賃貸管理会社とは
賃貸管理会社とは、大家さんの賃貸管理をサポートする会社です。
賃貸管理を行うには専門的な知識が必要となります。入居者が家賃を滞納したときの対応や、入居者募集の広告作成は法律の制限を受けます。制限を理解し対応しなければなりませんが、一般個人の方には難しいのが実情です。
しかし、賃貸管理会社は「賃貸管理のプロ」であるため、難しい対応を任せられます。
適切な賃貸管理を行うことは、不動産投資の成否にも影響するため非常に大切です。自分で賃貸管理をする自信がない人や、不動産投資を成功させたい人は信頼できる賃貸管理会社に管理を任せましょう。
J.P.Returnsでは、投資用不動産の購入のお手伝いから賃貸管理まで、ワンストップサービスを実施しています。不動産投資を専門に行ってきたノウハウで賃貸管理をおこないますので、賃貸管理を希望されている方は、お気軽にお問い合わせください。
賃貸管理会社がおこなう業務内容
賃貸管理会社は、不動産管理に関連するさまざまな業務を代行してくれます。
代行してくれる主な業務内容は、次のとおりです。
● 入居者募集や入居審査
● 家賃の集金や滞納金の回収
● 入居者が起こしたトラブルへの対応
● 入居者の退去時の立会
● 敷金の精算
● 賃貸契約の更新
● 各種契約書類の作成
● 建物の維持修繕やその計画の立案
● リフォームの手配
賃貸管理に必要な業務は多く、入居者への対応だけでなく、建物の管理も必要となります。賃貸管理会社は入居者・建物ともに管理してくれるため、すべての業務の代行を依頼すると、大家さんは管理業務を一切せずとも不動産を運用することが可能です。
賃貸管理会社と仲介会社との違い
賃貸管理会社と仲介会社との違いは、担当する業務の違いです。
賃貸管理会社は「不動産の管理」を、仲介会社は「仲介業務」を主な業務としています。
仲介業務とは、大家さんの依頼を受けた仲介会社が借り手を探し、賃貸借契約を締結することを目的とした業務です。不動産の管理は入居者が見つかった後の業務、仲介業務は入居者を探す業務といえばわかりやすいかもしれません。
ただ、賃貸管理会社が仲介業務まで行っているケースや、仲介会社が賃貸管理業務まで行っているケースもあり、賃貸管理会社と仲介会社の線引きがあいまいになっているのが現実です。
賃貸管理会社と大家さんとの関係
賃貸管理会社と大家さんとの関係は、不動産の管理者と所有者の関係です。
賃貸管理会社は不動産の所有者である大家さんから、不動産の管理を任せられます。不動産の管理を任せるときには、委託契約の締結を行います。
委託契約とは業務委託契約とも呼ばれ、委託者が行う業務を受託者に任せる契約です。ここでいう委任者は大家さん、受託者は賃貸管理会社にあたります。委託契約の締結後、賃貸管理管理会社は大家さんが行うべき業務を代わりに遂行していきます。
委任者と受託者は対等な立場にあり、上下関係はありません。そのため、管理に関する決定は基本的に受託者が行います。委任者は任せた業務を受託者に任せることになるわけです。
賃貸管理会社への管理委託の手数料
賃貸管理会社に管理を委託するときには、委託手数料がかかります。
委託手数料は賃貸管理会社によって異なりますが、おおよそ次のようになっています。
● 大手の管理会社：月額賃料の5%～10%
● 中小の管理会社：月額賃料の3%～5%
賃貸管理会社の委託手数料は定額制ではなく、管理する賃貸物件の賃料で決められています。たとえば、月額賃料100万円の賃貸物件を管理してもらった場合、委託手数料の目安は次のようになります。
| ● 大手の管理会社の場合：100万円 × 5%～10% = 5万円～10万円（月額手数料） ● 中小の管理会社の場合：100万円 × 3%～5% = 3万円～5万円（月額手数料） |
任せる賃貸物件により管理手数料が異なり、月々の支払いが必要になるため、手数料の低い賃貸管理会社を探すことが不動産投資には必要となります。ただし、手数料が低くても管理がずさんな会社では委託する意味がありません。その点には注意して賃貸管理会社を探しましょう。
賃貸管理会社の調べ方
賃貸管理会社に不動産管理を任せるときには、優良な会社を探す必要があります。
賃貸管理会社を探すには、次のような方法があります。
● 不動産会社や金融機関から紹介してもらう
● 一括資料請求サイトで探す
自分にあった方法で賃貸管理会社を探しましょう。
不動産会社や金融機関から紹介してもらう
賃貸管理会社を探す方法として、不動産会社や金融機関から紹介してもらう方法があります。
不動産会社や金融機関は賃貸管理会社と付き合いがあるケースも多く、付き合いのある会社を紹介してくれます。不動産会社や金融機関には紹介したという責任があるため、信頼できる賃貸管理会社を選ぶはずです。
賃貸管理会社に知り合いがいない人や、信頼できる賃貸管理会社を見つける方法がわからないという人は、不動産会社や金融機関に紹介してもらうとよいでしょう。
一括資料請求サイトで探す
不動産会社や金融機関に知り合いがいない場合、一括資料請求サイトを利用するのもよいでしょう。
一括資料請求サイトを利用すれば、サイトに登録されている賃貸管理会社から資料を手に入れられ、会社の内容を比較できます。ただし、不動産投資初心者にとって、比較は難しいと思っておいたほうがよいでしょう。
賃貸管理会社から来る資料は内容が似ているため、どの会社に依頼したらよいのか判断に迷ってしまいます。賃貸管理は不動産投資の成否に大きく影響するため、初心者が独断で決めると後悔する恐れもあります。
もし賃貸管理会社の選択に迷っているのであれば、J.P.Returnsまでご相談ください。J.P.Returnsでは無料の個別相談を行っています。賃貸管理は不動産投資に大きな影響を与えるため、賃貸管理会社の選択だけでなく、ちょっとした疑問でもかまいません。
賃貸管理会社に管理を委託する3つのメリット
賃貸管理会社に管理を委託する主なメリットは、次の3つです。
1.管理業務の手間を削減できる
2.家賃滞納の集金をしなくてもよくなる
3.遠方の不動産の管理もできる
どのようなメリットがあるのか理解し、賃貸管理会社に管理を任せるか判断しましょう。
1.管理業務の手間を削減できる
賃貸管理会社に管理を任せれば、不動産の管理業務の手間を削減できます。
不動産を管理するには、入居者募集から入居者の退去までさまざまな手続きが必要です。建物も時間が経過すれば修繕の必要や、消耗品の取り換えなどの業務が発生します。これらの業務を大家さんが行おうとしても、本業がある人では手間がかかりすぎて適切な管理ができなくなってしまいます。
賃貸管理会社に管理を任せれば、不動産を管理しなくてもよくなるため、ほかのことに時間を割くことが可能です。不動産投資を大きく展開していくのであれば、賃貸管理会社に管理を委託するのは必須といえます。
2.家賃滞納の集金をしなくてもよくなる
賃貸管理会社に管理を委託すれば、入居者の家賃滞納に対応してくれます。
家賃を回収するには法律の知識や交渉術も必要であり、一般の人が回収するのは困難です。法律の知識もなく滞納者に交渉してしまうと、トラブルが大きくなってしまうこともあります。
賃貸管理会社は家賃滞納に対しての専門家でもあるため、安心して回収業務を任せられます。賃貸管理会社に任せておけば回収の手間も、滞納者との話し合いという精神的な負担もかかりません。
家賃を滞納する人はやり取り自体困難なケースもあるため、賃貸の専門家に任せるのが最良な方法です。
3.遠方の不動産の管理もできる
賃貸管理会社に任せれば、遠方の不動産の管理ができます。
自分で管理しようとすると、現地に行って手続きや物件の管理をしなければいけません。住まいと投資用不動産が遠い場合、物理的に管理は難しくなるでしょう。自分で不動産を管理する場合、遠方に優良な投資用不動産が売りに出たとしても購入・運用ができません。
しかし、遠方の不動産の管理を現地の賃貸管理会社に任せれば、住まいから遠い物件でも購入・運用が可能です。
優良な投資用不動産は全国のどこで売りに出されるかわかりません。せっかくの投資機会を逃さないよう、遠方の不動産の管理は賃貸管理会社に任せるとよいでしょう。
賃貸管理会社の選び方のポイントは5つ
賃貸管理会社を選ぶときには、次の5つのポイントを押さえておきましょう。
1.管理物件の入居率はどのくらいか
2.管理戸数は多いか
3.入居審査の能力は高いか
4.担当者の質に問題はないか
5.管理手数料に見合った業務をおこなってくれるか
投資用不動産の運用は、賃貸管理会社の管理の質によっても投資の成否に影響してしまうため、ポイントを理解しておきましょう。
1.管理物件の入居率はどのくらいか
賃貸管理会社を選択するときには、賃貸管理会社が管理している物件の入居率がどの程度なのか確認しましょう。
不動産投資するときはコスト削減も大切ですが、何よりもまず、賃貸物件を満室にして収益を増やすことが大切です。賃貸管理会社の管理の質が良ければ入居者の入居期間は長くなり、管理がずさんだと入居期間は短くなってしまいます。そのため、賃貸管理会社の管理している物件の入居率は、不動産投資の良し悪しにつながります。
賃貸管理会社によっては、公式ホームページなどで入居率を掲載してる場合があるため必ず確認しておきましょう。賃貸管理会社の管理する物件の入居率が95%程度あれば、安心して任せられるといえます。
2.管理戸数は多いか
賃貸管理会社を探すときには、管理戸数の多さを確認しておきましょう。
管理戸数が多いということは、大家さんから信頼されている証拠です。管理戸数が多いほど管理のノウハウがあるともいえますし、全国展開しておりさまざまなエリアで管理を任せることもできます。
管理戸数の多さが管理の質に直結するわけではありませんが、賃貸管理会社選びに困ったときには管理戸数の多さも検討材料の1つにしてみましょう。
3.入居審査の能力は高いか
賃貸管理会社を選択するときには、入居審査の能力が高いかを調べておく必要があります。
入居審査能力が高ければ、入居者の滞納を防ぐことが可能です。賃貸経営において家賃の滞納は、運用実績の悪化を引き起こすため避けなければいけません。しかし、入居審査が甘いと質の良くない入居者が入居してしまい、家賃を滞納する恐れが高くなります。
入居審査の精度が高いかどうかは、賃貸管理会社から2ヶ月以上の滞納率を聞くとよいでしょう。賃貸管理会社の管理する物件の滞納率が高ければ、その会社の入居審査の精度を疑ったほうがよいかもしれません。
賃貸管理会社を選ぶときには複数の会社の滞納率を聞き、その割合を確認しておくようにしましょう。
4.担当者の質に問題はないか
賃貸管理会社を選ぶときには、会社だけでなく担当者の質に問題ないかも確認しなければいけません。
担当者の質が良くないとうまく意思疎通が図れず、こちらの意図をきちんと理解してくれません。不動産の管理をするには管理の方針を決めますが、大元の考え方がしっかり伝わっていないと思いもよらぬ行動をされてしまうことがあります。
また、質の良くない担当者だと連絡不足やレスポンスの遅さが気になってしまうこともあります。不動産の管理ではすぐに連絡を取り合って決める必要がある項目もあるため、レスポンスが遅いと精神的な負担が大きくなることもあるでしょう。
5.管理手数料に見合った業務をおこなってくれるか
賃貸管理会社をどこに依頼するか決めるときには、管理手数料と業務内容が釣り合っているか確認しましょう。
賃貸管理会社の委託手数料は会社によって異なりますが、業務内容の範囲によっても異なります。委託手数料が安くても、管理業務の内容が狭い場合、依頼する意味がありません。
自分の管理してほしい内容を網羅してくれるうえに、委託手数料が安い賃貸管理会社を探すことが大切です。もちろん、管理業務の質も大切であるため、口コミや評価を確認し質の高さも確認しておきましょう。
賃貸管理会社選びは不動産投資の成功へのカギ
賃貸管理会社は、さまざまな不動産管理業務を代行してくれます。
管理は非常に手間がかかるため、賃貸管理会社に管理を任せれば手間を掛けずに賃貸経営を行うことが可能です。賃貸管理の質は入居者の入居率や入居期間に影響します。
賃貸管理は不動産投資の成否に大きな影響を与えるため、賃貸管理会社の選び方のポイントを押さえてどの会社に依頼するか決めていきましょう。
もしどこの賃貸管理会社に依頼すればよいかわからないときには、J.P.Returnsの無料個別相談にお問い合わせください。J.P.Returnsの無料個別相談では、不動産投資に関連することをわかりやすく説明させていただきます。もちろん、賃貸管理についても回答させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
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