サラリーマンの不動産投資はギャンブル？投資と投機を区別しよう
よくある投資の間違ったイメージ
「投資に興味があるけど失敗するのが怖い」
「お金が貯まってから」
このように考える人は多いです。
そう考える人の投資のイメージは
● 投資＝ギャンブル
● お金持ちや頭のいい人がやっている
● まとまったお金がないとできない
● 難しそう
● 騙されそう
● 損しそうで怖い
こんなことを思っています。
それらのイメージはどちらかというと投資ではなく投機です。
投機は英語でトレード（trade）です。たくさんのモニターを並べて売買している人の映像を見たことがありませんか？あれはデイトレーダーで短期売買をしている人です。基本的には安く買って高く売ることで、短期間で大きな利益を狙っています。
一方の投資は英語でインベストメント（investment)です。短期間で大きな利益は狙えませんが、長期でじっくり増やしていく方法です。
まとまった資金がなくても、難しい専門知識がなくても、複雑な分析をしなくても始めることが可能です。
ごく普通のサラリーマンにオススメなのは投機ではなく投資
投機をして本業の仕事が手につかなくなってしまったり、夜ゆっくり眠れなくなっては困りますよね。
焦らずゆっくり増やすイメージで投資をして、しっかり仕事をして稼ぐ。時間を味方にしてお金を増やしていくことができます。
「でも投資で失敗する可能性もあるでしょ？だったら貯蓄のほうが安心だな」
確かに投資で確実に儲かるとは言えません。銀行預金なら元本割れすることがないので安心です。
現金と預金だけのリスク
でももしあなたの全資産が現金と預金のみの場合、その事自体にリスクがあります。
ということで今回のテーマは「労働収入と貯蓄だけで大丈夫？なぜ不動産投資がサラリーマンにオススメなのか」です。
この記事を読めば、サラリーマンが不動産投資をするメリットと気をつけるべきことがわかります。
結論を一言でいうと「リスクを取らないリスクを理解しておくべき！」です。
サラリーマンがリスクを取らないリスクとは
全財産が現金と預貯金だけはリスクがある
「投資に興味はあるけどせっかく貯めたお金を減らしたくない」その気持ちはよくわかります。しかし全財産が現金と預貯金だけ、それが「リスクを取らないこともリスク」であることを知っておくべきです。
このところ日本でもじわじわと物価上昇しつつあるのを感じませんか？いわゆるインフレです。
身近なところでは食品やガソリンや電気・ガス代が値上がりしています。原油や木材などの原材料費が高騰しているニュースを聞いたことがあるはずです。
一方で多くの方が給与は増えていない、またはコロナの影響で減ってしまっているのではないでしょうか。この状況が続くと家計が苦しくなってしまいます。
物価上昇により、お金の価値が変動
今後も物価上昇が続いたとすると、お金の価値がどんどん減っていくことになります。
どういうことかと言うと、1年前に100円で買えたものが110円になり、極端な例ですが10年後には200円になったとします。もしあなたが手元に1000万円置いていたらその価値は半分になってしまいます。つまりリスクを恐れて大事に置いておいた現金は、将来その価値が減ってしまうリスクがあるのです。
日本は1990年代のバブル崩壊後『失われた30年』と呼ばれる経済停滞が続きました。その間、日本ではほとんど物価上昇しなかった、あるいはデフレで物価下落したため、資産を現預金で保有していても価値が減りませんでした。
また物価上昇のリスクのみならず、収入面のリスクもあります。あなたの収入が給与のみの場合、会社が倒産したり解雇されるリスクがあります。
雇用保険があるのですぐに困ることはありませんが、収入源が1つしかないことはリスクがあるということです。
未来のことはわかりませんが、リスクを取らないリスクがあることは理解しておくべきです。
サラリーマンが不動産投資をするメリット
リスクを取って投資を始めるとなると、方法はいくつかあります。代表的なものは株式、債権、投資信託、金、そして不動産です。
投資の資金はあくまでも余裕資金で始めるべきです。生活防衛資金として生活費の半年～1年分は確保しておきましょう。たとえば1ヶ月の生活費が30万円なら180～360万円は現金や預金で置いておきます。
サラリーマンが不動産投資をするメリットとしては3つあります。
①融資を受けやすい
②インフレリスクに備えることができる
③管理の手間がほとんどかからない
それぞれ見ていきましょう。
メリット①融資を受けやすい
多くの投資はすぐに使う必要のない余裕資金で投資をするわけですが、上記のなかで不動産投資は唯一、余裕資金を使わずに投資をする事ができます。
余裕資金を使わずに投資する方法として、不動産投資は銀行から融資を受けて、投資できる事が、他の投資と大きな違いになります。融資には審査がありますが、公務員や上場企業に勤務している方は、審査が有利になる傾向があります。
株式投資などと違い、銀行融資を受けて投資をすることで、自己資金を必要とせず個人の与信を活用した投資ができる事が不動産投資の大きなメリットの１つと言えます。
メリット②インフレリスクに備えることができる
上述したように、現金や預金のみだとインフレ（物価上昇）時に価値が減ってしまいます。
しかし実物資産である不動産は価値が下落しづらいのです。実物資産は不動産以外にも自動車、骨董品、絵画、高級時計、金なども考えられますが、不動産は貸すことで家賃収入を得る仕組みがあるので、労働収入以外の収入を得る方法としても魅力があります。
本業の収入のみに依存している場合、物価上昇に合わせて給料が増えなければ生活が厳しくなってしまいます。サラリーマンが複数の収入源を持つことができ、資産価値を維持しやすい点で不動産投資は魅力があります。
よってインフレリスクに備えるなら、資産の一部はインフレに左右されづらい不動産などで保有するのがよいでしょう。
メリット③管理の手間がほとんどかからない
サラリーマンが不動産投資をする場合、管理会社に不動産管理を委託します。
管理費用を支払わなければなりませんが、共用部分の掃除や設備の点検・修理など手間のかかることをほとんど管理会社に任せることができます。
そのため、自分で管理する必要がある投資と比較し、手間がほとんどかからないため、普段は本業に集中することができます。
サラリーマンが不動産投資をするデメリット
サラリーマンが不動産投資をするデメリットとしては大きく6点が挙げられます。
①リスクがある
②投資額が高額になる
③流動性が低い
④税金がかかる
⑤良い物件を選ぶことが難しい
⑥確定申告に時間と手間がかかる
それぞれ見ていきましょう。
デメリット①リスクがある
どんな投資でもリスクがあり、不動産投資にもリスクがあります。
不動産投資の主なリスクは
● 空室リスク
● 価格下落リスク
● 修繕リスク
● 災害リスク
● 金利上昇リスク
などがあります。
しかしこれらのリスクはある程度コントロールすることが可能です。投資にはリスクが有ることを理解したうえで、自分のリスク許容範囲を決めることが重要です。リスクを多くとって大きなリターンを狙うのか、リスクを抑えて小さなリターンを狙うのか、自分にあった投資スタイルで不動産投資をしましょう。
デメリット②投資額が高額になる
他の金商品が１万円程度からでもスタートできるのに対して、不動産投資の場合は少なくとも頭金と事務手数料などで数十万円程度は必要になります。
投資未経験でいきなり数十万円を投資するのは少し勇気がいることです。しかし投資額が大きいということは資産形成のスピードを上げることができます。
例えば年利5％だと
1万円の投資で500円のリターン
1000万円の投資で50万円のリターン
になります。
投資額が大きいほどリターンが大きくなるので、必ずしもデメリットであるとは言えません。
デメリット③流動性が低い
株式投資であれば売却して現金化するまでの期間は数日程度です。不動産を売却する場合は少なくとも、事務処理などで1ヶ月程度はかかります。
また売却を焦れば、希望売却価格よりも買い叩かれるなどして、想定価格よりも安く売ることにつながることになります。急に現金が必要になったときに慌てないためには、極端に不動産投資の比率を高くせず、流動性の高い資産も保有しておくことです。
デメリット④税金がかかる
株式投資の場合は株式を保有している間に得られる配当金と、売却時の利益に対してそれぞれ20％が課税されるシンプルなものです。
一方の不動産は購入時、所有時、売却時とそれぞれのタイミングで税金がかかります。
不動産投資ではこれらの税金を含めた計画を立てておかなければ、資金繰りに苦労する可能性があります。
デメリット⑤良い物件を選ぶことが難しい
不動産投資を成功させるためには物件選びが重要です。
需要がある地域で価格が安い不動産を探すことは容易ではありません。
不動産会社が売りたい物件が必ずしも優良な物件とは限りません。
物件選びを成功させるためには、自らも知識をつけて物件を判断することが重要になります。
デメリット⑥確定申告に時間と手間がかかる
多くのサラリーマンは自ら確定申告をしていません。
不動産投資を始めて収益があがると、様々な控除を受けるために確定申告をします。
現在ではクラウド会計ソフトなどを使えば自分で確定申告をするハードルは下がってきています。
しかし不慣れな作業に時間と手間がかかることになります。
不動産会社から確定申告のサポートを受けることができるか確認してみると良いでしょう。
サラリーマンが不動産投資で失敗するケース
サラリーマンが不動産投資で失敗するケースとしては、以下3点が大きいでしょう。
①相場よりも高い物件を購入してしまう
②修繕などの維持管理コストを想定していない（表面利回りだけで判断する）
③不動産を購入さえすれば儲かると思っている
それぞれ見ていきましょう。
不動産投資は失敗が多い？事例や失敗する原因、失敗を防ぐ対策を紹介
失敗ケース①相場よりも高い物件を購入してしまう
需要のある地域で駅から近く築浅の物件となると、物件価格はどうしても高くなります。
しかしその価格が適切なものかどうかはしっかり見極めなければなりません。
相場よりも高い物件を選んでしまうと利回りの低下に直結します。
さらにはいざ売却したいときには、思ったような価格で売ることができず最終的に赤字になってしまうケースがあります。
失敗ケース②修繕などの維持管理コストを想定していない（表面利回りだけで判断する）
物件を購入して家賃収入を得られるようになって安心してはいけません。
中古物件では早い段階で室内の設備・交換費用（エアコン・給湯器など）がかかってきます。
入居者の退去時には現状回復などの内装費用もかかります。
購入時に修繕などの維持管理コストを想定せず、出費がかさみ収支が赤字になってしまうケースがあります。
失敗ケース③不動産を購入さえすれば儲かると思っている
お金さえ出せば、不動産さえ購入すれば儲かると思ってはいけません。
不動産投資は不動産賃貸業をおこなうことです。
経営者である自覚をもたなければ、本来得られるはずの利益を得られないどころか、最終的に赤字になってしまい不動産投資を諦めなければならないケースもあります。必ず本を読んだり動画セミナーを視聴し勉強をしておきましょう。無料で読み放題のebookもありますので、ご参考にしてください。
サラリーマンが不動産投資をすることによる節税効果
「不動産投資で節税ができる」と聞いたことがあるかもしれません。
不動産投資の収入とサラリーマンの収入を合算して確定申告をします。不動産投資で帳簿上の赤字が出ると、その赤字をサラリーマンとしての収入から差し引くことができます。その結果、課税所得が少なくなるのでサラリーマンとして支払った税金が還付されます。
しかし順調に不動産投資をしていれば利益が得られるはずです。たくさん経費を使って赤字にすれば、節税にはなりますが手元にお金は残りません。
サラリーマンが不動産投資をする際、節税効果を主目的にするのではなく副次的なものであると捉えておくべきです。
サラリーマンが不動産投資するうえで気をつけるべきこと
不動産投資はメリットばかりではありません。必要以上に恐れる必要はありませんが、気をつけるべきことを知っておくのがよいでしょう。
サラリーマンが不動産投資するうえで気をつけるべきことは3点です。
①ラクして簡単に儲かるわけではない
②必ずしも節税になるとは限らない
③他の投資も組み合わせてリスク分散する
それぞれ詳しく見てみましょう。
①ラクして簡単に儲かるわけではない
不動産投資に限った話ではありませんが、世の中ラクして儲かる方法はないと思っておくべきです。不動産投資さえすれば、家賃収入が安定して入ってくるとは限りません。
不動産投資において最大のリスクは家賃が入ってこない状態となる「空室」です。
管理会社に管理委託するとは言え、賃貸需要のある物件を目利きする力が重要になります。その為あなたは不動産賃貸業の経営者である自覚を持たなければいけません。
物件の選定を間違えない様に、物件の紹介を受ける事になる不動産会社の選定も間違えてはいけません。
顧客のニーズをしっかりと理解し、多数の事例を持つ会社を選ぶ事も非常に大事な要素となります。
②必ずしも節税になるとは限らない
不動産投資の営業は「節税になりますよ」とよく提案されることがあると思います。しかし必ずしも節税になるとは限らないと覚えておきましょう。
自分の年収や物件の条件に応じて、節税になるケース、節税にならないケースがあるため、実際に始める前に、シミュレーションしてもらうのが良いでしょう。
③他の投資も組み合わせてリスク分散する
どんな投資でもリスクはあります。
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不動産投資には
● 空室リスク
● 家賃滞納リスク
● 災害リスク
● 価格下落リスク
などがあります。
流動性リスク
また上述した流動性リスクにも気をつけなければいけません。一般的に不動産は流動性が低いと言われます。流動性とは簡単に言うと換金のしやすさです。
何らかの理由で現金が必要になったとき、物件の売却まで時間がかかることが多いといわれており、希望する価格で売れるまで待つか、値下げして売却することになります。
一方で、賃貸需要の高い立地の物件に関しては、非常に高い流動性を持っており、特に都心部で駅から近い物件に関しては、非常に早い回転で取引が成立しています。
株式などの金融資産は不動産に比べると流動性が比較的高いです。もちろん売却のタイミングによっては損失が発生します。
他の金融資産とのリスク分散
もしあなたの全資産が現金・預金のみなら
● 実物資産（不動産など）
● 有価証券などの金融資産
を保有することでリスクを分散させることができます。
不動産投資をするにしても、1室よりも2室、2室よりも3室に投資することで上記の投資リスクを分散させることができます。
不動産投資のみではなく、有価証券などのペーパー資産にも投資しておけば流動性リスクも緩和できます。
株式投資でも特定の企業のみの株式に投資するのではなく、投資信託などで世界中の企業に分散投資が可能です。
外国株式などの海外資産を保有しておけば、円の価値が減った（為替リスク）ときに資産を守ることができます。
もちろん逆に円高になれば海外資産は円換算すると価値が減ってしまうリスクがあります。
3つの資産をどのように配分するかは、資産状況や投資に対する考え方によって異なるため、投資を行う前に、自分の資産状況や、損失が出た場合に自分がどこまで許容できるのかなど、まずは整理した上で投資を始めるのをオススメします。
まとめ
投資を恐れて何もしないことは、リスクを取らないリスクを負っていることになります。しかしリスクを取れば誰でも簡単にラクして儲かるわけでもありません。
サラリーマンが不動産投資をするなら、メリットと気をつけるべきことを把握しておくことが重要です。
未経験のことを始めるのに最初の一歩は誰でも勇気のいることです。まず簡単にできるのは、不動産投資に関する本を最低でも3冊は読んでみることです。重要なことはどの本にも必ず書いてあります。
それから実際に不動産投資をしている人から学ぶことや、不動産会社が開催しているセミナーに参加をしてみることです。ブログやツイッター、YouTubeで不動産投資の情報を発信している人もたくさんいます。
信頼できる不動産会社を見つけることも大切ですが、疑問や悩みを聞いてくれる先生（メンター）を見つけるのが理想です。
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