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マンション投資とは
マンション投資とは、大家さんとして一室を貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の一形態です。まずは1部屋から始めるケースが一般的で、一棟丸ごと購入する「一棟マンション投資」は資金規模が大きくなるため、一般的な投資家には現実的ではありません。
「資産家しか始められない」というのは誤解です。金融機関の融資を活用すれば、手元資金が少なくても始められます。条件次第ではフルローン対応も可能です。また、購入後の管理は業者に委託できるため、オーナーの手間はほとんどかかりません。
物件選びさえ間違えなければ、中長期的に効率よく資産形成できるのがマンション投資の本質です。「儲からない」という声の多くは、仕組みへの誤解から生まれています。次のセクションでは、その理由を解説していきます。
マンション投資が儲からないと言われる理由
金融機関からお金を借りて効率的に資産形成ができるマンション投資ですが、なぜ儲からないと言われてしまうのでしょうか。「マンション投資は儲からない」と考えている人の多くは、不動産投資の仕組みさえよく理解していないケースが多いです。ここでは、儲からないと言われている理由について、それぞれ解説していきます。
・空室リスクが高い
・収入が少ない
・新築マンションは購入後すぐに価格が下がる
・管理費や修繕積立金が毎月かかる
・人気物件でもキャッシュフローが多くない
それぞれ詳しく説明していきます。
マンション経営の注意点や儲からない場合の対処法については、以下の記事も参考にしてみてください。
>「マンション経営は儲からない」はウソ？儲かる理由と注意点について解説
空室リスクが高い
空室リスクが高いので「マンション投資は儲からない」と言われることがあります。空室リスクはマンション投資において最大のリスクといっても過言ではありません。なぜなら、ワンルームマンション投資においては、空室は収入0を意味するからです。
空室状態であっても金融機関への返済は続くため、場合によっては自分の給料や資産を取り崩して支払う必要があります。一時的であれば対応ができるものの、数カ月以上続くと破綻してしまう可能性もあります。
例えば、仮に以下の条件で返済負担がどうなるか考えてみましょう。
| 融資金額：3,000万円 返済期間：30年 利率：2％ |
上記条件においては毎月の返済は約11万円です。空室状態でも返済に加え、管理費などの諸経費もかかるため、長く続くと支払いに行き詰る可能性は高いといえます。
しかし、空室リスクは需要の高い物件を選べば減らせます。例えば、ターミナル駅近くで生活利便施設なども徒歩圏内など、多くの人が住みたいと思う物件です。人気物件は、募集をするとすぐに埋まるため、仮に退去されたとしてもすぐに次の入居者が現れるので家賃が途絶えるリスクは減らせるでしょう。
収入が少ない
家賃収入が少ないために「マンション投資は儲からない」と言われることがあります。確かに1部屋のみの保有だと、潤沢なキャッシュフローでのプラスは見込めません。家賃収入からローン返済や諸経費などを支出すると1万円も残らないケースも珍しくありません。定期的に発生する税金類や修繕費などの負担もあります。
しかし、毎月のローン返済は管理費のような支出とは性質が異なり、返済ごとに残債が減るため、資産は増えているとも考えられます。仮に毎月の手残りがなく、キャッシュフローベースでは30年返済でプラスマイナス0だとしても、完済時点でそのマンションは全て自分の資産です。
3,000万円で購入した物件が30年後に2,000万円になっていたとしましょう。このケースでも家賃収入を原資に完済していれば、実質的には手出しをせずに2,000万の資産を築けます。
そのため、マンション投資では目先のキャッシュフローは大きくなくても、中長期的な目線で見ると十分な資産形成が可能です。特に都心の物件は、資産価値の下落が落ちにくい分、利回りが少なく、優良物件でも毎月の収入が少なかったり、多少の赤字が発生したりするケースも多いです。
新築マンションは購入後すぐに価格が下がる
新築マンションは購入後すぐに価格が下がるから「マンション投資は儲からない」と言われることがあります。確かに新築マンションは購入してからすぐに売却すると、1割程度落ちるのが一般的です。下落幅はエリアなどさまざまな要素によって決まります。
この落ちる理由の一つに広告費が上乗せされているという点です。マンション自体はブランドイメージ向上のために規模に応じて販売時に多額の広告費をかける傾向にあります。
新築物件は上記のようなコストも上乗せされているので割高になっており、「新築プレミアム価格」と呼び方もあるほどです。割高な家賃を設定して、入居者がつかない場合はすぐに値下げせざるを得なくなってしまいます。売却するにも、誰かが購入した時点で「新築」ではなくなってしまうため、安値になってしまうでしょう。
新築マンションでも例外的に超人気物件の場合は、購入直後でも需要が上回り、価格が高騰しています。例えば、2023年はパークタワー勝どきで入居が始まる前から、販売価格よりも高値で売買が成立して話題になっています。
上記のようなケースは稀なので、購入直後の価格下落を避けたい人は、中古物件を投資対象とするのが無難でしょう。
管理費や修繕積立金が毎月かかる
管理費や修繕積立金が毎月かかるので、「マンション投資は儲からない」という人もいるでしょう。確かに管理費や修繕積立金は、マンションであれば共用部の清掃や管理などが発生するため、金額の大小はあるものの必ずかかってしまう費用です。
しかし、管理費や修繕積立金を加味して収益が出る物件を探せばいいので、そこまで大きな問題にならないでしょう。不動産投資を行ううえでは、ローン返済などと同様に管理費と修繕積立金込みのシミュレーションを行い、赤字が大きくなりそうであれば別の物件を探した方がいいかもしれません。
住民の数で割って計算されているため、マンションで空き部屋が多いと、途中で修繕積立金は増額される可能性がある点も把握しておきましょう。
節税効果はそこまで大きくない
節税効果があまり大きくないために「マンション投資は儲からない」と言われることがあります。確かに収入が高い人でなければ節税効果はそこまで感じられないというのが実態です。節税する仕組みを簡単に説明しましょう。
| 給与所得−不動産所得(赤字)×税率＝納税額 |
高年収の人は、税率が高いために不動産所得の赤字と給与所得を相殺する損益分散によって、納める税金を減らせます。例えば、給与所得が1,000万円で不動産所得が▲100万円の場合、損益通算をすると900万円が課税対象です。
不動産所得の赤字を損益通算して課税所得が減るために節税となるのですが、高年収でなければ税率はそこまで高くないので、節税効果が感じにくい可能性もあります。
ただし、基本的には不動産投資をやる目的は、毎月の不労所得の獲得や中長期的な資産形成です。節税は副次的なメリットの位置づけであるので、あまり節税効果が高くなくても、不動産投資を断念すべき理由にはならないでしょう。
マンション投資のメリット
マンション投資は儲からないという人もいますが、たいていの場合、メリットを熟知していません。数あるマンション投資のメリットから厳選して以下の5つを紹介します。
・一般的な収入の会社員でも始めやすい
・管理の手間がほとんどかからない
・生命保険代わりになる
・インフレ対策になる
・中長期的な資産形成手段になる
生命保険代わりやインフレ対策になるなど、不動産独自のメリットについても詳しく解説していきます。
一般的な収入の会社員でも始めやすい
不動産投資は、一般的な収入の会社員でも始めやすい点が、他の資産運用方法と比べて大きなメリットといえるでしょう。不動産投資はお金持ちしかと物件を購入できないと思っている人もいるかもしれませんが、実は勘違いです。
例えば、株式投資である程度の利益を得るためにはまとまった金額が必須です。資金不足で株式投資を断念している人も珍しくありません。
一方、不動産投資は潤沢な資金がなくても、金融機関の融資を受けて一般的な収入の会社員でもわずかな初期費用で始められます。公務員や大手企業の社員であるのに加え、物件の条件も合致すれば、フルローンで不動産投資ができる場合もあります。
収入の金額だけでなく、安定性なども金融機関が融資金額を決めるうえで大切な要素です。例えば、年収550万円の自営業者よりも年収500万円の公務員の方が高い融資金額を引き出せるのは、想像に難くないでしょう。
収入が高くなくても始められるので、物件探しと同時に、自分の年収でどれくらいの融資が下りるかも確認しておくのがおすすめです。
なお、初心者がいきなりフルローンで不動産投資を始めるのは危険とも言われています。その理由と、備えておきたい基礎知識については、こちらの記事で確認しておきましょう。
>不動産投資をフルローンで始めるのは危険？基礎知識や融資を受けるポイントを紹介
管理の手間がほとんどかからない
不動産を購入した後は、物件の管理にほとんど手間がかからないのも、不動産投資のメリットであり人気の秘密です。購入後の入居者探しや契約などを全て不動産オーナーの仕事と思っている人も少なくありません。しかし、実際は業者に委託する場合が多く、不動産オーナーの仕事はあまりないのが実態です。
入居者が決まった以後も家賃回収やクレーム対応など、入居者との窓口は基本的には管理会社になります。滞納等が起きた際の回収も業務範囲なので、よっぽどトラブルが起きない限りは不動産オーナーの出番はありません。上記の業務を全て自分で行う自主管理という方法もありますが、賃貸ノウハウが必要なうえに、日中の対応も発生するため本業がある人は難しいでしょう。
国土交通省の賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査によると、不動産投資家のうち8割以上は何かしらの業務を委託しており、外注は珍しくありません。忙しい会社員が不動産投資をするなら、業者に管理委託するのがおすすめです。
どこまで任せるかなどを迷う場合にはJ.P.RETURNSの無料面談も上手にご活用ください。
生命保険代わりになる
資産運用のなかでも不動産投資特有なのが、生命保険代わりになるというメリットです。これには団体信用生命保険(団信)が関係しています。
| 団体信用生命保険とは 契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした際に、残債が免除される保険のこと |
契約者に万が一のことがあった際には、残債のない不動産が家族に引き継がれます。その不動産をそのまま運用して家賃を受け取り続けるか、売却してまとまった現金として受け取るかは、遺された家族の自由です。実質的に現金化できる資産を引き継げるため、生命保険の役割を果たします。もし、別に生命保険をかけていて過剰な保険金額になる場合は、不動産の価格などを勘案して減額すると支出削減にもなるでしょう。
この生命保険代わりになるメリットは他の資産運用には見られない不動産投資独自のメリットです。
インフレ対策になる
インフレに強い現物資産であるため、不動産投資は資産運用と同時にインフレ対策にもなります。具体的には以下の3つがインフレ対策となる理由です。
・資産価格が下がりにくい
インフレ時は物価上昇に伴い、相対的にお金の価値が下がります。実際に現物資産である不動産はインフレ時も価値が下がりにくいので、資産を減らさないためにも不動産をポートフォリオに組み込んでおくのは大切です。資産の大半が現金の場合はインフレの影響で大きく目減りしてしまう可能性があります。
・不動産投資ローンの負担感が減る
お金の価値が減り、残っている借金の価値も目減りします。借金の実質的な負担感が減るため、以前よりも返済しやすくなるといえます。ただし、インフレによる金利上昇でローン金利が上がる場合もあるので注意が必要です。
・インフレにより収入が上がる
インフレになると家賃も上昇する傾向にあるため、不動産オーナーからすると収入増となります。ただし、物価上昇が急激に起きた場合でも家賃は同じ割合で大きく増えません。賃貸借契約の問題もあり、物価上昇と共にすぐに家賃が上げられるわけではない点も把握しておきましょう。
上記3つの理由で不動産投資はインフレ対策としても有効な手段です。
中長期的な資産形成手段になる
不動産投資は短期的な大きいリターンはあまり期待できませんが、中長期のスパンでは有効的な資産形成手段となるでしょう。手元に潤沢な資金がなくても、大きな資産を築けるのは大きなメリットといえます。
株式投資や債券など伝統的な投資手法では、安定的に得られるリターンは年利3～5％程度なので、大きな資産を築くためには長い期間とまとまった投資資金が必要になります。不動産投資でも毎月の大きなキャッシュフローは期待できませんが、金融機関から融資を受けながら長く運用を続けると、完済時には大きな資産を築けるでしょう。
例えば、以下は融資を受けて2,500万円の物件で運用したケースです。
| ・物件購入費用(諸費用含む) 2,500万円 ・融資金額 2,500万円 ・年利 1.5％ ・返済期間 30年 ・毎年のキャッシュフロー ▲5万円 |
仮に完済時に売却しようとしたら、資産価値が下落して2,000万円になった場合でも、150万円(▲5万円×30年)の手出しで2,000万円の資産が築けた計算になります。短期で大きな利益を取るのは難しいですが、物件選定をしっかり行えば中長期では効率の高い投資となるでしょう。
不動産投資初心者には特に、短期投資より長期投資の方がおすすめです。そのメリットを以下の記事にまとめています。
>長期投資のメリットと注意点｜不動産投資がおすすめの理由とは？
マンション投資のデメリット
生命保険代わりになったり、インフレ対策となったりなどマンション投資ならではのメリットを紹介しましたが、デメリットも存在しています。しかし、どれも事前に把握しておけば、マンション投資を断念するような致命的なデメリットにはならないでしょう。
・物件選びの負担が重い
・都心の需要が高い物件は利回りが低い
・属性によって融資を受けるのが難しい
それぞれのデメリットを解説していきます。
マンション投資の失敗事例をまとめた以下の記事も参考にしてみてください。
>不動産投資で失敗する理由とは？失敗事例7選と成功のコツ
物件選びの負担が重い
マンション投資において最も重要で、成功できるかが決まってしまうといっても過言でないほど重要なのが物件選びです。ただ、需要の高いと想定される物件はなかなか市場に出てこないので、探すのが大変で負担が重い作業なのもまた事実です。
マンション投資では賃貸ニーズの高い物件を購入できれば、業者に管理を任せてほとんど手間をかけずに収入を得られます。一方、人気があまりない物件を購入してしまうと、入居者募集が大変になったり、入居期間が短かったりと、金銭面でのマイナスも大きくなってしまいます。もし空室が続いてしまうと、ローン返済を自身の給与や貯蓄から補填することになり、長く続くと破綻してしまうでしょう。そのため、失敗したくないならどんなに大変でも物件選びに妥協は禁物です。
しかし、需要が中長期的に見込める物件を適正価格で購入するのは簡単ではありません。本業がある忙しい人は、毎日物件を確認する時間的な余裕がない人も多いはずです。そのような人は、不動産会社への相談してみるのがおすすめです。プロが選定した物件から紹介してもらえるので、素人の一般投資家が選定したよりも価値のある物件を短時間で見つけやすいといえるでしょう。J.P.RETURNSでは、無料相談も行っていますので、ぜひ担当者に聞いてみてください。
都心の需要が高い物件は利回りが低い
意外に感じる人もいるかもしれませんが、需要が高くても利回りが低い物件もあります。特に都心の駅近の人気物件では、人気にも関わらず利回りが低くなっています。なぜなら物件購入価格が高くなるほど利回りが低くなるからです。利回りの式は以下のとおりです。
| 年間家賃合計÷物件価格＝表面利回り |
特に近年は都心の人気エリアの物件を中心に値段が高騰していますが、それと同じ割合で家賃が増えているわけではありません。その結果、上記の式の分母だけ増えている状態のために利回りが下がっています。
需要が高いゆえに物件価格が上がっている状況ではあるものの、インカムゲインが物足りない水準に感じる点はデメリットともいえます。ただし、裏を返すと物件価格が下がりにくいともいえるので、中長期的で資産形成を考えているなら致命的なデメリットではないでしょう。
属性によって融資を受けるのが難しい
大半の人は金融機関から融資を受けて、不動産投資をスタートさせます。しかし、収入が不安定など、金融機関の審査に通りにくい人は購入できない可能性があります。不動産投資ローンの融資を受けるのが難しい人の特徴は以下の通りです。
・アルバイトやフリーターなど収入が不安定な人
・過去に滞納を起こすなど、信用情報に傷がついている人
・自己資金が0の人
・年齢の基準を満たしていない人
・購入予定物件の耐用年数が超えている人
一つでも上記に当てはまると審査通過が難しくなってしまいます。もし現在高年収であるなどのプラスの要素があっても、滞納などを起こしていると借り入れできないでしょう。信用情報に傷がついている場合、少なくとも5年程度は審査通過が困難になります。
上記に該当せず、正社員として数年以上同じ職場で働いていれば平均的な給料であっても、審査通過できる可能性は十分にあります。
Q&A
マンション投資で節税はできますか？
マンション投資では損益通算という制度を使って合法的な節税が可能です。納税額は以下の式で決まります。
| 給与所得+不動産所得×税率＝納税額 |
不動産所得が赤字になると、課税対象額が減るために納税額が少なくなる仕組みです。仮に給与収入が500万円、不動産所得が100万円の赤字だった場合、課税所得は以下のように変わります。
| 不動産所得の赤字がない：500万円
不動産所得の赤字がある：400万円＝500万円－100万円 |
税率を掛ける前の課税所得が減るために納税額が減る仕組みです。なお、毎月の手残りがある状態でも減価償却の計上で会計上不動産所得の赤字を作れます。
減価償却については以下の記事で詳しく解説しています。
>不動産投資の『減価償却』を利用して節税できる⁉その仕組みや計算方法までプロが徹底解説
マンション投資は途中で辞められますか？
マンション投資は途中で売却をして辞められます。ただし、保有している物件によっては、借金だけ残る可能性もあります。特に新築物件を購入して、数年以内で売却をするパターンは、残債よりも売却価格が下回るケースがあるので要注意です。
また需要が高い物件でないと、いつまでも買い手が現れずに不動産投資を辞めるにも辞められない場合もあります。資産形成の面でも、いつでも手放してマンション投資を辞められるという意味でも、需要の高い物件を取得して運用するのが大切になってきます。
マンション投資の成功率はどのくらいですか？
マンション投資の成功の定義は人それぞれなので、定量的な成功率のデータはありません。
仮に少しでもお金を増えたことを成功とするならば、需要の高い人気物件を購入し中長期的な運用をすると、成功率は高いといえます。優良物件を自分自身で選ぶ自信がない人は、不動産会社のアドバイスをもらって始めるのが無難です。少しでも成功率を高めるために、上手に不動産会社を活用しましょう。自分自身の属性なども踏まえて具体的な質問をしたい場合には、ぜひJ.P.RETURNSの無料相談をご活用ください。
マンション投資で大事なことは何ですか？
マンション投資で最も大切なのは、物件選びに妥協しないことです。
どれだけ制度や仕組みを理解していても、物件選びで失敗をしてしまうと空室リスクや資産価値の下落に直面します。逆に、需要の高い物件を適正価格で取得できれば、その後の運用はほとんど管理会社に任せられます。物件選びが、成否の大部分を決めるといっても過言ではありません。
また、短期的な収益を求めすぎないことも重要です。マンション投資は中長期の運用を前提とした資産形成手段です。目先のキャッシュフローに一喜一憂せず、10年・20年単位で資産がどう育つかを見据えて運用することが、成功への近道といえます。
自分だけで優良物件を見極めるのが難しい場合は、信頼できる不動産会社への相談も積極的に活用しましょう。プロの知見を借りることで、物件選びの精度は大きく上がります。
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まとめ：マンション投資は「正しく知ること」から始まる
「儲からない」と言われるマンション投資ですが、その多くは仕組みへの誤解や、物件選びの失敗が原因です。本記事で解説してきたように、空室リスクや収入の少なさといったデメリットも、需要の高い物件を選ぶことで大部分は対処できます。正しく理解し、適切な物件を中長期で運用すれば、一般的な収入の会社員でも着実に資産を育てられる手段になります。
マンション投資には、他の資産運用にはない強みもあります。団体信用生命保険による生命保険代わりの効果、インフレ時にも価値が下がりにくい現物資産としての特性、そして金融機関の融資を活用したレバレッジ効果です。これらを組み合わせることで、手元資金が少なくても、長期的に大きな資産を形成できる可能性があります。
大切なのは、完璧な知識を持ってから始めることではありません。まず全体像を把握し、不明な点はプロに相談しながら進めることが、失敗を減らす最も現実的な方法です。一人で抱え込まず、信頼できる不動産会社をパートナーとして活用することが、成功への近道といえます。
J.P.RETURNSでは、お客様の属性や状況に合わせた物件提案を無料で行っています。「自分に投資できるのか確かめたい」「どんな物件が合っているか知りたい」という段階からでも、ぜひお気軽にご相談ください。
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