ワンルームマンション投資の仕組みをおさらい
ワンルームマンション投資とは不動産投資の種類の一つで、区分マンションの1室を購入し、家賃収入を得たり、売却したりして運用する方法です。
都心の利便性が高い立地のマンションは、入居率が高く、資産価値が下がりにくいため、安定的な資産運用方法として、多くの注目を集めています。
「お金がないのでそもそも不動産を購入できない…」と勘違いされがちなのですが、金融機関からお金を借りられるので、会社員でも無理なく始められるのです。運用はプロに委託するので、忙しい人でも不動産投資をスタートできるでしょう。
では、次の章では「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由を具体的に解説していきます。
「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる5つの理由
ワンルームマンション投資は一般的な収入の会社員でも始められる資産運用方法である一方、やめとけという声も聞かれます。それぞれの理由について説明していきます。
リターンが少ないから
ワンルームマンション投資は得られる収入が少ないからやめとけと言われることがあります。確かに、投資総額が大きい物件と比べるとどうしてもリターンは少なくなってしまいます。
同じ利回りでワンルームマンションと一棟アパートでどの程度収益が変わるかを比較したのが以下の表です。
【金利2％、25年返済で計算】
投資総額が異なる分、同じ利回りでも年間収入額は大きな差になります。しかし、返済金額も違うため、年間収入300万円の差がそのまま収入の違いになるわけではありません。
一方で総投資額を少ないことは裏を返すとリスクを抑えられるともいえます。資産価値や家賃収入が一時的でも減った際に対応しやすいのは、ワンルームマンション投資でしょう。仮に家賃収入が半額になってしまうと、一棟アパートでは約19万円の返済負担増になり、難なく支払える人はかなり少ないのではないでしょうか。
空室になると収入が0になるから
空室が発生したときに収入がなくなるから、「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われることもあります。確かにワンルームマンション投資は一部屋しか、貸し出ししていないため、入居者が入れ替わる空室期間は収入がなくなってしまいます。
しかし、需要の高いマンションを購入すれば、すぐに入居者が見つかるので空室期間はほとんど発生しません。具体的には以下のような特徴のあるマンションです。
・賃貸需要が高い
・駅に近い
・最寄り駅がターミナル駅である
・生活利便施設が徒歩圏内
・治安がいい
ワンルームマンションに住みたい人は働いていることが多いので、駅の近くや買い物のしやすさなどの利便性を大事にします。そのため、働いている単身者のニーズに沿った物件を購入すると、空室になる確率を減らせるでしょう。
マンションの価値が下がる可能性があるから
マンションの価値が下がる可能性があるという理由でやめとけと言われることがあります。そもそもワンルームマンションに限らず、一棟アパートや戸建てでも、投資である以上価値が下がる可能性はあります。
ただ、その中で資産価値が下がりにくい物件を選びやすいのは、どちらかというとワンルームマンション投資といえるでしょう。なぜなら、市場に出回る資産価値が下がりにくい物件は、ワンルームマンションの方が多いからです。
資産価値が下がりにくい特徴は、先述の需要の高いマンションと同様に駅に近い、買い物がしやすいなどの利便性が高い物件です。一戸建てや一棟アパートは土地的な制約から優良な物件はあまり市場に出回りにくく、ワンルームマンションの方が利便性の高い物件を手に入れやすいでしょう。
物件選びは慎重に行う必要があるものの、価値の下がりにくい物件を探しやすいのは、ワンルームマンションといえます。
怪しいから
怪しいから「ワンルームマンション投資はやめとけ」、と言われることもあります。お金を借りてマンションを購入し、手間をかけずに不労所得を手に入れると聞くと、怪しいと感じる人がいても不思議ではないでしょう。
金融機関の融資を受けて、不動産を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得るという仕組みを理解できれば決して怪しいとは感じません。家族や友人に相談したら「ワンルームマンション投資は怪しいからやめとけ」と言われたという話も聞きますが、不動産投資の仕組みを理解していないケースがほとんどです。
また、入居者が入りにくいような物件を買わせようとする怪しい不動産業者がいるのも事実です。借金だけ残るような物件を掴まされないためにも、信頼できる不動産会社から紹介を受けて購入するのが賢明でしょう。
売却するのが難しいから
ワンルームマンション投資は売却するのが難しいから「やめとけ」と言われることもあります。不動産投資は相対取引なので、株式投資や投資信託のように簡単に売買手続きを終わらないのは事実です。しかし、需要が高い物件であれば、遅くとも数カ月以内に買い手を見つけ取引完了できるため、売却できないかもと心配する必要はありません。
売却に時間がかかったり難しかったりするケースとしては、入居者がつきにくい劣悪な物件である、もしくは相場よりも高い価格で売ろうとするなどです。
入居率が高いような人気物件で売却益を欲張らなければ、少なくとも相場付近の価格では手放せるでしょう。毎月インカムゲインを得つつ、相場が好調なタイミングで売却益を狙うのも一つの手です。長い期間運用していれば、購入時より価格が下がっても、ある程度ローン返済が済んでいるために、完済していなくても残債よりも売却価格の方が高くなるでしょう。
ワンルームマンション投資のメリット4選
ここまでは「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由について解説しました。どの理由も事前に対策すれば、不動産投資自体をやめるべき大きな問題にならないと理解できたのではないでしょうか。
ここからは年金対策や生命保険代わりになるなど、ワンルームマンション投資のメリットを以下の4つに絞って、それぞれのメリットを詳しく説明していきます。
少ない自己資金で効果的な資産形成ができる
ワンルームマンションの場合、少ない自己資金でも無理なく始められます。一棟アパートやファミリーマンションなどは、面積が広い分、大金を必要とするため、なかなか投資に踏み切れない人も多いかもしれません。大規模な一棟アパートやマンションになると1億円を超える物件も珍しくないでしょう。しかし、ワンルームマンションは、少ない予算から自分の希望の叶った物件を見つけやすいです。
物件の金額が低くなると、それに合わせて必要な自己資金も少なくなる特徴があります。高収入であったり、公務員・上場企業といった信用力のある会社に所属していたりすると、数十万円の手出しで始められる場合もあるのです。
ただし、物件価格が低ければ必ず借りられるというわけではなく、個人の属性や物件の価値などをさまざまな要素が考慮される点は注意してください。
不動産投資で資産を増やしたいけど、金額面や融資の難易度などが気になって一歩を踏み出せない人には、ワンルームマンションがおすすめです。
賃貸需要が高く入居者が見つかりやすい
ワンルームマンションは需要が高く入居者がすぐ見つかりやすい特徴があります。単身者は、家賃額を抑えるという意味でも広いタイプの部屋ではなく、ワンルームを求めている人が非常に多いです。電車で移動する人も多いため、特に駅に近い物件は人気になる傾向があります。他にも治安が良い、生活利便施設が徒歩圏内である、静かであるなども賃貸ニーズの高い物件の特徴です。
また、入居率を高く保ちやすいのもワンルームマンションの特徴です。退去されても、利便性が高いエリアにある物件はすぐに次の入居者が決まります。入居者が複数になると内見後も最終ジャッジに時間がかかるケースも珍しくないですが、単身者が住むワンルームは意思決定者が一人なので即座に契約する人も多いです。そのため、需要が高いエリアのマンションは高い入居率が続く傾向にあります。
入居率が高い物件は投資商品としても魅力的なので、不動産を手放す際も次の買い手が見つかりやすいでしょう。
物件の管理を行いやすい
ワンルームマンション投資は物件の管理のしやすいこともメリットです。
一戸建てや一棟アパートの場合、外壁や共用部の廊下、屋根など、管理範囲は多岐に及びます。修繕が必要になった際は多額の費用が発生するケースも珍しくありません。一方、ワンルームマンション投資で不動産オーナーが注視すべきは、基本的に部屋内のみです。水回りや床、壁などが損傷した際は修繕が必要ですが、管理範囲が狭いので業者に管理委託していても状況を把握しやすく、管理が楽な点はメリットといえます。
ちなみにマンション共用部や外壁などの管理はマンション管理組合の管轄になるので、不動産オーナーの範囲ではありません。
日中は忙しい会社員も、物件管理の手間がかからないためワンルームマンション投資はおすすめです。
老後の年金対策になる
ワンルームマンション投資は、老後の年金対策としても有効です。金融庁の報告書が発端で世間を騒がせた老後2000万円問題は記憶に新しく、実際に老後の生活を満足いく生活ができるかを不安に思っている人は少なくありません。そのような老後の年金不安を解消するための一つの手段としても不動産投資は注目されています。
具体的には、ワンルームマンション投資を若いうちより行えば、老後には家賃収入を継続的かつ定期的に受け取ることが可能です。定年までにローン返済が終わっていれば、家賃の大部分が収入となるので、十分な年金対策になります。
ただし、安定した継続収入を得るためには需要が高いマンションを購入する必要があります。なぜなら空室になると、収入が途絶えてしまうからです。中長期的に高い入居率を維持するためには物件選びが大切になります。
どのような物件を選ぶべきか悩む人は、プロの不動産投資会社に相談すると安心です。J.P.RETURNSでは、無料相談も行っているのでぜひご活用ください。
ワンルームマンション投資が向いている人の特徴
ここでは、先述のワンルームマンション投資のメリットなども踏まえて、マンション投資が向いている人の特徴の一部を紹介していきます。
・高年収など属性が高い人
・不動産投資の勉強をする意欲のある人
・中長期的な視点で物事を考えられる人
一つでも当てはまる特徴があれば、ワンルームマンション投資を前向きに検討しても良いかもしれません。それぞれの特徴について詳しく解説していきます。
安定的な収入のある人
高年収の職業についているなど属性が高い人に、ワンルームマンション投資は向いています。なぜなら、属性が高い人は低金利で金融機関からお金を借りやすいからです。不動産投資を成功させるためには、有利な条件で融資を受けるのが大事になります。低い金利でローンを組めると、返済額が少ないので収支に大きなプラスです。
わずかな金利差であれば影響ないと考えるかもしれませんが、不動産投資は融資額が大きいためにトータルで数百万円以上の差になります。金利によってどの程度支払い金額が変わるかを以下の表(融資金額3000万円、30年返済)にまとめました。
融資金額3000万円で金利が1.5％から2.5％にわずか1％変わるだけでも、1年で18万円もの差になります。毎月の返済額は毎年のキャッシュフロー収支に直接影響が出るため、決して軽視できません。さらに返済期間トータルで考えると手元に残るお金で540万円の差になります。
上記は融資金額3,000万円で試算しましたが、借りる金額が増えればさらにこの差は広がります。属性の高い人は有利な条件で融資を受けられるため、ワンルームマンション投資で成功しやすいです。
不動産投資の勉強をする意欲のある人
不動産投資の勉強を積極的にできる人は向いているといえます。以下の項目について基本的な勉強をしておくと、物件を購入すべきかの判断がしやすくなり、成功率を高められるでしょう。
・物件価格相場
・家賃相場
・平均的な利回り
・税金
・保険
・修繕計画
・物件の選び方
・不動産投資ローン
不動産投資を行っている人や不動産会社の営業担当者と話す際も、上記の知識があるとスムーズに話が進みます。騙されて失敗する大きな要因は知識不足なので、勉強をしておくと悪質な不動産業者に騙される心配も少なくなります。
勉強する意欲はあるものの、どこから勉強したらいいか分からないと悩んでいる人は、J.P.RETURNSのコンテンツから始めるのがおすすめです。スマホで見られる無料書籍や不動産投資の基礎や節税などが説明されている無料動画をぜひご利用ください。
中長期的な視点で物事を考えられる人
不動産投資は数十年にも及ぶローンを組んで運用するため、中長期的な視点で考えられる人は向いています。一時的な収支に翻弄されるのではなく、10年、20年といった長いスパンでワンルームマンション投資を考えていく必要があります。
短期的なリターンを狙う手法もありますが、プロの情報収集力や資金力などが必要となるため、一般的な投資家が利益を狙うのは難しいでしょう。中長期的に家賃収入を得て運用するのが、ワンルームマンション投資の王道であり、再現性高く資産拡大する方法です。
最終的に売却して収入を得られるので出口戦略も大切です。しかし、まずは長く保有し続ける前提で、物件を選んで運用するのが成功率を高めるために重要といえます。
ワンルームマンション投資の成功例
ワンルーム投資で成功している投資実例を見てみると、共通するポイントが浮かびあがってきます。成功事例の多くは「駅近」に位置しているのです。家賃収入を得るインカムゲインにしても、売却益を狙うにしても、好立地であることは、誰もが外さない要素となっています。
例えば、駅から徒歩5分以内の物件は空室リスクが低く、退去されてもすぐに入居者が決まるケースが多いです。立地の良さは家賃水準の維持や将来的な値上げも可能にします。都心の一等地では資産価値も上昇し、わずか５年程度で1,000万円以上の利益をもたらすこともあります。多少価格が高くても、好立地を選ぶことが長期的な安定経営とつながり、多くの利益をもたらしてくれるでしょう。
以下の記事には具体的な成功事例をまとめています。ぜひ、参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資の成功事例5選！失敗しないために大事なポイントも徹底解説
まとめ：ワンルームマンション投資はメリットが多い魅力的な投資手法
ワンルームマンション投資についてマイナスなイメージを持っている人もおり、さまざまな理由でやめとけと止められた人も多いようです。しかし「やめとけ」という人の大半は不動産投資の仕組みを理解していないのが実態です。
ワンルームマンション投資には、入居者を見つけやすい、物件の管理が楽など、多くのメリットがあるおすすめの投資手法の一つといえます。投資金額が少ないので金融機関からお金が借りやすいなど、不動産投資の中では始めるハードルが低いのもワンルームマンション投資の特徴でしょう。少ない自己資金で大きな資産を築きたいと考得ている人は、ぜひ前向きに検討してみてください。
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