不動産投資ローンの融資を受けられる年収の目安
不動産投資ローンの融資を受けられる年収の目安は、一般的に「700万円」といわれています。しかし、金融機関によっては「700万円以下」の年収でも、ローン契約が可能です。ここでは、700万円が基準といわれている理由、年収に対する融資の限度額などを解説します。
年収700万円がひとつの基準といわれている
不動産投資ローンを借り入れる際の融資審査では、一般的に「年収700万円」がひとつの基準といわれています。700万円以上であれば融資される割合が増え、700万円未満であれば下がるとされているのです。
ただし、それぞれの金融機関により審査基準が異なるため、年収が700万円以上あれば必ずローン契約できるわけではありません。金融機関の中でもメカバンクは、さらに基準が厳しくなる傾向があるため、年収1,000万以上の投資家に向いている選択肢です。
不動産投資ローンでは、申込者の年収だけでなく、不動産物件の収益性や資産価値なども審査されます。それらの条件が良い場合には、年収が低くても審査に通ることもあるでしょう。つまり、年収の金額だけでは判断できないことを留意してください。
「年収の7～10倍」が融資の限度額とされている
金融機関によって異なりますが、融資の限度額は一般的に年収の7～10倍ほどといわれています。住宅ローン融資額の目安といわれている年収700万円であれば4,900万～7,000万円、年収1,000万円であれば7,000万～1億円です。つまり、年収1,000万円以上であれば、アパート一棟の購入も視野に入るでしょう。
ただし、あくまでも年収の7〜10倍は1つの目安にすぎません。審査によって金融機関が決定する融資額には、不動産物件の収益性や資産価値など、年収以外の要素も加味されるためです。この他にも、勤務先や勤続年数など、さまざまな属性が判断材料になります。
融資の基準は、金融機関によっても変わります。同じ金融機関であっても、支店や担当者によって融資額が異なる場合もあるため、注意が必要です。
また、自己資金によって用意できる頭金の金額が多くなれば、借入額を減らせて、融資の審査にも通りやすくなります。月々の返済額も減らせるため、運用にも余裕が出てくるでしょう。
【年収別】融資を受けられる金融機関一覧
融資を受けられる金額は、年収によって異なると同時に、金融機関によっても異なります。ここでは、年収の金額に応じて、以下の3つの場合に分けました。
● 年収500万円以下の場合
● 年収500万～700万円の場合
● 年収700万円以上の場合
それぞれの年収の範囲で、融資を受けられる可能性の高い金融機関を解説します。
なお、「可能な限り金利の低い不動産投資ローンを選びたい」と考えている方には、以下の記事もおすすめです。低金利のローン会社をランキング形式でまとめました。
>金利の低い不動産投資ローンランキングを紹介｜失敗したくないなら低金利で借りよう！
年収500万円以下の場合
年収500万円以下の場合は、金融機関の約3割から融資を受けられる可能性があります。具体的には、以下の2種類の金融機関は可能性が高いといえるでしょう。
● 日本政策金融公庫
● ノンバンク
それぞれの特徴と注意点を解説します。
【日本政策金融公庫】
日本政策金融公庫は、利益を追求する組織ではありません。こちらは、民間の金融機関から融資を受けにくい層への融資を積極的に行っています。不動産貸付業としての「事業性」が認められた場合には、年収500万円以下でも融資を受けられる可能性があり、民間金融機関よりも金利が低いこともメリットです。
最大融資額は4,800万円、融資期間は最長20年であるため、注意してください。
【ノンバンク】
ノンバンクとは、銀行以外の金融機関のことです。これには、消費者金融や信販会社、クレジットカード会社などが該当します。ノンバンクの特徴は、融資の審査基準が他の金融機関ほど厳しくなく、審査の期間が短いことです。なかには、「審査期間は最短で3日間」というノンバンクもあります。
他の金融機関から融資を受けられなくても、ノンバンクであれば、審査に通る可能性があります。ただし、金利は3～5％台と高めに設定されているため、返済のシミュレーションをしっかり行い、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。
年収500万～700万円の場合
年収が500万～700万円の場合は、上記の金融機関に加えて、以下の金融機関で融資を受けられる可能性があります。
● 地方銀行
● 信用金庫・信用組合
それぞれの特徴と注意点を解説します。
【地方銀行】
地域の経済を支える役割を担う地方銀行の場合、審査の基準も他の金融機関とは異なります。言い換えれば、メガバンクでの融資を断られた場合でも、融資を受けられる可能性があるでしょう。また、地方銀行によっては、融資対象エリアの広いケースもあります。
金利は地方銀行によってかなり幅があり、年1.5～4.5％がおおよその目安です。地方銀行ごとに融資の条件や手続きが異なるため、融資を申し込む前に確認してください。
【信用金庫・信用組合】
信用金庫・信用組合は、地域に密着した金融機関です。地方銀行よりもさらに狭いエリアを融資対象としています。審査基準は、さほど厳しくありません。「融資エリアに住んでいる」もしくは「融資エリアに勤務している」ことが、融資条件となるのが一般的です。
金利は信用金庫・信用組合によって異なりますが、おおよその目安は年2～3％程度と考えておいてください。
年収700万円以上の場合
年収が700万円以上であれば、融資を受けられる可能性がかなり広がります。前述した金融機関に加えて、下記の金融機関が候補になるでしょう。
● 都市銀行
● オリックス銀行
それぞれの特徴と注意点を解説します。
【都市銀行】
都市銀行とは、日本全国や海外などの広いエリアで展開している銀行のことです。メガバンクとも呼ばれています。都市銀行の不動産投資ローンの金利は1～2％台と、他の金融機関に比べて低めに設定されているのが特徴です。
返済期間が長く、融資限度額も高くなるため、高額物件の購入も視野に入ってくるでしょう。全国に支店があるため、利用しやすくなることもメリットです。ただし、融資の審査は他の金融機関と比較すると厳しいため、年収が700万円以上であっても、断られるケースもあります。
【オリックス銀行】
オリックス銀行は、不動産投資を始めたばかりという方に、多く利用されている銀行です。最長で45年の借り入れが利用できるため、返済額を抑えられます。ただし、そのぶん利息を多く支払うことになり、返済総額高くなることには注意が必要です。
また、利用可能な物件のエリアは、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市などに限られます。
どの銀行の不動産投資ローンを使うか決めあぐねてしまう方は、各社を比較した以下の記事も参考にしてみてください。
>不動産投資ローンのおすすめはどの銀行？金利などの特徴を比較
不動産投資ローンの審査を有利にする属性の種類
不動産投資ローンの審査に通るためには、「安定した収入がある」と判断されることが必要です。審査で重視されるおもな属性は、以下の5つです。
それぞれの属性がどのように評価されるのか、くわしく解説します。
不動産投資ローンの詳しい審査基準については、以下の記事も併せてご覧ください。
>不動産投資ローン（アパートローン）の審査基準は？審査に通るためのポイントも解説
年収
不動産投資ローンの審査において、とくに重視されるのが年収です。700万円が1つの目安となりますが、一般的に高いほど有利になります。
しかし、会社員が年収を増やすのは容易ではありません。具体的には、「出世してより高い役職に就く」「残業を増やす」「歩合制の場合は営業成績を向上される」などの方法が考えられますが、年収をいきなり上げるのは難しいでしょう。前述したように、年収に合わせて融資可能な金融機関を選ぶ必要があります。
勤務先や雇用状態
年収とともに審査の対象となるのは、勤務先と雇用状況です。金融機関が重視するのは「安定した収入」であるため、勤務先の会社が安定した業績を上げていることが求められます。具体的には上場企業・地元優良企業・国家公務員・地方公務員などは、評価が高くなるでしょう。
個人事業主やフリーランスに対しては、審査が厳しくなる傾向があります。また、雇用状態としては、勤続年数が多いほど融資に有利です。3年以上の勤務が望ましいとされるため、短いサイクルで転職を繰り返していると審査に不利になる可能性が高くなります。
家族構成
家族構成に関しては、一般的に単身者よりも既婚者のほうが審査に有利になります。これは、配偶者を連帯保証人として設定できるからです。
同居者や子どもがいる場合には、生年月日なども細かく確認されます。子どもの教育費がどのタイミングでどれくらいかかるかといったことも、審査対象になる可能性があるでしょう。生活費がどれくらいかかるのかが、ローンの返済能力と関わってくるためです。
住宅ローンの返済状況
住宅ローンの返済状況によっては、融資の審査で不利になる場合があります。ただし、金融機関によっては、住宅ローンの返済をしっかり行っていればその返済実績を評価する場合もあるため、必ずしも不利になるわけではありません。
とくに地方銀行や信用金庫などでは、持ち家があることをプラスに評価してくれるケースもあります。
資産状況
資産状況も、融資の審査に影響を与えます。資産とは、銀行預金や所有している土地、有価証券などです。現金に換えられる資産を多く所有していると、返済できないというリスクが軽減されるため、融資を受けられる可能性が高くなるでしょう。
すでにローンを完済した持ち家に住んでいる場合や相続する予定の資産がある場合も、融資に有利になります。
属性の評価を上げるための対策法
融資の審査に不利な属性を持っている場合でも、属性の評価を改善する対策がいくつかあります。おもな対策は、以下の3つです。
それぞれの対策について、くわしく解説します。
使わないクレジットカードの解約や限度額を下げる
クレジットカードの信用情報も、不動産投資ローンの審査対象になります。クレジットカードの支払に遅延がないかなど、クレジットヒストリーも確認されることを留意しておいてください。滞納経験の有無は、審査に大きな影響を及ぼします。
信用情報に問題がなかった場合でも、クレジットカードの利用残高が多いと属性の評価の下がる場合があります。また、「利用可能額が借金の可能性がある」「返済能力が低下する」などと判断されることもあるため、使わないクレジットカードは解約しておきましょう。
また、使用するクレジットカードでも、利用限度額を下げることで、属性を高めるための対策になります。とくに消費者金融のカードは所有しているだけで不利になる場合があるため、注意が必要です。
キャッシングなどのローンを見直す
属性を向上させるためには、既存のローンを見直すことも有効です。具体的には、「ローンの借り換えを行うことで金利を抑える」「繰り上げ返済を活用して残債を減らす」「完済が可能な場合は一括返済する」などの見直しが考えられます。
消費者金融系や信販系クレジットカードのキャッシングなど、高金利のローンがある場合には、ローン審査にマイナスの要因となるため、早めの返済がおすすめです。
住宅ローンやマイカーローンなど資金の使途が明確な借り入れであれば、問題にならない場合もあります。ただし、金融機関が判断するのは「返済能力」であるため、ローンは少ないほど、審査に有利になるのが一般的です。
副業を行う場合は収入が不安定なものを避ける
収入の審査でポイントになるのは、「継続性」や「安定性」です。融資を受けやすくするために、副業によって年収を増やすという考え方があります。しかし、副業の収入が安定しない場合には収入と見なされない場合もあるため、注意が必要です。
副業の収入が増えたとしても、会社を辞めて独立する、属性が大幅に下がってしまうケースも考えられます。安定した収入を見込める副業でなければ、審査で考慮されない可能性のあることを留意してください。
属性の評価が低い・自己資金が少ない場合の対策法
属性の評価が低く、自己資金が少なくても、対策することによって不動産投資ローンを受けられる可能性があります。おもな対策方法として考えられるのは、以下の3つです。
それぞれの対策について、くわしく解説します。
日本政策金融公庫を活用する
「【年収別】融資を受けられる金融機関一覧」の「年収500万円以下の場合」の項目でも解説しましたが、年収が低い場合には日本政策金融公庫の活用をおすすめします。日本政策金融公庫は日本政府が100％出資している金融機関であるため、民間の銀行より融資が受けやすいとされているためです。
ただし、日本政策金融公庫から融資を受けるためには、公共料金や税金の未納のないことが必須条件です。また、民間金融機関と比較すると借入可能な期間が短く、融資限度額も低いため、高額の不動産投資には向かないことに留意してください。
不動産投資会社に相談してみる
属性が低く、金融機関からの融資が難しいと感じていても、不動産投資会社に相談することで道の拓ける可能性があります。不動産投資会社の中には、金融機関と提携しているケースも少なくありません。さらに、提携ローンを活用できる場合もあるでしょう。
また、扱っている物件の担保価値を適切に評価してもらうことも期待できます。担保価値を高く評価された場合には、属性に不利になる要素があったとしても、審査に通る可能性が出てきます。
不動産投資についての専門知識を持ったプロに相談することで、有効なアドバイスを受けられるかもしれません。不動産投資会社の持っているネットワークから、融資可能な金融機関を紹介してもらえる可能性もあります。そのためには、不動産投資会社との信頼関係を築くことも大切です。
「相談できる相手が身近にいない…」という方は、以下の記事を参考に、不動産投資について相談できる人・場所について理解を深めてみましょう。
>不動産投資の相談はどこで行える？相談相手の選び方や相談内容も解説
年収を増やし少しずつ自己資金を増やす
時間はかかりますが、年収を増やしてさらに自己資金を増やすことは、属性を上げるための着実な方法といえます。
年収を高めるためには、場合によっては転職を視野に入れることも必要です。ただし、前述したように、勤務先の属性に関しては勤続3年以下は不利になる場合があります。長期的な視野を持って、計画を立てることが求められます。
自己資金を増やすためには、貯蓄を殖やすことも必要になるでしょう。余計な支出を避けるなど、ライフスタイルの見直しもしなければなりません。節約の習慣を身につけることで、金融機関からの評価が上がることも期待できます。
年収と自己資金を増やすためには、長期的かつ継続的な行動や生活習慣がマストです。しっかりとした不動産投資までの計画を立てることや、明確な目標を持つことが必要でしょう。地道な取り組みにはなってしまいますが、長い目でみた場合には、資産形成に着実に寄与する方法です。
不動産投資に必要となる資金とその内訳については、以下の記事で詳しく解説しています。
>不動産投資に必要な資金は？初期費用の内訳や自己資金を抑えるコツも
属性以外の不動産投資ローンの融資審査ポイント
投資する人間の属性以外にも、不動産投資ローンの融資の審査ポイントはいくつかあります。おもなポイントは以下の3つです。
それぞれくわしく解説します。
投資する物件の収益性
不動産投資ローンにおいて、投資する本人の属性以外の要素としてとくに重視されるのは、投資物件の収益性です。収益性として具体的にチェックされる要素としては、建物の築年数や耐用年数、物件のコンディションなどが挙げられます。築年数が浅く、物件のコンディションが良いほど、空室リスクや修繕リスクが減少する傾向があるためです。
収益性は、立地条件や周辺環境にも左右されます。「駅から近く交通の便がいい」「近くに商業施設がある」「学校や銀行などの公共施設が充実している」などの条件が揃うと、物件の人気が高くなるでしょう。その結果、空室リスクが少なくなると評価されます。「交通の便が悪い」「騒音がある」「治安が悪い」など、立地条件や周辺環境が良くない場合には収益性の評価も低くなります。
物件の収益性をチェックする際に、金融機関が重視していることの1つが実質利回りです。実質利回りが高い物件ほど収益性も高くなります。購入する物件を検討する際にも、実質利回りを確認するようにしてください。
投資する物件の担保性
不動産投資ローンの融資では、投資する物件の担保性もポイントになります。担保性とは、返済が滞った場合に備えて、金融機関が差し押さえる物件の担保価値のことです。担保性は収益性とも重なるところもありますが、一般的には、物件の所在地の公示地価や路線価、固定資産税評価額などから総合的に算出されます。
また、築年数が浅いほど、担保価値は高くなります。物件の耐用年数も、重要な要素です。木造物件・重量鉄骨造物件・RC造物件の違いでも、担保価値は変わります。耐用年数が多いほど、担保価値も高くなる傾向です。
注意しなければならないのは、販売価格の高さと担保価値は必ずしも一致しない点です。不動産投資ローンの融資を検討する際には、購入しようと考えている物件の担保価値がどれくらいあるのか、必ず確認するようにしてください。
また、収益性や担保性とともに、資産価値も融資審査の際の重要な要素になります。資産価値は、立地条件や建物としての価値など、収益性や担保性と重なるところもあります。違いには、災害リスクの少なさが挙げられるでしょう。
「地盤が固くて地震のリスクが低い」「海や川から離れていて、水害のリスクが低い」などの物件は、資産価値の高くなる傾向です。そのため、融資の際には有利になる可能性があります。
融資を受ける経営者としての信頼性
個人か法人かに関わらず、不動産投資ローンを利用しての投資者は「不動産経営者」に該当します。融資の審査においても、経営者としての信頼性も問われる可能性があることを留意してください。金融機関の審査することは、数字だけではありません。「この人物に融資した場合に、問題なく返済してもらえるかどうか」も重要な要素になるためです。
また、不動産投資は長期間にわたる事業です。万が一にも経営者が亡くなった場合に事業の継承者がいるかどうかも、審査の基準の1つになります。子どもがいない場合には、融資が通りにくくなる可能性もあります。ただし、経営者が若い場合にはその限りではありません。
属性を見直して不動産投資を始めよう
不動産投資を始めるための1つの目安は、年収700万円です。年収がそれ以上ある場合には、融資可能となる金融機関の選択肢も広がるでしょう。また、日本政策金融公庫やノンバンク、不動産投資会社の提携ローンを使うことで、年収が700万円以下でも融資を受けられる場合があります。
また、不動産投資ローンの融資審査は、年収以外にもさまざまな要素が関係しています。本人の属性も重要な要素です。年収以外の属性としては、勤務先や雇用形態、家族構成、住宅ローンや他のローンの有無などがあります。さらに属性以外でも、投資物件の収益性、担保性も大きなポイントになります。
不動産投資を始めたいと考えているが、年収が足りないのではないかと心配している方でも「属性を見直して改善する」「収益性や担保性の近い物件の購入を検討するなど」によって、不動産投資の可能性は大きく広がるでしょう。
不動産投資を検討している方は、J.P.RETURNSの個別相談・WEB面談を活用されてみてはいかでしょうか。不動産投資のプロがマンツーマンでご相談に乗りますので、お気軽にお申し込みください。
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