不動産投資とは？
不動産投資とは、マンションや一戸建てなどの不動産を購入し、自身がオーナーとなって第三者に貸し出す、もしくは売却することによって利益を得る投資方法です。不動産投資によって利益を得るそれぞれの方法は、投資用語では「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」と呼ばれます。
それぞれの意味や利益が得られる仕組みは下記の通りです。
| インカムゲイン |
| 資産を保有している間に継続して得られる利益を指しています。不動産投資においては、自身が保有している不動産を第三者に貸し出して得られる家賃収入や更新料がインカムゲインです。 |
| キャピタルゲイン |
| 保有する資産を売却したときに得る利益のことです。不動産投資においては、保有する不動産を購入したときよりも高い価格で売り、得られた利益をキャピタルゲインと呼びます。 |
不動産投資では、インカムゲインだけではなくキャピタルゲインについても検討するとよいでしょう。継続的に得られる家賃収入に加えて、最適なタイミングで不動産を売却できると投資収益の最大化が期待できます。投資用物件は家賃収入だけでなく売却益も見込める物件を選ぶと、不動産投資を成功させられる可能性が高まります。
他の投資方法との違い
代表的な投資方法には、不動産投資の他に「株式投資」と「投資信託」が挙げられます。それぞれの投資方法の違いや特徴は下記の通りです。
| ・株式投資 株式投資とは、企業が事業資金を集めるために発行した株式を購入し、売却時に利益を得る投資方法です。配当金や株主優待などで定期的な利益を得られる場合もあります。株式投資は業界に関する勉強や分析の他、株価のチェックが欠かせません。企業の成績によって損失が出たり、配当金額が変動したりするため、難易度が高いです。・投資信託 投資信託とは、資産運用のプロに自身の資産を預け運用してもらう投資方法です。運用によって得た成果を配当としてもらうことで利益を得られます。ただしプロが運用するとはいえ、突発的な経済の動きまでは予測できず、損失が出る可能性もあります。 |
株式投資と投資信託は、どちらも第三者や経済の影響を大きく受ける投資方法です。一方で不動産投資は家賃収入による安定した利益を得やすく、資産としての価値も落ちにくい特徴があります。不動産の資産価値は、経年劣化がみられる設備を取り換えたり、新しい設備を設置したりするなどの工夫により、向上を図ることもできます。
不動産投資の種類
不動産投資は、規模や物件によって大きく3つの種類に分けられます。種類によって、投資を始める際の費用の大きさやメリット・デメリットなどが異なります。それぞれの詳細を把握し、自身に合う投資用物件を選ぶのが大切です。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションの一戸もしくは複数戸を購入し賃貸物件として運用する投資方法です。マンションの一戸から運用できるため、比較的費用を抑えて投資を始められます。
| ●メリット ・自己資金が少なくても始めやすい ・管理組合に管理を任せられる ・投資リスクの分散が可能●デメリット ・一戸のみの運用では、空室時に家賃収入がなくなる ・管理組合に支払う管理費・修繕積立金が高い物件がある ・共用部の管理に関する自由度が低い |
区分マンションの共用部の管理は管理組合が行います。大規模修繕などの全体計画を任せられるメリットがありますが、反対に共用部に関する管理を自由にできない点には注意が必要です。複数戸を運用する場合は各戸の立地を分散させると、災害や周辺環境の悪化が発生した際に、全戸が同時に空室になるリスクを避けられます。
一棟マンション・アパート投資
一棟マンション・アパート投資は、一棟単位でマンションもしくはアパートを購入し、不動産投資を始める方法です。投資金額は大きくなりますが、居住者がいる全戸から家賃が発生するため、得られる収益も多くなります。
| ●メリット ・土地も含めて所有することで資産価値が高くなる ・複数戸あるため、家賃収入がゼロになるリスクが少ない ・管理面の自由度が高い●デメリット ・管理費・修繕費の負担が大きい ・投資金額が多額になる |
一棟全体が自身の保有する物件となるため、設備の修繕や設置など管理面の自由度が高くなります。同時に一棟分の管理費が発生し、多額になる点には注意してください。
戸建て投資
戸建て物件を購入し、賃貸物件として運用する方法が戸建て投資です。中古の一戸建てであれば比較的安く購入できる物件も多く、費用を抑えたい人やリスクを軽減したい人には検討しやすい投資方法です。
| ●メリット ・ファミリー世帯の利用が多く長期入居が期待できる ・共有部分がなく管理の手間がかからない●デメリット ・入居者がいなければ家賃収入がなくなる ・築古の物件は修繕費がかさむ |
戸建て物件は多少立地が悪くても入居率への影響が小さく、駐車場付きなどの条件を加えると、より需要が見込めます。ただし、区分マンション投資と同じく、入居者がいなければ家賃収入がゼロになる点に注意が必要です。
不動産投資のメリット
不動産投資には他の投資方法にはない、さまざまなメリットがあります。不動産投資ならではのメリットは何かを把握し、投資方法の選定に役立てください。
ここでは、不動産投資によって得られる8つのメリットを紹介します。
レバレッジ効果がある
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、小さな資金で大きな投資効果を得て、利益を高めることを指しています。不動産投資は自己資金のみで購入できる物件を選び、賃貸経営を始めることも可能ですが、銀行からの融資を受ければより高い家賃収入が見込める物件を購入できます。自己資金が少なくても、大きな利益を獲得できるレバレッジ効果がある点が不動産投資の特徴です。
経済の変動に影響を受けにくい
株式投資や投資信託などは、経済の変動に大きな影響を受けます。不動産投資に比べると高いリターンが期待できるものの、不確実性やリスクも高い傾向にあります。
一方で不動産は住居の需要がゼロになることはないため、経済の変動に影響を受けにくい投資方法です。利益が頻繁に変動せず安定した家賃収入が見込めるのは、不動産投資の大きなメリットです。
安定した収入になる
不動産投資は入居者がいる間、一定の家賃収入が得られます。物件購入時に不動産投資ローンを組んだ場合でも家賃収入を返済に充てられるため、本業で得た所得を減らさずに運用可能です。
ローンが完済できれば、その分手元に残る家賃収入は多くなります。賃貸経営にかかる経費を差し引いた家賃収入を、不労所得として得られるのはメリットです。特に賃貸需要が高い物件を購入できれば空室リスクも少なく、より安定した収入が期待できます。
節税効果を得られる
不動産投資によって得た所得は、会社員の人などが本業で得た給与所得とまとめられ、所得税・住民税の算出に用いられます。不動産所得が赤字になると、損益通算によって本業の課税所得額を減らせるため、節税効果が期待できます。
物件購入費用を減価償却によって少しずつ経費として計上できるのも、節税になり得るポイントです。計上できる経費が増えると課税所得を減らすことができるため、減価償却期間中は所得税・住民税の算出に用いられる課税所得を少なく申告できます。
また、財産を現金ではなく不動産の形で相続すると相続税評価額を下げられ、相続税の節税効果が期待できます。例えば、1,000万円の財産を現金で相続した場合、課税対象額は額面そのままの1,000万円です。不動産の形で相続すると、相続税評価額が市場価格の70%程度となり、 課税対象額が700万円に抑えられます。ただし、借地権や賃貸の割合によっても評価額は変わってくるため気を付けましょう。
下の記事で節税にについて詳しく解説しています。
不動産投資で節税できる？節税できる仕組みや計算方法を解説
生命保険としても利用できる
不動産投資ローンを契約する際、団体信用生命保険に加入すると、万が一の事態に備えた資産運用ができます。
団体信用生命保険とは、ローンを契約した本人が病気や事故によりローンを返済できない状態になったときに、残債の支払いが免除される保険です。所有権が保険会社や第三者に渡ることもなく、不動産のみが資産として家族に遺される形となります。家賃収入も家族が引き継ぐため、不動産投資によって万が一の際に家族の生活を守れます。
下の記事で団体信用生命保険について詳しく解説しています。
不動産投資で団体信用生命保険は必要？メリット・デメリットを解説
資金計画を立てやすい
安定した収入が見込める不動産投資は、将来に備えた資金計画が立てやすい投資方法です。管理費や資産価値の維持を目的としたリフォーム費用など、のちに発生する支出を大まかに予測できるため、早い段階で計画を立てられます。
多くの場合、不動産投資は長期的な運用となります。早い段階で資金計画を立てられるのは、継続して安定した運用をするのに有効なポイントです。
インフレ対策になる
インフレによって物価が上昇しお金の価値が目減りしても、不動産は実物資産であるため影響を受けにくく、資産価値が急激に下がることはありません。反対に、物価が上昇すると家賃も徐々に上がる傾向があり、インフレ対策として有効です。
2023年現在、世界情勢の変化や人口増加による資源不足などにより、実際に物価が高騰しています。不動産投資をすると家賃収入による利益獲得が見込め、モノやサービスの価格上昇によって圧迫される家計のサポートができます。
自己資金が少なくても始められる
自己資金が少なくても、金融機関から融資を受けると不動産投資を始められます。融資には審査が必要ですが、審査に通れば不動産投資ローンを組むことが可能です。入居者を得られると家賃収入を毎月のローン返済に充てられるため、借入金を返済しつつ資金の確保も見込めます。また、条件によっては頭金不要のフルローンを組むのも可能です。
不動産投資のリスク
不動産投資はメリットが多い一方で、リスクが発生する可能性もゼロではありません。不動産投資を成功させるには、どのようなリスクが起こり得るのか事前に把握し対策を行うことが必要です。
ここでは、不動産投資で考えられる主なリスクと、リスクに備えた対策を紹介します。
不動産投資はリスクが高い？リスク一覧と対策方法について解説！
空室リスク
空室になると次の入居者が決まるまで家賃収入が得られず、資金繰りが影響が出てしまいます。下記の事柄が発生すると、空室リスクが高まります。
| ・近隣にライバル物件が増える ・人口減少 ・築年数の経過 |
空室リスクを抑えるには、物件を購入する前に十分な現地調査を行うのが大切です。周辺物件やエリアの特徴を分析し賃貸需要を把握すると、入居率の高い物件を見極める判断材料になります。
物件の管理を不動産管理会社に任せる場合は、積極的に入居者を募集してくれるところを選びましょう。入居率の高い物件を多数管理している不動産管理会社を選ぶのがおすすめです。
老朽化リスク
建物は築年数の経過により老朽化が進みます。老朽化が進んだ物件は劣化が目立ち、入居者が集まりにくくなるため注意してください。また、老朽化によって下記に挙げるような損失が発生する可能性も考えられます。
| ・賃料の低下 ・資産価値の低下 ・売却価格の低下に伴う売却損の発生 |
リスクや損失の発生を抑えるには、老朽化する前にリノベーションなどを行い、資産価値を維持する必要があります。修繕を行ったり、新たな設備や機能の追加を検討したりしましょう。
不動産管理会社を選ぶ際は、修繕ノウハウを持っているか確認するのがおすすめです。綿密な修繕計画を立てられる不動産管理会社であれば、突発的に高額な修繕費が発生するリスクを抑えられ、安定した賃貸経営を続けられます。
災害リスク
災害リスクとは、火災や自然災害により保有する物件に何らかの被害が発生することを指しています。空室や老朽化は予測ができるのに対し、災害は予測が難しいリスクです。特に地震や洪水、火災などは特に被害が大きくなる傾向があります。
被害を最小限にとどめるには、災害は起こるものと考え、あらかじめ備えておくのがポイントです。火災保険や地震保険に入り、災害発生時に補償を受けられる体制を整えておきましょう。物件を選ぶ際に、地震や洪水リスクがどのくらいあるのかハザードマップで把握したり、建物の耐震性を確認したりするのも重要です。
家賃滞納リスク
賃貸物件の入居者が家賃を支払ってくれず、滞納する家賃滞納リスクもあります。家賃滞納が起きると家賃収入が得られないため、督促をしたり連帯保証人に連絡したりする手間が発生します。法的措置の実行が必要になる場合もあり、オーナーの精神的負担が大きくなることが予想されます。
家賃滞納を防ぐには、支払い方法を口座振替やカード払いに限定するのが効果的です。口座に残高がある限り自動的に家賃の支払いが行われ、単純な支払い忘れも防げます。
また、不動産管理会社によって家賃滞納時の対応は異なります。家賃滞納が発生した際には早急な対応をしてもらえるか確認した上で、不動産管理会社を選びましょう。
金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、金利の上昇に伴って利息が増え、ローン返済額が増える状態を指します。家賃収入だけでは返済が難しくなり、本業の所得から手出しが必要になる可能性も否定できません。借入金額が多いほど、金利上昇による負担が大きくなるので注意が必要です。
金利上昇リスクを軽減する方法として「変動金利」ではなく「固定金利」でローンを組むことが挙げられます。変動金利は金利の相場によって返済額が変動するのに対し、固定金利は完済まで金利が変わらず、一定額での返済が可能です。ただし、契約時の金利はそれぞれ異なり、変動金利は契約時の金利が低く、固定金利は高く設定される点に注意しましょう。
資金に余裕がある場合は、前倒しでローンの一部を返済する「繰り上げ返済」をするのも一案です。月々の返済額が減ったり、返済期間を短くできたりするため、結果的に金利上昇して、返済額が上がるリスクを軽減できます。
家賃下落リスク
家賃下落リスクとは、保有する賃貸物件の家賃が、築年数の経過とともに値下がりすることです。築古になるほど老朽化が進み、新築や築浅時と同じ家賃のままでは入居者が得られなくなってしまいます。空室期間が長期間に及ぶのを避けるためには、老朽化に応じた家賃の値下げが必要です。
家賃下落リスクは、利便性の高い物件を選べばある程度軽減できます。駅近や生活利便施設がそろっているエリアの物件などを選ぶと、築古でも入居者が得やすく大幅な家賃の値下げを防げます。
設備を充実させ、入居者にとって魅力ある環境を整えるのも1つの方法です。無料のインターネット環境や宅配ボックスなど、需要がある設備を導入するとよいでしょう。
不動産投資にかかる初期費用
不動産投資に必要な初期費用の目安は、物件購入価格の8％〜10％程度 といわれています。購入する物件を1,000万円と仮定すると、80万〜100万円が必要となる計算です。
不動産投資によって発生する初期費用は、主に下記の8つが挙げられます。
| ・不動産仲介手数料 不動産会社を利用して物件を購入した場合に発生する費用です。売買契約の成功報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。・ローンの事務手数料 不動産投資ローンを組む際に、融資を受ける金融機関に支払う事務手数料です。借入金額の1％〜3%程度を事務手数料の目安にしてください。 ・ローンの保証料 一般的に不動産投資ローンを組む際は、ローンの保証会社と契約し保証を付けます。ローン返済が滞った場合に、金融機関がお金を回収できるように備える保証です。保証料は、借入金額の1～2％程度が目安となります。 ・登記費用 物件購入後は、所有権の移転や抵当権を設定するための登記が必要です。不動産登記にかかる費用は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。税率は登記内容によって異なり、例えば新築物件の購入時に行う「所有権保存登記」は0.4%、中古物件の購入時に行う「所有権移転登記」は2.0%です。（出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm） ・印紙代 不動産の売買時に交わす「不動産売買契約書」と、融資を受ける際の「金銭消費貸借契約書」には印紙税がかかります。印紙代は契約書に記載の取引の規模によって異なり、例えば契約金額が1,000万〜5,000万円の場合、印紙代は2万円です。（出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」/https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）・不動産取得税 物件購入後、行政から送付される納税通知書に従い、不動産取得税の支払いを行います。投資用物件の不動産取得税は、固定資産税評価額に税率4％をかけて算出されます。 （出典：総務省「不動産取得税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_17.html） ・固定資産税・都市計画税 （出典：総務省「固定資産税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html） （出典：総務省「都市計画税」/https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_16.html） ・保険料 |
以下の記事で初期費用についてさらに詳しく解説しています。
不動産投資にかかる初期費用は？内訳や少額で始めるための方法を解説
不動産投資に向いている人
不動産投資を始めるか迷っている人は、不動産投資に向いている人の特徴を把握すると判断材料として役立ちます。
主に以下に挙げる4つの特徴がある方は、不動産投資に向いているといえるでしょう。
安定した収入がある人
安定した収入がある公務員や上場企業に勤めている人は、不動産投資に向いています。金融機関から高い評価を得られ、不動産投資ローンの審査に通りやすいのが理由です。下記の条件を満たす場合、特にローン審査に通りやすい傾向があります。
| ・高収入 ・安定した企業や業種として働いている ・勤続年数が長い |
また、不動産投資において減価償却費などで帳簿上の赤字が発生すれば、所得税・住民税の算出に用いられる課税所得額を損益通算できます。元の課税所得額が高い人ほど節税効果が得られる可能性があります。特に課税所得額が900万円を超えている人は、より大きな節税効果が期待できるのでおすすめです。
不動産投資についての勉強ができる人
安定した不動産投資をするには投資の基礎やローン、物件の選び方・管理方法など多くの知識が必要です。幅広い知識を身に付けることに抵抗がなく勉強ができる人は、不動産投資に向いているといえます。例えば、下記に挙げるような勉強が必要です。
| ・税金 ・保険 ・リスク管理 ・修繕計画 ・売却タイミング |
不動産管理会社に管理を任せる場合であっても、勉強は欠かせません。保有する物件に関する連絡や報告を受ける他、何らかの判断を求められる場合もあります。自身で管理する方はもちろん、不動産管理会社に任せる方も、適切な知識で判断・対応できるように勉強に取り組むことは不動産投資において重要です。
長期的な視点を持てる人
不動産投資は賃貸経営をする、もしくは保有する不動産を購入時よりも高い価格で売却し、利益を得るのを目的としています。どちらも短期間で利益を得るのではなく、基本的には長期運用が必要です。すぐに結果を求めず、長期的な視点を持てる人が不動産投資に向いています。
長期的な視点を持てると、数年から数十年を見越した事業計画も立てやすく、リスクの少ない運用を目指せます。説得力のある長期のローン返済計画などを立てられれば、金融機関からの融資を受けられる確率も高まり、不動産投資を始めやすくなるのも利点です。
決断力がある人
不動産投資では、下記に挙げるような決断力が求められる場面が多々あります。
| ・立地・物件選び ・不動産管理会社選び ・家賃設定 ・修繕や新たな設備の導入 |
不動産投資を成功させるには、それぞれ曖昧な判断はできません。各場面で機会を逃さずに決断できる力がある人が不動産投資に向いています。
物件購入や売却タイミングなど、スピード感のある決断が求められる場合もあります。決断が遅れると、ライバルに先を越され良質な物件の購入を逃したり、利益を得られるチャンスを逃したりするかもしれません。さまざまな情報を把握し必要なタイミングで決断できる人は、不動産投資による成功率を高められます。
不動産投資について勉強する方法
不動産投資の成功を目指すには投資方法や税金、賃貸管理など、幅広い分野の知識を身に付けるのが大切です。正しい専門知識を持って運用に取り組めるように、不動産投資を始める前に勉強しましょう。
ここでは、不動産投資に関する知識を身に付けるのに有効な勉強方法を紹介します。
インターネットで情報収集をする
インターネットを活用すると、不動産投資に関する情報を手軽に得られます。調べる内容を絞って検索すると、知りたい情報が優先して表示され効率的に知識を身に付けられるのが特徴です。
ただし、中には誤った内容が掲載されていることもあります。情報を掲載しているサイトの発信・運営元を調べ、信頼できるか確認した上で利用しましょう。
不動産投資についての本を読む
インターネットは手軽に使えるものの、情報が断片的に掲載されている傾向があり、順を追って知識を深めるのに適さない面があります。本であれば初心者向けから上級者向けなど、手に取る人のレベルに合わせた構成でまとめられているものが多く、順を追って学ぶことが可能です。知識をかたよらせずに自身のレベルに沿って勉強ができる点が本で学ぶメリットです。
本で勉強を進める場合は、電子書籍を利用するのも一案です。スマートフォンさえあれば、重い本を持ち歩かずにスキマ時間を活用して学べます。
スマホで読む投資書籍
セミナーに参加する
インターネットや本を活用し、不動産投資に関する情報を十分に勉強したと思っていても、独学だけでは誤った認識や思わぬ知識不足があるかもしれません。
不動産投資セミナーに参加すると投資のプロから直接学べるため、正確な情報を効率的かつ網羅的に学べます。疑問点をすぐに質問でき、その場で回答を得られるのもメリットです。
セミナーへの参加にハードルを感じる人は、まずは動画セミナーの利用もおすすめです。自宅で学べる他、動画で事前知識を得てセミナーや説明会に参加すると、投資初心者の人もより理解度を高められます。
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まとめ
不動産投資とは、アパートやマンションの区画・一戸建てなどを購入し、それを貸し出すことによって利益を得る投資方法です。安定した収入がある方や長期的な視点をもって投資を行える方は、銀行からの評価も高くなる傾向があり、不動産投資に向いているといえるでしょう。
実際に不動産投資を行うときは、物件の選び方や管理方法、ローンについてなどの知識が必要となります。J.P.RETURNSでは不動産投資について手軽に学べる電子書籍や動画セミナーを提供しているので、不動産投資に興味のある方はぜひお役立てください。
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