不動産購入の流れを9ステップでご紹介！費用感や必要書類、注意点も解説

不動産投資を始めたきっかけ

不動産投資を始めた人のきっかけは、次の4つが主な理由です。

● 人に勧められたから
● インターネットや情報を見て興味を持った
● 老後が心配になった
● 余剰金を有効活用したかった

上記のように不動産投資を始めた人のきっかけは人それぞれであるものの、意外と人に勧められた人も多いようです。不動産投資はローンを利用して開始できることや、REITなど少額投資できる商品もあることが理由として考えられます。ハイリスクハイリターンだったり、高額な商品を現金で購入しなければいけない商品だったりすると、人に勧められても怖くて投資できないはずです。

将来の金銭的な不安に備えたり、余剰金を利用したりお金にまつわる内容も不動産投資を始めるきっかけになります。

不動産投資を始めたきっかけを確認すると、不動産投資の窓口の広いことがよくわかります。

不動産投資を始めるときの3つの流れ

不動産投資を始めるときの流れは、大きく分けて次の3つです。

1.不動産投資に必要な基礎知識を身につける
2.資金計画を立てる
3.収益物件として運営できそうな不動産を探す

どの項目も不動産投資をするにあたって重要であるため、どのような流れなのか理解して置くことが大切です。なぜ各項目が不動産投資で重要なのか見ていきましょう。

1.不動産投資に必要な基礎知識を身につける

不動産投資を始めるときには、まず不動産投資に必要な基礎知識を身につけます。

不動産投資を行うには、次のような多くの知識が必要です。

● 不動産の売買・賃貸・管理
● 税金
● 会計
● 法律（入居者とトラブルなど）
● リスク

不動産投資を行うには多くの分野の知識も必要ですが、すべてを覚えるのは困難です。上記の項目で覚えておくべきことは基礎知識のみであり、複雑な内容については不動産会社に相談することで解決します。不動産投資を始めるときには優秀な相談先として、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

J.P. Returnsでは、不動産投資についてご不安がある方のご相談を受け付けています。不動産投資の内容を理解していただけるよう個別相談、Web相談を実施していますので、不動産投資を始めようか悩んでいる方はお気軽に無料の個別相談をご利用ください。

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2.資金計画を立てる

不動産投資の知識を得つつ、資金計画を立てます。

資金計画は投資用不動産の購入だけでなく、不動産の売却までの計画を立てなければいけません。不動産投資は家賃で利益を上げることを目標とするのはもちろんのこと、売却金額を得たときに黒字である必要があります。家賃で収益が上がっていても売却金額が低ければ赤字になってしまうケースもあるからです。

資金計画を立てるときには、賃貸計画も同時に立てましょう。賃貸計画を立てなければ資金計画は成り立ちません。賃貸計画とは予想収益やランニングコスト、空室率などを考慮した計画です。

もし資金計画・賃貸計画を立てるのが難しいと感じるのであれば、投資を専門にしている不動産会社に相談すれば、一緒に計画を立ててくれるはずです。

3.収益物件として運営できそうな不動産を探す

不動産投資の基礎知識を得て資金計画を立てたら、いよいよ投資用不動産を探していきます。

購入する不動産によって資金計画は大きく変わってしまうため、資金計画に見合った不動産を探します。資金計画で利益は少なくても安定した収益を上げたいと計画すれば、都心部の築浅不動産がよいでしょうし、大きな利益を目指すのであれば相場よりも相当安い不動産を探さなければなりません。

投資用不動産探しも不動産会社の力量に左右されるため、いかに信頼できる不動産会社を探せるかがポイントになります。

不動産購入の流れは9ステップ

不動産購入には多くのステップがあり、次の9つの手順を踏む必要があります。

①不動産会社に問い合わせする
➁収益物件や周辺環境を確認しに行く
③売主へ不動産購入申込書を提出する
④ローンの仮審査に申込む
⑤不動産売買契約を締結する
⑥投資用不動産の管理会社を決定する
⑦ローンの本審査に申込む
⑧金融機関と金銭消費貸借契約を締結する
⑨決済・引き渡しを行う

不動産購入するときには9つものステップがあるため、流れを理解するのが困難なように見えます。しかし、1つ1つのステップは独立しており、理解するのはそこまで難しくありません。基本的な流れを知り、スムーズに投資用不動産の購入を進めていきましょう。

①不動産会社に問い合わせする

資金計画にあった投資用不動産の条件を決めたら不動産会社に問い合わせし、希望の条件にあった不動産を探してもらいます。

もし自分で希望の物件を見つけたのであれば、物件を担当している不動産会社に問い合わせします。投資用不動産はポータルサイトで探したり、投資用不動産を専門にしている不動産会社に物件探しを依頼したりしましょう。

➁収益物件や周辺環境を確認しに行く

希望する不動産が見つかったら直接現地に行き、物件や周辺環境を確認します。

不動産投資は入居者の需要がある物件を購入する必要があります。きちんと物件や周辺環境を確認しないと、入居者の需要が高いかどうかわかりません。

物件の状態や物件から駅までの道のり、生活利便施設が整っているかなど確認します。直接現地を見て、自分が住んでもよいと思うような立地であれば入居者の需要も高いエリアといえます。

また、川や池、工場などの嫌悪施設がないかも確認しましょう。現地に足を運ぶと周辺のニオイや振動などインターネットではわからない情報を得られます。

③売主へ不動産購入申込書を提出する

物件や周辺環境を見て購入を決断したら、売主へ不動産購入申込書を提出します。

不動産申込書には、次の項目を記入します。

● 不動産購入希望金額
● 手付金の額と支払い時期
● 残代金の額と支払い時期
● ローンを利用する場合は融資金額と融資特約の内容
● 購入希望物件の所在地や面積

記載する内容を見てわかるように、不動産購入申込書は売主に交渉するための書類です。金額の交渉や契約条件の調整などは不動産申込書によって行われます。もちろん交渉であるため、売主に断られてしまうこともあります。

売主に断られないよう不動産会社と記載内容を相談し、不動産申込書を提出するとよいでしょう。

④ローンの仮審査に申込む

ローンを利用して投資用不動産を購入する場合、不動産申込書を提出すると同時にローンの仮審査に申込みします。

不動産購入申込書の内容を売主が承諾すると、不動産売買契約の締結に移ります。しかし、ローンを利用する場合、金融機関からの融資内諾が出ていないと契約できません。

ローンの仮審査には1週間程度かかるため、不動産申込書の提出と同時に申込みをすると契約にちょうどよい日程で進められます。ただし、金融機関や借入金額によって審査期間が変わるため、どの程度審査に時間がかかるのか金融機関に確認しておきましょう。

ローンの仮審査で必要な書類は、次のとおりです。

● 本人確認書類
● 収入証明（源泉徴収票や確定申告書など）
● 残高証明書（他社借入がある場合）
● 事業計画
● 購入する不動産の物件資料
● 賃貸契約書や見込み賃料
● 登記簿・公図・測量図 など

提出書類も金融機関によって異なるため、必要書類は金融機関か不動産会社に確認しましょう。

⑤不動産売買契約を締結する

不動産購入申込書の内容で交渉が通り、ローン仮審査に通過したら不動産売買契約を締結します。

不動産売買契約時には、次の書類と金銭が必要です。

● 本人確認書類
● 実印（認印でも可）
● 手付金
● 収入印紙代
● 仲介手数料の半金

不動産売買契約時には手付金を売主に渡します。手付金の金額の目安は売買金額の5%～10%程度です。

不動産会社の取り決めにより用意する必要書類と金銭は、上記と異なるケースもあるため、契約前に不動産会社に確認しておきましょう。

⑥投資用不動産の管理会社を決定する

売買契約の締結が終わったら、購入した物件の管理会社を決定します。

管理は非常に手間がかかるため、自分で管理できる自信がある人以外は基本的に管理会社に管理を任せた方がよいでしょう。管理会社に管理の委託をすることのメリットは、次のとおりです。

● 管理の手間が省け他の業務に集中できる
● 遠方の不動産を運用できる
●管理についての相談ができる

管理委託には多くのメリットがあるものの、管理費用が発生するなどのデメリットもあるため、デメリットも理解して委託するか決めていきましょう。

⑦ローンの本審査に申込む

売買契約の締結が終わったら、管理会社の選定とともにローンの本審査を行います。

ローンの本審査には2週間～1ヶ月程度かかるため、契約後すぐに手続きを開始しなければなりません。

ローンの本審査に必要な書類は、次のとおりです。

● 仮審査に必要な書類
● 住民票の写し
● 印鑑証明書
● 売買契約書と重要事項説明書
● 工事請負契約書（投資用不動産を建築する場合）
● 建築確認済証・設計図面
● 検査済証

ローンの本審査も仮審査と同様、申込みする金融機関によって用意する書類は異なります。また、書類の中には複数用意が必要なものもあるので注意しましょう。

⑧金融機関と金銭消費貸借契約を締結する

ローンの本審査に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約とは、お金の貸し借りを約束する契約です。

金銭消費貸借契約を締結するときには、次の書類が必要になります。

● 実印
● 返済用口座通帳とその届出印

金銭消費貸借契約に必要な書類も金融機関によって異なります。契約前には必ず金融機関に必要な書類を確認しておきましょう。

⑨決済・引き渡しを行う

金融機関と金銭消費貸借契約を締結したら、決済・引き渡しを行います。

決済・引き渡しではローンの実行や売買代金の受け渡し、所有権移転登記の手続きが行われます。

決済・引き渡しでは、次の書類や金銭が必要です。

● 本人確認書類
● 認印（抵当権設定時など実印や印鑑証明書が必要になる場合もある）
● 住民票の写し（発行から3ヶ月以内のもの）
● 登記費用
● 仲介手数料の残額
● 固定資産税・管理費・修繕積立金・賃料などの日割精算費用

決済・引き渡しが終わると、不動産が自分のものになるため、ここで初めて収益を得られるようになります。

不動産購入に必要な費用と書類

不動産購入には多くの費用と書類が必要です。

資金計画を立てるときにはどのような費用がかかるのか理解しておく必要があり、スムーズな手続きをするためにどのような書類が必要なのかも理解しておく必要があります。

ここからは、不動産購入に必要な費用と書類をまとめて紹介しますので、購入手続きの際に何が必要なのか確認してください。

不動産購入に必要な費用

不動産購入に必要な費用は、次のとおりです。

なお、不動産購入に必要な費用を詳しく解説した記事があるため、費用の詳細を知りたい方はぜひ参考にしてください。

不動産投資にかかる初期費用は？内訳や少額で始めるための方法を解説

不動産購入に必要な書類

不動産購入に必要な書類は、次のとおりです。

書類については、不動産会社や金融機関によって要求されるものが変わるケースもあります。手続きごとにどのような書類が必要なのかは、都度不動産会社などに確認しましょう。

初めての不動産購入で注意すべき3つのポイント

不動産投資を初めてする人は、不動産購入で次の3つのポイントに注意しなければいけません。

● リスク管理を厳しくみていない
● 不動産投資に成功したかどうかの判断基準を理解していない
● 不動産会社の担当者の話を鵜吞みにしない

どのような点に注意すればよいのか理解し、不動産投資が成功する確率を高めていきましょう。

1.リスク管理を厳しくみていない

不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、次のようなリスクがあることを理解しておかなければいけません。

● 災害のリスク
● ローン金利の上昇のリスク
● 購入不動産の老朽化のリスク
● 空室のリスク
● 入居者の滞納や生活態度のリスク
● 家賃や不動産価格の下落のリスク

このように不動産投資には多くのリスクが伴います。投資であればどのような方法でもリスクはあるものの、初心者はリスクの大きさを過小評価しがちです。心配しすぎなのも投資を失敗させる原因になりますが、過小評価しても失敗します。

不動産会社の担当者にどのようなリスクがあり、どの程度までリスクを見ておかなければいけないか確認し、自分のものさしだけでリスクを測らないようにしましょう。

2.不動産投資に成功したかどうかの判断基準を理解していない

不動産投資が成功したかどうかは、投資用不動産を売却したときにすべての収入からすべての費用を差し引き、黒字になったかどうかで判断します。

仮に家賃収入が大きくても、費用のほうが多かった場合は、不動産投資は成功したとはいえません。不動産投資の初心者は収益だけを増やすことに固執しがちですが、購入から売却までの費用のことまで考えておくことが大切です。

とくに入居者が退去した後の修繕費用、建物の修繕費用、空き家の期間を甘く見ているケースがあるため、これらの項目については厳しめに見ておいたほうがよいでしょう。

3.不動産会社の担当者の話を鵜吞みにしない

不動産投資するときには、不動産会社の担当者の話を鵜吞みにしないように気を付けなければなりません。

不動産投資の方向性を決めるときなどには、不動産会社の担当者に相談することも多いでしょう。しかし、不動産会社の担当者は自分の営業のことを考えている可能性があることを忘れてはいけません。余程信頼できる担当者であれば話は別ですが、基本的に担当者は営業マンです。マイナス面の話を抑え、プラス面の話を前面にするケースもあります。

最終的に決断し責任を負うのは自分であることを忘れず、不動産会社の担当者の話を聞くようにしましょう。

不動産購入の流れを理解することが投資成功のカギ

不動産投資をするときには多くの手続きも必要ですが、流れの内容を理解しておけばそこまで手続きには苦労しません。

不動産会社の担当者も購入の流れをサポートしてくれますし、金融機関も丁寧に流れや必要書類について説明してくれます。自分が流れを理解しサポートを受ければスムーズに不動産購入が進められることでしょう。

もし投資用の不動産購入の流れをより詳細に知りたい、流れを覚えるのが難しいという人はJ.P.Returnsの個別無料相談をご利用ください。人によって不動産購入の流れの中でも疑問や悩みを持つ場面が異なります。J.P.Returnsの個別無料相談では、お客様のお悩みにあわせて疑問などを1つ1つ解決していきます。不動産投資が初めてという人も多く利用されていますので、気兼ねなくお問い合わせください。

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