不動産投資に取り組む場合は、不動産投資ローンを組んで物件を購入するのが一般的です。ローンの特徴が分かれば、不安の解消やスムーズな計画の立案につながるでしょう。不動産投資ローンの基礎知識や住宅ローンとの違いについて解説します。
不動産投資の魅力
不動産投資は多くのメリットがある魅力的な投資手法です。不動産投資で利用するローンのことを知る前に、まずは不動産投資の魅力をチェックしておきましょう。
レバレッジ効果が得られる
不動産投資はレバレッジ効果を期待できる投資手法です。投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金で大きなお金を動かせることを意味します。
不動産投資で物件を購入する際は、ローンを組むのが一般的です。ローンを利用すれば少ない自己資金で高額な物件を買えるため、レバレッジ効果を得られます。
例えば、3000万円の物件で運用したい場合、ローンを組まないのであれば3000万円以上を自分で用意しなければなりません。しかし、ローンを組めば数百万円の自己資金で購入できるため、収益性をより高められます。
実質的には入居者がローンを返済
ローンを組んでマイホームを購入した場合、ローンの返済は自分の収入から行わなければなりません。一方、不動産投資では入居者からの家賃をローンの返済に充てられます。
ローンの返済や諸経費を引いても月々の家賃収入が残れば、残った分が月々の収益になります。ローンを完済した後は、家賃収入のほとんどを収益とすることが可能です。
自分のお金で返済していくわけではないため、病気やリストラなどで働けなくなっても、入居者がいる限りローンを返済し続けられます。一定の収益性が確保されている物件なら、運用中に自己資金や収入を気にしなくて済むことがメリットです。
団信に加入できる
不動産投資でローンを利用すれば団信（団体信用生命保険）に加入できます。団信とは、ローン契約者が死亡や高度障がいにより返済不能状態になった際、保険金で残債を完済してくれる生命保険のことです。
団信に加入していれば、契約者に万が一のことがあっても、残された家族がローンについて悩まずに済みます。死亡保険の役割を担ってくれるため、一般的な生命保険の代わりとして考えることも可能です。
団信の保険料はローンの金利に含まれており、保険料の別途支払いを考慮する必要もありません。金利を上乗せして特約を付ければ、医療保障を受けられるケースもあります。
不動産投資で利用できるローンは？
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不動産投資で利用するローンの特徴について解説します。プロパーローンとアパートローンの違いも押さえておきましょう。
比較表で違いを見る
アパートローンとプロパーローンの違いを比較表で見てみましょう。
投資用物件は住宅ローンでは買えない
不動産の購入時に利用できるローンの種類には、『不動産投資ローン』と『住宅ローン』の2種類があります。投資用物件を購入する場合、住宅ローンは利用できない点に注意しましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンは、借入の目的が異なります。住宅ローンがマイホームの購入や増改築を目的として利用するのに対し、不動産投資ローンは不動産で収益を得るために利用するローンです。
ローンの返済に充てる原資も違います。住宅ローンの返済原資は契約者の給与収入、不動産投資ローンの返済原資は毎月の家賃収入です。
融資可能額・審査基準・金利など、不動産投資ローンと住宅ローンにはほかにもさまざまな相違点があります。
不動産投資用のローンを利用する
マイホームを購入する際に利用する住宅ローンは、多くの金融機関が取り扱っています。金利・手数料・融資可能額などを比較した上で、気に入ったローンを選ぶことが可能です。
一方、不動産投資用のローンを取り扱う金融機関は限られています。住宅ローンを提供している金融機関でも、不動産投資の融資には消極的であるケースがほとんどです。
収益用物件の購入時にローンを使用する場合は、不動産会社の提携金融機関で取り扱っている不動産投資ローンを利用しましょう。
プロパーローンとアパートローンの違い
不動産投資ローンは、『プロパーローン』と『アパートローン』の2種類に分けられます。プロパーローンは金融機関が独自で設計するローン、アパートローンはあらかじめ商品化されたローンです。
プロパーローンは金融機関の独自基準で審査を行うため、好条件で借入を受けられる可能性があります。借入金額や金利を優遇してもらいやすい点がメリットです。
一方、商品化されているアパートローンは、融資条件が公開されています。分かりやすいローンを利用したい初心者におすすめです。
ただし、プロパーローンが組めるなら、好条件で融資を受けられるプロパーローンを利用しましょう。事業を拡大していきたい人や自己資金が多い人は、プロパーローンの審査に通りやすい傾向があります。
審査基準の例
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不動産投資ローンの審査では、個人の属性と物件の収益性・価値が重視されます。具体的にどのようなチェックが入るのかを見ていきましょう。
職業、勤務先
不動産投資ローンの返済は家賃収入から充てられるため、個人の属性は関係ないのではないかと思われがちです。しかし住宅ローンと同様に、不動産投資ローンでも契約者の属性はしっかりとチェックされます。
個人の属性で重視されやすいのが職業と勤務先です。上場企業に勤めているサラリーマンや、役所などで働いている公務員なら、審査に通りやすいでしょう。
職業や勤務先で判断されるのは収入の安定性です。不動産投資ローンの返済原資となる家賃収入は、必ずしも安定的に得られるとは限りません。長期にわたり家賃収入の不足分が補えるかどうかを、収入の安定性から判断されるのです。
年収
職業や勤務先と併せて審査時に重視される項目が年収です。安定性を伴っていることが理想ですが、年収自体も高いに越したことはありません。
多くのアパートローンでは、『前年度の年収が500万円以上であること』という条件に設定しているのが一般的です。ただし、年収500万円未満で利用できる場合もあります。
金融機関によっては、年収条件を200万円以上に設定しているケースもあるほどです。収入の安定性が認められれば、年収が低くても審査に通る可能性は十分にあります。
物件の収益性、価値
不動産投資ローンの審査では、投資物件の収益性が細かくチェックされます。ローンの返済原資となるのが、物件から生み出される家賃収入であるためです。
収益性だけでなく、物件の担保価値も重視される点に注意しましょう。返済が滞るリスクを考慮し、金融機関はローン契約時に物件を担保に入れ、万が一の際に売却します。
担保価値に影響を与えやすい要素が物件の耐用年数です。耐用年数は建物の構造ごとに異なっており、金融機関によっては返済期間が耐用年数内に収まるように設定するケースもあります。
金利
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不動産投資ローンを利用する際は、金利タイプを選択する必要があります。金利の主な種類と融資利率の例を確認しておきましょう。
変動金利、固定金利から選ぶ
不動産投資ローンの金利は、『変動金利』と『固定金利』に大きく分けられます。市場金利に合わせて変動する金利が変動金利、一定期間の金利が固定される金利が固定金利です。
借入時の金利は、一般的に変動金利のほうが低く設定されています。市場金利が上昇しない限りは低金利で返済し続けられるため、多くの人が変動金利を選択しています。
固定金利のメリットは、金利上昇リスクがない点です。借入時の金利は変動金利より高くなりますが、固定金利の適用期間内は金利が変動しないため、返済プランを立てやすくなります。
融資利率の例を知ろう
不動産投資ローンの一般的な融資利率は、変動金利・固定金利のいずれも2～5％に設定されています。変動金利が2％を下回る場合は低金利だといえるでしょう。
不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高めです。住宅ローンの場合、金融機関によっては変動金利が0.5％を下回るケースもあります。しかし、不動産投資ローンの利用を考える場合、住宅ローンの金利は参考になりません。
ほとんどの金融機関が住宅ローンの融資金利を公開している一方で、不動産投資ローンの融資金利は公開されていないケースもあります。詳細を知りたい場合は、取り扱っている金利タイプも含めて金融機関に問い合わせてみましょう。
ローン契約期間に支払う費用の例
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不動産投資ローンの契約期間中は、返済する金額以外にもさまざまな費用が発生します。主な費用を知り、返済プラン作成時の参考にしましょう。
頭金
頭金とは、融資金のうちローンに組み込まず現金で最初に支払うお金です。頭金の用意は必須ではありませんが、頭金を入れることで審査に通りやすくなったり借入条件が優遇されたりします。
不動産投資ローンで用意すべき頭金の割合は、物件価格の1割が目安です。頭金を増やせば融資金が減るため、返済負担も減る一方、自己資金を多めに残しにくくなる点に注意しなければなりません。
手持ちの現金が少ない場合は、頭金なしのフルローンを組める可能性もあります。ただし、フルローンは返済期間が長くなりやすい上、月々の返済額も大きくなることを覚えておきましょう。
事務手数料、保証料
不動産投資ローンを利用する場合は、事務手数料と保証料が発生します。金融機関に支払うのが事務手数料、保証会社に支払うお金が保証料です。
一般的に、事務手数料は定額制と定率制から選べます。定額制は契約時に一括で支払うタイプです。定率制を選んだ場合は金利に上乗せされます。
定率制なら最初に現金を用意する必要がない一方、融資金額が大きい場合は定額制に比べ金額が大きくなる可能性があります。金利が上がるため、月々の返済負担が増す点にも注意が必要です。
抵当権設定登記費用、司法書士報酬
金融機関はローン契約時に物件を担保に入れます。このときに行われる作業が抵当権設定登記です。抵当権設定登記には登録免許税がかかります。
ローン契約時の登記作業は、司法書士に依頼するのが一般的です。抵当権設定登記をしてもらった司法書士には、報酬を支払わなければなりません。
登録免許税と司法書士への報酬は、ローン契約者が負担します。抵当権設定登記を自分で行えば司法書士への報酬は不要になりますが、不動産投資の初心者はプロに任せたほうが安心です。
火災保険料
不動産投資で賃貸経営を行う場合、火災保険への加入は厳密にいえば必須ではありません。火災や自然災害による損害が発生しても、オーナーの自己責任で対応すればよいためです。
しかし、不動産投資ローンを利用するなら、火災保険に加入しなければなりません。物件を担保に入れている金融機関にとっては、損害発生時の補償を火災保険で確実に受け取れるようにしておく必要があります。
火災保険料はどの保険会社を利用してもほぼ同じ金額です。リスクコントロールを考慮するなら、必要に応じてほかの補償も付けるとよいでしょう。
不動産投資ローンに関する疑問
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不動産投資ローンの利用中に借り換えはできるのかを解説します。住宅ローンを組めるかどうかもチェックしておきましょう。
借り換えは可能？
不動産投資ローンは借り換えが可能です。ローンの借り換えとは、現在契約中のローンを解約し、まったく別のローンを再契約することをいいます。
最新の金利が現在適用中の金利より大幅に低くなっている場合は、ローンの借り換えを検討してみましょう。返済利息を減らせるため、収支の改善を見込めます。団信の内容を変更できることも借り換えのメリットです。
ただし、借り換えではローンを新しく契約することになるため、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用が発生します。トータルでは損をするケースもあるため、慎重な検討が必要です。
今後、住宅ローンを組むことはできる？
不動産投資ローンの利用中でも住宅ローンを組むことは可能です。ただし、住宅ローンの審査時には他の借入状況も重視されるため、審査に通りにくくなる恐れがあります。
住宅ローンの審査に通ったとしても、融資可能額が希望額に届かない可能性もあります。不動産投資ローンと住宅ローンの返済を並行して進められるかを、審査でどのように見られるのかがポイントです。
ただし、不動産投資が軌道に乗っている状況なら、審査が通りやすくなるケースもあります。不動産投資の収益を年収に加算してもらえる場合があるためです。
まとめ
不動産投資で物件を購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用しなければなりません。住宅ローンと同様に、個人の属性が見られることに加えて、金利が高いことや、審査で物件の収益性を見られることが、不動産投資ローンの主な特徴です。
既にマイホームでローンを組んでいるなら、住宅ローンと不動産投資ローンにはさまざまな違いがあることを知っておく必要があります。ローンを組むことでレバレッジ効果を得られるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。
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