目次
不動産所得の損益通算とは
不動産所得とは
不動産所得とは、不動産の貸し付けによって得られる所得のことです。家賃収入や礼金・更新料などの収入から、維持・運用にかかる経費を差し引いた金額で計算されます。
| 不動産所得 = 不動産収入（家賃・礼金・更新料など） – 運用に必要な経費 |
この計算結果がマイナス（赤字）になることがあります。
損益通算とは
損益通算とは、ある所得で生じた損失（赤字）を、他の所得の黒字と合算できる税制です。
不動産所得は損益通算が認められているため、不動産投資で赤字が出た場合、その赤字を給与所得から差し引いて課税所得を減らすことができます。
損益通算が節税になる仕組み
所得税や住民税は課税所得に対して課されます。損益通算によって課税所得が減れば、その分だけ税負担も軽くなるのです。
たとえば、給与所得が200万円、不動産所得では100万円の赤字になったとして、損益通算のシミュレーションをしてみましょう。
給与所得200万円のままであれば、所得税が10万2,500円課税されます。しかし、給与所得200万円から不動産所得の赤字100万円を差し引くと、給与所得が100万円として所得税の計算が行われます。給与所得が100万円の場合、所得税額は5万円です。
今回の計算では損益通算をした結果、所得税が5万2,500万円節税されたことになります。
不動産投資における赤字とは
不動産投資で赤字になっているかどうかは、次の計算式で計算できます。
この計算で数字がマイナスになった場合は赤字です。
ただし、不動産投資における赤字は1つではなく「良い赤字」と「悪い赤字」に分けられます。
良い赤字とは会計上の赤字を指し、家賃収入で黒字にもかかわらず、減価償却を用いたことにより会計上だけ赤字になっている状態です。
一方、悪い赤字とは、キャッシュフローがマイナスとなっており、会計だけでなく現金が減っている状態のことをいいます。
ここからは、不動産投資における赤字を計算するために必要な項目について解説します。
不動産投資の収入
不動産投資における収入は、家賃だけでなく次の表のような金銭も含まれます。
| 名称 | 内容 |
| 家賃 | 賃貸物件を貸す対価として入居者から得られる金銭 |
| 共益費 | 賃貸物件の修繕を行うために入居者から徴収する金銭 |
| 礼金 | 入居者が賃貸物件を借りる謝礼として払う金銭 |
| 更新料 | 入居者が賃貸契約を更新するときに支払う金銭 |
| その他の収入 | 駐車場収入や太陽光発電の売電、自動販売機の設置収入など |
上記の表のように不動産収入といっても、家賃以外に多くの項目があります。赤字の計算をするときには、すべての収入を合計することを忘れないようにしましょう。
不動産投資の経費
不動産投資の経費も、収入同様にさまざまな項目があります。不動産投資の主な経費は次の表の通りです。
| 名称 | 内容 |
| 固定資産税
都市計画税 |
不動産などの固定資産を所有している人に課税される税金 |
| 建物の損害保険料 | 火災保険や地震保険の保険料 |
| 修繕費用 | リフォームや建物修繕に使った金銭 |
| 委託管理料 | 管理会社に管理を委託した際に支払う金銭 |
| 水道光熱費 | 建物共用部分で使用した水道料金や電気代 |
| 仲介手数料 | 賃貸契約時に不動産会社へ支払う報酬 |
| 広告宣伝費 | 賃貸契約時に不動産会社へ支払う金銭 |
| 給料 | 従業員がいる場合に支払う給与 |
| 地代
家賃 |
土地や建物を借りて賃貸している場合に払う金銭 |
| 立ち退き料 | 入居者を退去させるときに払う金銭 |
| ローン保証料 | ローンを借りるときに金融機関へ渡す金銭 |
| ローンの利息 | ローン返済と同時に支払う金銭 |
| 減価償却費 | 法定耐用年数に応じて償却された建物の価値 |
| 通信費 | 不動産会社などとのやり取りでかかった金銭 |
| 交通費 | 不動産管理などに必要な移動にかかった金銭 |
収入に比べ、経費として払う項目は多いため、確定申告時に漏れなく計上しましょう。
なお、不動産に関連しない支出は経費として認められません。たとえば、不動産管理に必要な交通費は経費ですが、不動産管理のついでに友人と会ったときの交通費は経費ではありません。漏れなく計上するとしても、経費以外の支出は合計しないよう注意が必要です。
損益通算の計算方法
損益通算の計算は、確定申告の際に以下の手順で行います。
① 不動産所得を計算する
不動産収入（家賃・礼金・更新料など）から経費を差し引き、不動産所得を算出します。結果がマイナスであれば「損益通算の対象となる赤字」です。減価償却も支出はないものの、経費計上を忘れないでください。
② 給与所得と合算する
給与所得から不動産所得の赤字を差し引き、合算後の課税所得を算出します。
| 課税所得 ＝ 給与所得 － 不動産所得の赤字（損失額） |
③ 課税所得をもとに税額を計算する
合算後の課税所得に、所定の税率を掛けて所得税・住民税を計算します。課税所得が減った分だけ税額が下がります。不動産所得の赤字額によっては、税率自体が低くなるケースもあります。
損益通算は確定申告で申請が必要なので注意してください。会社員は通常、年末調整で税務処理が完結しますが、不動産所得の赤字を損益通算する場合は確定申告が必須になります。
不動産所得の損益通算における注意点
損益通算は節税に有効な税制ですが、すべての赤字・すべての不動産に適用できるわけではありません。知らずに申告してしまうと、後から追徴課税を受けるリスクもあります。以下の5点をしっかり理解しておきましょう。
ローン返済の元本部分は経費計上できない
不動産投資ローンの毎月返済額は「元本」と「利息」の2つで構成されています。このうち経費として計上できるのは利息部分のみで、元本部分は経費になりません。
これは、元本の返済が「借りたお金を返す行為」であり、経費（＝収益を生むために使った費用）とは性質が異なるためです。不動産取得のために借り入れをした場合、元本返済は資産取得コストの回収とみなされます。
たとえば毎月の返済額が10万円であっても、そのうち元本部分が7万円・利息部分が3万円であれば、経費計上できるのは3万円だけです。ローンの返済明細書で元本と利息を区分して確認し、利息部分のみを正確に計上しましょう。
土地代のローン利子は計上できない場合がある
不動産を購入する際、多くの場合は土地と建物を合わせた金額でローンを組みます。しかし、土地取得に充てたローンの利息部分は、損益通算の対象外となります。
これは「土地は時間が経っても価値が減らない（減価償却されない）資産」であることが理由です。損益通算に使えるのは、建物部分のローン利子に限られます。
土地と建物のローンが一本化されている場合は、購入時の土地・建物の価格割合に応じて利息を按分する必要があります。
例） 土地利子：年20万円、建物利子：年10万円の場合 → 損益通算に使えるのは建物分の「10万円」のみ
土地の価格が高いエリア（都市部など）では、土地分の利子が大きくなりやすく、経費計上できない金額も相応に大きくなります。物件購入前に土地・建物の価格割合を確認しておくことが重要です。ただし、都心のタワーマンションなど、住戸数が多い場合には中心地であっても土地割合が低くなる傾向にあります。
不動産売却による利益と不動産所得で損益通算ができない
不動産を売却して売却益が生じた場合、その利益は譲渡所得として扱われます。これは賃貸経営による「不動産所得」とは別の所得区分です。
所得区分が異なるため、不動産所得の赤字と譲渡所得の黒字は原則として損益通算ができません。たとえば「今年は賃貸経営で100万円の赤字だったが、物件を売って200万円の売却益があった」というケースでも、この2つを相殺して課税額を減らすことはできません。
なお逆に、不動産を売却して損失（譲渡損失）が出た場合も、その損失を不動産所得や給与所得と通算するには一定の要件を満たす必要があります。売却を伴う節税戦略は税制が絡むため、事前に税理士へ相談することをおすすめします。
リゾート物件は対象外である
別荘やリゾートマンションなど、生活に必須とはいえない娯楽目的の不動産に関する損失は、損益通算の対象外です。
国税庁の定めでは、損益通算が認められるのは「生活上必要な住まいに関する所得」に限られています。別荘は「なくても生活に困らない」と判断されるため、どれだけ大きな赤字が出ても給与所得との通算ができません。
「リゾート地の物件を購入して節税しよう」という提案を受けた場合は注意が必要です。購入前に対象物件が損益通算の適用を受けられるかを必ず確認しましょう。
上手に節税するには適切な経費計上が大事
別荘やリゾートマンションなど、主として趣味や娯楽、保養目的で所有する不動産に関する損失は、損益通算の対象外です。
一般的な賃貸アパートやマンションなどの投資用不動産であれば、運用で出た赤字（不動産所得の損失）を給与所得などと通算できます。しかし税法上、別荘などは「生活に通常必要でない資産」に分類されます。「生活に通常必要でない資産」から生じた損失は、税務上は原則として生じなかったものとみなされるため、どれだけ大きな赤字が出ても他の所得との通算ができません。
そのため、「リゾート地の物件を民泊や貸別荘として運用して節税しよう」という提案を受けた場合は注意が必要です。実態としてオーナー自身が保養目的で利用していると判断され、損益通算が否認されるリスクが高いため、購入前に税務上の取り扱いを確認しましょう。自分で判断するのが難しければ、不動産会社の担当者や税理士など、専門家に聞いておくと安心です。
不動産投資で計上できる経費 / できない経費
経費の計上可否は、節税効果を左右する重要なポイントです。主な項目は以下の通りです。
計上できる経費
| カテゴリ | 具体例 |
| 税金・保険 | 固定資産税、都市計画税、火災・地震保険料 |
| ローン関連 | 建物分のローン利息、ローン保証料 |
| 管理・運営費 | 管理委託料、修繕費、広告宣伝費、仲介手数料 |
| 減価償却 | 建物の耐用年数に応じた減価償却費 |
| その他 | 通信費、交通費（不動産管理目的）、水道光熱費（共用部） |
計上できない経費
| カテゴリ | 具体例 |
| ローン元本 | 毎月のローン返済のうち元本部分 |
| 土地関連 | 土地取得のためのローン利息(不動産所得が赤字の場合) |
| 私的支出 | 不動産管理と無関係な交通費・飲食費など |
| 売却損失 | 不動産売却による損失（譲渡所得として別計算） |
Q&A
青色申告特別控除の65万円の控除は使える？
A. 条件を満たせば使えますが、要件が厳しいため注意が必要です。
青色申告特別控除（最大65万円）は、不動産所得でも適用を受けることができます。ただし、65万円の控除を受けるためには以下の要件をすべて満たす必要があります。
● 事業的規模であること（一般的に「5棟10室基準」が目安）
● 正規の簿記の原則（複式簿記）で記帳していること
● e-Taxで申告するか、電子帳簿保存を行っていること
● 期限内に確定申告を行っていること
アパートを数室だけ所有している程度では「事業的規模」とみなされず、控除額は最大10万円にとどまります。自分の投資規模が条件を満たすかどうか迷う場合は、事前に税理士に確認しておくと安心です。
まとめ：損益通算の仕組みを理解して上手に節税しよう
不動産投資で赤字が出たとき、損益通算を活用すれば給与所得と合算して課税所得を圧縮し、所得税・住民税の負担を減らすことができます。ただし、ローンの元本部分や土地取得に充てた利息、リゾート物件に関する損失など、損益通算の対象外となるケースもあるため、仕組みを正しく理解したうえで申告することが大切です。
また、節税効果を最大限に引き出すには、計上できる経費を漏れなく把握し、正確に申告することが不可欠です。一定の条件を満たせば青色申告特別控除（最大65万円）も活用できるため、投資規模に応じた申告方法を選択することも節税につながります。
損益通算を正しく活用するには、税制の知識と正しく申告することが大切です。知識が不十分なまま進めると、かえって納税額が増えるリスクもあるため、不安に思う場合は、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
「実際にどれくらい節税できるのか？」は、収入・物件・ローン条件によって大きく変わります。
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