不動産投資詐欺でよくある6つの手口
不動産投資詐欺に遭わないためには、詐欺の手口を知ることが有効です。不動産詐欺のよくある手口は、以下の6つに分けられます。
1.手付金詐欺
2.サブリース詐欺
3.満室偽装詐欺
4.デート商法詐欺
5.二重譲渡詐欺
6.海外不動産投資詐欺
不動産投資詐欺に遭わないために、それぞれの手口についてくわしく解説します。不動産投資を持ちかけてきた人がこの中のどれかに該当する行動を取った場合には、注意してください。
手付金詐欺
手付金詐欺とは、その呼び名のとおり、相手に支払った手付金を持ち逃げされてしまい、キープしたはずの物件は手に入らない詐欺のことです。
本来、手付金とは契約した証拠金や解約した時のお金という役割を持っています。手付金を放棄することによって、契約を解除できるという性質を利用した手口といえるでしょう。
「お得な物件だから、すぐ売れてしまうかもしれません。今すぐ手付金を払ってキープしておいたほうがいいです」などと説明して手付金を払わせ、連絡が取れなくなる手口です。
1つの物件に対して複数の契約を取り付けて、それぞれの契約者に手付け金を払わせたのちに、持ち逃げして連絡が取れなくなるケースもあります。これは、かなり悪質といえるでしょう。
手付金は、契約を前提に支払うものです。支払ってしまった後にキャンセルしようとすると、契約不履行を理由に手付金を返却されない可能性もあります。手付金を支払う前に、手付金の返却条件など、契約内容の確認が必要です。
サブリース詐欺
サブリース詐欺とは、サブリース契約をしたのに、保証料が支払われない、契約内容に反して値下げされてしまった、などの詐欺のことです。サブリース契約とは、サブリース会社が不動産を丸ごと借り上げる契約です。入居者の有無に関わらず、一定の保証賃料が支払われる契約形態になっているケースが多いといえるでしょう。
サブリース契約には、賃貸物件に投資した際に空室リスクを排除できるメリットがあります。一方で、安易に契約を結ばないように注意が必要です。
例えば、「半永久的に保証した賃料を下げません」といった言葉で安心させて契約を結ばせます。しかし、契約更新時に「入居率が予想していたよりもかなり悪い」などの理由で、保証賃料を大幅に値下げされてしまうケースです。
保証賃料が安いためサブリース契約を解除したいけれど、契約を解除すると空室率の高いアパートを抱えることになってしまい、結局は苦しい状況に直面しまうケースも考えられます。
満室偽装詐欺
不動産投資を考えている人が不安に思うことの1つは、「空室リスク」です。その不安を利用したのが、満室偽装詐欺といえるでしょう。
実際には空室の多い物件であるのに、事前に入居者を装ったサクラを使って入居契約を済ませ、入居率が高いように偽装し、不動産物件の売買価格を相場よりも高く設定する手口です。
「満室ですし、いい物件ですよ」「契約した翌月から安定した収入が見込めます」などと言って契約を進め、不動産を契約したとたんに、サクラの退出が相次ぎます。そして、空室だらけの物件となってしまい、賃貸経営が破綻してしまうケースも出てきます。
手の込んだ満室偽装詐欺は、ガスメーターを動かしておくなどの入念な準備が行われるため、簡単には偽装と気付けません。
デート商法詐欺
デート商法による詐欺では、さまざまな高額商品が対象です。不動産投資においても、デート商法詐欺が行われています。近年のデート商法詐欺の特徴は、婚活サイトやマッチングアプリを利用して、騙す対象を物色していることです。
デート相手は、何度かデートを重ねて親密になったところで、言葉巧みに不動産投資を勧めてきます。「好意をもたれたい」「嫌われたくない」という心理により不動産を購入した直後から、そのデート相手と連絡が取れなくなる、というものです。金銭的にも精神的にも大きな痛手となることがあります。
クーリングオフ期間を過ぎてから姿を消すことで、クーリングオフ制度の利用をさせないなど、手口の巧妙化・悪質化する傾向もあるようです。
婚活サイトやマッチングアプリを利用して知り合った場合には、不動産投資を勧める相手の素性をしっかり確認することが、騙されないための第一歩といえるでしょう。
二重譲渡詐欺
二重譲渡詐欺とは、すでに売却が決まっている物件を並行して別の投資家に販売する詐欺を指します。売却済み物件であることを故意に伏せて販売し、手付金や売却代金の受け取り後に、連絡が取れなくなる手口です。
この場合は、先に登記を終えた購入者が所有権を主張できるため、後から購入代金を支払った人は、物件を手に入れられません。
仲介業者は関与しておらず、売主が故意に二重販売を行っているケースもあります。また、詐欺グループが計画的かつ組織的に二重譲渡詐欺を行っているケースもあるでしょう。
不動産の法的な所有権は、代金のやり取りをしたときに発生するのではなく、各地の法務局において「登記」の変更手続きをしたときに決まるルールがあります。二重譲渡詐欺被害に遭わないためには、購入する前に物件の登記内容を確認することが有効です。
海外不動産投資詐欺
海外不動産投資詐欺とは、本来は存在していないのにあると偽り、架空の海外不動産を販売したり、実際の状況を偽って高値で海外不動産を販売したりする詐欺です。
豪華なパンフレットを用意する、ホームページで架空の不動産情報を作成するなど、手の込んだ手口で詐欺を行っているケースもあるため、紙やネットだけの情報を鵜呑みにしないことが求められます。
海外不動産投資詐欺に遭うと、お金を持ち逃げされて物件も手に入らないケースが多く、損失額も大きくなる傾向があります。契約する前に現地で物件を見るなど、しっかり調査して、販売業者の説明と違いがないか確認することも必要でしょう。
現地調査が難しい場合には、信頼できる確かな不動産業者を選定することが不可欠です。
気を付けるべき不動産業者の言葉
不動産投資詐欺の手口が巧妙化しているため、良い不動産業者か悪徳不動産業者かを見分けるのは簡単ではありません。しかし、不動産投資詐欺を行う業者のよく使う言葉があります。気を付ける必要のある主なフレーズは、以下の5つです。
・「節税対策になる」
・「年金対策になる」
・「利回りが良いから儲かる」
・「クーリングオフできる」
・「頭金なしで始められる」
それぞれなぜ気を付けたほうがいいのか、どのようなところに気を付けるべきなのか、理由とポイントを解説します。
「節税対策になる」
不動産投資詐欺でよく使われる誘い文句の1つは、「節税対策になる」という言葉です。たしかに不動産投資は、節税効果が期待できるケースもあります。しかし、すべてのケースで節税対策になるわけではないことを、認識しておく必要があるでしょう。
不動産投資では、ローン金利・管理費・減価償却費などの費用を経費として計上できます。また、不動産所得が赤字になった場合は、他の取得で出た黒字と相殺できる損益通算によってトータルの所得額を減らせるため、所得税や住民税の軽減が可能になります。
しかし、不動産投資の所得が黒字の場合は、その分だけ所得税や住民税は高くなるため、注意が必要です。必ずしも節税できるケースとは限らないのに、「節税対策」を過度に強調される場合は、気をつけましょう。不動産の営業担当者が、買い手の無知につけ込んでいるか、悪意を持って契約を持ちかけている可能性があります。
「年金対策になる」
「年金対策になる」という誘い文句を使う業者にも、注意しましょう。年金対策になるのは、あくまでもローンをすべて払い終えてからの話です。しかも、ローンを払い終えた頃には、建物が老朽化し、借り手のつかないケースも出てきます。いつまでも同じように家賃収入があるとは限りません。
築年数が増えると、経年劣化によるメンテナンス費用などの出費の想定が必要です。また、マンション投資の場合には、管理会社に管理費用や修繕積立金を支払う必要があります。
居住者の入退去があれば、その都度、原状回復のための費用や入居者募集の広告料などを支払う必要もあります。「年金対策になる」という言葉は、そのまま鵜呑みにはできません。
「利回りが良いから儲かる」
「利回りが良いから儲かる」という言葉を使う不動産業者にも、注意が必要です。利回りが高い物件でも「儲かる」とは限りません。購入した物件の入居率が低く、想定していたよりも家賃収入が少ない場合もあるでしょう。
業者が「儲かる」と言って提示した利回りが、「表面利回り」であるケースもあります。「表面利回り」とは、年間の家賃収入を物件価格で割って出した数値です。その中に管理費や修繕費、仲介料などのコストは含まれていないため、実態よりも数値が高くなる傾向にあります。
利回りを判断する場合には、「表面利回り」ではなく、コストも考慮して算出された「実質利回り」を参考にしてください。この2つの違いを説明してくれない不動産業者には、注意する必要があります。
「クーリングオフできる」
「クーリングオフできる」という業者の言葉にも、要注意です。不動産投資の契約では、宅建業法によって、クーリングオフが認められています。ただし、クーリングオフが適用されるためには、以下の4つの条件があることを踏まえてください。
・物件の売主が宅建業者であること
・契約を締結した場所が、自宅・勤務先・喫茶店などで、冷静な判断ができない状況下での購入申し込みであること
・業者によるクーリングオフの書面の交付を受けてから8日以内であること
・物件の引き渡しや代金の支払いがまだ行われていないこと
クーリングオフが適用されるのは限定される場面であるため、気軽な契約は控えましょう。
「頭金なしで始められる」
「頭金なしで始められる」という業者の言葉にも、注意が必要です。「頭金なし」とは、フルローンを意味します。「頭金なしだと、レバレッジが効きます。投資効率がいいです」と説明されても、フルローンを過信しないようにしてください。
「レバレッジ」とはてこの原理のことで、少ない自己資金で大きな投資ができることを表しています。しかし、頭金を出せない人、資金的なゆとりのない人にフルローンを勧めるのは、かなり問題があるといえるでしょう。
業者が給与収入や資産と釣り合わない不動産投資を勧めてきた場合には、注意してください。
気を付けるべき不動産業者の3つの特徴
不動産投資詐欺の被害に遭わないためには、信頼できる業者かを見分けることが必要です。気を付けるべき業者には、いくつかの共通点があるため、その特徴を知ることで、判断できるでしょう。
気を付けるべき業者の主な特徴は、以下の3つです。
・不利な情報を教えてくれない
・おとり広告・虚偽広告を掲載している
・事務所が存在しない・雑居ビルなどにある
それぞれくわしく解説します。
不利な情報を教えてくれない
物件にとって不利な情報を教えてくれない不動産業者は、要注意です。メリットばかりを強調するセールストークは、詐欺業者の特徴です。<良心的な不動産業者であれば、不動産投資での運用のメリットだけでなく、デメリット、注意点なども説明してくれるでしょう。
不利な情報とは、物件の瑕疵、不動産投資のリスクなどです。物件の瑕疵には、雨漏り・ひび割れ・シロアリ被害などの物理的な瑕疵の他に、事故物件や騒音などの環境問題、建ぺい率・容積率違反など、さまざまな種類の瑕疵があります。
不動産投資のリスクは、コストの上昇や入居率の低下です。不動産の賃貸経営では、管理費・修繕費・火災保険料・税金など、多くの費用がかかると想定されます。また、築年数が増えると、入居率や家賃が下落する可能性もあるでしょう。
告知義務のある瑕疵など、不利な情報を意図的に伝えない不動産投資業者には、注意が必要です。
おとり広告・虚偽広告を掲載している
おとり広告や虚偽広告を掲載している不動産業者にも、注意する必要があるでしょう。おとり広告とは、見込み客集めを目的として掲載される広告のことで、売る意志のない、人気の出そうな物件をおとりとして使う手口です。
虚偽広告とは実在しない物件で、見込み客を釣ろうとすることです。おとり広告も虚偽広告も、宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法などの法律で、禁じられています。
どちらの広告も、通常は入居者向けを目的として使われるのが一般的ですが、不動産投資詐欺で使われることもあるため、注意が必要です。
事務所が存在しない・雑居ビルなどにある
事務所が存在しない場合、もしくは雑居ビルなどにある場合は、すぐに姿を消せるため、注意が必要です。不動産投資詐欺を前提としている、もしくは計画倒産を考えている可能性もゼロではありません。
レンタルオフィスやシェアオフィスを利用している業者も要注意です。良心的な不動産業者であれば、事務所が存在しないことはあり得ません。
事務所を借りるための敷金の安い雑居ビルなどにある場合も用心してください。グレードの高い建物の中に入居するだけの実績がないケースも考えられます。信頼できる不動産業者であれば、入居審査の厳しいグレードの高い建物を借りているはずです。
虚偽の住所を表示していることもあるため、不動産業者に関する情報が正しいかどうか、確認することも必要でしょう。
不動産投資詐欺を回避するための対策法
不動産投資詐欺は、相手を研究して詐欺行為を行っています。被害を回避するためには、対策法を知ることが必要です。主な対策法には、以下の5つが挙げられます。
・不動産投資の知識を身につける
・不明点や納得できない点があれば話を進めない
・不動産業者について調べてから話を進める
・不動産投資に成功した人に相談する
・契約する前に必ず現地調査をする
それぞれくわしく解説しましょう。
不動産投資の知識を身につける
不動産詐欺を行う悪徳業者は、こちら側の知識不足につけ込んだセールストークを展開することがよくあります。騙されないようにするためには、不動産投資の知識を身につけることが有効でしょう。基本的な知識を持っているだけでも、詐欺の回避に役立ちます。
不動産投資の知識の身につけ方は、主に以下の3つの方法があります。
・不動産投資に関連する書籍を数多く読む
・宅建士・賃管士などの不動産取引や賃貸管理についての資格を取得する
・不動産投資に関するセミナーに参加する
不動産投資に関する知識を身につけることで、詐欺に遭うことを回避できるだけでなく、効果的な投資を行える可能性も高まるでしょう。
不明点や納得できない点があれば話を進めない
不動産投資だけでなく、あらゆる詐欺の回避に共通することですが、相手の話に不明点や納得できない点があった場合には、話を進めないことが重要です。「不動産のプロの言うことだから」と、無条件で信じるのではなく、理解できるまで質問する姿勢を持つようにしてください。
信頼できる業者であれば、こちら側が理解できるように話してくれるはずです。疑問をぶつけた時に、誠実に回答してくれるかどうかも、良い業者かを判断するバロメーターになるでしょう。質問をはぐらかしたり、論点をずらしたりして回答する業者は要注意です。
不動産業者について調べてから話を進める
信頼できる不動産会社かどうか調べてから話を進めるようにすることで、詐欺に遭うリスクを抑えられるでしょう。調べる際の主なポイントは、以下の5つです。
・創業から10年以上経過しているか
・社員数や資本金が多いか
・宅建取引業免許を取得しているか
・ウェブサイトなどの口コミで良い評判が掲載されているか
・グレードの高い建物に事務所を構えているか
不動産会社の信用力を測る指標の1つは規模の大きさです。目安となるのは社員数100人以上、資本金は1,000万円以上の規模感でしょう。
宅建取引業免許を取得しているかどうかは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用すると簡単に確認できます。
また、投資詐欺ではないかと感じた時には、同じく国土交通省の「ネガティブ情報検索サイト検索」を利用するといいでしょう。こちらのサイトでは、過去の行政処分歴等を確認できます。少しでも「怪しい」と感じた際には、積極的に調べてください。
不動産投資に成功した人に相談する
不動産投資に成功した人に相談することも、有効な対策の1つといえるでしょう。不動産投資の勉強会などのネットワークを通じて、経験豊かな投資家と情報交換することにより、不動産投資詐欺のリアルな手口を学べる可能性もあります。
不動産投資に成功した人でも、失敗を経験しているケースもあるでしょう。失敗談を聞くことも、詐欺の回避に有効です。
契約する前に必ず現地調査をする
前述したように、不動産投資詐欺の手口の中には、「満室偽装詐欺」や「海外不動産投資詐欺」があります。これらの手口の多くは、契約前に現地調査を行うことで防げるでしょう。
現地で実際に物件を見ることで、「これでは満室になると思えない」「人が住んでいるようには見えない」など、わかることもあるでしょう。また、海外不動産も現地で確認することで、業者からの情報との相違がないかどうか、ある程度の判断がつきます。
現地調査をするのが難しい場合でも、現地近辺の環境をネットで確認するなど、可能なかぎり、現地の物件情報を収集してください。
詐欺被害に遭った場合の相談先
不動産投資詐欺に遭わないための対策を取り、リスクを抑えることはできても、詐欺に遭う可能性をゼロにするのは困難です。詐欺に遭った場合には、できる限り早く、適切な人や窓口に相談することが必要でしょう。
ここでは被害に遭った場合にどこに相談すればよいのか、そしてどのような助言や解決方法を提示してくれるのか、相談先別に解説します。
弁護士
不動産投資詐欺に遭って法的トラブルを抱えてしまった場合には、法律の専門家である弁護士に相談するのも1つの方法です。
「ひと口に弁護士と言っても大勢いて、どの弁護士に相談したらいいのかわからない」という場合もあるでしょう。弁護士選びで迷った場合には、国が設立した法律支援法人「法テラス（日本司法支援センター）」を利用する方法もあります。法的トラブル解決のために必要な情報やサービスの提供を手軽に受けられます。
弁護士を選ぶ際には、「不動産投資詐欺に強い」「無料相談を受け付けている」「料金が明瞭である」といったことをポイントにして選ぶといいでしょう。
免許行政庁
不動産投資での悪質な勧誘や脅迫的な行為は、宅地建物取引業によって禁じられています。もしも、そのような悪質業者による勧誘で不本意にも契約をしてしまった場合は、免許行政庁に速やかに連絡することをおすすめします。
その場合には、相手の業者の会社名、契約した日時、具体的なやりとりの詳細などを記録して担当の免許行政庁に連絡してください。
悪質な不動産会社に対しては、営業停止・免許取り消しなどの行政処分が下されることもあります。なお、担当の免許行政庁は、「国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起（マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等）」というサイトで確認できます。
消費生活センター
消費生活センターは、消費生活全般に関わる苦情や問い合わせを、専門の相談員に相談できる公的な機関です。不動産投資詐欺に遭った際にも、消費生活センターに相談できます。
「もしかしたら、不動産投資詐欺に遭っているのかもしれない」と疑問を感じた段階でも相談に応じてくれるため、「おかしいな？」と思った段階で、相談してみることもおすすめです。
消費生活センターは、都道府県や市区町村に設置されている身近な相談先といえるでしょう。不動産投資での投資トラブルがあった場合には、公正な立場から苦情や相談を受けつけ、情報を提供しているため、活用してください。
なお、消費者ホットライン「188」に電話すると、近くの消費生活相談窓口を案内してもらえるため、気軽に相談できるでしょう。
全国宅地建物取引業保証協会
不動産投資詐欺の相手が不動産会社である場合には、地区の管轄の全国宅地建物取引業保証協会に連絡することをおすすめします。
宅地建物取引業保証協会は、宅建業を営んでいる不動産会社が会員となっている団体です。
所属している不動産会社が行った取引に関して、相談や苦情に応じてくれます。
解決しなかった場合は、取引によって生じた債権の被害について、上限額まで弁済する業務も行っています。同じ不動産投資詐欺による被害者が複数いる場合には、先着順となるため、早めに行動するといいでしょう。
全国宅地建物取引業保証協会は行政機関ではないため、法的な措置を実行することはできません。しかし、必要に応じて国土交通省などへの告発を行ってくれることが期待できるため、法的な措置を取ってほしい場合には相談してみてください。
不動産詐欺の対策法を知って備えよう
不動産投資は、資産形成の有効な方法の1つです。しかし、不動産投資に関する基本的な知識のない状態で安易に手を出すと、悪質な不動産業者による詐欺に遭い、大きな損害を被るリスクがあることを踏まえておいてください。
不動産詐欺の手口や悪徳不動産業者のよく使うフレーズを知り、危ないなと感じたら、しっかりと対策することが必要です。被害者にならないように用心してください。
「不動産投資を検討したいが、詐欺に遭うのが心配だ」「リスクの少ない不動産投資をしたい」という方には、J.P.RETURNSの行っている個別相談をおすすめします。優れたコンサルタントが無料で相談に乗るため、不動産投資詐欺に関する疑問や不安を解消できるでしょう。
また、動画で学ぶ投資セミナーなど、充実したコンテンツも提供中です。不動産投資の基本的な知識を学ぶことによって、詐欺に遭うリスクを抑えられます。不動産投資を検討している方は、ぜひご相談ください。
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