだけでなく、個人の状況に合っている物件を紹介してくれます。どの不動産会社にも、提携している金融機関があるでしょう。

不動産会社に金融機関を紹介してもらうことで、より融資審査に通過しやすくなる可能性もあります。提携数が多い不動産会社であれば、1つがダメでも別の金融機関を紹介してもらえるでしょう。もちろん、収支計画などで収益が見込めるのであれば、不動産会社のコネクションも生かすと、融資をしてもらえる確率を高められます。

ただし、紹介してもらったから必ず審査に通過するわけではない点には注意しましょう。

不動産投資は自己資金にあった物件を購入して始められる

不動産投資は、少ない自己資金からでも始められます。一概に「〇〇万円なければいけない」という基準はありません。ただし、自己資金の額に応じて購入可能な物件が異なるため、自己資金を貯めることで選択の幅が広がるのは事実です。

少ない資金からREITや小口化商品を購入するという方法もあるため、「自己資金がない」という理由で不動産投資を諦める必要はありません。

また、不動産投資をスタートするなら、専門家の意見を参考にするのもおすすめです。

「自分の自己資金でどのくらいの物件が購入できるか知りたい」「少額からスタートできる不動産投資について知りたい」という方は、ぜひJ.P.Returnsの個別相談をご利用ください。